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Vor zwei Monaten wurde das Yinxuan Center Building im Bezirk Baozhong zum Verkauf eröffnet, und am Eröffnungstag gab es fast „Sonnenlicht“, was die erste Welle der Begeisterung auf dem neuen Wohnungsmarkt in Shenzhen in diesem Jahr auslöste.

Der Bezirk Baozhong, der wiederholt Verkaufswunder hervorgebracht hat, hat ein neues Projekt gestartet. Dieses Projekt heißt Yuezhen Mansion. Vor seinem Bau war es der erste „Wettbewerb für bestehende Wohnimmobilien“ in Shenzhen und erregte große Aufmerksamkeit auf dem Markt.

Ein Reporter der Nanduwan Finance Agency bemerkte Folgendes:Yuezhen Mansion hat 314 Einheiten auf den Markt gebracht, und 429 Kunden haben vor der Einführung erfolgreich ihr Interesse bekundet, und die Zeichnungsquote hat 100 % überschritten.Das Projekt wird am 30. Juli um 20:00 Uhr eine offizielle Online-Wohnungsauswahl durchführen und gleichzeitig wird der Ort für die Offline-Wohnungsauswahl eröffnet.

Als Internet-Promi-Bereich begrüßt Baozhong erneut ein neues Projekt. Es ist auch ein Projekt, das seit der lokalen Auktionsphase die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich gezogen hat. Kann Yuezhen Mansion dieses Mal den Verkaufserfolg fortsetzen?

Projektbaustelle.

Fokus

Shenzhens erster „Wettbewerb für Bestandswohnungen“ Homestead ist auf dem Markt!Aber diese Charge istaußerplanmäßig

Um im Jahr 2023 den grundlegenden Immobilienmarkt weiter zu stabilisieren, die Erwartungen der Hauskäufer zu stabilisieren und die Erholung der Investitionen in der gesamten Branche voranzutreiben, ist die „Garantie der Lieferung von Immobilien“ zu einer Schlüsselmaßnahme geworden, die die zuständigen Abteilungen jährlich einsetzen müssen Immobilienmarktarbeit. Im August dieses Jahres untersuchte Shenzhen den Verkauf bestehender Häuser weiter, und Grundstücksauktionen führten auch zu neuen Regeländerungen. Das Grundstück Baozhong A001-0212 wurde von „Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum“ in „Wettbewerb um bestehende Häuser“ geändert und war damit das erste „Wettbewerb um bestehende Häuser“ im Shenzhener Gehöft.

Gemäß den bisherigen Übertragungsbedingungen wurde die Parzelle A001-0212 in Baozhong nach der Regel „Drei-Limit-Doppelgebot + Lotterie“ zur Übertragung gelistet. Im Gebotsindikatorteil wurde erstmals ein „Wettbewerb um bestehende Hausverkäufe und Grundfläche“ eingeführt. Die Obergrenze für den Verkauf bestehender Häuser und Wohnflächen liegt bei 35.520 Quadratmetern, was 10 % der Wohnfläche entspricht. Die gesamte Baufläche (71.050 Quadratmeter) beträgt etwa die Hälfte. Der durchschnittliche Verkaufspreis für gewöhnliche Gewerbeimmobilien darf 88.600 Yuan/㎡ (ohne Innenausstattung) nicht überschreiten.

Oder aufgrund der Knappheit von Baozhong-Wohngrundstücken ist der Wettbewerb um dieses Land äußerst hart. Am Tag vor Drehbeginn waren Greentown, Hisense, China Shipping, Tianjian, China Merchants, Beijing Cuifeng, Oriental Yuhong, Huafa, China Railway, Guangdong, Yuexiu, Poly, OCT, China Travel Service Hong Kong, Vanke und China Construction dabei Zweites Ingenieurbüro, China Resources 21 Immobilienunternehmen, darunter China Railway Construction, Jinmao, China Energy Construction und C&D, haben sich für die Teilnahme an der Ausschreibung angemeldet. Ihre Angebote erreichten direkt einen Tag im Voraus den maximalen Grundstückspreis von 3,406 Milliarden Yuan Eintritt in die Verkaufsflächenstufe „Wettbewerb für Bestandswohnungen“, aber nach nur drei Ausschreibungsrunden erreichte es die höchste „Verkaufsfläche für Bestandswohnungen“ und gelangte schließlich in die Lotteriestufe von 20 Immobilienunternehmen hatte mehr Glück und gewann das Baozhong-Grundstück.

Ein Jahr später kam Yuezhenfu, ein von der China Railway Group und China Energy Construction gemeinsam investiertes und entwickeltes Projekt, auf den Markt. Am 24. Juli erhielt das Yuezhenfu-Projekt eine Vorverkaufslizenz und insgesamt wurden 314 Einheiten registriert. Der für das Projekt registrierte Durchschnittspreis lag unter der Preisgrenze für registrierte Verkäufe Der niedrigste Stückpreis betrug nur 77.000 Yuan/㎡, der niedrigste Gesamtpreis beträgt 7,35 Millionen Yuan/Set.

