berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

SMS丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor丨Li Zhuang‍‍

Seiring dengan meningkatnya aktivitas pasar real estat, transaksi M&A real estat juga meningkat, sehingga memberikan lingkungan yang lebih baik bagi perusahaan real estat terkemuka untuk mengatasi risiko.

Dipengaruhi oleh memanasnya pasar real estate dalam dua bulan terakhir, perusahaan real estate telah memasuki periode jendela untuk menjual aset komersial dan perkantoran dalam jumlah besar. Data Indeks Tiongkok menunjukkan bahwa transaksi M&A real estat kembali menunjukkan tanda-tanda aktivitas di bulan Juni, dengan nilai transaksi M&A aset di industri real estat meningkat sebesar 11,5% bulan ke bulan.

Saat ini, perusahaan real estate terkemuka seperti Wanda dan Vanke secara aktif mempromosikan inisiatif "pelangsingan dan kebugaran" dan mentransfer sebagian aset mereka. Selain pengalihan aset dalam jumlah besar, beberapa perusahaan real estat telah memilih untuk mengalihkan kepemilikan saham pengendali dan memperkenalkan aset milik negara setempat. , mencari dukungan sumber daya yang lebih kuat serta transformasi dan peningkatan. Beberapa orang dalam mengatakan kepada publikasi ini bahwa penjualan aset saat ini oleh perusahaan real estate dapat dianggap sebagai semacam optimalisasi struktur bisnis. "Memutus" aset berkualitas tinggi dapat dengan cepat menarik dana dan membantu perusahaan memfokuskan sumber daya mereka pada bisnis utama mereka dengan mentransfer ekuitas; dan memperkenalkan kepemilikan milik negara dapat Meningkatkan kemampuan kredit dan pembiayaan perusahaan real estate dan mengoptimalkan alokasi sumber daya.

"Double Thousand" "Pelangsingan"

Mempercepat pengalihan investasinya

Pada minggu pertama bulan Juli, Wanda menjual tiga Wanda Plaza termasuk Dongguan, Yichun dan Yantai. Menurut statistik yang tidak lengkap, sejak tahun 2023, Wanda Commercial Management telah mengalihkan kendali setidaknya 26 perusahaan kepada pihak eksternal, termasuk banyak proyek berkualitas tinggi di wilayah inti kota-kota lapis pertama seperti Beijing, Shanghai, dan Guangzhou melalui transfer aset besar-besaran ,Wanda Group terus melakukan deleverage 。

Dalam beberapa tahun terakhir, Wanda Group jelas meningkatkan strategi aset-ringannya , daripada berinvestasi dalam pembangunan dan kepemilikan Wanda Plaza, mereka lebih cenderung bertanggung jawab atas pengoperasian aset ringan seperti keluaran merek, desain tambahan, konstruksi, promosi dan manajemen investasi. Data menunjukkan, hingga akhir November 2023, Wanda Group membuka 23 Wanda Plaza pada tahun lalu, dimana hanya 2 yang merupakan properti milik sendiri oleh Wanda Group, dan sisanya merupakan proyek ringan aset.

Seringnya likuidasi aset Wanda juga terkait dengan kegagalan anak perusahaannya Wanda Commercial Management untuk go public sesuai jadwal pada tahun 2023, yang berarti Wanda harus menanggung perjanjian perjudian senilai 38 miliar yuan yang ditandatangani dengan banyak investor institusi.

Namun, krisis perjudian Wanda telah teratasi pada bulan Maret tahun ini. Selama periode ini, Wanda Commercial Management menandatangani perjanjian investasi baru dengan lima institusi termasuk PAG Investment dan CITIC Capital untuk mendirikan Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (selanjutnya disebut "Dalian Xindameng"). miliar yuan. Harga investasinya adalah rasio kepemilikan saham Wanda Commercial Management di Dalian Xindameng akan dikurangi dari 70,15% menjadi 40%.

Menurut Qichacha, hingga saat ini (18 Juli), 99,99% ekuitas Dalian Xinda League masih dipegang oleh Wanda Commercial Management, dan tidak terjadi perubahan ekuitas. Penyerahan ekuitas belum selesai, artinya dana talangan sebesar 60 miliar yuan yang ditunggu Wanda masih dalam perjalanan.

