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Text丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Herausgeber丨Li Zhuang‍‍

Mit zunehmender Aktivität auf dem Immobilienmarkt nehmen auch Immobilien-M&A-Transaktionen zu, was ein besseres Umfeld für führende Immobilienunternehmen zur Bewältigung von Risiken bietet.

Aufgrund der Erwärmung des Immobilienmarkts in den letzten zwei Monaten haben Immobilienunternehmen eine Zeitfenster für den Verkauf großer Gewerbe- und Büroimmobilien betreten. Die Daten des China Index zeigen, dass Immobilien-M&A-Transaktionen im Juni erneut Anzeichen von Aktivität zeigten, wobei der Wert der Asset-M&A-Transaktionen in der Immobilienbranche im Vergleich zum Vormonat um 11,5 % stieg.

Derzeit fördern führende Immobilienunternehmen wie Wanda und Vanke aktiv „Schlankheits- und Fitness“-Initiativen und übertragen einen Teil ihrer Vermögenswerte. Zusätzlich zu umfangreichen Vermögensübertragungen haben sich einige Immobilienunternehmen dafür entschieden, Mehrheitsbeteiligungen zu übertragen und lokale staatliche Vermögenswerte einzuführen. , auf der Suche nach einer leistungsfähigeren Ressourcenunterstützung sowie Transformation und Modernisierung. Einige Insider sagten dieser Veröffentlichung, dass der aktuelle Verkauf von Vermögenswerten durch Immobilienunternehmen als eine Art Optimierung der Geschäftsstruktur angesehen werden kann, was dazu führen kann, dass Unternehmen schnell Gelder abziehen und ihre Ressourcen auf ihr Hauptgeschäft konzentrieren können und die Einführung staatlicher Beteiligungen kann die Kredit- und Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilienunternehmen verbessern und die Ressourcenallokation optimieren.

„Doppeltausend“ „Abnehmen“

Beschleunigen Sie die Übertragung Ihrer Investitionen

In der ersten Juliwoche verkaufte Wanda drei Wanda Plazas, darunter Dongguan, Yichun und Yantai. Unvollständigen Statistiken zufolge hat Wanda Commercial Management seit 2023 durch umfangreiche Vermögensübertragungen die Kontrolle über mindestens 26 Unternehmen an externe Parteien übertragen, darunter viele hochwertige Projekte in Kerngebieten erstklassiger Städte wie Peking, Shanghai und Guangzhou ,Die Wanda Group baut weiterhin ihre Schulden ab 。

In den vergangenen Jahren, Die Wanda Group wertet ihre Asset-Light-Strategie deutlich auf Anstatt in den Bau und Betrieb von Wanda Plaza zu investieren, neigen sie eher dazu, für leichte Vermögensoperationen wie Markenproduktion, Hilfsdesign, Bau, Investitionsförderung und Management verantwortlich zu sein. Daten zeigen, dass die Wanda Group im vergangenen Jahr bis Ende November 2023 23 Wanda Plazas eröffnete, von denen nur 2 Eigenimmobilien der Wanda Group waren und der Rest Asset-Light-Projekte waren.

Die häufige Liquidation von Vermögenswerten durch Wanda hängt auch damit zusammen, dass ihre Tochtergesellschaft Wanda Commercial Management nicht wie geplant im Jahr 2023 an die Börse geht, was bedeutet, dass Wanda die mit vielen institutionellen Anlegern unterzeichnete Glücksspielvereinbarung über 38 Milliarden Yuan tragen muss.

Wandas Glücksspielkrise wurde jedoch im März dieses Jahres aufgehoben. In diesem Zeitraum unterzeichnete Wanda Commercial Management eine neue Investitionsvereinbarung mit fünf Institutionen, darunter PAG Investment und CITIC Capital, um Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (im Folgenden als „Dalian Xindameng“ bezeichnet) zu gründen Der Preis für die Investition besteht darin, dass die Beteiligungsquote von Wanda Commercial Management an Dalian Xindameng von 70,15 % auf 40 % reduziert wird.