„Das dieses Mal gestartete Projekt wird voraussichtlich im September 2026 geliefert, und in Folgeprojekten wird es voraussichtlich um 2026 eine Reihe bestehender Häuser zum Verkauf geben.“ sagte Reportern, dass es sich bei dem Projekt zwar um „Wettbewerb um „bestehende Häuser““-Wohngrundstücke handelt, es aber bei einigen der derzeit zum Verkauf stehenden Off-Plan-Immobilien noch zwei Jahre dauern wird, bis sie geliefert werden.

Die eigentliche Untersuchung des Reporters

ZimmerpreisÜber 90 %, aber am „Rand des Schatzes“ gelegen

„Sie müssen zur Registrierung in die Ausstellungshalle der Stadt Yuezhenfu im Zhongyi Smart Building gehen, dann werden Verkaufserklärungen vereinbart, um die Modellräume gleichzeitig zu besichtigen.“ Vor ein paar Tagen besuchte der Reporter den Innenbereich des Yuezhenfu-Projekts Das Marketingzentrum am Projektstandort war nicht sehr groß. Es gibt nur wenige Rezeptionisten vor Ort und die Hausbesichtigung ist relativ kompliziert. Sie müssen sich direkt in der Projektausstellungshalle anmelden bevor Sie zu einem Besuch zum Projektstandort zurückkehren.

Website des Marketingzentrums.

Aus geografischer Sicht liegt das Yuezhen Mansion zwar im zentralen Bereich von Bao'an, liegt aber tatsächlich am Rande von Baozhong. Es gibt viele Baustellen rund um das Projekt Die Wohneinrichtungen sind noch nicht vollständig realisiert und daher etwas trostlos. Die dem Projekt am nächsten gelegene U-Bahn-Station ist die Bao'an-Station der Linie 11 mit einer Luftlinienentfernung von etwa 800 Metern. Die umliegenden kommerziellen Einrichtungen wie Happy Harbor und One Square City sind alle 1 Kilometer entfernt. Das bedeutet, dass die reichen Kultur-, Sport- und Geschäftseinrichtungen von Baozhong für die Eigentümer des Yuezhen Mansion nicht bequem zu Fuß erreichbar sind.

Der tatsächliche Standort des Projekts und seiner umliegenden Einrichtungen.

Wie ist also die Qualität der Produkte von Yuezhenfu? Während des Besuchs bemerkte der Reporter, dass das Yuezhen-Herrenhaus inzwischen mehr als zehn Stockwerke über dem Boden liegt, und an diesem Tag wurden auch das Musterhaus des Projekts vor Ort und einige Garteneffekte der Öffentlichkeit gezeigt.

Was die Produkte betrifft, so wird die erste Charge des Projekts mit 314 Einheiten mit drei bis vier Schlafzimmern und einer bebauten Fläche von etwa 95-108-109-138 Quadratmetern mit einfacher Dekoration geliefert. Laut den Verkäufen vor Ort ist das Highlight der Yuezhenfu-Wohnungstypen die Verfügbarkeitsrate, die 90 % übersteigt. Unter ihnen liegt die Verfügbarkeitsrate für die Vier-Zimmer-Wohnung mit 108 Quadratmetern bei mehr als 95 % , wobei die Verfügbarkeitsrate im Allgemeinen nur etwa 70 % beträgt. Dies ist auf dem Neubaumarkt relativ selten.

Den tatsächlichen Modellzimmern nach zu urteilen, haben einige Zimmer einiger Wohnungstypen jedoch „einander angeschaut“. Beispielsweise sind die Fenster der 95 Quadratmeter großen Hauptschlafzimmer 04 und 05 fast einander zugewandt. In diesem Fall besteht die vom Entwickler angegebene Lösung im fein dekorierten Musterraum jedoch darin, diese Fenster direkt abzudichten und einzubauen in Kleiderschränken. Vermeiden Sie „einander anzusehen“ und nutzen Sie den Raum rational.

Diese Situation kann auf die dichte Anordnung der Projektgebäude zurückgeführt werden.Volumenrate Sie ist relativ hoch, was auch dazu führt, dass die Gesamtdichte in der Gemeinde relativ hoch, der öffentliche Raum relativ klein und leicht überfüllt ist. Aus planungstechnischer Sicht ist die Gemeinde jedoch noch mit Grundeinrichtungen wie Schwimmbädern, Kinderspielplätzen und Landschaftsskizzen ausgestattet. Das Parkplatzverhältnis ist ebenfalls mehr als 1:1. Die Grundbedürfnisse zum Wohnen sind jedoch erfüllt etwas unzureichend für eine Verbesserung.

