uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Teksti丨Qin Jiali‍‍‍‍

Toimittaja丨Li Zhuang‍‍

Kiinteistömarkkinoiden aktiviteetin lisääntyessä myös kiinteistöjen yritysjärjestelyt ovat nousussa, mikä tarjoaa paremman ympäristön johtaville kiinteistöyhtiöille riskien ratkaisemiseen.

Kiinteistömarkkinoiden lämpenemisen vaikutuksesta viimeisen kahden kuukauden aikana kiinteistöyhtiöt ovat siirtyneet liike- ja toimistokiinteistöjen bulkkimyyntiin. China Index -tiedot osoittavat, että kiinteistöjen yritysjärjestelyt osoittivat jälleen vilkkaan merkkejä kesäkuussa, ja kiinteistöalan yrityskauppojen arvo nousi 11,5 % kuukaudessa.

Tällä hetkellä johtavat kiinteistöyhtiöt, kuten Wanda ja Vanke, edistävät aktiivisesti "laihtumiseen ja kuntoiluun" liittyviä aloitteita ja siirtävät osan varoistaan. Raskaiden omaisuudensiirtojen lisäksi osa kiinteistöyhtiöistä on päättänyt siirtää määräysvaltaosuudet ja ottaa käyttöön paikallista valtion omaisuutta. , joka etsii tehokkaampaa resurssien tukea ja muutosta ja päivitystä. Jotkut sisäpiiriläiset kertoivat tälle julkaisulle, että kiinteistöyhtiöiden tämänhetkistä omaisuuden myyntiä voidaan pitää eräänlaisena laadukkaan omaisuuden "irrottaminen" voi nopeasti nostaa varoja ja auttaa yrityksiä keskittämään resurssejaan oman pääoman siirtoon ja valtion omistamien omistusosuuksien käyttöönotto voi parantaa kiinteistöyhtiöiden luotto- ja rahoituskykyä ja optimoida resurssien kohdentamista.

"Double Thousand" "Laihdutus"

Nopeuttaa sijoitustensa siirtoa

Heinäkuun ensimmäisellä viikolla Wanda myi kolme Wanda Plazaa, mukaan lukien Dongguan, Yichun ja Yantai. Puutteellisten tilastojen mukaan vuodesta 2023 lähtien Wanda Commercial Management on siirtänyt ulkopuolisille osapuolille vähintään 26 yrityksen hallinnan, mukaan lukien monet korkealaatuiset projektit ensiluokkaisten kaupunkien ydinalueilla, kuten Pekingissä, Shanghaissa ja Guangzhoussa ,Wanda Group jatkaa velkaantuneisuutta 。

Viime vuosina, Wanda Group päivittää selvästi asset-light-strategiaansa , sen sijaan, että he investoisivat Wanda Plazan rakentamiseen ja hallintaan, he ovat taipuvaisempia vastaamaan kevyistä resursseista, kuten tuotemerkkien tuottamisesta, apusuunnittelusta, rakentamisesta, investointien edistämisestä ja hallinnoinnista. Tiedot osoittavat, että marraskuun 2023 lopussa Wanda Group avasi viime vuonna 23 Wanda Plazaa, joista vain 2 oli Wanda Groupin omistamia kiinteistöjä ja loput omaisuuskevyitä projekteja.

Wandan toistuva omaisuuden realisointi liittyy myös sen tytäryhtiön Wanda Commercial Managementin epäonnistumiseen julkisuuteen suunnitellusti vuonna 2023, mikä tarkoittaa, että Wandan on kannettava monien institutionaalisten sijoittajien kanssa allekirjoitettu 38 miljardin juanin rahapelisopimus.

