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Due mesi fa, l'edificio del Centro Yinxuan nel distretto di Baozhong è stato aperto in vendita, e c'era quasi "luce solare" nel giorno dell'inaugurazione, innescando la prima ondata di entusiasmo nel nuovo mercato immobiliare di Shenzhen quest'anno.

Il distretto di Baozhong, che ha ripetutamente creato miracoli nelle vendite, ha lanciato un nuovo progetto. Questo progetto si chiama Yuezhen Mansion. Prima della sua costruzione, era il primo “concorso per alloggi esistenti” per terreni residenziali a Shenzhen e ha attirato molta attenzione del mercato.

Un giornalista della Nanduwan Finance Agency ha notato che,Yuezhen Mansion ha lanciato 314 unità e 429 clienti hanno registrato con successo il loro interesse prima del lancio e il tasso di abbonamento ha superato il 100%.Il progetto condurrà la selezione ufficiale degli alloggi online alle 20:00 del 30 luglio e contemporaneamente verrà aperta la sede per la selezione degli alloggi offline.

Essendo un'area di celebrità di Internet, Baozhong accoglie ancora una volta un nuovo progetto. Si tratta anche di un progetto che ha attirato l'attenzione del mercato sin dalla fase dell'asta locale. Riuscirà questa volta Yuezhen Mansion a continuare la gloria delle vendite dell'area?

Cantiere del progetto.

messa a fuoco

Il primo “concorso per le abitazioni esistenti” a Shenzhen Homestead è sul mercato!Ma questo lotto lo èfuori programma

Nel 2023, al fine di stabilizzare ulteriormente il mercato immobiliare di base, stabilizzare le aspettative degli acquirenti di case e guidare la ripresa degli investimenti nell'intero settore, "garantire la consegna delle proprietà" è diventata una misura chiave che i dipartimenti competenti da adottare annualmente. lavoro sul mercato immobiliare. Nell'agosto dello stesso anno, Shenzhen esplorò ulteriormente la vendita di case esistenti e le aste fondiarie inaugurarono anche nuove modifiche alle regole del lotto Baozhong A001-0212 che fu cambiato da "concorso per alloggi a prezzi accessibili" a "concorso per case esistenti", diventando il primo. "Concorso per case esistenti" nella fattoria di Shenzhen.

Secondo le precedenti condizioni di trasferimento, il lotto A001-0212 a Baozhong era elencato per il trasferimento secondo la regola della "doppia offerta a tre limiti + lotteria". La parte dell'indicatore di offerta ha introdotto per la prima volta la "concorrenza per la vendita di case esistenti e la superficie calpestabile". Il limite massimo delle offerte per la vendita di case esistenti e la superficie calpestabile è di 35.520 metri quadrati, pari al 10% della superficie residenziale. La superficie totale edificabile (71.050 metri quadrati) è circa la metà. Il prezzo medio di vendita delle normali abitazioni commerciali non deve essere superiore a 88.600 yuan/㎡ (escluse le decorazioni interne).

Oppure, a causa della scarsità di terreni residenziali a Baozhong, la concorrenza per questi terreni è estremamente feroce. Il giorno prima dell'inizio delle riprese, hanno attirato Greentown, Hisense, China Shipping, Tianjian, China Merchants, Beijing Cuifeng, Oriental Yuhong, Huafa, China Railway, Guangdong, Yuexiu, Poly, OCT, China Travel Service Hong Kong, Vanke, China Construction Secondo ufficio di ingegneria, China Resources 21 società immobiliari, tra cui China Railway Construction, Jinmao, China Energy Construction e C&D, si sono iscritte per partecipare alla gara. Le loro quotazioni hanno raggiunto direttamente il prezzo massimo del terreno di 3,406 miliardi di yuan con un giorno di anticipo entrando nella fase di vendita dell'area di "competizione per alloggi esistenti", ma dopo solo tre round di offerte, ha raggiunto la più alta "area di vendita di case esistenti" ed è entrata nella fase della lotteria di 20 società immobiliari Alla fine, China Railway Real Estate è stato più fortunato e ha vinto il lotto di terreno Baozhong.

Un anno dopo, Yuezhenfu, un progetto investito e sviluppato congiuntamente da China Railway Group e China Energy Construction, è entrato nel mercato. Il 24 luglio, il progetto Yuezhenfu ha ottenuto una licenza di prevendita e sono state registrate un totale di 314 unità. Il prezzo medio registrato per il progetto è stato di circa 85.857 yuan/㎡, inferiore al limite di prezzo per le vendite registrate , il prezzo unitario più basso è stato di soli 77.000 yuan/㎡, il prezzo totale più basso è stato di 7,35 milioni di yuan/set.

