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テキスト丨秦佳莉‍‍‍‍‍

編集者丨李荘‍‍

不動産市場の活性化に伴い、不動産のM&A取引も増加しており、大手不動産会社にとってはリスクを解決する環境が整ってきています。

過去 2 か月の不動産市場の過熱の影響を受け、不動産会社は大量の商業用資産やオフィス用資産を売却するための猶予期間に入っています。中国指数データによると、不動産M&A取引は6月に再び活発化の兆しが見られ、不動産業界における資産M&A取引額は前月比11.5%増加した。

現在、万達や万科などの大手不動産会社は「痩身・フィットネス」の取り組みを積極的に推進し、資産の一部を譲渡している。 一部の不動産会社は、多額の資産譲渡に加えて、経営権を譲渡し、地元の国有資産を導入することを選択しています。 、より強力なリソースのサポートと変換とアップグレードを求めています。一部の関係者は本誌に対し、不動産会社による現在の資産売却は、高品質資産の「切り離し」の一種と見なすことができ、企業は資金を本業に集中させることができると語った。また、国有株式の導入により、不動産会社の信用力と資金調達能力が強化され、資源配分が最適化されます。

「ダブルサウザンド」「スリミング」

投資の移転を加速する

7月の第1週に、万達は東莞、宜春、煙台を含む3つの万達広場を売却した。不完全な統計によると、2023年以来、万達商業管理は、多額の資産譲渡を通じて、北京、上海、広州などの一級都市の中核地域における多くの高品質プロジェクトを含む、少なくとも26社の経営権を外部団体に譲渡した。 、ワンダグループはデレバレッジを継続 。

近年では、 万達グループはアセットライト戦略を明確に強化 、ワンダプラザの建設と保有に投資するよりも、ブランド出力、補助設計、建設、投資促進、管理などの軽い資産運用を担当する傾向があります。データによると、2023年11月末現在、万達グループは昨年23の万達プラザをオープンしたが、そのうち万達グループの自己所有物件は2件のみで、残りはアセットライトプロジェクトだった。

万達の頻繁な資産流動化は、子会社の万達商業管理が予定通り2023年に上場できなかったこととも関係しており、これは万達が多くの機関投資家と締結した380億元の賭博契約を負担する必要があることを意味する。

しかし、ワンダさんのギャンブル危機は今年3月に解消された。この期間中、万達商業管理はPAG投資、CITICキャピタルなど5機関と新たな投資契約を締結し、大連新大夢商業管理有限公司（以下「大連新大夢」）を設立した。新会社は約60ドルを受け取る。投資の代償として、大連新大門における万達商業管理の株式保有比率が70.15％から40％に引き下げられる。

Qichacha によると、現在（7 月 18 日）現在、大連新達リーグの株式の 99.99% は依然として万達商業管理が保有しており、株式の変更は発生していません。株式の引き渡しはまだ完了していないため、万達が待っている600億元の救済資金はまだ途中である。

万達氏に加え、万科氏は本業以外の金融投資の移管を加速している。最近、万科は上海最大の単独商業ショッピングモールである南翔印象城MEGAの株式を譲渡した。 Qichacha情報によると、上海南翔印象城MEGAの主力会社である上海興新満企業管理有限公司は6月に株式変更を行い、深センSCPG管理有限公司は主力会社の株式保有比率を50株から変更した。 %から2%に変更し、RECO YIYUAN PRIVATE LIMITEDの自己資本比率を50%から98%に変更しました。これは、万科の子会社であるSCPGが南翔印象城MEGAの株式48％を別の外国株主に売却し、株式の2％だけを保有したことを意味する。

2月に移転した七宝万科広場を含め、万科は今年、上海で「最も収益性の高い」商業プロジェクト2件を売却した。同グループの財務報告によると、2023年上半期に七宝万科広場と南翔印象城MEGAの2つの商業プロジェクトがそれぞれ2億1,000万元と1億9,000万元の営業利益を達成し、運営された商業プロジェクトトップ10の中で1位と4位にランクされた。そして二人のグループで運営。