Wandan uhkapelikriisi kuitenkin purettiin tämän vuoden maaliskuussa. Tänä aikana Wanda Commercial Management allekirjoitti uuden sijoitussopimuksen viiden laitoksen kanssa, mukaan lukien PAG Investment ja CITIC Capital, perustaakseen Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd:n (jäljempänä "Dalian Xindameng" Uusi yhtiö saa noin 60). Investoinnin hinta on se, että Wanda Commercial Managementin omistusosuus Dalian Xindamengissa laskee 70,15 prosentista 40 prosenttiin.

Qichachan mukaan tähän mennessä (18. heinäkuuta) 99,99 % Dalian Xinda Leaguen osakkeista on edelleen Wanda Commercial Managementin hallussa, eikä osakemuutoksia ole tapahtunut. Osaketoimitusta ei ole vielä saatu päätökseen, mikä tarkoittaa, että Wandan odottama 60 miljardin juanin pelastusrahasto on edelleen matkalla.

Wandan lisäksi Vanke vauhdittaa pääliiketoimintaan kuulumattomien rahoitussijoitusten siirtoa. Hiljattain Vanke on siirtänyt osakepääoman Nanxiang Impression City MEGAan, joka on Shanghain suurin yksittäinen kaupallinen ostoskeskus. Qichachan tietojen mukaan Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., Shanghai Nanxiang Impression City MEGA:n pääyhtiö, muutti kesäkuussa omistusosuuttaan pääyhtiössä 50:stä %:sta 2 %:iin, RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED:n omavaraisuusaste muutettiin 50 %:sta 98 ​​%:iin. Tämä tarkoittaa, että SCPG, Vanken tytäryhtiö, myi 48 prosentin osuutensa Nanxiang Impression City MEGAsta toiselle ulkomaiselle osakkeenomistajalle pitäen vain 2 prosenttia osakkeista.

Kun lasketaan helmikuussa siirretty Qibao Vanke Plaza, Vanke on myynyt kaksi "kannattavinta" kaupallista projektiaan Shanghaissa tänä vuonna. Konsernin taloudellinen raportti osoittaa, että vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla kaksi kaupallista projektia, Qibao Vanke Plaza ja Nanxiang Impression City MEGA saavuttivat liikevoittonsa 210 miljoonaa yuania ja 190 miljoonaa yuania, sijoittuen ensimmäiseksi ja neljänneksi kymmenen suurimman kaupallisen hankkeen joukossa. ja ryhmä kaksi.

Toimitusten kiihtymisen takana Vanke ehdotti tämän vuoden huhtikuussa pidetyssä vuotuisessa tuloskonferenssissaan "laihdutus- ja kuntoilupakettia", jolla saavutetaan kolme päätavoitetta: velan vähentäminen, rahoitusmallin muuttaminen ja pääliiketoimintaansa keskittyminen. , mukaan lukien rajoitettujen resurssien vapauttaminen keskittymään kolmeen pääliiketoimintaan, jotka ovat kokonaisvaltainen asuntorakentaminen, kiinteistöpalvelut ja vuokra-asunnot, korkovelan vähentäminen yli 100 miljardilla yuanilla seuraavan kahden vuoden aikana ja korkojen kokonaismäärän pienentäminen; maksaa velkaa yli puoleen seuraavan viiden vuoden aikana.

9. heinäkuuta julkistetussa sijoittajasuhteiden toiminnassa Vanke esitteli jälleen "pakettisuunnitelman" -prosessin. Yhtiö on lisännyt ponnistelujaan joukkoliiketoimien edistämiseksi tänä vuonna, mukaan lukien omaisuuskaupat sekä REIT- ja Pre-REIT-rahastot. Niistä Vanke saavutti 9,34 miljardin juanin tuoton omaisuuskaupoissa vuoden ensimmäisellä puoliskolla, mukaan lukien Qibao Vanke Plazan 50 %:n osakepääoman siirto helmikuussa hintaan 2,38 miljardia yuania, Shenzhen Super Bayn maan siirto. toukokuussa ja 2,235 miljardin yuanin tuotto ja SCPG:n siirto kesäkuussa Saatiin päätökseen Nanxiang Impression City MEGA:n 48 %:n osakekauppa.