"Il progetto lanciato questa volta dovrebbe essere consegnato nel settembre 2026 e ci saranno un lotto di case esistenti in vendita nei progetti successivi, probabilmente intorno al 2026." Durante la visita in loco, verranno effettuate le vendite in loco di Yuezhen Mansion ha detto ai giornalisti che, sebbene il progetto fosse " Il concorso è per "case esistenti" terreni residenziali, ma alcune delle proprietà fuori progetto attualmente in vendita richiederanno ancora due anni per essere consegnate.

L'indagine reale del giornalista

Prezzo della cameraOltre il 90%, ma situato al “margine del tesoro”

"Devi andare alla sala espositiva della città di Yuezhenfu nello Zhongyi Smart Building per registrarti, quindi verranno organizzate spiegazioni sulle vendite per visualizzare contemporaneamente le stanze modello." Alcuni giorni fa, il giornalista ha visitato il sito del progetto Yuezhenfu L'area interna Il centro marketing nel sito del progetto non era molto grande. Ci sono solo pochi addetti alla reception sul posto e il processo di visione della casa è relativamente complicato. Gli acquirenti della casa devono registrarsi presso la sala espositiva del progetto a circa 800 metri di distanza linea prima di tornare al sito del progetto per una visita.

Sito del centro marketing.

Da un punto di vista geografico, sebbene Yuezhen Mansion si trovi nella zona centrale di Bao'an, in realtà è ai margini di Baozhong. La sua posizione specifica si affaccia sulla baia di Dachan le strutture abitative non sono state ancora completamente realizzate, rendendolo leggermente desolato. La stazione della metropolitana più vicina al progetto è Bao'an Station della Linea 11, con una distanza in linea d'aria di circa 800 metri; le strutture commerciali circostanti come Happy Harbour e One Square City distano tutte 1 chilometro; Ciò significa che per i proprietari della Yuezhen Mansion, le ricche strutture culturali, sportive e commerciali di Baozhong non sono facilmente raggiungibili a piedi.

L'ubicazione effettiva del progetto e le strutture circostanti.

Qual è allora la qualità dei prodotti Yuezhenfu? Durante la visita, il giornalista ha notato che la Yuezhen Mansion ha ormai raggiunto più di dieci piani sopra il suolo e quel giorno sono stati mostrati al pubblico anche il modello di casa del progetto in loco e alcuni effetti del giardino.

In termini di prodotti, il primo lotto del progetto di 314 unità da tre a quattro camere da letto con una superficie edificata di circa 95-108-109-138 metri quadrati verrà consegnato con decorazioni semplici. Secondo le vendite in loco, il punto forte degli appartamenti Yuezhenfu è il tasso di disponibilità, che supera il 90%. Tra questi, il tasso di disponibilità per l'appartamento con quattro camere da letto di 108 metri quadrati è superiore al 95%. , dove il tasso di disponibilità è generalmente solo del 70% circa. È relativamente raro nel nuovo mercato interno.

Tuttavia, a giudicare dai modelli reali delle stanze, alcune stanze di alcuni tipi di appartamenti si guardano l'un l'altro. Ad esempio, le finestre della camera da letto principale 04 e 05 di 95 metri quadrati sono quasi una di fronte all'altra. Tuttavia, in questo caso, la soluzione proposta dallo sviluppatore nella camera modello finemente decorata è quella di sigillare direttamente queste finestre e costruirle negli armadi. Evitare di “guardarsi in faccia” e utilizzare razionalmente lo spazio.

Questa situazione può essere attribuita alla fitta disposizione degli edifici del progetto.Tasso di volume È relativamente alto, il che porta anche a una densità complessiva della comunità relativamente elevata, a un'area dello spazio pubblico relativamente piccola e leggermente affollata. Tuttavia, dal punto di vista della pianificazione, la comunità è ancora dotata di strutture di base come piscine, parchi giochi per bambini e schizzi paesaggistici. Anche il rapporto dei parcheggi è superiore a 1:1. I bisogni abitativi di base sono soddisfatti, ma è così leggermente insufficiente per migliorare.

analisi dei prezzi

Prezzo pugnalato alle spalle?accantoAnjufangIl prezzo unitario è solo più di 40.000

Attualmente, il prezzo medio complessivo registrato delle case in vendita a Yuezhen Mansion è di circa 85.857 yuan/㎡, che è inferiore al limite di prezzo per le vendite registrate. Le vendite in loco hanno detto ai giornalisti che i clienti che si registrano in buona fede in anticipo potranno usufruire di tre sconti del 9,9%. Inoltre, un manifesto prima dell'apertura mostrava che i clienti che hanno firmato un contratto a luglio possono usufruire di uno sconto esclusivo del 9,95%.

