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Texte丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editeur 丨Li Zhuang‍‍

À mesure que l'activité du marché immobilier augmente, les transactions immobilières de fusions et acquisitions sont également en hausse, ce qui offre un meilleur environnement aux principales sociétés immobilières pour résoudre les risques.

Touchées par l'échauffement du marché immobilier au cours des deux derniers mois, les sociétés immobilières sont entrées dans une période de fenêtre pour vendre en gros des actifs commerciaux et de bureaux. Les données de l'indice chinois montrent que les transactions de fusions et acquisitions immobilières ont de nouveau montré des signes d'activité en juin, la valeur des transactions de fusions et acquisitions d'actifs dans le secteur immobilier augmentant de 11,5 % d'un mois à l'autre.

Actuellement, de grandes sociétés immobilières telles que Wanda et Vanke promeuvent activement des initiatives « minceur et remise en forme » et transfèrent une partie de leurs actifs. Outre d'importants transferts d'actifs, certaines sociétés immobilières ont choisi de transférer des participations majoritaires et d'introduire des actifs appartenant à l'État local. , recherchant un support de ressources plus puissant, une transformation et une mise à niveau. Certains initiés ont déclaré à cette publication que la vente actuelle d'actifs par les sociétés immobilières peut être considérée comme une sorte d'optimisation de la structure de l'entreprise. La « séparation » d'actifs de haute qualité peut rapidement retirer des fonds et aider les entreprises à concentrer leurs ressources sur leur activité principale ; et l'introduction de participations publiques peut améliorer les capacités de crédit et de financement des sociétés immobilières et optimiser l'allocation des ressources.

"Double Mille" "Minceur"

Accélérer le transfert de ses investissements

Au cours de la première semaine de juillet, Wanda a vendu trois Wanda Plazas, dont Dongguan, Yichun et Yantai. Selon des statistiques incomplètes, depuis 2023, Wanda Commercial Management a transféré le contrôle d'au moins 26 sociétés à des parties externes, y compris de nombreux projets de haute qualité dans des zones centrales de villes de premier rang telles que Pékin, Shanghai et Guangzhou grâce à d'importants transferts d'actifs. ,Wanda Group continue de se désendetter 。

Au cours des dernières années, Wanda Group améliore clairement sa stratégie d'asset-light Au lieu d'investir dans la construction et la gestion de Wanda Plaza, ils sont plus enclins à être responsables d'opérations d'actifs légers telles que la production de marques, la conception auxiliaire, la construction, la promotion et la gestion des investissements. Les données montrent qu'à la fin novembre 2023, Wanda Group avait ouvert 23 Wanda Plazas l'année dernière, dont seulement 2 étaient des propriétés indépendantes du Wanda Group, et le reste était des projets à actifs légers.

La liquidation fréquente des actifs de Wanda est également liée à l'échec de sa filiale Wanda Commercial Management à entrer en bourse comme prévu en 2023, ce qui signifie que Wanda doit supporter l'accord de jeu de 38 milliards de yuans signé avec de nombreux investisseurs institutionnels.

Cependant, la crise du jeu de Wanda a été levée en mars de cette année. Au cours de cette période, Wanda Commercial Management a signé un nouvel accord d'investissement avec cinq institutions, dont PAG Investment et CITIC Capital, pour créer Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (ci-après dénommée « Dalian Xindameng »). La nouvelle société recevra environ 60 000 000 $. Le prix de l'investissement est que le taux de participation de Wanda Commercial Management dans Dalian Xindameng sera réduit de 70,15 % à 40 %.

Selon Qichacha, à l'heure actuelle (18 juillet), 99,99 % des capitaux propres de la Dalian Xinda League sont toujours détenus par Wanda Commercial Management, et aucun changement de capitaux propres n'a eu lieu. La livraison des capitaux propres n'est pas encore terminée, ce qui signifie que les 60 milliards de yuans de fonds de sauvetage attendus par Wanda sont toujours en route.

