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Texto 丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor: Li Zhuang‍‍

A medida que aumenta la actividad del mercado inmobiliario, también aumentan las transacciones de fusiones y adquisiciones inmobiliarias, lo que proporciona un mejor entorno para que las empresas inmobiliarias líderes resuelvan riesgos.

Afectadas por el calentamiento del mercado inmobiliario en los últimos dos meses, las empresas inmobiliarias han entrado en un período de ventana para vender activos comerciales y de oficinas a granel. Los datos del Índice de China muestran que las transacciones de fusiones y adquisiciones de bienes raíces volvieron a mostrar signos de actividad en junio, y el valor de las transacciones de fusiones y adquisiciones de activos en la industria inmobiliaria aumentó un 11,5% mes a mes.

Actualmente, empresas inmobiliarias líderes como Wanda y Vanke están promoviendo activamente iniciativas de "adelgazamiento y fitness" y transfiriendo algunos de sus activos. Además de las fuertes transferencias de activos, algunas empresas inmobiliarias han optado por transferir participaciones de control e introducir activos estatales locales. , buscando un apoyo de recursos más poderoso y una transformación y actualización. Algunos expertos dijeron a esta publicación que la venta actual de activos por parte de empresas inmobiliarias puede considerarse como una especie de optimización de la estructura empresarial. La "separación" de activos de alta calidad puede retirar fondos rápidamente y ayudar a las empresas a centrar sus recursos en su negocio principal. y la introducción de participaciones estatales puede mejorar las capacidades crediticias y financieras de las empresas inmobiliarias y optimizar la asignación de recursos.

"Doble Mil" "Adelgazante"

Acelerar la transferencia de sus inversiones

En la primera semana de julio, Wanda vendió tres Wanda Plazas, incluidos Dongguan, Yichun y Yantai. Según estadísticas incompletas, desde 2023, Wanda Commercial Management ha transferido el control de al menos 26 empresas a partes externas, incluidos muchos proyectos de alta calidad en áreas centrales de ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai y Guangzhou. ,Wanda Group continúa desapalancandose 。

En años recientes, Wanda Group mejora claramente su estrategia de reducción de activos En lugar de invertir en la construcción y tenencia de Wanda Plaza, están más inclinados a ser responsables de operaciones de activos livianos, como producción de marca, diseño auxiliar, construcción, promoción y gestión de inversiones. Los datos muestran que a finales de noviembre de 2023, Wanda Group abrió 23 Wanda Plazas el año pasado, de los cuales solo 2 eran propiedades propias de Wanda Group y el resto eran proyectos con pocos activos.

La frecuente liquidación de activos de Wanda también está relacionada con el hecho de que su filial Wanda Commercial Management no salió a bolsa según lo previsto en 2023, lo que significa que Wanda debe hacerse cargo del acuerdo de juego de 38.000 millones de yuanes firmado con muchos inversores institucionales.

Sin embargo, la crisis del juego de Wanda desapareció en marzo de este año. Durante este período, Wanda Commercial Management firmó un nuevo acuerdo de inversión con cinco instituciones, incluidas PAG Investment y CITIC Capital, para establecer Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (en adelante, "Dalian Xindameng". La nueva empresa recibirá aproximadamente 60). El precio de la inversión es que el porcentaje de participación de Wanda Commercial Management en Dalian Xindameng se reducirá del 70,15% al ​​40%.

Según Qichacha, a partir de ahora (18 de julio), el 99,99% del capital social de la Dalian Xinda League todavía está en manos de Wanda Commercial Management y no se han producido cambios en el capital. La entrega de capital aún no se ha completado, lo que significa que los 60 mil millones de yuanes en fondos de rescate que Wanda está esperando todavía están en camino.

Además de Wanda, Vanke está acelerando la transferencia de inversiones financieras de empresas no principales. Recientemente, Vanke ha transferido su capital en Nanxiang Impression City MEGA, el centro comercial comercial más grande de Shanghai. Según la información de Qichacha, Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., la empresa principal de Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, tuvo un cambio de capital en junio Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. cambió su proporción de participación en la empresa principal de 50. % a 2%, el índice de capital de RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED cambió del 50% al 98%. Esto significa que SCPG, una filial de Vanke, vendió su participación del 48% en Nanxiang Impression City MEGA a otro accionista extranjero, reteniendo sólo el 2% de las acciones.