Allora qual è il prezzo unitario di 85.000 yuan a Baozhong? C'è spazio per appenderlo a testa in giù? Al momento, non ci sono molti nuovi progetti abitativi attorno al progetto. Il prezzo medio registrato della Yuexiu Ruiyue Mansion, inaugurato l'anno scorso, è stato di 88.500 yuan/㎡. Il prezzo medio registrato dell'edificio Baozhong Yinxuan, inaugurato quest'anno, è stato di 84.501 yuan/㎡ In confronto, Yuezhen Mansion Il prezzo di registrazione è leggermente più alto.

Tuttavia, entrambe le posizioni della Yuexiu Ruiyue Mansion e dell'Yinxuan Building sono più vicine al centro di Baozhong e la loro posizione è più riconosciuta. Pertanto, i risultati della decontaminazione dei due progetti sono piuttosto buoni e l’attuale stato di avanzamento della registrazione di entrambi i progetti supera il 70%.

A giudicare dalla situazione di seconda mano attorno al progetto, non ci sono molte case sub-nuove dello stesso tipo e anno. Il Vanke Rancho Garden e il Runheng Royal Garden più vicini sono entrambe ville. Secondo il sito web dell'intermediario, il prezzo medio di listino dell'usato della terza fase del Gaofa West Bund Garden sulla 5th Avenue intorno al progetto è di 106.400 yuan/㎡ Attualmente, tre -sono elencate le camere da letto nella comunità di 125㎡. Il prezzo unitario più basso è di 83.700 yuan/㎡, e il prezzo totale è di 10,5 milioni di yuan, il prezzo medio di quotazione dell'usato di Shenye New Shore Fase I è di 93.900 yuan/㎡ Il prezzo attuale di un appartamento con tre camere da letto di 127 ㎡ nella comunità è di soli 74.700 yuan/㎡, per un prezzo totale di 9,5 milioni di yuan.

Vale la pena ricordare che il progetto di edilizia residenziale residenziale di Ruijingwan, che dista solo 400 metri dalla Yuezhen Mansion,Il limite di prezzo delle sue abitazioni grezze è di 44.300 yuan/㎡. Rispetto a Yuezhen Mansion, il prezzo di Ruijingwanju è quasi solo la metà. , notizie di mercato affermano che il progetto dovrebbe entrare nel mercato il mese prossimo. Tuttavia, va notato che, poiché le condizioni per la richiesta di alloggi a prezzi accessibili sono relativamente rigide e si rivolgono principalmente alle famiglie a basso e medio reddito, esiste una differenza significativa nei potenziali gruppi di acquirenti dei due tipi di proprietà, quindi non non costituiscono concorrenza diretta sul mercato.

La Residenza Ruijingwan è in costruzione.

Nel complesso, la chiave per far sì che il progetto Yuezhenfu attiri l’attenzione del mercato risiede nella posizione geografica di Baozhong e nella sua reputazione come uno dei primi progetti di “concorrenza per alloggi esistenti”.

Per coloro che si recano a "Penguin Island", c'è un ponte di accesso attraverso il mare che collega la baia di Dachan e l'isola di Tencent all'incrocio vicino al progetto, rendendo molto comodo andare al lavoro per coloro che amano l'atmosfera di vita a Baozhong; , Anche il prezzo delle nuove case a Yuezhen Mansion non è elevato. Per bilanciare il limite di prezzo complessivo, si prevede che le vendite di case esistenti nei progetti futuri aumenteranno il prezzo di registrazione questa volta. Inoltre, gli acquirenti di case sono preoccupati per il rumore proveniente dagli aeroporti e dalle autostrade. Il giornalista ha notato che in realtà non si nota nella stanza.

Tuttavia, se preferisci migliorare le tue esigenze e fare affidamento sulla metropolitana per gli spostamenti quotidiani, ci sono molte opzioni per prodotti con 3-4 camere da letto nel mercato attuale con un prezzo totale compreso tra 7 e 10 milioni di yuan confronto basato sulla tua situazione reale. Prendi una decisione.

Intervistato e scritto da Sun Yang, giornalista di Nandu Bay Financial News