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Hace dos meses, el edificio del Centro Yinxuan en el distrito de Baozhong abrió a la venta y el día de la inauguración casi había "luz del sol", lo que provocó la primera ola de entusiasmo en el nuevo mercado inmobiliario de Shenzhen este año.

El distrito de Baozhong, que repetidamente ha creado milagros de ventas, ha lanzado un nuevo proyecto. Este proyecto se llama Mansión Yuezhen. Antes de su construcción, fue la primera “competencia por viviendas existentes” en terrenos residenciales en Shenzhen y atrajo mucha atención del mercado.

Un periodista de la Agencia Financiera de Nanduwan notó que,Yuezhen Mansion lanzó 314 unidades, 429 clientes registraron exitosamente su interés antes del lanzamiento y el índice de suscripción superó el 100%.El proyecto llevará a cabo la selección oficial de viviendas en línea a las 8 pm del 30 de julio, y el lugar de selección de viviendas fuera de línea se abrirá simultáneamente.

Como área de celebridades de Internet, Baozhong una vez más da la bienvenida a un nuevo proyecto. También es un proyecto que ha atraído la atención del mercado desde la etapa de subasta. ¿Podrá Yuezhen Mansion continuar con la gloria de ventas del área esta vez?

Sitio de construcción del proyecto.

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La primera “competencia por viviendas existentes” de Shenzhen ¡Homestead está a la venta!Pero este lote esfuera del plan

En 2023, con el fin de estabilizar aún más el mercado inmobiliario básico, estabilizar las expectativas de los compradores de viviendas e impulsar la recuperación de la inversión en toda la industria, "garantizar la entrega de propiedades" se ha convertido en una medida clave para que los departamentos pertinentes implementen acuerdos anuales. Trabajo en el mercado inmobiliario. En agosto de ese año, Shenzhen exploró más a fondo las ventas de viviendas existentes y las subastas de terrenos también marcaron el comienzo de nuevos cambios en las reglas. La parcela Baozhong A001-0212 pasó de "competencia por viviendas asequibles" a "competencia por viviendas existentes", convirtiéndose en la primera. "competencia por las viviendas existentes" en la granja de Shenzhen.

De acuerdo con las condiciones de transferencia anteriores, la parcela de tierra Baozhong A001-0212 figuraba para transferencia bajo la regla de "oferta doble de tres límites + lotería" La parte del indicador de licitación introdujo por primera vez "competencia por las ventas de casas existentes y la superficie de piso". El límite superior de licitación para las ventas de casas existentes y la superficie construida es de 35.520 metros cuadrados, lo que representa el 10% del área residencial. El área total de construcción (71.050 metros cuadrados) es aproximadamente la mitad. El precio de venta promedio de viviendas comerciales ordinarias no será superior a 88.600 yuanes/㎡ (excluida la decoración de interiores).

O debido a la escasez de tierras agrícolas de Baozhong, la competencia por estas tierras es extremadamente feroz. El día antes de que comenzara el rodaje, atrajo a Greentown, Hisense, China Shipping, Tianjian, China Merchants, Beijing Cuifeng, Oriental Yuhong, Huafa, China Railway, Guangdong, Yuexiu, Poly, OCT, China Travel Service Hong Kong, Vanke, China Construction. Segunda Oficina, Recursos de China 21 empresas inmobiliarias, incluidas China Railway Construction, Jinmao, China Energy Construction y C&D, se inscribieron para participar en la licitación. Sus cotizaciones alcanzaron el precio máximo del terreno de 3.406 millones de yuanes con un día de anticipación, ingresando directamente. Después de tres rondas de licitación, alcanzó el "área de venta de viviendas existentes" más alta y entró en la etapa de lotería para 20 empresas de bienes raíces. Al final, China Railway Real Estate fue. tuvo más suerte y ganó la parcela de tierra de Baozhong.

Un año después, entró en el mercado Yuezhenfu, un proyecto desarrollado y desarrollado conjuntamente por China Railway Group y China Energy Construction. El 24 de julio, el proyecto Yuezhenfu obtuvo una licencia de preventa y se registraron un total de 314 unidades. El precio promedio registrado para el proyecto fue de aproximadamente 85.857 yuanes/㎡, que fue inferior al límite de precio para las ventas registradas. , el precio unitario más bajo fue de solo 77.000 yuanes / ㎡, el precio total más bajo es de 7,35 millones de yuanes / juego.