Outre Wanda, Vanke accélère le transfert des investissements financiers des entreprises non principales. Récemment, Vanke a transféré sa participation dans Nanxiang Impression City MEGA, le plus grand centre commercial commercial de Shanghai. Selon les informations de Qichacha, Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., la société principale de Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, a connu une modification de ses capitaux propres en juin. Shenzhen SCPG Management Co., Ltd. a modifié son ratio de participation dans la société principale de 50. % à 2 %, le ratio de capitaux propres de RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED est passé de 50 % à 98 %. Cela signifie que SCPG, une filiale de Vanke, a vendu sa participation de 48 % dans Nanxiang Impression City MEGA à un autre actionnaire étranger, ne conservant que 2 % des actions.

En comptant le Qibao Vanke Plaza transféré en février, Vanke a vendu cette année deux de ses projets commerciaux « les plus rentables » à Shanghai. Le rapport financier du groupe montre qu'au premier semestre 2023, les deux projets commerciaux Qibao Vanke Plaza et Nanxiang Impression City MEGA ont réalisé un bénéfice d'exploitation de 210 millions de yuans et 190 millions de yuans respectivement, se classant premier et quatrième parmi les dix principaux projets commerciaux exploités. et géré par le groupe deux.

Derrière l'accélération des livraisons, Vanke a proposé un programme « minceur et remise en forme » lors de sa conférence annuelle sur les résultats qui s'est tenue en avril de cette année, afin d'atteindre les trois objectifs majeurs : réduire la dette, transformer son modèle de financement et se concentrer sur son activité principale. , notamment en libérant des ressources limitées pour se concentrer sur les trois activités principales que sont le développement résidentiel complet, les services immobiliers et les appartements locatifs ; payer la dette de plus de la moitié au cours des cinq prochaines années.

Dans un rapport sur les activités de relations avec les investisseurs divulgué le 9 juillet, Vanke a une fois de plus présenté le processus de « plan global ». Cette année, la société a intensifié ses efforts pour promouvoir les transactions d'actifs en masse, y compris les transactions d'actifs et les fonds REIT et Pre-REIT. Parmi eux, Vanke a réalisé un rendement de 9,34 milliards de yuans en transactions d'actifs au premier semestre, y compris le transfert de 50 % du capital de Qibao Vanke Plaza en février pour un prix de 2,38 milliards de yuans, le transfert du terrain de Shenzhen Super Bay en mai et un rendement de 2,235 milliards de yuans, et le transfert de SCPG en juin Achèvement de la transaction de 48 % du capital de Nanxiang Impression City MEGA.

Vanke a déclaré que les transactions d'actifs à grande échelle n'entraînent pas nécessairement des pertes : « Parmi les transactions à grande échelle du premier semestre, il y a eu des pertes et des bénéfices. Par exemple, la vente des actions de Shanghai Vanke Qibao Plaza a permis d'obtenir une valeur nette. bénéfice de 1,23 milliards de yuans. La société s'efforcera d'améliorer le niveau de gestion des actifs et d'augmenter la valeur des actifs.

Conformément au plan stratégique de Vanke visant à se concentrer sur ses trois activités principales, l'entreprise a actuellement de nombreux projets qui correspondent à son plan de vente d'activités non essentielles. Le rapport annuel de l'entreprise montre qu'à fin 2023, les actifs non essentiels de Vanke comprenaient 203 projets commerciaux, 33 hôtels, 10,02 millions de mètres carrés de logistique et d'entreposage et 4 stations de ski.

Fin 2023, la valeur comptable des immeubles de placement de Vanke, évaluée au coût, s'élevait à 110,134 milliards de yuans. Si elle suit son plan de « vendre 20 milliards de yuans par an », l'activité d'investissement de Vanke peut fournir des « munitions » pour la réalisation de ses fonds pendant au moins cinq ans.

L'activité dans les transactions immobilières augmente

Réaliser des actifs de haute qualité pour accélérer le retrait du capital

Depuis le début de cette année, les principales sociétés immobilières ont procédé à de fréquentes transactions d'actifs en gros. En plus des transactions régulières sur les capitaux propres des projets pour des objectifs de développement conjoints,La cession d'actifs commerciaux et de bureaux peut souvent générer des rentrées de fonds importantes en temps opportun et soulager la pression sur les liquidités des entreprises.