出荷加速の背景には、万科が今年4月に開催した年次決算会見で、負債削減、資金調達モデルの変革、本業への集中という3つの主要目標を達成するための「痩身・フィットネス」パッケージを提案したことが挙げられる。 限られた資源を解放して総合住宅開発、不動産サービス、賃貸アパートの3つの主要事業に集中すること、今後2年間で利払い債務を1000億元以上削減し、利息総額を削減することなどが含まれる。今後5年間で半分以上の借金を返済する予定です。

7月9日に開示された投資家向け広報活動の記録の中で、同社は今年、資産取引やREITおよびプレREITファンドを含む一括資産取引を促進する取り組みを強化した。その中で、万科は2月に23億8000万元で七宝万科広場の株式50％の譲渡、深センスーパーベイの土地の譲渡など、上半期の資産取引で93億4000万元の収益を達成した。 5月に22億3,500万元の返還、6月にSCPGを譲渡南翔印象城MEGAの48％株式取引を完了。

万科氏は、大規模な資産取引が必ずしも損失をもたらすわけではないと述べ、「今年上半期の大規模な取引の中には、損失と利益があった。例えば、上海万科七宝広場の株式の売却は資本を達成した」と述べた。同社は資産管理レベルの向上と資産価値の向上に努める。」

万科の3つの主要事業に注力する戦略計画によれば、同社は現在、非中核事業の売上計画に沿った多くのプロジェクトを抱えている。同社の年次報告書によると、2023年末時点で万科の非中核資産には203の商業プロジェクト、33のホテル、1002万平方メートルの物流・倉庫、4つのリゾートスキー場が含まれる。

2023年末時点で、万科の投資不動産の原価で測定した簿価は1101億3400万元だった。 「年間200億元を販売する」という計画に従えば、万科の投資事業は少なくとも5年間は資金を実現するための「弾薬」を提供できる。

不動産取引の活発化

高品質な資産を実現し、資金回収を迅速化します

今年に入ってから大手不動産会社が一括資産取引を頻繁に行っている。共同開発目的のための通常のプロジェクト株式取引に加えて、 商業資産やオフィス資産の処分により、多くの場合、適時に大量の現金が流入し、企業の流動性圧力が軽減されます。

中国指数研究所のデータによると、資産価格が底を打つ中、不動産業界のM&A取引は再び活発化する兆しが見られ、6月には不動産業界が前月より2件多い計17件のM&A取引を実施した。このうち、取引金額が公表された取引は15件で、取引総額は約169億3000万元で、前月比11.5％増加した。

例えば、6月だけでも、シノ・オーシャン・グループは北京INDIGOの第2段階の株式と関連債権の64.79％をチャイナ・ライフ・アンド・スワイヤー・プロパティーズに40億元で譲渡し、光明不動産は上海海博サプライチェーン・マネジメントを譲渡した。有限会社は2億9500万元で上海食品酒造集団に譲渡、深セン前海オフィスビルの株式の30％を周大福に14億4000万元で譲渡。済南文化観光城の資産を済南立城ホールディングスに4億7,400万元で譲渡、深セン市ホンワン・ショッピングセンターは8億1,400万元で深セン福田産業投資サービスに譲渡。

全体として、今年不動産会社が店頭に並べた大量の資産は、主にホテル、オフィス、商業用資産などの業種や地域に集中しており、その多くは北京、上海、上海などの人気都市に位置しています。そして広州。同時に、不動産会社が今年「切り離した」資産はより質の高いものとなっている。たとえば、島尾が上海不動産集団に売却した「最も収益性の高い」外灘のハイアット・ホテルは、年間利益率は年間40%。華僑城は上海の「最も高価な1泊30万」のブルガリホテルを金峰セメントに譲渡した。

受信側の視点から見ると、 現地の国有企業、保険資本、外資、実体企業などが一括取引市場の主な買い手となっている。 例えば、万科が今年売りに出した深セン湾本社基地用地区画は、中国傘下の北京INDIGOプロジェクトの第2段階の株式の一部を、その主要株主である深セン地下鉄と南山区国有資産が共同で取得したものである。 -オーシャングループは主要株主であるチャイナライフに譲渡され、ワンダが売却した資産のほとんどは、新中国保険、陽光保険、大佳保険、横琴生命保険などの保険会社を新たな株主として導入した。