Vanke sanoi, että suuret omaisuuskaupat eivät välttämättä johda tappioihin: "Vuoden ensimmäisen puoliskon suurista kaupoista oli tappioita ja voittoja. Esimerkiksi Shanghai Vanke Qibao Plazan osakekaupalla saavutettiin oma pääoma voitto 1,23 miljardia yuania Yhtiö pyrkii parantamaan omaisuuden hallintaa .

Vanken strategisen suunnitelman mukaan keskittyä kolmeen pääliiketoimintaansa, yhtiöllä on tällä hetkellä monia sen ydinliiketoimintaan kuulumattoman myyntisuunnitelman mukaisia ​​projekteja. Yhtiön vuosikertomuksen mukaan Vanken ydinliiketoimintaan kuulumattomiin omaisuuseriin kuuluu vuoden 2023 lopussa 203 kaupallista projektia, 33 hotellia, 10,02 miljoonaa neliömetriä logistiikka- ja varastotilaa sekä 4 hiihtokeskusta.

Vuoden 2023 lopussa Vanken sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo hankintamenoon mitattuna oli 110,134 miljardia juania. Jos se noudattaa suunnitelmaansa "myydä 20 miljardia yuania vuodessa", Vanken sijoitusliiketoiminta voi tarjota "ammuksia" varojensa realisoimiseksi vähintään viiden vuoden ajan.

Kiinteistökaupan aktiivisuus lisääntyy

Realisoi korkealaatuisia omaisuuseriä pääoman poistamisen nopeuttamiseksi

Tämän vuoden alusta lähtien johtavat kiinteistöyhtiöt ovat tehneet usein suuria omaisuuskauppoja. Säännöllisten projektipääomatransaktioiden lisäksi yhteistä kehittämistä vartenLiike- ja toimistoomaisuuden luopuminen voi usein tuoda suuren määrän oikea-aikaista kassavirtaa ja lievittää yritysten likviditeettipaineita.

China Index Instituten tiedot osoittavat, että kiinteistöjen M&A-kaupat ovat osoittaneet jälleen aktiivisuuden merkkejä Kiinteistöalalla tehtiin kesäkuussa yhteensä 17 yrityskauppaa, 2 enemmän kuin edellisessä kuussa. Näistä 15 tapahtumassa julkistettiin transaktiosummat, joiden kokonaismäärä oli noin 16,93 miljardia yuania, mikä on 11,5 % enemmän kuin kuukaudessa.

Esimerkiksi pelkästään kesäkuussa Sino-Ocean Group siirsi 64,79 % Beijing INDIGO:n toisen vaiheen osakkeista China Life and Swire Propertiesille hintaan 4 miljardia juania, Shanghai Haibo Supply Chain Management Co., Ltd. hintaan 295 miljoonaa yuania Shanghai Food and Wine Groupille, siirsi 30 % Shenzhen Qianhain toimistorakennuksen pääomasta 1,44 miljardin yuanin hintaan Jinan Cultural Tourism Cityn varoista Jinan Licheng Holdingsille hintaan 474 miljoonaa yuania LVGEM China Real Estate Shenzhen Hongwan -ostoskeskus siirrettiin Shenzhen Futian Industrial Investment Servicesille hintaan 814 miljoonaa RMB.

Kaiken kaikkiaan kiinteistöyhtiöiden tänä vuonna hyllyille asettama massavarallisuus keskittyy enemmän liiketoimintatyyppeihin ja alueisiin, mukaan lukien pääasiassa hotellit, toimistot ja kaupalliset varat, joista monet sijaitsevat kuumissa kaupungeissa, kuten Pekingissä, Shanghaissa, ja Guangzhou. Samaan aikaan kiinteistöyhtiöiden tänä vuonna "leikkaama" omaisuus on laadukkaampaa. Esimerkiksi Shimaon Shanghai Real Estate Groupille myymällä Bundin "kannattavimmalla" Hyatt-hotellilla on. vuotuinen voittomarginaali 40 % ympäri vuoden. Overseas Chinese Town siirsi Shanghain "kalleimman 300 000 yötä" Bulgari-hotellin Jinfeng Cementille.

