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Texto丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor丨Li Zhuang‍‍

À medida que a atividade do mercado imobiliário aumenta, as transações de fusões e aquisições imobiliárias também aumentam, o que proporciona um melhor ambiente para as principais empresas imobiliárias resolverem riscos.

Afetadas pelo aquecimento do mercado imobiliário nos últimos dois meses, as imobiliárias entraram em um período de janela para venda a granel de ativos comerciais e de escritórios. Os dados do Índice da China mostram que as transações de fusões e aquisições imobiliárias mostraram sinais de atividade novamente em junho, com o valor das transações de fusões e aquisições de ativos no setor imobiliário aumentando 11,5% em relação ao mês anterior.

Atualmente, empresas imobiliárias líderes como Wanda e Vanke estão promovendo ativamente iniciativas de "emagrecimento e boa forma" e transferindo alguns de seus ativos. Além das pesadas transferências de activos, algumas empresas imobiliárias optaram por transferir participações de controlo e introduzir activos estatais locais. , buscando suporte de recursos mais poderosos, transformação e atualização. Alguns membros disseram a esta publicação que a actual venda de activos por empresas imobiliárias pode ser considerada uma espécie de optimização da estrutura empresarial. "Separar" activos de alta qualidade pode retirar fundos rapidamente e ajudar as empresas a concentrar os seus recursos na sua actividade principal; e a introdução de participações estatais pode melhorar as capacidades de crédito e financiamento das empresas imobiliárias e optimizar a alocação de recursos.

"Duplo Mil" "Emagrecimento"

Acelere a transferência de seus investimentos

Na primeira semana de julho, Wanda vendeu três Wanda Plazas, incluindo Dongguan, Yichun e Yantai. De acordo com estatísticas incompletas, desde 2023, a Wanda Commercial Management transferiu o controle de pelo menos 26 empresas para terceiros, incluindo muitos projetos de alta qualidade em áreas centrais de cidades de primeiro nível, como Pequim, Xangai e Guangzhou, por meio de pesadas transferências de ativos. ,Grupo Wanda continua a desalavancagem 。

Nos últimos anos, O Grupo Wanda atualiza claramente sua estratégia de ativos leves , em vez de investirem na construção e manutenção do Wanda Plaza, estão mais inclinados a serem responsáveis ​​por operações de activos ligeiros, tais como produção de marca, concepção auxiliar, construção, promoção e gestão de investimentos. Os dados mostram que no final de novembro de 2023, o Grupo Wanda abriu 23 Wanda Plazas no ano passado, dos quais apenas 2 eram propriedades próprias do Grupo Wanda e o restante eram projetos de ativos leves.

A frequente liquidação de ativos de Wanda também está relacionada ao fracasso de sua subsidiária Wanda Commercial Management em abrir o capital conforme programado em 2023, o que significa que Wanda precisa arcar com o acordo de jogo de 38 bilhões de yuans assinado com muitos investidores institucionais.

No entanto, a crise do jogo em Wanda foi resolvida em março deste ano. Durante este período, a Wanda Commercial Management assinou um novo acordo de investimento com cinco instituições, incluindo PAG Investment e CITIC Capital, para estabelecer a Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (doravante denominada "Dalian Xindameng". A nova empresa receberá aproximadamente 60). bilhão de yuans. O preço do investimento é que a proporção de participação da Wanda Commercial Management em Dalian Xindameng será reduzida de 70.15% para 40%.

De acordo com Qichacha, a partir de agora (18 de julho), 99,99% do patrimônio da Dalian Xinda League ainda é detido pela Wanda Commercial Management, e nenhuma alteração patrimonial ocorreu. A entrega do capital ainda não foi concluída, o que significa que os 60 mil milhões de yuans em fundos de resgate que Wanda espera ainda estão a caminho.