Selain Wanda, Vanke juga mempercepat transfer investasi keuangan non-bisnis utama. Baru-baru ini, Vanke telah mengalihkan ekuitasnya di Nanxiang Impression City MEGA, pusat perbelanjaan komersial tunggal terbesar di Shanghai. Menurut informasi Qichacha, Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., perusahaan utama Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, mengalami perubahan ekuitas pada bulan Juni. Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. mengubah rasio kepemilikan sahamnya di perusahaan utama dari 50 % menjadi 2%., rasio ekuitas RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED diubah dari 50% menjadi 98%. Artinya, SCPG, anak perusahaan Vanke, menjual 48% sahamnya di Nanxiang Impression City MEGA kepada pemegang saham asing lainnya, sehingga hanya memiliki 2% saham.

Menghitung Qibao Vanke Plaza yang dialihkan pada bulan Februari, Vanke telah menjual dua proyek komersial "paling menguntungkan" di Shanghai tahun ini. Laporan keuangan grup menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2023, dua proyek komersial Qibao Vanke Plaza dan Nanxiang Impression City MEGA mencapai pendapatan operasional masing-masing sebesar 210 juta yuan dan 190 juta yuan, menempati peringkat pertama dan keempat di antara sepuluh proyek komersial teratas yang dioperasikan. dan dikelola oleh kelompok dua.

Di balik percepatan pengiriman, Vanke mengusulkan paket "pelangsingan dan kebugaran" pada konferensi hasil tahunan yang diadakan pada bulan April tahun ini untuk mencapai tiga tujuan utama yaitu mengurangi utang, mengubah model pembiayaan, dan fokus pada bisnis utamanya. , termasuk membebaskan sumber daya yang terbatas untuk fokus pada tiga bisnis utama yaitu pengembangan perumahan komprehensif, layanan properti, dan apartemen sewa; mengurangi utang pembayaran bunga lebih dari 100 miliar yuan dalam dua tahun ke depan, dan mengurangi skala total bunga- membayar utang lebih dari setengahnya dalam lima tahun ke depan.

Dalam catatan kegiatan hubungan investor yang diungkapkan pada 9 Juli, Vanke sekali lagi memperkenalkan proses "paket rencana". Perusahaan telah meningkatkan upayanya untuk mempromosikan transaksi aset massal tahun ini, termasuk transaksi aset dan dana REIT dan Pra-REIT. Diantaranya, Vanke mencapai pengembalian transaksi aset sebesar 9,34 miliar yuan pada paruh pertama tahun ini, termasuk pengalihan 50% ekuitas Qibao Vanke Plaza pada bulan Februari dengan harga 2,38 miliar yuan, pengalihan tanah Shenzhen Super Bay pada bulan Mei dan pengembalian 2,235 miliar yuan, dan transfer SCPG pada bulan Juni Menyelesaikan 48% transaksi ekuitas Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke mengatakan, transaksi aset skala besar tidak serta merta menimbulkan kerugian: "Di antara transaksi skala besar di paruh pertama tahun ini, ada kerugian dan keuntungan. Misalnya, penjualan ekuitas Shanghai Vanke Qibao Plaza mencapai ekuitas keuntungan 1,23 miliar yuan. Perusahaan akan berusaha meningkatkan tingkat manajemen aset, meningkatkan nilai aset.”

Sesuai rencana strategis Vanke yang fokus pada tiga bisnis utamanya, saat ini perseroan mempunyai banyak proyek yang sejalan dengan rencana penjualan bisnis non-intinya. Laporan tahunan perusahaan menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2023, aset non-inti Vanke meliputi 203 proyek komersial, 33 hotel, 10,02 juta meter persegi logistik dan pergudangan, dan 4 resor ski.

Pada akhir tahun 2023, nilai buku properti investasi Vanke yang diukur berdasarkan biaya perolehan adalah 110,134 miliar yuan. Jika mengikuti rencananya "menjual 20 miliar yuan per tahun", bisnis investasi Vanke dapat memberikan "amunisi" untuk realisasi dananya setidaknya selama lima tahun.

Aktivitas transaksi real estat meningkat

Mewujudkan aset berkualitas tinggi untuk mempercepat penarikan modal

Sejak awal tahun ini, perusahaan real estate terkemuka telah sering melakukan transaksi aset dalam jumlah besar. Selain transaksi ekuitas proyek reguler untuk tujuan pembangunan bersama,Pelepasan aset komersial dan perkantoran sering kali dapat mendatangkan arus kas masuk dalam jumlah besar dan meringankan tekanan likuiditas perusahaan.

Data dari China Index Institute menunjukkan bahwa ketika harga aset mencapai titik terendah, transaksi M&A real estat kembali menunjukkan tanda-tanda aktivitas pada bulan Juni, industri real estat melakukan total 17 transaksi M&A, 2 lebih banyak dibandingkan bulan sebelumnya. Diantaranya, 15 transaksi mengungkapkan jumlah transaksi, dengan total ukuran transaksi sekitar 16,93 miliar yuan, meningkat 11,5% bulan ke bulan.

