소식

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문자메시지丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

편집자丨Li Zhuang‍‍

부동산 시장의 활성화에 따라 부동산 M&A 거래도 증가하고 있으며, 이는 선도적인 부동산 기업이 리스크를 해결할 수 있는 더 나은 환경을 제공하고 있습니다.

지난 두 달 동안 과열된 부동산 시장의 영향으로 부동산 회사는 대량 상업용 및 사무실 자산을 판매할 수 있는 창구 기간에 들어갔습니다. 중국 지수 데이터에 따르면 부동산 M&A 거래는 6월에 다시 활발한 조짐을 보였으며, 부동산 업계의 자산 M&A 거래 가치는 전월 대비 11.5% 증가했습니다.

현재 완다(Wanda), 반케(Vanke) 등 주요 부동산 회사들은 '슬리밍 및 피트니스' 이니셔티브를 적극적으로 추진하고 자산 일부를 양도하고 있다. 대규모 자산 양도 외에도 일부 부동산 회사는 지배 지분 양도 및 현지 국유 자산 도입을 선택했습니다. , 보다 강력한 자원 지원과 변환 및 업그레이드를 추구합니다. 일부 내부 관계자는 현재 부동산 회사의 자산 매각이 일종의 사업 구조 최적화로 간주될 수 있다고 말했습니다. 고품질 자산을 "절단"하면 자금을 신속하게 회수하고 회사가 자본 이전에 자원을 집중하는 데 도움이 됩니다. 국유 자산을 도입하면 부동산 회사의 신용 및 자금조달 역량을 강화하고 자원 배분을 최적화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

"더블 천" "슬리밍"

투자 이전 가속화

7월 첫째 주 완다는 둥관, 이춘, 옌타이 등 완다플라자 3곳을 매각했다. 불완전한 통계에 따르면 2023년부터 Wanda Commercial Management는 대규모 자산 이전을 통해 베이징, 상하이, 광저우 등 1급 도시 핵심 지역의 많은 고품질 프로젝트를 포함하여 최소 26개 회사에 대한 통제권을 외부 당사자에게 양도했습니다. ,완다그룹은 계속해서 디레버리징을 진행 중이다. 。

최근 몇 년 동안, 완다그룹, 자산 경량화 전략을 확실히 업그레이드하다 , 완다프라자 건설 및 보유에 투자하기보다는 브랜드 출력, 부대설계, 시공, 투자유치 및 관리 등 가벼운 자산운용을 담당하는 경향이 더 크다. 데이터에 따르면 2023년 11월 말 현재 완다그룹은 지난해 23개의 완다 플라자를 열었는데, 그 중 2개만 완다그룹이 소유한 자산이었고 나머지는 자산 경량화 프로젝트였습니다.

완다의 잦은 자산 청산은 자회사 완다 커머셜 매니지먼트(Wanda Commercial Management)가 2023년 예정대로 상장하지 못한 것과도 관련이 있는데, 이는 완다가 많은 기관 투자자들과 체결한 380억 위안 규모의 도박 계약을 부담해야 한다는 것을 의미한다.

그러나 완다의 도박 위기는 올해 3월 풀렸다. 이 기간 동안 Wanda Commercial Management는 PAG Investment, CITIC Capital 등 5개 기관과 새로운 투자 계약을 체결하여 Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd.(이하 "Dalian Xindameng")를 설립합니다. 새 회사는 약 60개를 받게 됩니다. 투자금액은 완다커머셜매니지먼트의 다롄신다멍 지분율을 70.15%에서 40%로 낮추는 것이다.

Qicchacha에 따르면 현재(7월 18일) 현재 Dalian Xinda League의 지분 99.99%는 Wanda Commercial Management가 보유하고 있으며 지분 변동은 발생하지 않았습니다. 아직 지분 인도가 완료되지 않았다. 완다가 기다리고 있는 구제금융 600억 위안이 아직 진행 중이라는 뜻이다.