Laut Qichacha befinden sich zum jetzigen Zeitpunkt (18. Juli) 99,99 % des Eigenkapitals der Dalian Die Bereitstellung des Eigenkapitals ist noch nicht abgeschlossen, was bedeutet, dass die 60 Milliarden Yuan an Rettungsfonds, auf die Wanda wartet, noch unterwegs sind.

Neben Wanda beschleunigt Vanke die Übertragung von Finanzinvestitionen, die nicht zum Hauptgeschäft gehören. Kürzlich hat Vanke seine Anteile an Nanxiang Impression City MEGA, Shanghais größtem kommerziellen Einkaufszentrum, übertragen. Laut Qichacha-Informationen kam es bei Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., dem Hauptunternehmen von Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, im Juni zu einer Kapitalveränderung. Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. änderte seine Beteiligungsquote am Hauptunternehmen % auf 2 %, die Eigenkapitalquote von RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED wurde von 50 % auf 98 % geändert. Dies bedeutet, dass SCPG, eine Tochtergesellschaft von Vanke, ihren 48 %-Anteil an Nanxiang Impression City MEGA an einen anderen ausländischen Aktionär verkauft hat und nur 2 % der Anteile behält.

Mit dem im Februar übertragenen Qibao Vanke Plaza hat Vanke in diesem Jahr zwei seiner „profitabelsten“ Gewerbeprojekte in Shanghai verkauft. Aus dem Finanzbericht der Gruppe geht hervor, dass die beiden kommerziellen Projekte Qibao Vanke Plaza und Nanxiang Impression City MEGA im ersten Halbjahr 2023 Betriebseinnahmen von 210 Millionen Yuan bzw. 190 Millionen Yuan erzielten und damit den ersten und vierten Platz unter den zehn am häufigsten betriebenen kommerziellen Projekten belegten und von der Gruppe zwei verwaltet.

Hinter der Beschleunigung der Lieferungen schlug Vanke auf seiner jährlichen Ergebniskonferenz im April dieses Jahres ein „Abnehmen- und Fitness“-Paket vor, um die drei Hauptziele Schuldenabbau, Umgestaltung seines Finanzierungsmodells und Konzentration auf sein Hauptgeschäft zu erreichen. , einschließlich der Freigabe begrenzter Ressourcen, um sich auf die drei Hauptgeschäftsfelder umfassende Wohnentwicklung, Immobiliendienstleistungen und Mietwohnungen zu konzentrieren und die verzinslichen Schulden in den nächsten zwei Jahren um mehr als 100 Milliarden Yuan zu reduzieren; Die Schulden werden in den nächsten fünf Jahren um mehr als die Hälfte zurückgezahlt.

In einer am 9. Juli veröffentlichten Aufzeichnung der Investor-Relations-Aktivitäten stellte Vanke erneut den „Paketplan“-Prozess vor. Das Unternehmen hat seine Bemühungen zur Förderung von Massentransaktionen, einschließlich Asset-Transaktionen sowie REIT- und Pre-REIT-Fonds, verstärkt. Unter anderem erzielte Vanke in der ersten Jahreshälfte eine Rendite von 9,34 Milliarden Yuan bei Vermögenstransaktionen, einschließlich der Übertragung von 50 % der Anteile von Qibao Vanke Plaza im Februar zu einem Preis von 2,38 Milliarden Yuan und der Übertragung von Shenzhen Super Bay-Grundstücken im Mai und einer Rendite von 2,235 Milliarden Yuan sowie der Übertragung von SCPG im Juni. Abschluss der 48-prozentigen Eigenkapitaltransaktion von Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke sagte, dass groß angelegte Vermögenstransaktionen nicht unbedingt zu Verlusten führen: „Unter den groß angelegten Transaktionen im ersten Halbjahr gab es Verluste und Gewinne. Beispielsweise wurde durch den Verkauf des Shanghai Vanke Qibao Plaza-Eigenkapitals ein Eigenkapital erzielt.“ Gewinn von 1,23 Milliarden Yuan. Das Unternehmen wird sich bemühen, das Niveau der Vermögensverwaltung zu verbessern und den Vermögenswert zu steigern.“