Misalnya, pada bulan Juni saja, Sino-Ocean Group mengalihkan 64,79% ekuitas dan klaim terkait dalam tahap kedua Beijing INDIGO ke China Life dan Swire Properties dengan harga 4 miliar yuan; Guangming Real Estate mengalihkan Shanghai Haibo Supply Chain Management Co., Ltd. dengan harga 295 juta yuan ke Shanghai Food and Wine Group; New World Development mentransfer 30% ekuitas di gedung perkantoran Shenzhen Qianhai ke Chow Tai Fook dengan harga 1,44 miliar yuan; aset Kota Wisata Budaya Jinan kepada Jinan Licheng Holdings dengan harga 474 juta yuan; LVGEM China Real Estate Pusat Perbelanjaan Shenzhen Hongwan dialihkan ke Shenzhen Futian Industrial Investment Services dengan harga RMB 814 juta.

Secara keseluruhan, sebagian besar aset yang disimpan oleh perusahaan real estate tahun ini lebih terkonsentrasi berdasarkan jenis bisnis dan wilayah, terutama termasuk hotel, perkantoran, dan aset komersial, banyak di antaranya berlokasi di kota-kota panas seperti Beijing, Shanghai, dan Guangzhou. Pada saat yang sama, aset yang "dipotong" oleh perusahaan real estat tahun ini memiliki kualitas yang lebih tinggi. Misalnya, Hotel Hyatt yang "paling menguntungkan" di Bund, Shanghai, yang dijual oleh Shimao ke Shanghai Real Estate Group, memiliki aset yang lebih menguntungkan. margin keuntungan tahunan sebesar 40% sepanjang tahun. Kota Cina Luar Negeri memindahkan Hotel Bulgari "termahal 300.000 per malam" di Shanghai ke Jinfeng Cement.

Dari sudut pandang penerima, Badan Usaha Milik Negara lokal, modal asuransi, modal asing, badan usaha, dll merupakan pembeli utama di pasar perdagangan massal. Misalnya, sebidang tanah pangkalan markas besar Teluk Shenzhen yang disiapkan untuk dijual oleh Vanke tahun ini diakuisisi bersama oleh pemegang saham utama Shenzhen Metro dan Aset Milik Negara Distrik Nanshan sebagai bagian dari ekuitas pada tahap kedua proyek INDIGO Beijing di bawah Sino -Ocean Group dialihkan ke pemegang saham utamanya China Life; Sebagian besar aset yang dijual oleh Wanda telah memperkenalkan perusahaan asuransi sebagai pemegang saham baru, termasuk New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance, dll.

Majalah ini mengetahui bahwa di bawah siklus penyesuaian mendalam pasar real estat, “Menurunkan” pelepasan aset komersial dan perkantoran yang menyita dana dalam jumlah besar saat ini menjadi pilihan utama bagi perusahaan real estate. Diantaranya, aset berkualitas tinggi dengan operasi yang stabil di kota-kota lapis pertama dan kedua telah memberikan perusahaan real estate kemampuan untuk segera merealisasikan uang tunai, karena aset seperti bisnis komunitas, pusat perbelanjaan, apartemen, dan hotel memilikinya peluang untuk menarik investasi melalui penerbitan REIT publik dan saluran lainnya, secara tidak langsung Mempromosikan lebih banyak sirkulasi aset tersebut.

Bai Wenxi, wakil ketua China Enterprise Capital Alliance, mengatakan kepada publikasi ini bahwa "pemotongan" aset berkualitas tinggi yang dilakukan oleh beberapa perusahaan real estat saat ini terkait dengan penyesuaian strategis seperti mengurangi tekanan keuangan, mengurangi rasio utang, dan menghindari ketidakpastian di masa depan. , dan fokus pada bisnis inti. “Dengan pasar real estat secara keseluruhan di bawah tekanan, penjualan aset berkualitas tinggi adalah cara yang efektif untuk menarik dana dengan cepat. Misalnya, Shimao Group menjual Hyatt Hotel di Bund di Shanghai dengan total pertimbangan 4,5 miliar yuan. diharapkan hasil penjualan akan terealisasi sekitar 3,01 miliar yuan."