완다 외에도 반케는 비본업 금융투자 이전에 속도를 내고 있다. 최근 Vanke는 상하이 최대 규모의 단일 상업 쇼핑몰인 Nanxiang Impression City MEGA의 지분을 양도했습니다. Qicchacha 정보에 따르면 Shanghai Nanxiang Impression City MEGA의 주요 회사인 Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd.는 6월에 지분 변경을 진행했습니다. Shenzhen SCPG Management Co., Ltd.는 주요 회사의 지분율을 50에서 50으로 변경했습니다. %에서 2%로, RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED의 지분율이 50%에서 98%로 변경되었습니다. 이는 Vanke의 자회사인 SCPG가 Nanxiang Impression City MEGA의 지분 48%를 다른 외국 주주에게 매각하고 지분의 2%만 보유한다는 의미입니다.

2월에 이전된 Qibao Vanke Plaza를 포함하여 Vanke는 올해 상하이에서 "가장 수익성이 높은" 상업 프로젝트 두 개를 매각했습니다. 그룹 재무 보고서에 따르면 2023년 상반기 Qibao Vanke Plaza와 Nanxiang Impression City MEGA의 두 상업 프로젝트는 각각 2억 1천만 위안과 1억 9천만 위안의 영업 수입을 달성하여 운영된 상위 10대 상업 프로젝트 중 1위와 4위를 차지했습니다. 두 그룹이 관리합니다.

출하 가속화 뒤에는 Vanke는 올해 4월 열린 연례 실적 회의에서 부채 감소, 자금조달 모델 전환, 본업 집중이라는 3가지 주요 목표를 달성하기 위해 '슬리밍 및 피트니스' 패키지를 제안했다. 제한된 자원을 종합 주택 개발, 부동산 서비스, 임대 아파트 등 3대 주요 사업에 집중하도록 하여 향후 2년 동안 이자 지급 부채를 1,000억 위안 이상 줄이고 총 이자 규모를 줄이는 것을 포함합니다. 향후 5년 안에 부채를 절반 이상 갚아야 합니다.

지난 7월 9일 공개된 투자자 홍보 활동 기록에서 반케는 '패키지 플랜' 프로세스를 다시 한번 소개했다. 회사는 올해 자산 거래와 REIT, Pre-REIT 펀드 등 대량 자산 거래를 촉진하기 위한 노력을 강화했다. 이 중 Vanke는 지난 2월 Qibao Vanke Plaza 지분 50%를 23억8천만 위안에 양도하고 Shenzhen Super Bay 토지를 양도하는 등 상반기 자산 거래에서 93억4천만 위안의 수익을 달성했습니다. 5월 22억 3,500만 위안 반환, 6월 SCPG 양도 Nanxiang Impression City MEGA 지분 48% 지분 거래 완료.

Vanke는 대규모 자산 거래가 반드시 손실로 이어지는 것은 아니라고 말했다. "상반기 대규모 거래 중에는 손실과 이익이 있었습니다. 예를 들어 Shanghai Vanke Qibao Plaza 지분 매각은 자본을 달성했습니다. 12억 3천만 위안의 이익을 창출할 것이며, 자산 관리 수준을 향상시키기 위해 노력할 것입니다.”

세 가지 주요 사업에 집중하려는 Vanke의 전략적 계획에 따르면, 회사는 현재 비핵심 사업 판매 계획에 부합하는 많은 프로젝트를 진행하고 있습니다. 회사의 연례 보고서에 따르면 2023년 말 현재 Vanke의 비핵심 자산에는 203개의 상업 프로젝트, 33개의 호텔, 1002만 평방미터의 물류 및 창고, 4개의 리조트 스키 리조트가 포함되어 있습니다.

2023년 말 기준 원가로 측정한 Vanke의 투자부동산 장부가치는 1,101억 3,400만 위안이다. "연간 200억 위안 판매"라는 계획을 따르면 Vanke의 투자 사업은 최소 5년 동안 자본 실현을 위한 "탄약"을 제공할 수 있습니다.

부동산 거래 활동 증가

고품질 자산을 실현하여 자본 회수 속도를 높입니다.

올해 초부터 주요 부동산 회사들의 대량 자산 거래가 잦아졌다. 공동 개발 목적을 위한 정기적인 프로젝트 지분 거래 외에도상업 및 사무실 자산의 처분은 종종 적시에 많은 양의 현금 유입을 가져오고 기업의 유동성 압박을 완화할 수 있습니다.