Contando el Qibao Vanke Plaza transferido en febrero, Vanke ha vendido dos de sus proyectos comerciales "más rentables" en Shanghai este año. El informe financiero del grupo muestra que en el primer semestre de 2023, los dos proyectos comerciales de Qibao Vanke Plaza y Nanxiang Impression City MEGA lograron ingresos operativos de 210 millones de yuanes y 190 millones de yuanes respectivamente, ocupando el primer y cuarto lugar entre los diez principales proyectos comerciales operados. y gestionado por el grupo dos.

Detrás de la aceleración de los envíos, Vanke propuso un paquete de "adelgazamiento y fitness" en su conferencia anual de resultados celebrada en abril de este año para alcanzar los tres grandes objetivos de reducir la deuda, transformar su modelo de financiación y centrarse en su negocio principal. , incluida la liberación de recursos limitados para centrarse en los tres negocios principales de desarrollo residencial integral, servicios inmobiliarios y apartamentos de alquiler; reducir la deuda que paga intereses en más de 100 mil millones de yuanes en los próximos dos años y reducir la escala total de intereses; pagar la deuda a más de la mitad en los próximos cinco años.

En un registro de actividades de relaciones con inversores divulgado el 9 de julio, Vanke presentó una vez más el proceso de "plan de paquete". La compañía ha intensificado sus esfuerzos para promover transacciones de activos a granel este año, incluidas transacciones de activos y fondos REIT y Pre-REIT. Entre ellos, Vanke logró un retorno de 9,34 mil millones de yuanes en transacciones de activos en la primera mitad del año, incluida la transferencia del 50% del capital de Qibao Vanke Plaza en febrero por un precio de 2,38 mil millones de yuanes, la transferencia de terrenos de Shenzhen Super Bay en mayo y un retorno de 2,235 mil millones de yuanes, y la transferencia de SCPG en junio Completó la transacción de capital del 48% de Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke dijo que las transacciones de activos a gran escala no necesariamente resultan en pérdidas: "Entre las transacciones a gran escala en la primera mitad del año, hubo pérdidas y ganancias. Por ejemplo, la venta del capital de Shanghai Vanke Qibao Plaza logró un capital ganancias de 1,23 mil millones de yuanes. La compañía se esforzará por mejorar el nivel de gestión de activos y mejorar el valor de los activos”.

Según el plan estratégico de Vanke de centrarse en sus tres negocios principales, la empresa tiene actualmente muchos proyectos que están en línea con su plan de ventas de negocios complementarios. El informe anual de la compañía muestra que a finales de 2023, los activos complementarios de Vanke incluyen 203 proyectos comerciales, 33 hoteles, 10,02 millones de metros cuadrados de logística y almacenamiento y 4 estaciones de esquí.

A finales de 2023, el valor contable de las propiedades de inversión de Vanke medido al costo era de 110.134 millones de yuanes. Si sigue su plan de "vender 20.000 millones de yuanes al año", el negocio de inversiones de Vanke podrá proporcionar "municiones" para la realización de sus fondos durante al menos cinco años.

Aumenta la actividad en transacciones inmobiliarias

Obtenga activos de alta calidad para acelerar el retiro de capital

Desde principios de este año, las principales empresas inmobiliarias han realizado frecuentes transacciones de activos a granel. Además de las transacciones periódicas de capital de proyectos para objetivos de desarrollo conjuntos,La enajenación de activos comerciales y de oficinas a menudo puede generar una gran cantidad de entrada de efectivo oportuna y aliviar la presión de liquidez de las empresas.

