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Testo丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Redattore丨Li Zhuang‍‍

Con l’aumento dell’attività del mercato immobiliare, sono in aumento anche le transazioni di M&A nel settore immobiliare, il che fornisce un ambiente migliore per le principali società immobiliari per risolvere i rischi.

Colpite dal riscaldamento del mercato immobiliare negli ultimi due mesi, le società immobiliari sono entrate in un periodo di finestra per la vendita di grandi quantità di beni commerciali e uffici. I dati dell’indice cinese mostrano che le transazioni di M&A nel settore immobiliare hanno mostrato nuovamente segni di attività a giugno, con il valore delle transazioni di M&A di asset nel settore immobiliare in aumento dell’11,5% su base mensile.

Attualmente, importanti società immobiliari come Wanda e Vanke promuovono attivamente iniziative di "dimagrimento e fitness" e trasferiscono parte dei loro beni. Oltre ai pesanti trasferimenti di asset, alcune società immobiliari hanno scelto di trasferire partecipazioni di controllo e introdurre asset locali di proprietà statale. , alla ricerca di un supporto di risorse più potente, di trasformazione e aggiornamento. Alcuni addetti ai lavori hanno affermato in questa pubblicazione che l'attuale vendita di beni da parte di società immobiliari può essere considerata una sorta di ottimizzazione della struttura aziendale e l’introduzione di beni di proprietà statale può aiutare a migliorare le capacità di credito e di finanziamento delle società immobiliari e a ottimizzare l’allocazione delle risorse.

"Doppio Mille" "Dimagrante"

Accelerare il trasferimento dei suoi investimenti

Nella prima settimana di luglio, Wanda ha venduto tre Wanda Plaza tra cui Dongguan, Yichun e Yantai. Secondo statistiche incomplete, dal 2023, Wanda Commercial Management ha trasferito il controllo di almeno 26 società a soggetti esterni, inclusi molti progetti di alta qualità in aree centrali di città di primo livello come Pechino, Shanghai e Guangzhou attraverso ingenti trasferimenti di risorse ,Il Gruppo Wanda continua a ridurre la leva finanziaria 。

Negli ultimi anni, Il Gruppo Wanda migliora chiaramente la sua strategia asset-light , piuttosto che investire nella costruzione e nel possesso di Wanda Plaza, sono più propensi a essere responsabili di operazioni di asset leggeri come la produzione del marchio, la progettazione ausiliaria, la costruzione, la promozione e la gestione degli investimenti. I dati mostrano che alla fine di novembre 2023, lo scorso anno il Gruppo Wanda ha aperto 23 Wanda Plaza, di cui solo 2 erano proprietà di proprietà del Gruppo Wanda, mentre il resto erano progetti asset-light.

La frequente liquidazione dei beni di Wanda è anche legata alla mancata quotazione in borsa della sua controllata Wanda Commercial Management come previsto nel 2023, il che significa che Wanda deve farsi carico dell'accordo di gioco d'azzardo da 38 miliardi di yuan firmato con molti investitori istituzionali.

Tuttavia, la crisi del gioco d’azzardo di Wanda è stata risolta nel marzo di quest’anno. Durante questo periodo, Wanda Commercial Management ha firmato un nuovo accordo di investimento con cinque istituzioni tra cui PAG Investment e CITIC Capital per fondare Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (di seguito denominata "Dalian Xindameng"). miliardi di yuan Il prezzo dell’investimento è che la quota di partecipazione di Wanda Commercial Management in Dalian Xindameng sarà ridotta dal 70,15% al ​​40%.

Secondo Qichacha, ad oggi (18 luglio), il 99,99% del capitale della Dalian Xinda League è ancora detenuto da Wanda Commercial Management e non si sono verificati cambiamenti azionari. La consegna delle azioni non è ancora stata completata, il che significa che i 60 miliardi di yuan di fondi di salvataggio attesi da Wanda sono ancora in arrivo.

Oltre a Wanda, Vanke sta accelerando il trasferimento di investimenti finanziari aziendali non principali. Recentemente, Vanke ha trasferito la propria partecipazione in Nanxiang Impression City MEGA, il più grande centro commerciale commerciale di Shanghai. Secondo le informazioni di Qichacha, Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., la società principale di Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, ha apportato una variazione di capitale a giugno. Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. ha modificato il suo rapporto di partecipazione nella società principale da 50 % al 2%, la quota patrimoniale di RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED è stata modificata dal 50% al 98%. Ciò significa che SCPG, una filiale di Vanke, ha venduto la sua partecipazione del 48% in Nanxiang Impression City MEGA a un altro azionista straniero, mantenendo solo il 2% delle azioni.