중국지수아카데미(China Index Academy) 자료에 따르면 자산 가격이 바닥을 치면서 부동산 M&A 거래가 다시 활발해지는 조짐을 보였다. 지난 6월 부동산 업계에서는 전월보다 2건 늘어난 총 17건의 M&A 거래가 이뤄졌다. 이 중 15건의 거래금액이 공개됐는데, 총 거래규모는 약 169억3000만 위안으로 전월 대비 11.5% 증가했다.

예를 들어, 6월에만 Sino-Ocean Group은 40억 위안의 가격으로 Beijing Indigo Phase II의 지분 및 관련 청구권의 64.79%를 China Life and Swire Properties에 양도했습니다. , Ltd.를 2억 9500만 위안에 Shanghai Food and Wine Group에 양도하고, New World Development는 Shenzhen Qianhai 사무실 건물의 30%를 Chow Tai Fook에 14억 4천만 위안에 양도했습니다. 문화 관광 도시는 4억 7,400만 위안의 가격으로 Jinan Licheng Holdings에, LVGEM China Real Estate는 Shenzhen Hongwan 쇼핑 센터를 8억 1,400만 위안의 가격으로 Shenzhen Futian Industrial Investment Services로 이전했습니다.

전반적으로 올해 부동산 회사들이 매점에 내놓은 대량 자산은 업종과 지역별로 더 집중돼 있다. 주로 호텔, 사무실, 상업용 자산을 포함하며 이들 중 다수는 베이징, 상하이, 중국 등 더운 도시에 위치해 있다. 그리고 광저우. 동시에, 올해 부동산 회사가 "절단"한 자산의 품질은 더 높습니다. 예를 들어 Shimao가 Shanghai Real Estate Group에 매각한 상하이의 "가장 수익성이 높은" 하얏트 호텔은 연간 이익률은 40%입니다. 화교타운은 상하이 '가장 비싼 1박당 30만' 불가리 호텔을 진펑시멘트로 이전했다.

받는 사람의 입장에서 보면, 지방 국유 기업, 보험 자본, 외국 자본, 법인 기업 등이 대량 거래 시장의 주요 구매자입니다. 예를 들어, 올해 Vanke가 매물로 내놓은 Shenzhen Bay 본사 기지 토지 구획은 Sino가 이끄는 베이징 INDIGO 프로젝트의 2단계 지분의 일부인 Shenzhen Metro와 Nanshan District State-owned Assets가 공동으로 인수했습니다. - Ocean Group은 대주주인 China Life로 이전되었습니다. Wanda가 매각한 자산의 대부분은 New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance 등을 포함한 보험회사를 새로운 주주로 도입했습니다.

이 잡지는 부동산 시장의 깊은 조정주기 하에서 많은 자금을 차지하는 상업용 및 사무용 자산의 처분을 '낮추는' 것이 현재 부동산 회사의 주류 선택이다. 그 중 1선 및 2선 도시에서 안정적으로 운영되는 고품질 자산은 부동산 회사에 빠르게 현금을 실현할 수 있는 능력을 동시에 제공합니다. 공공 REIT 발행 및 기타 채널을 통해 투자 유치 기회를 간접적으로 촉진합니다. 해당 자산의 더 많은 유통을 촉진합니다.

China Enterprise Capital Alliance의 Bai Wenxi 부회장은 이 간행물에 현재 일부 부동산 회사의 고품질 자산 '차단'은 금융 압박 완화, 부채 비율 감소, 미래 불확실성 방지 등의 전략적 조정과 관련이 있다고 말했습니다. , 핵심사업에 집중하고 있습니다. "전반적인 부동산 시장이 압박을 받고 있는 상황에서 고품질 자산의 매각은 신속하게 자금을 회수할 수 있는 효과적인 수단입니다. 예를 들어 Shimao Group은 상하이의 하얏트 호텔 온 더 번드(Hyatt Hotel on the Bund)를 총 45억 위안에 매각했습니다. 매각대금은 약 30억1000만 위안에 달할 것으로 예상된다”고 말했다.