Los datos del China Index Institute muestran que a medida que los precios de los activos tocaron fondo, las transacciones de fusiones y adquisiciones de bienes raíces volvieron a mostrar signos de actividad. En junio, la industria inmobiliaria realizó un total de 17 transacciones de fusiones y adquisiciones, 2 más que el mes anterior. Entre ellas, 15 transacciones revelaron montos de transacción, con un tamaño total de transacción de aproximadamente 16,93 mil millones de yuanes, un aumento del 11,5% mes a mes.

Por ejemplo, solo en junio, Sino-Ocean Group transfirió el 64,79% del capital y derechos relacionados en la segunda fase de Beijing INDIGO a China Life y Swire Properties por un precio de 4 mil millones de yuanes Guangming Real Estate transfirió Shanghai Haibo Supply Chain Management; Co., Ltd. por un precio de 295 millones de yuanes a Shanghai Food and Wine Group; transfirió el 30% del capital social del edificio de oficinas de Shenzhen Qianhai a Chow Tai Fook por un precio de 1,44 mil millones de yuanes; de los activos de Jinan Cultural Tourism City a Jinan Licheng Holdings por un precio de 474 millones de yuanes LVGEM China Real Estate El centro comercial Shenzhen Hongwan fue transferido a Shenzhen Futian Industrial Investment Services por un precio de 814 millones de RMB.

En general, la mayor parte de los activos puestos en venta por las empresas inmobiliarias este año están más concentrados en términos de tipos de negocios y regiones, e incluyen principalmente hoteles, oficinas y activos comerciales, muchos de los cuales están ubicados en ciudades populares como Beijing, Shanghai, y Cantón. Al mismo tiempo, los activos que las empresas inmobiliarias han "cortado" este año son de mayor calidad. Por ejemplo, el hotel Hyatt "más rentable" del Bund, en Shanghai, vendido por Shimao a Shanghai Real Estate Group, tiene un precio. Margen de beneficio anual del 40% durante todo el año. Overseas Chinese Town transfirió el hotel Bulgari "más caro de 300.000 por noche" en Shanghai a Jinfeng Cement.

Desde la perspectiva del receptor, Las empresas estatales locales, el capital asegurador, el capital extranjero, las empresas individuales, etc. son los principales compradores en el mercado de comercio a granel. Por ejemplo, la parcela de tierra base de la sede de la Bahía de Shenzhen puesta a la venta por Vanke este año fue adquirida conjuntamente por sus principales accionistas Shenzhen Metro y Nanshan District State-owned Assets como parte del capital en la segunda fase del proyecto Beijing INDIGO bajo Sino; -Ocean Group fue transferido a su principal accionista China Life; la mayoría de los activos vendidos por Wanda han introducido compañías de seguros como nuevos accionistas, incluidos New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance, etc.

Esta revista conoció que bajo el profundo ciclo de ajuste del mercado inmobiliario, “Reducir” la enajenación de activos comerciales y de oficinas que ocupan una gran cantidad de fondos es actualmente una opción habitual para las empresas inmobiliarias. Entre ellos, los activos de alta calidad con operaciones estables en ciudades de primer y segundo nivel han brindado a las empresas de bienes raíces la capacidad de obtener efectivo rápidamente al mismo tiempo, porque activos como negocios comunitarios, centros comerciales, apartamentos y hoteles; oportunidades para atraer inversiones a través de la emisión de REIT públicos y otros canales indirectos Promover una mayor circulación de dichos activos.

Bai Wenxi, vicepresidente de China Enterprise Capital Alliance, dijo a esta publicación que el actual "corte" de activos de alta calidad por parte de algunas empresas inmobiliarias está relacionado con ajustes estratégicos como aliviar la presión financiera, reducir los ratios de endeudamiento y evitar incertidumbres futuras. y centrándose en los negocios principales. "Con el mercado inmobiliario en general bajo presión, la venta de activos de alta calidad es un medio eficaz para retirar fondos rápidamente. Por ejemplo, Shimao Group vendió el hotel Hyatt en el Bund en Shanghai por un importe total de 4.500 millones de yuanes. Se espera que los ingresos por la venta se realicen en aproximadamente 3,01 mil millones de yuanes."