Vastaanottajan näkökulmasta Paikalliset valtionyhtiöt, vakuutuspääoma, ulkomainen pääoma, kokonaisuusyritykset jne. ovat pääasiallisia ostajia massakaupan markkinoilla. Esimerkiksi Vanken tänä vuonna myymä Shenzhen Bayn pääkonttorin maa-alue ostettiin yhdessä sen suurimmat osakkeenomistajat Shenzhen Metro ja Nanshan District State Assets Pekingin INDIGO-projektin toisessa vaiheessa -Ocean Group siirrettiin suurimmalle osakkeenomistajalleen China Lifelle. Suurin osa Wandan myymistä varoista on tuonut vakuutusyhtiöitä uusina osakkeenomistajina, mukaan lukien New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Henkivakuutus jne.

Tämä lehti sai tietää, että kiinteistömarkkinoiden syvässä sopeutumissyklissä Suuria varoja vievän liike- ja toimistoomaisuuden myynnin "vähentäminen" on tällä hetkellä kiinteistöyhtiöiden yleisin valinta. Niiden joukossa korkealaatuiset omaisuuserät, joilla on vakaa toiminta ensimmäisen ja toisen tason kaupungeissa, ovat antaneet kiinteistöyhtiöille mahdollisuuden realisoida nopeasti käteistä samaan aikaan, koska omaisuus, kuten yhteisöyritykset, ostoskeskukset, asunnot ja hotellit mahdollisuudet houkutella investointeja julkisten REIT-rahastojen ja muiden kanavien kautta, välillisesti Edistetään tällaisten varojen kiertoa.

Bai Wenxi, China Enterprise Capital Alliancen varapuheenjohtaja, kertoi tälle julkaisulle, että joidenkin kiinteistöyhtiöiden nykyinen korkealaatuisten omaisuuserien "leikkaus" liittyy strategisiin mukautuksiin, kuten taloudellisten paineiden lieventämiseen, velkasuhteiden pienentämiseen ja tulevien epävarmuustekijöiden välttämiseen. ja keskittyy ydinliiketoimintoihin. "Koska kiinteistömarkkinoilla on paineita, korkealaatuisten omaisuuserien myynti on tehokas tapa nostaa varoja nopeasti. Esimerkiksi Shimao Group myi Hyatt-hotellin Bundissa Shanghaissa yhteensä 4,5 miljardilla yuanilla. myyntitulojen odotetaan realisoituvan noin 3,01 miljardia juania."

Aoyou Internationalin puheenjohtaja Zhang Yue kertoi myös tälle julkaisulle, että kiinteistöyhtiöiden nykyistä korkealaatuisten omaisuuserien myyntiä voidaan pitää osoituksena liiketoimintarakenteen optimoinnista: "Yritysten on usein luopuva joistakin ydinliiketoimintaan kuulumattomista liiketoiminnoista tai tehottomista omaisuudesta. Tällainen "katkaisu" itse asiassa auttaa yrityksiä keskittämään enemmän varoja ja resursseja pääliiketoimintaansa ja parantamaan toiminnan tehokkuutta ja kilpailukykyä markkinoilla.

Siirrä pääomaa ja ota käyttöön valtion omaisuutta

Kiinteistöyritysten kehitystarpeet tyydytetään entistä enemmän

Sen lisäksi, että jotkin kiinteistöyhtiöt ovat siirtäneet raskaita omaisuutta varojen nostamiseen, ne ovat edelleen siirtäneet omaa pääomaa tuodakseen uutta vauhtia ja resursseja pörssiyhtiöiden kehittämiseen. Sen jälkeen, kun kiinteistöyhtiöt, kuten China Construction Real Estate ja Jinke Co., Ltd. ovat aiemmin ottaneet käyttöön valtion omistamia varoja luoton lisäämiseksi, yhä useammat yritykset siirtävät määräysvaltaa ja ottavat käyttöön paikallisten valtionyhtiöiden tukea.