Les données du China Index Institute montrent que, alors que les prix des actifs ont atteint leur plus bas niveau, les transactions de fusions et acquisitions immobilières ont de nouveau montré des signes d'activité. En juin, le secteur immobilier a réalisé un total de 17 transactions de fusions et acquisitions, soit 2 de plus que le mois précédent. Parmi elles, 15 transactions ont divulgué des montants de transactions, pour un montant total d'environ 16,93 milliards de yuans, soit une augmentation de 11,5% d'un mois sur l'autre.

Par exemple, rien qu'en juin, Sino-Ocean Group a transféré 64,79 % des capitaux propres et des créances associées dans la deuxième phase de Beijing INDIGO à China Life et Swire Properties pour un prix de 4 milliards de yuans transférés à Shanghai Haibo Supply Chain Management ; Co., Ltd. pour un prix de 295 millions de yuans à Shanghai Food and Wine Group ; a transféré 30 % du capital de l'immeuble de bureaux de Shenzhen Qianhai à Chow Tai Fook pour un prix de 1,44 milliard de yuans ; des actifs de la ville de tourisme culturel de Jinan à Jinan Licheng Holdings pour un prix de 474 millions de yuans ; LVGEM China Real Estate Le centre commercial Shenzhen Hongwan a été transféré à Shenzhen Futian Industrial Investment Services pour un prix de 814 millions de RMB ;

Dans l'ensemble, les principaux actifs mis en vente par les sociétés immobilières cette année sont plus concentrés en termes de types d'activités et de régions, comprenant principalement des hôtels, des bureaux et des actifs commerciaux, dont beaucoup sont situés dans des villes chaudes telles que Pékin, Shanghai, et Canton. Dans le même temps, les actifs que les sociétés immobilières ont « retranchés » cette année sont de meilleure qualité. Par exemple, l'hôtel Hyatt « le plus rentable » du Bund, à Shanghai, vendu par Shimao au Shanghai Real Estate Group, a une valeur de plus de 1 000 000 $. marge bénéficiaire annuelle de 40% toute l'année. Overseas Chinese Town a transféré l'hôtel Bulgari « le plus cher à 300 000 $ la nuit » à Shanghai à Jinfeng Cement.

Du point de vue du récepteur, Les entreprises publiques locales, les capitaux d'assurance, les capitaux étrangers, les entités, etc. sont les principaux acheteurs sur le marché du commerce de gros. Par exemple, la parcelle de terrain du siège social de la baie de Shenzhen mise en vente par Vanke cette année a été acquise conjointement par ses principaux actionnaires, Shenzhen Metro et Nanshan District State-owned Assets, une partie des capitaux propres de la deuxième phase du projet INDIGO de Pékin sous Sino ; -Ocean Group a été transféré à son actionnaire principal China Life ; la plupart des actifs vendus par Wanda ont introduit des compagnies d'assurance comme nouveaux actionnaires, notamment New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance, etc.

Ce magazine a appris que dans le cadre du profond cycle d'ajustement du marché immobilier, « Réduire » la cession des actifs commerciaux et de bureaux qui occupent des fonds importants est actuellement un choix courant pour les sociétés immobilières. Parmi eux, des actifs de haute qualité avec des opérations stables dans les villes de premier et de deuxième rang ont donné aux sociétés immobilières la possibilité de réaliser rapidement des liquidités en même temps, car des actifs tels que des entreprises communautaires, des centres commerciaux, des appartements et des hôtels ont ; opportunités d'attirer les investissements grâce à l'émission de REIT publics et d'autres canaux, indirects Promouvoir une plus grande circulation de ces actifs.

Bai Wenxi, vice-président de la China Enterprise Capital Alliance, a déclaré à cette publication que la « suppression » actuelle des actifs de haute qualité par certaines sociétés immobilières est liée à des ajustements stratégiques tels que l'assouplissement de la pression financière, la réduction des taux d'endettement et l'évitement des incertitudes futures. , et en se concentrant sur les métiers de base. « Alors que le marché immobilier global est sous pression, la vente d'actifs de haute qualité est un moyen efficace de retirer rapidement des fonds. Par exemple, le groupe Shimao a vendu l'hôtel Hyatt sur le Bund à Shanghai pour un montant total de 4,5 milliards de yuans. On s'attend à ce que le produit de la vente soit réalisé à environ 3,01 milliards de yuans.

