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Há dois meses, o Edifício Yinxuan Center, no distrito de Baozhong, foi inaugurado e quase houve "luz solar" no dia da inauguração, desencadeando a primeira onda de entusiasmo no novo mercado imobiliário de Shenzhen este ano.

O distrito de Baozhong, que repetidamente criou milagres de vendas, lançou um novo projeto. Este projeto é chamado de Mansão Yuezhen. Antes de sua construção, foi o primeiro terreno residencial de “concorrência para habitação existente” em Shenzhen e atraiu muita atenção do mercado.

Um repórter da Nanduwan Finance Agency notou que,A Mansão Yuezhen lançou 314 unidades e 429 clientes registraram seu interesse com sucesso antes do lançamento, e a taxa de assinatura ultrapassou 100%.O projeto realizará a seleção oficial de moradias online às 20h do dia 30 de julho, e o local de seleção de moradias offline será aberto simultaneamente.

Como uma área de celebridades da Internet, Baozhong mais uma vez dá as boas-vindas a um novo projeto. É também um projeto que atraiu a atenção do mercado desde a fase de leilão local. Será que a Mansão Yuezhen pode continuar a glória de vendas da área desta vez?

Canteiro de obras do projeto.

foco

A primeira “concorrência por moradias existentes” de Shenzhen Homestead está no mercado!Mas este lote éfora do plano

Em 2023, a fim de estabilizar ainda mais o mercado imobiliário básico, estabilizar as expectativas dos compradores de casas e impulsionar a recuperação do investimento em toda a indústria, “garantir a entrega de propriedades” tornou-se uma medida fundamental para os departamentos relevantes implantarem anualmente trabalho no mercado imobiliário. Em agosto daquele ano, Shenzhen explorou ainda mais as vendas de casas existentes, e os leilões de terrenos também deram início a novas mudanças nas regras. O pacote Baozhong A001-0212 foi alterado de “competição por moradias populares” para “competição por casas existentes”, tornando-se o primeiro. "concorrência por casas existentes" na herdade de Shenzhen.

De acordo com as condições de transferência anteriores, o pacote A001-0212 em Baozhong foi listado para transferência sob a regra de "licitação dupla de três limites + loteria". A parte do indicador de licitação introduziu "concorrência por vendas de casas existentes e área útil" pela primeira vez. O limite máximo de licitação para vendas de casas existentes e área útil é de 35.520 metros quadrados, representando 10% da área residencial. A área total de construção (71.050 metros quadrados) é cerca de metade. O preço médio de venda de habitações comerciais comuns não deve ser superior a 88.600 yuan/㎡ (excluindo decoração de interiores).

Ou devido à escassez de terrenos residenciais em Baozhong, a competição por esses terrenos é extremamente acirrada. Um dia antes do início das filmagens, atraiu Greentown, Hisense, China Shipping, Tianjian, China Merchants, Beijing Cuifeng, Oriental Yuhong, Huafa, China Railway, Guangdong, Yuexiu, Poly, OCT, China Travel Service Hong Kong, Vanke, China Construction Segundo Bureau de Engenharia, China Resources 21 empresas imobiliárias, incluindo China Railway Construction, Jinmao, China Energy Construction e C&D, inscreveram-se para participar da licitação. Suas cotações atingiram o preço máximo do terreno de 3,406 bilhões de yuans com um dia de antecedência, diretamente. entrando na fase de área de vendas de “concorrência por moradias existentes”, mas depois de apenas três rodadas de licitações, atingiu a maior “área de vendas de casas existentes” e entrou na fase de loteria de 20 imobiliárias. teve mais sorte e ganhou o terreno de Baozhong.

Um ano depois, Yuezhenfu, um projeto investido e desenvolvido conjuntamente pela China Railway Group e pela China Energy Construction, entrou no mercado. Em 24 de julho, o projeto Yuezhenfu obteve licença de pré-venda e um total de 314 unidades foram registradas. O preço médio registrado para o projeto foi de aproximadamente 85.857 yuans/㎡, valor inferior ao limite de preço para vendas registradas. , o preço unitário mais baixo foi de apenas 77.000 yuans/㎡, o preço total mais baixo foi de 7,35 milhões de yuans/conjunto.