Gemäß dem strategischen Plan von Vanke, sich auf seine drei Hauptgeschäftsfelder zu konzentrieren, verfügt das Unternehmen derzeit über viele Projekte, die im Einklang mit seinem Verkaufsplan für nicht zum Kerngeschäft gehörende Geschäfte stehen. Aus dem Jahresbericht des Unternehmens geht hervor, dass Vankes nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte mit Stand Ende 2023 203 kommerzielle Projekte, 33 Hotels, 10,02 Millionen Quadratmeter Logistik- und Lagerfläche sowie 4 Skigebiete umfassen.

Ende 2023 betrug der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von Vanke, gemessen an den Anschaffungskosten, 110,134 Milliarden Yuan. Wenn es seinem Plan folgt, „20 Milliarden Yuan pro Jahr zu verkaufen“, kann Vankes Investmentgeschäft „Munition“ für die Verwertung seiner Mittel für mindestens fünf Jahre liefern.

Die Aktivität bei Immobilientransaktionen nimmt zu

Realisieren Sie hochwertige Vermögenswerte, um den Kapitalabzug zu beschleunigen

Seit Anfang dieses Jahres führen führende Immobilienunternehmen häufig umfangreiche Transaktionen mit Vermögenswerten durch. Neben regelmäßigen Projektbeteiligungstransaktionen für gemeinsame Entwicklungsziele,Die Veräußerung von Gewerbe- und Büroimmobilien kann oft einen großen, zeitnahen Mittelzufluss mit sich bringen und den Liquiditätsdruck von Unternehmen verringern.

Daten des China Index Institute zeigen, dass Immobilien-M&A-Transaktionen wieder Anzeichen von Aktivität zeigten, als die Vermögenspreise ihren Tiefpunkt erreichten. Im Juni führte die Immobilienbranche insgesamt 17 M&A-Transaktionen durch, 2 mehr als im Vormonat. Darunter wurden bei 15 Transaktionen Transaktionsbeträge offengelegt, mit einem Gesamttransaktionsvolumen von etwa 16,93 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 11,5 % gegenüber dem Vormonat entspricht.

Beispielsweise übertrug die Sino-Ocean Group allein im Juni 64,79 % des Eigenkapitals und der damit verbundenen Ansprüche in der zweiten Phase von Beijing INDIGO an China Life und Swire Properties für einen Preis von 4 Milliarden Yuan; Co., Ltd. übertrug 30 % des Eigenkapitals am Bürogebäude Shenzhen Qianhai für einen Preis von 1,44 Milliarden Yuan des Vermögens der Jinan Cultural Tourism City an Jinan Licheng Holdings für einen Preis von 474 Millionen Yuan; LVGEM China Real Estate Das Shenzhen Hongwan Shopping Center wurde für einen Preis von 814 Millionen RMB an Shenzhen Futian Industrial Investment Services übertragen.

Insgesamt konzentrieren sich die von Immobilienunternehmen in diesem Jahr in den Regalen stehenden Großanlagen stärker auf Geschäftsarten und Regionen, darunter hauptsächlich Hotels, Büros und Gewerbeimmobilien, von denen sich viele in angesagten Städten wie Peking, Shanghai, und Guangzhou. Gleichzeitig sind die Vermögenswerte, die Immobilienunternehmen in diesem Jahr „abgeschnitten“ haben, von höherer Qualität. Beispielsweise verfügt das „profitabelste“ Hyatt Hotel am Bund, Shanghai, das Shimao an die Shanghai Real Estate Group verkauft hat jährliche Gewinnspanne von 40 % das ganze Jahr über. Overseas Chinese Town übertrug das „teuerste 300.000 pro Nacht“ Bulgari Hotel in Shanghai an Jinfeng Cement.

