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En el primer semestre de este año, la escala general de la demanda de vivienda siguió contrayéndose.

El volumen total de transacciones de vivienda primaria y de segunda mano en las 20 ciudades clave monitoreadas por el CRIC cayó un 22% interanual.

La escala del mercado de viviendas nuevas se ha acelerado y la cuota de mercado se ha inclinado aún más hacia las viviendas de segunda mano.

Desde la perspectiva de la estructura de las transacciones, las tendencias de viviendas nuevas más grandes y productos mejorados se mantienen sin cambios, y la proporción de transacciones de productos de grandes superficies en las principales ciudades en general ha aumentado.

Detrás de la estructura de transacciones de viviendas de primera y segunda mano en ciudades clave, en realidad refleja que se están produciendo algunos cambios en la base de clientes de los compradores de viviendas y su poder adquisitivo.

En general, las viviendas de primera y segunda mano en ciudades como Beijing, Shanghai, Shenzhen y Hangzhou tienen fuertes atributos complementarios. La base de clientes de viviendas de segunda mano se ha vuelto más activa y los compradores en el mercado de viviendas nuevas son generalmente una parte. base de clientes mejorada. Sin embargo, en ciudades como Tianjin, Wuhan y Zhengzhou, la estructura de transacciones de casas de segunda mano y casas nuevas es similar y la intercambiabilidad es obvia. Por lo tanto, la eficiencia de reemplazo no es fuerte y la competencia entre casas de primera mano y de segunda mano. casas de mano se ha intensificado.

El mercado inmobiliario siguió experimentando profundos ajustes en el primer semestre del año. Los datos del CRIC así lo demuestran.En el primer semestre del año, el volumen total de transacciones de viviendas de primera y segunda mano en las 20 ciudades clave fue de 130 millones de metros cuadrados., un descenso interanual del 22% y un descenso intermensual del 7%.

Entre ellas, la escala de las transacciones de viviendas nuevas en las 20 ciudades clave fue de 49,29 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 38% y una disminución intermensual del 21%. Las transacciones de vivienda de segunda mano totalizaron 81,36 millones de metros cuadrados, un descenso interanual del 7,6% y un aumento intermensual del 5%.

La cuota de mercado se inclina aún más hacia la vivienda de segunda mano.

En la primera mitad del año, la proporción de transacciones de vivienda de segunda mano en las 20 ciudades clave aumentó al 62%, un aumento interanual de 9 puntos porcentuales y un aumento mensual de 7 puntos porcentuales.

Ha aumentado la proporción de transacciones de vivienda de segunda mano en todas las ciudadesEntre ellos, la cuota de mercado de la vivienda de segunda mano en Beijing, Shanghai, Hefei, Nanjing y otras áreas ha aumentado a más del 70%.

A juzgar por la estructura de las transacciones, el mercado de viviendas nuevas muestra una tendencia hacia áreas más grandes y productos mejorados., la proporción de transacciones de productos de gran superficie en ciudades clave ha aumentado en general, entre las cuales la cuota de mercado de productos con una superficie de más de 140 metros cuadrados ha aumentado significativamente, en particular, la proporción de transacciones de viviendas de lujo con. una superficie de más de 180 metros cuadrados ha seguido creciendo en los últimos años, y superará el 8% en el primer semestre de 2024.

La tendencia cambiante de la estructura de transacciones de viviendas de segunda mano es significativamente diferente de la de las casas nuevas. Aunque los productos con una superficie inferior a 80 metros cuadrados siguen siendo la fuerza principal en las transacciones de viviendas de segunda mano, su proporción sigue aumentando. rechazar., la proporción de productos de 100 a 140 metros cuadrados se ha recuperado constantemente, de los cuales 100 a 120 metros cuadrados representaron el 12%, un aumento de 1 punto porcentual en comparación con 2023, y el volumen de transacciones de productos de 120 a 140 metros cuadrados representó el 10 %, que también aumentó aproximadamente 1 punto porcentual en comparación con 2023. punto porcentual.

En el entorno actual del mercado, los compradores de viviendas se pueden dividir aproximadamente en cuatro categorías.

Una categoría es el grupo de clientes con necesidades inmediatas.El propósito de comprar una propiedad es casarse, establecerse y establecerse. Su poder adquisitivo es relativamente bajo y se desvían fácilmente hacia el mercado de viviendas de segunda mano.El segundo es cambiar la base de clientes por primera vez.Principalmente mejorando el área y la función, atendiendo a casas nuevas y subnuevas en los suburbios interiores y exteriores de la ciudad.El tercero es la base de clientes de China Reform., buscar mejoras en los tipos de viviendas y las instalaciones de apoyo a la propiedad, centrarse en la calidad de vida, principalmente reemplazar y atender el mercado de viviendas nuevas.El cuarto es la base de clientes de casas de lujo., alta asequibilidad, posesión de recursos escasos y tendencia hacia el nuevo mercado inmobiliario.

Específicamente en las ciudades típicas, las necesidades de los compradores de viviendas son significativamente diferentes.