“O projeto lançado desta vez deverá ser entregue em setembro de 2026, e haverá um lote de casas existentes à venda em projetos subsequentes, provavelmente por volta de 2026. Durante a visita in loco, as vendas in loco da Mansão Yuezhen.” disse aos repórteres que embora o projeto fosse "A competição é para terrenos residenciais de" casas existentes ", mas algumas das propriedades fora do plano atualmente à venda ainda levarão dois anos para serem entregues.

A investigação real do repórter

Tarifa do quartoMais de 90%, mas localizado na “beira do tesouro”

“Você precisa ir ao salão de exposições da cidade de Yuezhenfu, no Edifício Inteligente Zhongyi, para se registrar e, em seguida, serão organizadas explicações de vendas para visualizar as salas modelo simultaneamente.” do centro de marketing no local do projeto não era muito grande. Há apenas algumas recepcionistas no local e o processo de visualização da casa é relativamente complicado. Os compradores de casas precisam se registrar no salão de exposições do projeto, a cerca de 800 metros de distância. linha antes de retornar ao local do projeto para uma visita.

Site do centro de marketing.

Do ponto de vista geográfico, embora a Mansão Yuezhen esteja localizada na área central de Bao'an, na verdade ela está nos limites de Baozhong. Sua localização específica fica de frente para a Baía de Dachan. as instalações habitacionais ainda não foram totalmente realizadas, tornando-a um pouco desolada. A estação de metrô mais próxima do projeto é a Estação Bao'an da Linha 11, com uma distância em linha reta de cerca de 800 metros; as instalações comerciais vizinhas, como Happy Harbour e One Square City, ficam a 1 km de distância. Isso significa que para os proprietários da Mansão Yuezhen, as ricas instalações culturais, esportivas e comerciais de Baozhong não estão a uma curta distância a pé.

A localização real do projeto e suas instalações vizinhas.

Então, qual é a qualidade dos produtos da Yuezhenfu? Durante a visita, o repórter notou que a Mansão Yuezhen já atingiu mais de dez andares acima do solo, e a casa modelo do projeto no local e alguns efeitos de jardim também foram exibidos ao público naquele dia.

Em termos de produtos, o primeiro lote do projeto, de 314 unidades de três a quatro dormitórios com área construída de aproximadamente 95-108-109-138 metros quadrados, será entregue com decoração simples. De acordo com as vendas no local, o destaque das tipologias de apartamentos Yuezhenfu é a taxa de disponibilidade, que ultrapassa os 90%. Entre eles, a taxa de disponibilidade do apartamento de quatro quartos com 108 metros quadrados é superior a 95%. , onde a taxa de disponibilidade é geralmente de apenas 70%. É relativamente raro no novo mercado doméstico.

No entanto, a julgar pelos quartos modelo reais, alguns quartos de alguns tipos de apartamentos têm “olhando um para o outro”. Por exemplo, as janelas dos quartos principais 04 e 05, de 95 metros quadrados, estão quase voltadas uma para a outra. Porém, neste caso, a solução dada pelo desenvolvedor na sala modelo finamente decorada é vedar diretamente essas janelas e construí-las. nos guarda-roupas. Evite “olhar um para o outro” e faça uso racional do espaço.

Esta situação pode ser atribuída à densa disposição dos edifícios do projecto.Taxa de volume É relativamente elevado, o que também faz com que a densidade global na comunidade seja relativamente elevada, a área do espaço público seja relativamente pequena e ligeiramente lotada. No entanto, do ponto de vista do planeamento, a comunidade ainda está equipada com instalações básicas, como piscinas, parques infantis e desenhos paisagísticos. A proporção de lugares de estacionamento também é superior a 1:1. As necessidades básicas de vida são satisfeitas, mas são. ligeiramente insuficiente para melhoria.

análise de preços

Preço apunhalado pelas costas?ao ladoAnjufangO preço unitário é de apenas mais de 40.000

Atualmente, o preço médio geral registrado das casas à venda na Mansão Yuezhen é de cerca de 85.857 yuans/㎡, o que é inferior ao limite de preço para vendas registradas. As vendas no local disseram aos repórteres que os clientes que se cadastrarem de boa fé com antecedência terão três descontos de 9,9%. Além disso, um cartaz antes da inauguração mostrou que os clientes que assinaram contrato em julho podem usufruir de um desconto exclusivo de 9,95%.