5. heinäkuuta Shirong Zhaoye, yksi Zhuhai Real Estaten "kolmesta muskettisoturista", sai osakkeen hintarajan ostotarjousilmoituksella. Ilmoituksen mukaan Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (jäljempänä "Anju Company"), Zhuhain valtion omistaman Da Hengqin Groupin kokonaan omistama tytäryhtiö, voitti noin 413 miljoonaa Serong Zhaoyen osaketta oikeudellinen huutokauppapaikka, jonka osuus yhtiön osakepääomasta on 51 prosenttia. Tämä siirto käynnisti yleisen ostotarjouksen, ja Anju Companysta odotetaan tulevan Shirong Zhaoyen uusi määräysvaltainen osakkeenomistaja.

Xinhu Zhongbao on aiemmin tuonut Quzhoun valtion omistamia omaisuuseriä markkinoille. Tämän vuoden tammikuussa Xinhu Zhongbao siirsi edelleen 18,43 % osakkeistaan ​​Quzhou Zhibaolle, valtion omistamalle yritykselle Quzhou Cityssä, yhteensä 3,006 miljardin yuanin hintaan Quzhou Zhibao ja sen lähipiirit omistivat siten 28,54 % Xinhu Zhongbaon osakkeista. Osakkeista tuli pörssiyhtiön suurin osakkeenomistaja.

Xinhu Zhongbaon tiedotteen mukaan pääasialliset syyt osakepääoman siirrolle ovat yhtiön osakasrakenteen edelleen optimointi, paikallispolitiikan tuen varmistaminen, yhteistyön kokonaisvaltainen syventäminen ja yrityksen muutoksen edistäminen. Tällä hetkellä sen suurimmat osakkeenomistajat "suojelevat markkinoita aktiivisesti" Xinhu Zhongbaon heinäkuussa julkaiseman pääomistajan omistusosuuden korotusilmoituksen mukaan Quzhou Zhibao aikoo kasvattaa osuuttaan Xinhu Zhongbaossa jopa 100 miljoonalla yuanilla viimeisen kuuden kuukauden aikana. .

Suorituskyvyn kannalta Shirong Zhaoye ja Xinhu Zhongbao ovat todella merkittäviä. Molemmat yhtiöt ovat säilyttäneet kannattavuuden pitkään. Niistä Shirong Zhaoye hyötyi alkuvuosinaan alhaisilla kustannuksilla hankituista korkealaatuisista maavarannoista, ja sen myyntivoittomarginaali on pysynyt korkealla tasolla 30–70 % viimeisten kolmen vuoden aikana pysyi myös 22-38 prosentissa.

Bai Wenxin näkemyksen mukaan jotkut kiinteistöyhtiöt päättävät siirtää osakkeita ja ottaa käyttöön valtion omistamia osakkeita. Sen tavoitteena on parantaa luotto- ja rahoituskykyä ja optimoida resurssien allokointia. "Valtion omaisuuden käyttöönotto voi parantaa yritysten luotto- ja rahoituskykyä ja alentaa rahoituskustannuksia, mikä on erityisen tärkeää nykyisessä rahoitusympäristössä. Lisäksi valtion omaisuuden mukaantulo ei voi tuoda vain taloudellista tukea, vaan tuo myös johtamiskokemusta ja markkinaresursseja parantamaan yrityksen kilpailukykyä.”

(Tämä artikkeli julkaistiin "Securities Market Weeklyssä" 27. heinäkuuta. Artikkelissa mainitut yksittäiset osakkeet ovat vain esimerkkianalyysiä, eivätkä ne ole sijoitussuosituksia.)