Aoyou International 회장 Zhang Yue는 또한 이 간행물에서 현재 부동산 회사가 고품질 자산을 매각하는 것은 사업 구조 최적화의 징후로 간주될 수 있다고 말했습니다. "회사는 종종 일부 비핵심 사업이나 비효율적인 자산을 매각해야 합니다. 이러한 '절단'은 실제로 기업이 본업에 더 많은 자금과 자원을 집중하고 운영 효율성과 시장 경쟁력을 향상시키는 데 도움이 됩니다.”

지분양도 및 국유자산 도입

부동산 기업의 개발 요구가 더 크게 충족될 것입니다.

일부 부동산 회사는 자금을 인출하기 위해 중자산을 양도하는 것 외에도 상장회사의 발전에 새로운 모멘텀과 자원을 투입하기 위해 지분을 추가로 양도했습니다. 이전에는 중국건설부동산, 진커(Jinke Co., Ltd.) 등 부동산 회사가 신용도를 높이기 위해 국유 자산을 도입한 데 이어 점점 더 많은 기업이 지배 지분을 양도하고 현지 국유 기업의 지원을 도입하고 있습니다.

7월 5일, 주하이 부동산의 '삼총사' 중 한 명인 Shirong Zhaoye가 공개매수 발표로 주가 상한제를 획득했습니다. 발표에 따르면, 주하이 국영 Da Hengqin Group의 전체 지분을 소유한 자회사인 Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd.(이하 "Anju Company")는 매각을 통해 Serong Zhaoye의 약 4억 1300만 주를 인수했습니다. 회사의 총 자본금의 51%를 차지하는 사법 경매 플랫폼입니다. 이 움직임은 포괄적인 공개매수를 촉발시켰고, Anju Company는 Shirong Zhaoye의 새로운 지배주주가 될 것으로 예상됩니다.

Xinhu Zhongbao는 이전에 취저우 국유 자산을 시장에 출시한 바 있습니다. 올해 1월, Xinhu Zhongbao는 자사 지분 18.43%를 취저우시의 국유 기업인 Quzhou Zhibao에 추가로 양도했으며, 총 양도 가격은 30억 6천만 위안에 달했습니다. 이로써 Quzhou Zhongbao와 관련 당사자는 Xinhu Zhongbao의 지분 28.54%를 보유하게 되었습니다. 상장회사의 최대주주가 되었습니다.

Xinhu Zhongbao의 발표에 따르면 지분 양도의 주요 이유는 회사의 주주 구조를 더욱 최적화하고 현지 정책 지원을 확보하며 포괄적인 협력을 심화하고 회사의 변혁을 촉진하는 것입니다. 현재 Xinhu Zhongbao가 지난 7월 공개한 대주주 지분 증가 발표에 따르면, Quzhou Zhibao는 지난 6개월 동안 Xinhu Zhongbao의 지분을 최대 1억 위안까지 늘릴 계획이다. .

실적 면에서는 Shirong Zhaoye와 Xinhu Zhongbao가 실제로 눈에 띄는 수준입니다. 두 회사는 오랫동안 수익성을 유지해 왔습니다. 그중 Shirong Zhaoye는 초기에 저렴한 비용으로 획득한 고품질 토지의 혜택을 누렸고 총 판매 이익 마진은 지난 3년 동안 30%~70%의 높은 수준을 유지했습니다. 도 22%~38%에 머물렀다.

Bai Wenxi의 견해에 따르면 일부 부동산 회사는 지분을 양도하고 국유 지분을 도입하는 방식을 선택합니다. 이는 신용 및 금융 역량을 강화하고 자원 배분을 최적화하는 것을 목표로 합니다. "국유 자산의 도입은 기업의 신용 및 자금 조달 능력을 향상시키고 자금 조달 비용을 줄일 수 있으며 이는 현재 금융 환경에서 특히 중요합니다. 또한 국유 자산의 참여는 재정적 지원을 가져올 수 있을 뿐만 아니라 또한 경영 경험과 시장 자원을 가져와 회사의 경쟁력을 향상시킵니다.”

(본 기사는 7월 27일자 "Securities Market Weekly"에 게재되었습니다. 기사에 언급된 개별 종목은 예시 분석일 뿐 투자 조언이 아닙니다.)