Contando il Qibao Vanke Plaza trasferito a febbraio, quest'anno Vanke ha venduto due dei suoi progetti commerciali "più redditizi" a Shanghai. Il rapporto finanziario del gruppo mostra che nella prima metà del 2023, i due progetti commerciali di Qibao Vanke Plaza e Nanxiang Impression City MEGA hanno realizzato un utile operativo rispettivamente di 210 milioni di yuan e 190 milioni di yuan, classificandosi al primo e quarto posto tra i primi dieci progetti commerciali gestiti e gestito dal gruppo due.

Dietro l’accelerazione delle spedizioni, Vanke ha proposto un pacchetto “dimagrimento e fitness” alla sua conferenza annuale sui risultati tenutasi nell’aprile di quest’anno per raggiungere i tre obiettivi principali: ridurre il debito, trasformare il suo modello di finanziamento e concentrarsi sulla sua attività principale. , inclusa la liberazione di risorse limitate per concentrarsi sulle tre attività principali di sviluppo residenziale completo, servizi immobiliari e appartamenti in affitto, riducendo il debito pagatore di interessi di oltre 100 miliardi di yuan nei prossimi due anni e riducendo la portata totale degli interessi; pagare il debito di oltre la metà nei prossimi cinque anni.

In un resoconto delle attività di relazioni con gli investitori divulgato il 9 luglio, Vanke ha introdotto ancora una volta il processo del "piano pacchetto". Quest'anno la società ha aumentato i suoi sforzi per promuovere transazioni di asset di massa, comprese transazioni di asset e fondi REIT e Pre-REIT. Tra questi, Vanke ha ottenuto un rendimento di 9,34 miliardi di yuan in transazioni patrimoniali nella prima metà dell'anno, compreso il trasferimento del 50% del capitale di Qibao Vanke Plaza a febbraio per un prezzo di 2,38 miliardi di yuan, il trasferimento del terreno di Shenzhen Super Bay a maggio e un rendimento di 2,235 miliardi di yuan, e il trasferimento di SCPG a giugno Completata la transazione azionaria del 48% di Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke ha affermato che le transazioni patrimoniali su larga scala non comportano necessariamente perdite: "Tra le transazioni su larga scala nella prima metà dell'anno, ci sono state perdite e profitti. Ad esempio, la vendita delle azioni di Shanghai Vanke Qibao Plaza ha raggiunto un valore azionario utile di 1,23 miliardi di yuan. La società si impegnerà a migliorare il livello di gestione patrimoniale e ad aumentare il valore delle attività.

Secondo il piano strategico di Vanke di concentrarsi sulle sue tre attività principali, l'azienda ha attualmente molti progetti in linea con il suo piano di vendita delle attività non core. Il rapporto annuale della società mostra che alla fine del 2023, gli asset non core di Vanke comprendono 203 progetti commerciali, 33 hotel, 10,02 milioni di metri quadrati di logistica e magazzinaggio e 4 stazioni sciistiche.

Alla fine del 2023, il valore contabile degli investimenti immobiliari di Vanke misurati al costo era di 110,134 miliardi di yuan. Se rispetta il piano di "vendere 20 miliardi di yuan all'anno", l'attività di investimento di Vanke può fornire "munizioni" per la realizzazione del capitale per almeno cinque anni.

Aumenta l'attività nelle transazioni immobiliari

Realizzare asset di alta qualità per accelerare il prelievo di capitale

Dall'inizio di quest'anno le principali società immobiliari hanno effettuato frequenti transazioni di grandi quantità di beni. Oltre alle regolari transazioni azionarie di progetti per obiettivi di sviluppo congiunto,La dismissione di beni commerciali e uffici può spesso portare ingenti afflussi di cassa tempestivi e alleviare la pressione di liquidità delle imprese.