本誌は、不動産市場の深い調整サイクルの下で、 現在、不動産会社にとっては、多額の資金を占める商業・オフィス資産の処分を「引き下げ」るのが主流の選択となっている。 中でも、一級都市と二級都市で安定した運営を行う高品質の資産は、コミュニティビジネス、ショッピングモール、アパート、ホテルなどの資産が安定しているため、同時に不動産会社に迅速な現金化の能力をもたらしています。公的 REIT の発行やその他のチャネルを通じて投資を誘致する機会を提供し、間接的にそのような資産の流通を促進します。

中国企業資本同盟のバイ・ウェンシー副会長は本誌に対し、一部の不動産会社による現在の優良資産の「削減」は、財務圧力の緩和、負債比率の削減、将来の不確実性の回避などの戦略的調整に関連していると語った。 、コア事業に注力します。 「不動産市場全体が圧迫されている中、優良資産の売却は資金を迅速に引き出す効果的な手段です。例えば、島尾集団は上海の外灘ハイアットホテルを総額45億元で売却しました。売却益は約30億1,000万元になる見込みだ」としている。

Aoyou InternationalのZhang Yue会長もまた、不動産会社による現在の高品質資産の売却は事業構造の最適化の表れとみなすことができると本出版物に語り、「企業は多くの場合、一部の非中核事業や非効率な資産を売却する必要がある」と語った。この種の「削減」は実際に、企業がより多くの資金とリソースを本業に集中させ、業務効率と市場競争力を向上させるのに役立ちます。」

株式を譲渡し、国有資産を導入する

不動産企業の開発ニーズをさらに満たします

資金を引き出すために多額の資産を譲渡することに加え、一部の不動産会社は上場企業の発展に新たな勢いと資源を注入するために株式をさらに譲渡した。 中国建設不動産や金科有限公司などの不動産会社が信用を高めるために国有資産を導入したことに続き、ますます多くの企業が経営権を譲渡し、地元国有企業からの支援を導入している。

7月5日、珠海不動産の「三銃士」の1人、城龍兆業氏が公開買い付けの発表で制限株価を取得した。発表によると、珠海国営大横琴グループの完全子会社である珠海大横琴安居投資有限公司（以下「安居会社」という）は、株式公開買い付けを通じて世隆兆業の株式約4億1,300万株を取得した。司法オークションプラットフォームであり、同社の総株式資本の51％を占めています。この動きにより包括的株式公開買い付けが開始され、安寿会社がShiron Zhaoyeの新たな支配株主となる予定である。

新湖中宝は以前、衢州国有資産を市場に導入したことがある。今年1月、新湖中宝はさらに株式の18.43％を衢州市の国有企業である衢州志宝に譲渡し、譲渡総額は30億600万元となり、衢州志宝とその関連会社は新湖中宝の株式の28.54％を保有した。上場企業の筆頭株主となる。

新湖中宝の発表によると、株式譲渡の主な理由は、同社の株主構造をさらに最適化し、現地の政策支援を確保し、協力を包括的に深め、会社の変革を促進することである。現在、同社の大株主は積極的に「市場の保護」を行っており、新湖中宝が7月に明らかにした大株主の株式保有増加の発表によると、衢州志宝は過去6カ月で新湖中宝の株式を最大1億元増やす計画だという。 。

実際、業績の点では、Shiron Zhaoye と Xinhu Zhonbao が長期にわたって利益を維持し続けています。中でも四龍兆業は、創業当初に低コストで取得した良質な土地の恩恵を受け、過去3年間の売上総利益率は30％～70％の高水準を維持している。も22～38％にとどまった。

Bai Wenxi 氏の見解では、一部の不動産会社は株式を譲渡し、国有株式を導入することを選択している。 信用力と資金調達能力を強化し、資源配分を最適化することを目的としている。 「国有資産の導入は、企業の信用力と資金調達能力を強化し、資金調達コストを削減することができます。これは、現在の金融環境において特に重要です。また、国有資産の関与は、財政的支援をもたらすだけでなく、また、経営経験と市場リソースをもたらし、会社の競争力を強化します。」

（この記事は7月27日発行の『週刊証券マーケット』に掲載されたものです。記事中に記載されている個別銘柄は分析の一例であり、投資推奨をするものではありません。）