Zhang Yue, ketua Aoyou International, juga mengatakan kepada publikasi ini bahwa penjualan aset berkualitas tinggi saat ini oleh perusahaan real estate dapat dianggap sebagai manifestasi dari optimalisasi struktur bisnis: "Perusahaan sering kali perlu mendivestasi beberapa bisnis non-inti atau aset yang tidak efisien. 'Pemotongan' semacam ini sebenarnya membantu perusahaan memfokuskan lebih banyak dana dan sumber daya pada bisnis utama mereka dan meningkatkan efisiensi operasi dan daya saing pasar.”

Transfer ekuitas dan perkenalkan aset milik negara

Kebutuhan pengembangan perusahaan real estate akan lebih terpuaskan

Selain mentransfer aset besar untuk menarik dana, beberapa perusahaan real estat juga telah mentransfer ekuitas untuk menyuntikkan momentum dan sumber daya baru ke dalam pengembangan perusahaan tercatat. Menyusul pengenalan aset milik negara sebelumnya oleh perusahaan real estate seperti China Construction Real Estate dan Jinke Co., Ltd. untuk meningkatkan kredit, semakin banyak perusahaan yang mengalihkan saham pengendali dan memperkenalkan dukungan dari perusahaan milik negara lokal.

Pada tanggal 5 Juli, Shirong Zhaoye, salah satu "Tiga Musketeer" dari Zhuhai Real Estate, memperoleh batasan harga saham dengan pengumuman penawaran tender. Menurut pengumuman tersebut, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai "Perusahaan Anju"), anak perusahaan yang sepenuhnya dimiliki oleh Da Hengqin Group milik negara Zhuhai, memenangkan sekitar 413 juta saham Serong Zhaoye melalui a platform lelang yudisial, menyumbang total modal saham perusahaan. Langkah ini memicu penawaran tender yang komprehensif, dan Perusahaan Anju diharapkan menjadi pemegang saham pengendali baru Shirong Zhaoye.

Xinhu Zhongbao sebelumnya telah memperkenalkan aset milik negara Quzhou ke pasar. Pada bulan Januari tahun ini, Xinhu Zhongbao selanjutnya mengalihkan 18,43% sahamnya ke Quzhou Zhibao, sebuah perusahaan milik negara di Kota Quzhou, dengan total harga pengalihan sebesar 3,006 miliar yuan. Quzhou Zhibao dan pihak terkaitnya memegang 28,54% saham Xinhu Zhongbao saham. Menjadi pemegang saham terbesar suatu perusahaan tercatat.

Menurut pengumuman Xinhu Zhongbao, alasan utama pengalihan ekuitas adalah untuk lebih mengoptimalkan struktur pemegang saham perusahaan, mendapatkan dukungan kebijakan lokal, memperdalam kerja sama secara komprehensif, dan mendorong transformasi perusahaan. Saat ini, pemegang saham utama secara aktif "melindungi pasar." Menurut pengumuman peningkatan kepemilikan saham pemegang saham utama yang diungkapkan oleh Xinhu Zhongbao pada bulan Juli, Quzhou Zhibao berencana untuk meningkatkan kepemilikannya di Xinhu Zhongbao hingga 100 juta yuan dalam enam bulan terakhir. .

Dari segi kinerja, Shirong Zhaoye dan Xinhu Zhongbao sebenarnya luar biasa. Kedua perusahaan ini telah mempertahankan profitabilitas sejak lama. Diantaranya, Shirong Zhaoye mendapatkan keuntungan dari cadangan lahan berkualitas tinggi yang diperoleh dengan biaya rendah di tahun-tahun awal, dan margin laba penjualan kotornya tetap pada tingkat tinggi yaitu 30% hingga 70% dalam tiga tahun terakhir; juga tetap di 22%~38%.

Dalam pandangan Bai Wenxi, beberapa perusahaan real estat memilih untuk mentransfer ekuitas dan memperkenalkan kepemilikan negara. Hal ini bertujuan untuk meningkatkan kemampuan kredit dan pembiayaan serta mengoptimalkan alokasi sumber daya. “Pengenalan aset-aset milik negara dapat meningkatkan kemampuan kredit dan pembiayaan perusahaan-perusahaan dan mengurangi biaya pendanaan, yang mana hal ini sangat penting dalam kondisi pembiayaan saat ini. Selain itu, keterlibatan aset-aset milik negara tidak hanya dapat memberikan dukungan finansial, namun juga membawa pengalaman manajemen dan sumber daya pasar untuk meningkatkan daya saing perusahaan.”

(Artikel ini diterbitkan di "Securities Market Weekly" pada tanggal 27 Juli. Masing-masing saham yang disebutkan dalam artikel tersebut hanyalah contoh analisis dan bukan merupakan rekomendasi investasi.)