Então, qual é o preço unitário de 85.000 yuans em Baozhong? Há espaço para pendurar de cabeça para baixo? Atualmente, não há muitos novos projetos habitacionais em torno do projeto. O preço médio registrado da Mansão Yuexiu Ruiyue, inaugurada no ano passado, foi de 88.500 yuans/㎡. O preço médio registrado do Edifício Baozhong Yinxuan, inaugurado este ano, foi de 84.501. yuan/㎡ Em comparação, Mansão Yuezhen O preço do registro é um pouco mais alto.

No entanto, ambas as localizações da Mansão Yuexiu Ruiyue e do Edifício Yinxuan estão mais próximas do centro de Baozhong e sua localização é mais reconhecida. Portanto, os resultados de descontaminação dos dois projetos são muito bons e o progresso atual do arquivamento de ambos os projetos ultrapassa 70%.

A julgar pela situação de segunda mão em torno do projeto, não há muitas casas novas do mesmo tipo e ano. Os mais próximos, Vanke Rancho Garden e Runheng Royal Garden, são vilas. De acordo com o site intermediário, o preço médio de listagem de segunda mão da terceira fase do Gaofa West Bund Garden na 5ª Avenida ao redor do projeto é de 106.400 yuans/㎡. -quartos na comunidade de 125㎡ estão listados. O preço unitário mais baixo é de 83.700 yuan/㎡, e o preço total é de 10,5 milhões de yuans; O preço atual de listagem de um apartamento de três quartos com 127 ㎡ na comunidade é tão baixo quanto 74.700 yuans/㎡, com um preço total de 9,5 milhões de yuans.

Vale ressaltar que o projeto habitacional Ruijingwan, que fica a apenas 400 metros da Mansão Yuezhen,O limite de preço de sua habitação rústica é de 44.300 yuans/㎡. Em comparação com a Mansão Yuezhen, o preço de Ruijingwanju é quase apenas metade disso. , notícias do mercado informam que o projeto deverá entrar no mercado no próximo mês. No entanto, importa referir que, uma vez que as condições de candidatura à habitação a preços acessíveis são relativamente rigorosas e se destinam principalmente a famílias de baixos e médios rendimentos, existe uma diferença significativa nos grupos de potenciais compradores dos dois tipos de imóveis, pelo que estes não não constituem concorrência direta no mercado.

A Residência Ruijingwan está em construção.

No geral, a chave para o projecto Yuezhenfu atrair a atenção do mercado reside na localização geográfica de Baozhong e na sua reputação como um dos primeiros projectos de “concorrência por habitação existente”.

Para aqueles que viajam para a "Ilha dos Pinguins", há uma ponte de acesso marítimo conectando a Baía de Dachan e a Ilha Tencent no cruzamento próximo ao projeto, tornando muito conveniente ir trabalhar para aqueles que amam a atmosfera de vida em Baozhong; , o preço das novas casas na Mansão Yuezhen também não é alto. Para equilibrar o limite geral de preço, espera-se que as vendas de casas existentes em projetos futuros aumentem o preço de registro. desta vez. Além disso, os compradores de casas estão preocupados com os problemas de ruído dos aeroportos e rodovias. O repórter percebeu que ele não é realmente perceptível na sala.

Porém, se você preferir melhorar suas necessidades e contar com o metrô para o deslocamento diário, existem muitas opções de produtos de 3 a 4 quartos no mercado atual com um preço total de 7 milhões a 10 milhões de yuans. comparação com base na sua situação real.

Entrevistado e escrito por Sun Yang, repórter do Nandu Bay Financial News