Con Beijing, Shanghai y Shenzhen como representantes típicos, Tras el ajuste a la política de restricción de compra, la actividad de los compradores de primera vivienda ha aumentado, siendo este grupo también un grupo activo de compradores de vivienda de segunda mano. también,La capacidad de clientes de mejoras de alto nivel en dichas ciudades es relativamente estable y se concentra principalmente en el mercado de viviendas nuevas.

En Pekín, por ejemplo, Actualmente, el grupo activo de compradores de casas de segunda mano está dominado por personas que sólo necesitan comprar productos de uno y dos dormitorios y aquellos que acaban de renovar, lo que representa el 75% en total. Seguidos por los compradores por primera vez de productos de tres dormitorios, que representan el 22%.

También en Beijing, el grupo activo de compradores de viviendas nuevas en la primera mitad del año estuvo dominado por remodeladores primerizos que compraron productos de tres dormitorios, lo que representó el 50%. Seguido por quienes compran productos de cuatro dormitorios y más, representando el 29%. Los grupos de clientes con nuevas necesidades y nuevos cambios sólo representan el 15%. Esto significa que la multitud de compradores de viviendas activa en el actual mercado de viviendas nuevas es generalmente una multitud de mejoras.

En Hangzhou y Xi'an, la base de clientes que compran viviendas está dominada por la demanda de mejoras, y la demanda de mejoras de alto nivel es relativamente abundante.

Por ejemplo, el mercado inmobiliario nuevo de Xi'an muestra las características de una demanda cada vez menor, una proporción cada vez mayor de mejoras y un aumento mayor tras las mejoras. CRIC divide los grupos de clientes según el segmento de precio total de transacción. En 2024, el grupo de clientes de demanda rígida en Xi'an representará el 28%, una disminución de 9 puntos porcentuales con respecto a 2023, y el grupo de clientes por primera vez representará 43. % Además, el grupo de clientes por segunda vez y el grupo de clientes de alta gama Las proporciones han aumentado.

Vale la pena señalar que el área central se basa en la escasez de oferta + dividendo invertido.La demanda de reformas de alto nivel sigue siendo fuerte, este fenómeno es más evidente en Hangzhou.

Las compras de viviendas por parte de residentes en Tianjin, Wuhan y Zhengzhou están dominadas por una demanda rígida de los clientes, y la resiliencia general de las casas de segunda mano es mayor que la de las casas nuevas. , Las casas pequeñas y de bajo precio siguen vendiéndose bien. Tomando Tianjin como ejemplo, según la investigación del CRIC, los compradores de viviendas nuevas de Tianjin se pueden dividir aproximadamente en tres categorías: uno es el grupo de clientes de demanda rígida, que representa alrededor del 70%, el otro es el grupo de clientes de mejora, que representa aproximadamente el 27%, y el último es el grupo de clientes de lujo, que representa sólo el 3%.

Desde la perspectiva del poder adquisitivo, Beijing, Shanghai, Shenzhen y Hangzhou son altamente complementarios en términos de bienes de primera y segunda mano. , la estructura de transacciones de casas nuevas y casas de segunda mano es bastante diferente, la base de clientes de casas nuevas se centra en mejorar y las casas de segunda mano están asumiendo la demanda urgente. El aumento de la actividad en viviendas de segunda mano puede estimular algunas actividades de "vender viejas y comprar nuevas" y liberar la demanda de alto nivel. Por lo tanto, el calor del mercado puede transmitirse gradualmente del mercado de viviendas de segunda mano al mercado de viviendas nuevas.

Existe una fuerte intercambiabilidad entre viviendas primarias y secundarias en Tianjin, Wuhan y Zhengzhou., existen similitudes en la estructura de transacciones de casas de segunda mano y casas nuevas, oferta limitada a corto plazo de casas nuevas o dudas sobre la seguridad de la entrega de casas nuevas, etc., los compradores de viviendas se ven apretujados en las casas de segunda mano. mercado de la casa.

Para ciudades como Beijing, Shanghai, Shenzhen, Hangzhou y Xi'an, el mercado de viviendas nuevas ha entrado en una era de mejora. La actividad de las viviendas de segunda mano es mayor que la de las viviendas nuevas. transferido al mercado de viviendas nuevas La liberación de la demanda ayudará a que el mercado de viviendas nuevas en el futuro se haya estabilizado y recuperado, especialmente en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai y Shenzhen, donde la capacidad de los clientes de alto nivel. Los grupos con más de 10 millones de clientes son estables y su poder adquisitivo es fuerte. Todavía hay margen de liberación a corto plazo.

En Tianjin, Wuhan y Zhengzhou, el poder adquisitivo de los mercados de viviendas nuevas y de segunda mano está convergiendo, y continuará la tendencia de "un flujo y reflujo" para las viviendas de primera y segunda mano. Sin embargo, también existen algunas oportunidades estructurales en el mercado de viviendas nuevas. El aumento de la oferta de viviendas nuevas en segmentos de áreas pequeñas, la mejora de los métodos de promoción por parte de las empresas inmobiliarias y el diseño innovador de apartamentos restaurarán gradualmente la confianza de los compradores de viviendas. , impulsando así una ronda de transacciones de viviendas nuevas.