Preisanalyse

Preis hintergangen?nebenAnjufangDer Stückpreis beträgt nur mehr als 40.000

Derzeit beträgt der insgesamt registrierte Durchschnittspreis der zum Verkauf stehenden Häuser im Yuezhen Mansion etwa 85.857 Yuan/㎡ und liegt damit unter der Preisgrenze für registrierte Verkäufe. Der Verkauf vor Ort teilte Reportern mit, dass Kunden, die sich in gutem Glauben im Voraus registrieren, drei Ermäßigungen von 9,9 % erhalten. Darüber hinaus zeigte ein Plakat vor der Eröffnung, dass Kunden, die im Juli einen Vertrag abgeschlossen haben, einen exklusiven Rabatt von 9,95 % genießen können.

Wie hoch ist also der Stückpreis von 85.000 Yuan in Baozhong? Gibt es Platz zum Aufhängen kopfüber? Derzeit gibt es nicht viele neue Wohnprojekte im Zusammenhang mit dem Projekt. Der durchschnittliche registrierte Preis des Yuexiu Ruiyue Mansion, das letztes Jahr eröffnet wurde, betrug 88.500 Yuan/㎡. Der durchschnittliche registrierte Preis des Baozhong Yinxuan Building, das dieses Jahr eröffnet wurde, betrug 84.501 Yuan Yuan/㎡. Im Vergleich: Yuezhen Mansion Der Registrierungspreis ist etwas höher.

Allerdings liegen die beiden Standorte Yuexiu Ruiyue Mansion und Yinxuan Building näher am Kern von Baozhong und ihre Lage ist bekannter. Daher sind die Dekontaminationsergebnisse der beiden Projekte recht gut und der aktuelle Anmeldefortschritt beider Projekte liegt bei über 70 %.

Gemessen an der Gebrauchtmarktsituation rund um das Projekt gibt es nicht viele Neubauten derselben Bauart und desselben Baujahrs. Bei den näher gelegenen Villen Vanke Rancho Garden und Runheng Royal Garden beträgt der durchschnittliche Gebrauchtpreis für die dritte Phase des Gaofa West Bund Garden rund um das Projekt derzeit 106.400 Yuan/㎡ -Schlafzimmer in der Gemeinde von 125㎡ liegen bei 83.700 Yuan/㎡ und der durchschnittliche Gebrauchtpreis von Shenye New Shore Phase I beträgt 93.900 Yuan/㎡ Der aktuelle Listenpreis für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 127 qm in der Gemeinde beträgt nur 74.700 Yuan/㎡, bei einem Gesamtpreis von 9,5 Millionen Yuan.

Erwähnenswert ist, dass das Wohnprojekt Ruijingwan, das nur 400 Meter vom Yuezhen Mansion entfernt liegt,Die Preisgrenze für die Rohwohnung liegt bei 44.300 Yuan/㎡. Im Vergleich zum Yuezhen Mansion beträgt der Preis für Ruijingwanju fast nur die Hälfte. , Marktnachrichten sagten, dass das Projekt voraussichtlich nächsten Monat auf den Markt kommen wird. Allerdings ist zu beachten, dass die Bewerbungsbedingungen für bezahlbaren Wohnraum relativ streng sind und sich hauptsächlich an Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen richten, sodass sich die potenziellen Käufergruppen der beiden Immobilientypen deutlich unterscheiden stellen keinen direkten Wettbewerb auf dem Markt dar.

Die Ruijingwan Residence befindet sich im Bau.

Insgesamt liegt der Schlüssel dafür, dass das Yuezhenfu-Projekt die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich zieht, in der geografischen Lage von Baozhong und seinem Ruf als eines der ersten Projekte, bei denen es um „Konkurrenz für bestehende Wohnungen“ geht.

Für diejenigen, die zur „Penguin Island“ pendeln, gibt es an der Kreuzung neben dem Projekt eine Überseebrücke, die Dachan Bay und Tencent Island verbindet, was den Weg zur Arbeit für diejenigen, die die Wohnatmosphäre in Baozhong lieben, sehr bequem macht , der Preis für neue Häuser in Yuezhen Mansion ist ebenfalls nicht hoch. Um die Gesamtpreisgrenze auszugleichen, wird erwartet, dass der Verkauf bestehender Häuser den Registrierungspreis erhöht diesmal. Darüber hinaus machen sich Hauskäufer Sorgen über Lärmbelästigungen durch Flughäfen und Autobahnen. Der Reporter stellte fest, dass dieser im Raum nicht wirklich wahrnehmbar ist.

Wenn Sie jedoch lieber Ihre Bedürfnisse verbessern und für den täglichen Pendelverkehr auf die U-Bahn angewiesen sind, gibt es auf dem aktuellen Markt viele Optionen für 3-4-Zimmer-Produkte mit einem Gesamtpreis von 7 bis 10 Millionen Yuan Treffen Sie eine Entscheidung basierend auf Ihrer tatsächlichen Situation.

Interviewt und geschrieben von Sun Yang, Reporter von Nandu Bay Financial News