Aus Sicht des Empfängers Lokale staatliche Unternehmen, Versicherungskapital, ausländisches Kapital, Körperschaften usw. sind die Hauptabnehmer auf dem Massenhandelsmarkt. Beispielsweise wurde das von Vanke in diesem Jahr zum Verkauf angebotene Basisgrundstück des Shenzhen Bay-Hauptquartiers gemeinsam von seinen Großaktionären Shenzhen Metro und Nanshan District State-owned Assets in der zweiten Phase des Beijing INDIGO-Projekts unter Sino erworben -Ocean Group wurde an seinen Hauptaktionär China Life übertragen; die meisten von Wanda verkauften Vermögenswerte haben Versicherungsunternehmen als neue Aktionäre eingeführt, darunter New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance usw.

Dieses Magazin erfuhr, dass im Rahmen des tiefgreifenden Anpassungszyklus des Immobilienmarktes Die „Verringerung“ der Veräußerung von Gewerbe- und Büroimmobilien, die große Finanzmittel beanspruchen, ist derzeit eine gängige Entscheidung für Immobilienunternehmen. Unter anderem haben hochwertige Vermögenswerte mit stabilem Betrieb in Städten der ersten und zweiten Reihe Immobilienunternehmen die Möglichkeit gegeben, gleichzeitig schnell Bargeld zu realisieren, da dies bei Vermögenswerten wie Gemeinschaftsunternehmen, Einkaufszentren, Wohnungen und Hotels der Fall ist Möglichkeiten, Investitionen durch die Ausgabe öffentlicher REITs und andere indirekte Kanäle anzuziehen. Förderung einer stärkeren Verbreitung solcher Vermögenswerte.

Bai Wenxi, stellvertretender Vorsitzender der China Enterprise Capital Alliance, sagte dieser Veröffentlichung, dass die derzeitige „Abschaltung“ hochwertiger Vermögenswerte durch einige Immobilienunternehmen mit strategischen Anpassungen wie der Verringerung des finanziellen Drucks, der Reduzierung der Schuldenquoten und der Vermeidung zukünftiger Unsicherheiten zusammenhängt und Konzentration auf das Kerngeschäft. „Da der gesamte Immobilienmarkt unter Druck steht, ist der Verkauf hochwertiger Vermögenswerte ein wirksames Mittel, um schnell Geld abzuheben. Beispielsweise verkaufte die Shimao Group das Hyatt Hotel am Bund in Shanghai für einen Gesamtpreis von 4,5 Milliarden Yuan Es wird erwartet, dass der Verkaufserlös bei etwa 3,01 Milliarden Yuan liegen wird.

Zhang Yue, Vorsitzender von Aoyou International, sagte dieser Veröffentlichung auch, dass der aktuelle Verkauf hochwertiger Vermögenswerte durch Immobilienunternehmen als Ausdruck der Optimierung der Geschäftsstruktur angesehen werden kann: „Unternehmen müssen häufig einige nicht zum Kerngeschäft gehörende oder ineffiziente Vermögenswerte veräußern.“ „Diese Art der ‚Abschaltung‘ hat tatsächlich dazu beigetragen, dass Unternehmen mehr Mittel und Ressourcen auf ihr Hauptgeschäft konzentrieren und ihre betriebliche Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt verbessern können.“

Eigenkapital übertragen und Staatsvermögen einführen

Die Entwicklungsbedürfnisse von Immobilienunternehmen werden besser befriedigt

Einige Immobilienunternehmen haben nicht nur große Vermögenswerte übertragen, um Gelder abzuziehen, sondern auch Eigenkapital übertragen, um der Entwicklung börsennotierter Unternehmen neue Impulse und Ressourcen zu verleihen. Nach der vorherigen Einführung staatlicher Vermögenswerte durch Immobilienunternehmen wie China Construction Real Estate und Jinke Co., Ltd. zur Erhöhung der Kreditwürdigkeit übertragen immer mehr Unternehmen Mehrheitsbeteiligungen und nehmen Unterstützung durch lokale staatliche Unternehmen in Anspruch.