Além de Wanda, Vanke está acelerando a transferência de investimentos financeiros não empresariais principais. Recentemente, a Vanke transferiu seu capital no Nanxiang Impression City MEGA, o maior shopping center de Xangai. De acordo com informações de Qichacha, Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., a principal empresa da Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, teve uma alteração patrimonial em junho, Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. % para 2%. O índice de patrimônio líquido da RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED foi alterado de 50% para 98%. Isto significa que a SCPG, subsidiária da Vanke, vendeu a sua participação de 48% na Nanxiang Impression City MEGA a outro acionista estrangeiro, retendo apenas 2% das ações.

Contando com o Qibao Vanke Plaza transferido em fevereiro, a Vanke vendeu dois de seus projetos comerciais “mais lucrativos” em Xangai este ano. O relatório financeiro do grupo mostra que no primeiro semestre de 2023, os dois projetos comerciais de Qibao Vanke Plaza e Nanxiang Impression City MEGA alcançaram receitas operacionais de 210 milhões de yuans e 190 milhões de yuans, respectivamente, ocupando o primeiro e o quarto lugar entre os dez principais projetos comerciais operados e gerenciado pelo grupo dois.

Por trás da aceleração dos embarques, Vanke propôs um pacote de “emagrecimento e boa forma” em sua conferência anual de resultados realizada em abril deste ano para atingir os três principais objetivos de redução da dívida, transformação de seu modelo de financiamento e foco em seu negócio principal. , incluindo a liberação de recursos limitados para se concentrar nos três principais negócios de desenvolvimento residencial abrangente, serviços imobiliários e apartamentos para aluguel, reduzindo a dívida com pagamento de juros em mais de 100 bilhões de yuans nos próximos dois anos e reduzindo a escala total de juros; pagar a dívida em mais da metade nos próximos cinco anos.

Em um registro das atividades de relações com investidores divulgado em 9 de julho, Vanke mais uma vez apresentou o processo de "plano de pacote". A empresa aumentou seus esforços para promover transações de ativos em massa este ano, incluindo transações de ativos e fundos REIT e Pré-REIT. Entre eles, Vanke obteve um retorno de 9,34 bilhões de yuans em transações de ativos no primeiro semestre do ano, incluindo a transferência de 50% do patrimônio do Qibao Vanke Plaza em fevereiro por um preço de 2,38 bilhões de yuans, a transferência de terras em Shenzhen Super Bay em maio e um retorno de 2,235 bilhões de yuans, e a transferência do SCPG em junho Concluiu a transação de capital de 48% da Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke disse que as transações de ativos em grande escala não resultam necessariamente em perdas: "Entre as transações em grande escala no primeiro semestre do ano, houve perdas e lucros. Por exemplo, a venda do patrimônio de Shanghai Vanke Qibao Plaza alcançou um patrimônio lucro de 1,23 bilhão de yuans. A empresa se esforçará para melhorar o nível de gestão de ativos e aumentar o valor dos ativos.

De acordo com o plano estratégico da Vanke de focar em seus três negócios principais, a empresa possui atualmente muitos projetos que estão alinhados com seu plano de vendas de negócios não essenciais. O relatório anual da empresa mostra que no final de 2023, os ativos não essenciais da Vanke incluíam 203 projetos comerciais, 33 hotéis, 10,02 milhões de metros quadrados de logística e armazenamento e 4 estações de esqui.

No final de 2023, o valor contábil das propriedades de investimento de Vanke medido ao custo era de 110,134 bilhões de yuans. Se seguir o seu plano de “vender 20 mil milhões de yuans por ano”, o negócio de investimento de Vanke pode fornecer “munições” para a realização dos seus fundos durante pelo menos cinco anos.

Atividade em transações imobiliárias aumenta

Obtenha ativos de alta qualidade para acelerar a retirada de capital

Desde o início deste ano, as principais empresas imobiliárias realizaram frequentes transações de ativos em massa. Além de transações regulares de capital em projetos para objetivos de desenvolvimento conjuntos,A alienação de activos comerciais e de escritório pode muitas vezes trazer uma grande quantidade de entradas de caixa atempadas e aliviar a pressão de liquidez das empresas.