"Se espera que el proyecto lanzado esta vez se entregue en septiembre de 2026, y habrá un lote de casas existentes a la venta en proyectos posteriores, probablemente alrededor de 2026, durante la visita in situ, las ventas in situ de la Mansión Yuezhen". dijo a los periodistas que aunque el proyecto era "La competencia es para terrenos residenciales para" viviendas existentes ", algunas de las propiedades sobre plano actualmente a la venta aún tardarán dos años en entregarse.

La investigación real del periodista.

Tarifa de la habitaciónMás del 90%, pero situado al “borde del tesoro”

"Debe registrarse en la sala de exposiciones de la ciudad de Yuezhenfu en el edificio inteligente Zhongyi antes de que se organice una explicación de ventas para ver la sala modelo simultáneamente. Recientemente, el periodista visitó el sitio del proyecto Yuezhenfu y descubrió que el área interior del edificio". El centro de marketing en el sitio del proyecto no era muy grande, solo hay unas pocas recepcionistas en el lugar y el proceso de visualización de la casa también es relativamente complicado. Los compradores de viviendas deben ir a la sala de exhibición del proyecto a unos 800 metros de distancia. línea recta para registrarse antes de regresar al sitio del proyecto para visitarlo.

Sitio del centro de marketing.

Desde un punto de vista geográfico, aunque la Mansión Yuezhen está ubicada en el área central de Bao'an, en realidad está en el borde de Baozhong. Su ubicación específica da a la Bahía de Dachan. Hay muchos sitios de construcción alrededor del proyecto. Las instalaciones para vivir no se han realizado en su totalidad, lo que lo hace un poco desolado. La estación de metro más cercana al proyecto es la estación Bao'an de la Línea 11, con una distancia en línea recta de unos 800 metros; las instalaciones de apoyo comerciales circundantes, como Happy Harbor y One Square City, están todas a 1 kilómetro de distancia. Esto significa que para los propietarios de la Mansión Yuezhen, las ricas instalaciones culturales, deportivas y comerciales de Baozhong no están a una distancia conveniente a pie.

La ubicación real del proyecto y sus instalaciones circundantes.

Entonces, ¿cuál es la calidad de los productos de Yuezhenfu? Durante la visita, el periodista notó que la Mansión Yuezhen ahora ha alcanzado más de diez pisos sobre el suelo, y ese día también se exhibieron al público la casa modelo del proyecto en el lugar y algunos efectos del jardín.

En términos de productos, el primer lote del proyecto de 314 unidades de tres a cuatro dormitorios con una superficie construida de aproximadamente 95-108-109-138 metros cuadrados se entregará con una decoración sencilla. Según las ventas in situ, lo más destacado de los tipos de apartamentos de Yuezhenfu es la tasa de disponibilidad, que supera el 90%. Entre ellos, la tasa de disponibilidad del apartamento de cuatro habitaciones de 108 metros cuadrados es superior al 95%. , donde la tasa de disponibilidad es generalmente solo de alrededor del 70%. Es relativamente raro en el mercado de viviendas nuevas.

Sin embargo, a juzgar por las habitaciones modelo reales, algunas habitaciones de algunos tipos de apartamentos tienen "miradas entre sí". Por ejemplo, las ventanas de los dormitorios principales 04 y 05, de 95 metros cuadrados, están casi enfrentadas. Sin embargo, en este caso, la solución dada por el desarrollador en la sala modelo finamente decorada es sellar directamente estas ventanas y construirlas. en los armarios Evitar las "miradas fijas" y hacer un uso racional del espacio.

Esta situación puede atribuirse a la densa disposición de los edificios del proyecto.tasa de volumen Es relativamente alto, lo que también lleva a que la densidad general en la comunidad sea relativamente alta, el área del espacio público sea relativamente pequeña y esté ligeramente abarrotada. Sin embargo, desde el punto de vista de la planificación, la comunidad todavía está equipada con instalaciones básicas como piscinas, parques infantiles y bocetos paisajísticos. La proporción de plazas de aparcamiento también es superior a 1:1. Las necesidades básicas para vivir están cubiertas. ligeramente insuficiente para mejorar.

análisis de precios

¿Precio apuñalado por la espalda?al lado deAnjufangEl precio unitario es sólo más de 40.000.