I dati della China Index Academy mostrano che quando i prezzi degli asset hanno toccato il fondo, le transazioni di M&A nel settore immobiliare hanno mostrato nuovamente segni di attività. Nel mese di giugno, il settore immobiliare ha condotto un totale di 17 transazioni di M&A, 2 in più rispetto al mese precedente. Tra queste, 15 transazioni hanno rivelato importi di transazione, per una dimensione totale della transazione di circa 16,93 miliardi di yuan, con un aumento dell'11,5% su base mensile.

Ad esempio, solo a giugno, Sino-Ocean Group ha trasferito il 64,79% del capitale e dei relativi crediti nella Beijing Indigo Phase II a China Life e Swire Properties per un prezzo di 4 miliardi di yuan ha trasferito Shanghai Haibo Supply Chain Management Co. , Ltd. per un prezzo di 295 milioni di yuan a Shanghai New World Development ha trasferito il 30% dell'edificio per uffici di Shenzhen Qianhai a Chow Tai Fook per un prezzo di 1,44 miliardi di yuan. Sunac ha trasferito parte del patrimonio di Jinan; Cultural Tourism City a Jinan Licheng Holdings per un prezzo di 474 milioni di yuan; LVGEM China Real Estate Il centro commerciale Shenzhen Hongwan è stato trasferito a Shenzhen Futian Industrial Investment Services per un prezzo di 814 milioni di RMB.

Nel complesso, la maggior parte delle attività messe sugli scaffali dalle società immobiliari quest'anno sono più concentrate in termini di tipi di attività e regioni, tra cui principalmente hotel, uffici e attività commerciali, molti dei quali sono situati in città calde come Pechino, Shanghai, e Guangzhou. Allo stesso tempo, gli asset che le società immobiliari hanno "tagliato" quest'anno sono di qualità superiore. Ad esempio, l'Hyatt Hotel "più redditizio" sul Bund di Shanghai, che Shimao ha venduto allo Shanghai Real Estate Group, ha un valore. margine di profitto annuo del 40% tutto l'anno. Overseas Chinese Town ha trasferito il "più costoso 300.000 a notte" Bulgari Hotel di Shanghai a Jinfeng Cement.

Dal punto di vista del ricevente, Le imprese statali locali, il capitale assicurativo, il capitale straniero, le imprese giuridiche, ecc. sono i principali acquirenti nel mercato del commercio all'ingrosso. Ad esempio, il terreno base della sede della Baia di Shenzhen messo in vendita da Vanke quest’anno è stato acquisito congiuntamente dai suoi principali azionisti Shenzhen Metro e Nanshan District State-owned Assets nella seconda fase del progetto INDIGO di Pechino sotto Sino -Ocean Group è stato trasferito al suo principale azionista China Life; La maggior parte degli asset venduti da Wanda hanno introdotto compagnie assicurative come nuovi azionisti, tra cui New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance, ecc.

Questa rivista ha appreso che nel profondo ciclo di aggiustamento del mercato immobiliare, "Ridurre" la dismissione di beni commerciali e uffici che occupano ingenti quantità di fondi è attualmente una scelta mainstream per le società immobiliari. Tra questi, asset di alta qualità con operazioni stabili in città di primo e secondo livello danno alle società immobiliari la capacità di realizzare rapidamente liquidità allo stesso tempo, perché asset come attività comunitarie, centri commerciali, appartamenti e hotel ne hanno la possibilità opportunità di attrarre investimenti attraverso l'emissione di REIT pubblici e altri canali indiretti Promuovere una maggiore circolazione di tali attività.

Bai Wenxi, vicepresidente della China Enterprise Capital Alliance, ha dichiarato a questa pubblicazione che l'attuale "taglio" di asset di alta qualità da parte di alcune società immobiliari è legato ad aggiustamenti strategici come l'allentamento della pressione finanziaria, la riduzione del rapporto debito/PIL, l'evitamento di incertezze future e concentrandosi sulle attività principali. "Con il mercato immobiliare complessivo sotto pressione, la vendita di beni di alta qualità è un mezzo efficace per prelevare rapidamente fondi. Ad esempio, il gruppo Shimao ha venduto l'Hyatt Hotel sul Bund a Shanghai per un corrispettivo totale di 4,5 miliardi di yuan. si prevede che il ricavato della vendita sarà pari a circa 3,01 miliardi di yuan."