Zhang Yue, presidente de Aoyou International, también dijo a esta publicación que la venta actual de activos de alta calidad por parte de empresas inmobiliarias puede considerarse como una manifestación de optimización de la estructura empresarial: "Las empresas a menudo necesitan deshacerse de algunos negocios no esenciales o activos ineficientes "Este tipo de 'corte' en realidad ayuda a las empresas a concentrar más fondos y recursos en su negocio principal y mejorar la eficiencia operativa y la competitividad del mercado".

Transferir capital e introducir activos de propiedad estatal

Las necesidades de desarrollo de las empresas inmobiliarias estarán más satisfechas

Además de transferir grandes activos para retirar fondos, algunas empresas inmobiliarias han transferido aún más capital para inyectar nuevo impulso y recursos al desarrollo de las empresas que cotizan en bolsa. Tras la introducción anterior de activos estatales por parte de empresas inmobiliarias como China Construction Real Estate y Jinke Co., Ltd. para aumentar el crédito, cada vez más empresas están transfiriendo participaciones de control e introduciendo el apoyo de empresas estatales locales.

El 5 de julio, Shirong Zhaoye, uno de los "Tres Mosqueteros" de Zhuhai Real Estate, obtuvo un límite de precio de las acciones con un anuncio de oferta pública. Según el anuncio, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Anju Company"), una filial de propiedad absoluta del grupo estatal Da Hengqin de Zhuhai, ganó aproximadamente 413 millones de acciones de Serong Zhaoye a través de una plataforma de subastas judiciales, que representa el 51% del capital social total de la empresa. Esta medida desencadenó una oferta pública de adquisición integral y se espera que Anju Company se convierta en el nuevo accionista mayoritario de Shirong Zhaoye.

Xinhu Zhongbao ya ha introducido en el mercado activos estatales de Quzhou. En enero de este año, Xinhu Zhongbao transfirió además el 18,43% de sus acciones a Quzhou Zhibao, una empresa estatal en la ciudad de Quzhou, por un precio de transferencia total de 3.006 millones de yuanes. Quzhou Zhibao y sus partes relacionadas poseían así el 28,54% de las acciones de Xinhu Zhongbao. acciones Se convirtió en el mayor accionista de una empresa que cotiza en bolsa.

Según el anuncio de Xinhu Zhongbao, las principales razones para la transferencia de capital son optimizar aún más la estructura accionarial de la empresa, asegurar el apoyo de las políticas locales, profundizar integralmente la cooperación y promover la transformación de la empresa. En la actualidad, sus principales accionistas están "protegiendo el mercado" activamente. Según el anuncio de aumento de participación del principal accionista divulgado por Xinhu Zhongbao en julio, Quzhou Zhibao planea aumentar su participación en Xinhu Zhongbao hasta en 100 millones de yuanes en los últimos seis meses. .

En términos de desempeño, Shirong Zhaoye y Xinhu Zhongbao son realmente notables. Las dos empresas han mantenido la rentabilidad durante mucho tiempo. Entre ellos, Shirong Zhaoye se benefició de las reservas de tierra de alta calidad adquiridas a bajo costo en sus primeros años, y su margen de beneficio de ventas brutas se ha mantenido en un nivel alto del 30% al 70% en los últimos tres años; también se mantuvo en 22%~38%.

En opinión de Bai Wenxi, algunas empresas inmobiliarias optan por transferir capital e introducir participaciones estatales. Su objetivo es mejorar las capacidades crediticias y financieras y optimizar la asignación de recursos. "La introducción de activos de propiedad estatal puede mejorar las capacidades crediticias y financieras de las empresas y reducir los costos de financiación, lo cual es particularmente importante en el entorno financiero actual. Además, la participación de activos de propiedad estatal no sólo puede brindar apoyo financiero, sino también También aportará experiencia en gestión y recursos de mercado para mejorar la competitividad de la empresa”.

(Este artículo se publicó en "Securities Market Weekly" el 27 de julio. Las acciones individuales mencionadas en el artículo son sólo ejemplos de análisis y no constituyen recomendaciones de inversión).