Actualmente, el precio medio registrado general de las casas en venta en la Mansión Yuezhen es de aproximadamente 85.857 yuanes/㎡, que es inferior al límite de precio para las ventas registradas. Las ventas in situ dijeron a los periodistas que los clientes que se registren de buena fe con antelación disfrutarán de tres descuentos del 9,9%. Además, un cartel previo a la inauguración mostraba que los clientes que firmaran contrato en julio podrán disfrutar de un descuento exclusivo del 9,95%.

Entonces, ¿cuál es el precio unitario de 85.000 yuanes en Baozhong? ¿Hay espacio para colgar boca abajo? En la actualidad, no hay muchos proyectos de viviendas nuevos alrededor del proyecto. El precio promedio registrado de la Mansión Yuexiu Ruiyue, que se inauguró el año pasado, fue de 88.500 yuanes/㎡. El precio promedio registrado del Edificio Baozhong Yinxuan, que se inauguró este año. era 84.501 yuanes/㎡ En comparación, Mansión Yuezhen El precio de registro es ligeramente más alto.

Sin embargo, tanto la ubicación de la Mansión Yuexiu Ruiyue como el Edificio Yinxuan están más cerca del centro de Baozhong y su ubicación es más reconocida. Por lo tanto, los resultados de descontaminación de los dos proyectos son bastante buenos y el progreso actual de presentación de ambos proyectos supera el 70%.

A juzgar por la situación de segunda mano en torno al proyecto, no hay muchas casas subnuevas del mismo grado y año. Vanke Rancho Garden y Runheng Royal Garden, más cercanos, son villas. Según el sitio web intermediario, el precio medio de cotización de segunda mano de la tercera fase de Gaofa West Bund Garden en la Quinta Avenida alrededor del proyecto es de 106.400 yuanes/㎡. -se enumeran los dormitorios en la comunidad de 125㎡. El precio unitario más bajo es de 83.700 yuanes/㎡, y el precio total es de 10,5 millones de yuanes. El precio medio de cotización de segunda mano de Shenye New Frontier Phase I es de 93.900 yuanes/㎡; El precio de cotización actual de un apartamento de tres habitaciones con 127 ㎡ en la comunidad es el más bajo de 74.700 yuanes/㎡, con un precio total de 9,5 millones de yuanes.

Vale la pena mencionar que el proyecto de viviendas residenciales Ruijingwan, que está a sólo 400 metros de la Mansión Yuezhen,El límite de precio de sus viviendas en bruto es de 44.300 yuanes/㎡. En comparación con la Mansión Yuezhen, el precio de Ruijingwanju es casi la mitad. , Market News dijo que se espera que el proyecto ingrese al mercado el próximo mes. Sin embargo, cabe señalar que, dado que las condiciones de solicitud de viviendas asequibles son relativamente estrictas y están dirigidas principalmente a familias de ingresos bajos y medios, existe una diferencia significativa en los grupos de compradores potenciales de los dos tipos de propiedades, por lo que no no constituye competencia directa en el mercado.

La residencia Ruijingwan está en construcción.

En general, la clave para que el proyecto Yuezhenfu atraiga la atención del mercado radica en la ubicación geográfica de Baozhong y su reputación como uno de los primeros proyectos de “competencia por viviendas existentes”.

Para aquellos que viajan diariamente a la "Isla Pingüino", hay un puente de acceso a través del mar que conecta la Bahía de Dachan y la Isla Tencent en la intersección al lado del proyecto, lo que hace que sea muy conveniente para aquellos que aman el ambiente de vida en Baozhong ir a trabajar; , el precio de las casas nuevas en Yuezhen Mansion tampoco es alto. Para equilibrar el límite de precio general, se espera que las ventas de casas existentes en proyectos futuros aumenten el precio de registro. esta vez. Además, los compradores de viviendas están preocupados por el ruido de los aeropuertos y las autopistas. El periodista observó que en realidad no se notaba en la habitación.

Sin embargo, si prefiere mejorar sus necesidades y depender del metro para sus desplazamientos diarios, existen muchas opciones en el mercado actual para productos de 3 a 4 habitaciones con un precio total de 7 a 10 millones de yuanes. Comparación basada en su situación real. Tome una decisión.

Entrevistado y escrito por Sun Yang, reportero de Nandu Bay Financial News