Anche Zhang Yue, presidente di Aoyou International, ha dichiarato a questa pubblicazione che l'attuale vendita di asset di alta qualità da parte di società immobiliari può essere considerata come una manifestazione di ottimizzazione della struttura aziendale: "Le aziende spesso hanno bisogno di cedere alcune attività non core o asset inefficienti Questo tipo di 'taglio' ha effettivamente aiutato le imprese a concentrare più fondi e risorse sulla loro attività principale e a migliorare l'efficienza operativa e la competitività sul mercato.

Trasferire azioni e introdurre beni di proprietà statale

Le esigenze di sviluppo delle imprese immobiliari saranno maggiormente soddisfatte

Oltre a trasferire ingenti asset per prelevare fondi, alcune società immobiliari hanno ulteriormente trasferito capitale per dare nuovo slancio e risorse allo sviluppo delle società quotate. In seguito alla precedente introduzione di beni di proprietà statale da parte di società immobiliari come China Construction Real Estate e Jinke Co., Ltd. per aumentare il credito, sempre più aziende stanno trasferendo partecipazioni di controllo e introducendo il sostegno delle imprese statali locali.

Il 5 luglio, Shirong Zhaoye, uno dei "Tre Moschettieri" di Zhuhai Real Estate, ha ottenuto un limite al prezzo delle azioni con un annuncio di offerta pubblica di acquisto. Secondo l'annuncio, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (di seguito denominata "Anju Company"), una consociata interamente controllata dal gruppo Da Hengqin di proprietà statale di Zhuhai, ha vinto circa 413 milioni di azioni di Serong Zhaoye attraverso un'operazione piattaforma di aste giudiziarie, pari al capitale sociale complessivo della società. Questa mossa ha innescato un'offerta pubblica di acquisto globale e si prevede che Anju Company diventerà il nuovo azionista di controllo di Shirong Zhaoye.

Xinhu Zhongbao ha precedentemente introdotto sul mercato le attività di proprietà statale di Quzhou. Nel gennaio di quest'anno, Xinhu Zhongbao ha ulteriormente trasferito il 18,43% del suo capitale a Quzhou Zhibao, un'impresa statale nella città di Quzhou, per un prezzo di trasferimento totale di 3,006 miliardi di yuan. Quzhou Zhibao e le sue parti correlate detenevano quindi il 28,54% delle azioni di Xinhu Zhongbao. azioni È diventato il maggiore azionista di una società quotata.

Secondo l’annuncio di Xinhu Zhongbao, le ragioni principali del trasferimento di capitale sono l’ulteriore ottimizzazione della struttura azionaria della società, l’assicurazione del sostegno politico locale, l’approfondimento completo della cooperazione e la promozione della trasformazione della società. Attualmente, i suoi principali azionisti stanno attivamente "proteggendo il mercato". Secondo l'annuncio di aumento della partecipazione azionaria del principale azionista diffuso da Xinhu Zhongbao a luglio, Quzhou Zhibao prevede di aumentare la propria partecipazione in Xinhu Zhongbao fino a 100 milioni di yuan negli ultimi sei mesi. .

In termini di prestazioni, Shirong Zhaoye e Xinhu Zhongbao sono davvero notevoli. Le due società hanno mantenuto la redditività per molto tempo. Tra questi, Shirong Zhaoye ha beneficiato delle riserve fondiarie di alta qualità acquisite a basso costo nei suoi primi anni, e il suo margine di profitto sulle vendite lorde è rimasto ad un livello elevato compreso tra il 30% e il 70% negli ultimi tre anni anch'esso è rimasto al 22% ~ 38%.

Secondo Bai Wenxi, alcune società immobiliari scelgono di trasferire azioni e introdurre partecipazioni statali. L’obiettivo è migliorare le capacità di credito e di finanziamento e ottimizzare l’allocazione delle risorse. "L'introduzione di partecipazioni statali può migliorare le capacità creditizie e finanziarie delle imprese e ridurre i costi di finanziamento, il che è particolarmente importante nell'attuale contesto finanziario. Inoltre, il coinvolgimento di attività statali può non solo portare sostegno finanziario, ma portare anche esperienza manageriale e risorse di mercato, migliorando la competitività dell’azienda.”

(Questo articolo è stato pubblicato su "Securities Market Weekly" il 27 luglio. I singoli titoli menzionati nell'articolo servono solo a scopo di analisi e non costituiscono un consiglio di investimento.)