Dados do China Index Institute mostram que, à medida que os preços dos activos atingiram o nível mais baixo, as transacções de fusões e aquisições imobiliárias mostraram novamente sinais de actividade. Em Junho, o sector imobiliário realizou um total de 17 transacções de fusões e aquisições, mais 2 do que no mês anterior. Entre elas, 15 transações divulgaram valores de transações, com um tamanho total de transação de aproximadamente 16,93 bilhões de yuans, um aumento de 11,5% em relação ao mês anterior.

Por exemplo, só em junho, o Sino-Ocean Group transferiu 64,79% do capital e direitos relacionados na segunda fase do Beijing INDIGO para a China Life e Swire Properties por um preço de 4 bilhões de yuans transferidos para a Shanghai Haibo Supply Chain Management; Co., Ltd. a um preço de 295 milhões de yuans para o Shanghai Food and Wine Group transferiu 30% do capital do edifício de escritórios Shenzhen Qianhai para Chow Tai Fook por um preço de 1,44 bilhão de yuans; dos ativos da Cidade de Turismo Cultural de Jinan para a Jinan Licheng Holdings por um preço de 474 milhões de yuans; LVGEM China Real Estate O Centro Comercial Shenzhen Hongwan foi transferido para Shenzhen Futian Industrial Investment Services por um preço de 814 milhões de RMB.

No geral, os grandes activos colocados nas prateleiras pelas empresas imobiliárias este ano estão mais concentrados em termos de tipos de negócios e regiões, incluindo principalmente hotéis, escritórios e activos comerciais, muitos dos quais estão localizados em cidades quentes como Pequim, Xangai, e Cantão. Ao mesmo tempo, os ativos que as empresas imobiliárias “cortaram” este ano são de maior qualidade. Por exemplo, o Hyatt Hotel no Bund, em Xangai, “mais lucrativo”, vendido pela Shimao ao Shanghai Real Estate Group, tem um. margem de lucro anual de 40% durante todo o ano. A Overseas Chinese Town transferiu o "mais caro 300.000 por noite" do Bulgari Hotel em Xangai para a Jinfeng Cement.

Do ponto de vista do receptor, Empresas estatais locais, capital de seguros, capital estrangeiro, empresas de entidades, etc. são os principais compradores no mercado de comércio a granel. Por exemplo, o terreno da sede da Baía de Shenzhen colocado à venda pela Vanke este ano foi adquirido conjuntamente pelos seus principais acionistas, Shenzhen Metro e Nanshan District State-owned Assets, parte do capital na segunda fase do projeto Beijing INDIGO sob a Sino; -O Grupo Ocean foi transferido para seu principal acionista, China Life; A maioria dos ativos vendidos por Wanda introduziu companhias de seguros como novos acionistas, incluindo New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance, etc.

Esta revista soube que no âmbito do profundo ciclo de ajustamento do mercado imobiliário, “Reduzir” a alienação de ativos comerciais e de escritórios que ocupam uma grande quantidade de fundos é atualmente uma escolha comum para as empresas imobiliárias. Entre eles, activos de alta qualidade com operações estáveis ​​em cidades de primeiro e segundo nível deram às empresas imobiliárias a capacidade de realizar rapidamente dinheiro ao mesmo tempo, porque activos como empresas comunitárias, centros comerciais, apartamentos e hotéis o fizeram; oportunidades para atrair investimento através da emissão de REIT públicos e outros canais, indirectos Promover maior circulação desses activos.

Bai Wenxi, vice-presidente da China Enterprise Capital Alliance, disse a esta publicação que o actual “corte” de activos de alta qualidade por parte de algumas empresas imobiliárias está relacionado com ajustes estratégicos como aliviar a pressão financeira, reduzir os rácios de endividamento, evitar incertezas futuras. e com foco nos negócios principais. “Com o mercado imobiliário geral sob pressão, a venda de ativos de alta qualidade é um meio eficaz de retirar fundos rapidamente. Por exemplo, o Grupo Shimao vendeu o Hyatt Hotel on the Bund em Xangai por um valor total de 4,5 bilhões de yuans. espera-se que o produto da venda seja realizado em aproximadamente 3,01 bilhões de yuans."