Zhang Yue, président d'Aoyou International, a également déclaré à cette publication que la vente actuelle d'actifs de haute qualité par les sociétés immobilières peut être considérée comme une manifestation de l'optimisation de la structure de l'entreprise : « Les entreprises doivent souvent céder certaines activités non essentielles ou des actifs inefficaces. Ce type de « coupure » aide en réalité les entreprises à concentrer davantage de fonds et de ressources sur leur activité principale et à améliorer leur efficacité opérationnelle et leur compétitivité sur le marché.

Transférer des capitaux propres et introduire des actifs appartenant à l’État

Les besoins de développement des entreprises immobilières seront mieux satisfaits

En plus de transférer des actifs lourds pour retirer des fonds, certaines sociétés immobilières ont en outre transféré des capitaux propres pour injecter un nouvel élan et des ressources dans le développement des sociétés cotées. Suite à l'introduction précédente d'actifs publics par des sociétés immobilières telles que China Construction Real Estate et Jinke Co., Ltd. pour accroître le crédit, de plus en plus d'entreprises transfèrent des participations majoritaires et introduisent le soutien d'entreprises publiques locales.

Le 5 juillet, Shirong Zhaoye, l'un des « Trois Mousquetaires » de Zhuhai Real Estate, a obtenu une limite de cours de bourse grâce à une annonce d'offre publique d'achat. Selon l'annonce, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (ci-après dénommée « Anju Company »), une filiale en propriété exclusive du groupe Da Hengqin, propriété de l'État de Zhuhai, a remporté environ 413 millions d'actions de Serong Zhaoye par le biais d'un plateforme d'enchères judiciaires, représentant 51 % du capital social total de la société. Cette décision a déclenché une offre publique d'achat globale et Anju Company devrait devenir le nouvel actionnaire majoritaire de Shirong Zhaoye.

Xinhu Zhongbao a déjà introduit sur le marché des actifs appartenant à l'État de Quzhou. En janvier de cette année, Xinhu Zhongbao a en outre transféré 18,43 % de ses actions à Quzhou Zhibao, une entreprise publique de la ville de Quzhou, pour un prix de transfert total de 3,006 milliards de yuans. Quzhou Zhibao et ses parties liées détenaient ainsi 28,54 % des actions de Xinhu Zhongbao. actions. Devenu le principal actionnaire d’une société cotée.

Selon l'annonce de Xinhu Zhongbao, les principales raisons du transfert d'actions sont d'optimiser davantage la structure actionnariale de l'entreprise, d'obtenir un soutien politique local, d'approfondir globalement la coopération et de promouvoir la transformation de l'entreprise. À l'heure actuelle, ses principaux actionnaires « protègent activement le marché ». Selon l'annonce d'augmentation de la participation des principaux actionnaires divulguée par Xinhu Zhongbao en juillet, Quzhou Zhibao prévoit d'augmenter sa participation dans Xinhu Zhongbao jusqu'à 100 millions de yuans au cours des six derniers mois. .

En termes de performances, Shirong Zhaoye et Xinhu Zhongbao sont effectivement remarquables. Les deux sociétés maintiennent leur rentabilité depuis longtemps. Parmi eux, Shirong Zhaoye a bénéficié des réserves foncières de haute qualité acquises à faible coût au cours de ses premières années, et sa marge bénéficiaire brute des ventes est restée à un niveau élevé de 30 % à 70 % au cours des trois dernières années ; est également resté entre 22 et 38 %.

Selon Bai Wenxi, certaines sociétés immobilières choisissent de transférer des capitaux propres et d'introduire des participations publiques. Il vise à améliorer les capacités de crédit et de financement et à optimiser l’allocation des ressources. « L'introduction d'actifs appartenant à l'État peut améliorer les capacités de crédit et de financement des entreprises et réduire les coûts de financement, ce qui est particulièrement important dans l'environnement financier actuel. En outre, l'implication d'actifs appartenant à l'État peut non seulement apporter un soutien financier, mais aussi apportent également une expérience de gestion et des ressources de marché pour améliorer la compétitivité de l'entreprise.

(Cet article a été publié dans "Securities Market Weekly" le 27 juillet. Les actions individuelles mentionnées dans l'article ne sont qu'à titre d'exemple d'analyse et ne constituent pas des recommandations d'investissement.)