Am 5. Juli erwirkte Shirong Zhaoye, einer der „Drei Musketiere“ von Zhuhai Real Estate, mit einer Übernahmeangebotsankündigung ein Aktienkurslimit. Der Ankündigung zufolge hat Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (im Folgenden als „Anju Company“ bezeichnet), eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der staatlichen Da Hengqin Group in Zhuhai, etwa 413 Millionen Aktien von Serong Zhaoye durch a gewonnen gerichtliche Auktionsplattform, auf die 51 % des gesamten Aktienkapitals des Unternehmens entfallen. Dieser Schritt löste ein umfassendes Übernahmeangebot aus und die Anju Company wird voraussichtlich der neue Mehrheitsaktionär von Shirong Zhaoye werden.

Xinhu Zhongbao hat zuvor staatliche Vermögenswerte von Quzhou auf den Markt gebracht. Im Januar dieses Jahres übertrug Xinhu Zhongbao weitere 18,43 % seiner Anteile an Quzhou Zhibao, ein staatliches Unternehmen in der Stadt Quzhou, für einen Gesamtübertragungspreis von 3,006 Milliarden Yuan. Quzhou Zhibao und seine verbundenen Parteien hielten somit 28,54 % der Anteile von Xinhu Zhongbao Aktien wurden zum größten Aktionär eines börsennotierten Unternehmens.

Laut der Ankündigung von Xinhu Zhongbao liegen die Hauptgründe für die Kapitalübertragung darin, die Aktionärsstruktur des Unternehmens weiter zu optimieren, die Unterstützung der lokalen Politik sicherzustellen, die Zusammenarbeit umfassend zu vertiefen und die Transformation des Unternehmens voranzutreiben. Derzeit „schützen“ seine Großaktionäre aktiv den Markt. Laut der von Xinhu Zhongbao im Juli veröffentlichten Ankündigung der Anteilserhöhung plant Quzhou Zhibao, seinen Anteil an Xinhu Zhongbao in den letzten sechs Monaten um bis zu 100 Millionen Yuan zu erhöhen .

Was die Leistung betrifft, sind Shirong Zhaoye und Xinhu Zhongbao tatsächlich bemerkenswert. Die beiden Unternehmen haben über lange Zeit hinweg ihre Rentabilität aufrechterhalten. Unter anderem profitierte Shirong Zhaoye von den hochwertigen Landreserven, die in den Anfangsjahren zu geringen Kosten erworben wurden, und seine Bruttoumsatzgewinnmarge blieb in den letzten drei Jahren auf einem hohen Niveau von 30 % bis 70 % blieb ebenfalls bei 22 % bis 38 %.

Nach Ansicht von Bai Wenxi entscheiden sich einige Immobilienunternehmen für die Übertragung von Eigenkapital und die Einführung staatlicher Beteiligungen. Ziel ist es, die Kredit- und Finanzierungsmöglichkeiten zu verbessern und die Ressourcenallokation zu optimieren. „Die Einführung staatlicher Vermögenswerte kann die Kredit- und Finanzierungsmöglichkeiten von Unternehmen verbessern und die Finanzierungskosten senken, was im aktuellen Finanzierungsumfeld besonders wichtig ist. Darüber hinaus kann die Einbindung staatlicher Vermögenswerte nicht nur finanzielle Unterstützung bringen, sondern auch.“ Bringen Sie außerdem Managementerfahrung und Marktressourcen mit, um die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens zu verbessern.“

(Dieser Artikel wurde am 27. Juli in „Securities Market Weekly“ veröffentlicht. Die im Artikel genannten Einzelaktien dienen lediglich der Beispielanalyse und stellen keine Anlageempfehlungen dar.)