Zhang Yue, presidente da Aoyou International, também disse a esta publicação que a atual venda de ativos de alta qualidade por empresas imobiliárias pode ser considerada uma manifestação de otimização da estrutura empresarial: "As empresas muitas vezes precisam alienar alguns negócios não essenciais ou ativos ineficientes Este tipo de 'corte' realmente ajuda as empresas a concentrar mais fundos e recursos em seu negócio principal e a melhorar a eficiência operacional e a competitividade no mercado.”

Transferir patrimônio e introduzir ativos estatais

As necessidades de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários serão mais satisfeitas

Além de transferir activos pesados ​​para levantar fundos, algumas empresas imobiliárias transferiram ainda mais capitais próprios para injectar novo impulso e recursos no desenvolvimento de empresas cotadas. Após a introdução anterior de activos estatais por empresas imobiliárias como a China Construction Real Estate e a Jinke Co., Ltd. para aumentar o crédito, cada vez mais empresas estão a transferir participações de controlo e a introduzir apoio de empresas estatais locais.

Em 5 de julho, Shirong Zhaoye, um dos “Três Mosqueteiros” da Zhuhai Real Estate, obteve um limite de preço das ações com um anúncio de oferta pública. De acordo com o anúncio, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (doravante denominada "Empresa Anju"), uma subsidiária integral do Da Hengqin Group, de propriedade estatal de Zhuhai, ganhou aproximadamente 413 milhões de ações da Serong Zhaoye por meio de um plataforma de leilão judicial, representando 51% do capital social total da empresa. Esta mudança desencadeou uma oferta pública abrangente, e espera-se que a Anju Company se torne o novo acionista controlador da Shirong Zhaoye.

Xinhu Zhongbao já introduziu no mercado ativos estatais de Quzhou. Em janeiro deste ano, a Xinhu Zhongbao transferiu ainda 18,43% de suas ações para a Quzhou Zhibao, uma empresa estatal na cidade de Quzhou, por um preço de transferência total de 3,006 bilhões de yuans. A Quzhou Zhibao e suas partes relacionadas detinham, portanto, 28,54% das ações da Xinhu Zhongbao. tornou-se o maior acionista de uma empresa listada.

De acordo com o anúncio de Xinhu Zhongbao, as principais razões para a transferência de capital são otimizar ainda mais a estrutura acionista da empresa, garantir o apoio político local, aprofundar de forma abrangente a cooperação e promover a transformação da empresa. Atualmente, seus principais acionistas estão ativamente "protegendo o mercado". De acordo com o anúncio de aumento de participação do principal acionista divulgado pela Xinhu Zhongbao em julho, Quzhou Zhibao planeja aumentar sua participação na Xinhu Zhongbao em até 100 milhões de yuans nos últimos seis meses. .

Em termos de desempenho, Shirong Zhaoye e Xinhu Zhongbao são realmente notáveis. As duas empresas mantiveram a lucratividade por muito tempo. Entre eles, Shirong Zhaoye beneficiou das reservas de terras de alta qualidade adquiridas a baixo custo nos seus primeiros anos, e a sua margem de lucro bruto de vendas permaneceu num nível elevado de 30% a 70% nos últimos três anos; também permaneceu em 22%~38%.

Na opinião de Bai Wenxi, algumas empresas imobiliárias optam por transferir capital e introduzir participações estatais. Visa melhorar as capacidades de crédito e financiamento e optimizar a alocação de recursos. "A introdução de activos estatais pode melhorar as capacidades de crédito e financiamento das empresas e reduzir os custos de financiamento, o que é particularmente importante no actual ambiente de financiamento. Além disso, o envolvimento de activos estatais pode não só trazer apoio financeiro, mas também também trazem experiência de gestão e recursos de mercado para aumentar a competitividade da empresa.”

(Este artigo foi publicado no "Securities Market Weekly" em 27 de julho. As ações individuais mencionadas no artigo são apenas exemplos de análise e não constituem recomendações de investimento.)