Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Текст丨Цинь Цзяли‍‍‍‍‍

Редактор丨Ли Чжуан‍‍

По мере роста активности рынка недвижимости количество сделок слияний и поглощений в сфере недвижимости также растет, что обеспечивает лучшие условия для ведущих компаний в сфере недвижимости для разрешения рисков.

Под влиянием оживления рынка недвижимости в последние два месяца компании по недвижимости вступили в период окна для продажи крупных коммерческих и офисных активов. Данные индекса Китая показывают, что в июне сделки слияний и поглощений в сфере недвижимости снова продемонстрировали признаки активности: стоимость сделок слияний и поглощений активов в отрасли недвижимости выросла на 11,5% в месячном исчислении.

В настоящее время ведущие компании по недвижимости, такие как Ванда и Ванке, активно продвигают инициативы «похудения и фитнеса» и передают часть своих активов. Помимо масштабной передачи активов, некоторые компании по недвижимости решили передать контрольные пакеты акций и ввести местные государственные активы. , стремясь к более мощной ресурсной поддержке, трансформации и модернизации. Некоторые инсайдеры рассказали изданию, что текущую продажу активов риелторскими компаниями можно рассматривать как своего рода оптимизацию структуры бизнеса. «Отделение» качественных активов позволяет быстро вывести средства и помочь компаниям сосредоточить свои ресурсы на основном бизнесе; а введение государственных активов может помочь улучшить кредитные и финансовые возможности компаний, занимающихся недвижимостью, и оптимизировать распределение ресурсов.

«Двойная тысяча» «Похудение»

Ускорить перевод своих инвестиций

За первую неделю июля Wanda продала три площади Wanda Plaza, включая Дунгуань, Ичунь и Яньтай. По неполным статистическим данным, с 2023 года Wanda Commercial Management передала контроль как минимум над 26 компаниями внешним сторонам, в том числе над многими высококачественными проектами в ключевых районах городов первого уровня, таких как Пекин, Шанхай и Гуанчжоу, посредством крупной передачи активов. ,Wanda Group продолжает сокращать долю заемных средств 。

В последние годы, Wanda Group явно модернизирует свою стратегию облегчения активов Вместо того, чтобы инвестировать в строительство и владение Wanda Plaza, они более склонны нести ответственность за легкие операции с активами, такие как выпуск брендов, вспомогательное проектирование, строительство, продвижение инвестиций и управление. Данные показывают, что по состоянию на конец ноября 2023 года Wanda Group в прошлом году открыла 23 объекта Wanda Plaza, из которых только 2 находились в собственности Wanda Group, а остальные представляли собой проекты с легкими активами.

Частая ликвидация активов Wanda также связана с тем, что ее дочерняя компания Wanda Commercial Management не смогла стать публичной, как планировалось в 2023 году, а это означает, что Wanda необходимо нести ответственность по соглашению об азартных играх на сумму 38 миллиардов юаней, подписанному со многими институциональными инвесторами.

Однако игорный кризис Ванды был снят в марте этого года. В течение этого периода Wanda Commercial Management подписала новое инвестиционное соглашение с пятью организациями, включая PAG Investment и CITIC Capital, о создании Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (далее именуемой «Dalian Xindameng»). Новая компания получит около 60 инвестиций. Стоимость инвестиций заключается в том, что доля участия Wanda Commercial Management в Dalian Xindameng будет снижена с 70,15% до 40%.

По данным Цичачи, на данный момент (18 июля) 99,99% акций Даляньской лиги Синьда по-прежнему принадлежат Wanda Commercial Management, и никаких изменений в капитале не произошло. Передача капитала еще не завершена, а это означает, что 60 миллиардов юаней в виде фондов спасения, которых ждет Ванда, все еще в пути.

Помимо Ванды, Ванке ускоряет перевод неосновных финансовых вложений бизнеса. Недавно Vanke передала свою долю в Nanxiang Impression City MEGA, крупнейшем коммерческом торговом центре в Шанхае. Согласно информации Qichacha, в июне компания Shanghai Xingxinman Enterprise Management Co., Ltd., основная компания Shanghai Nanxiang Impression City MEGA, изменила долю участия в основной компании с 50. % до 2%. Доля собственного капитала RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED была изменена с 50% до 98%. Это означает, что SCPG, дочерняя компания Vanke, продала свои 48% акций Nanxiang Impression City MEGA другому иностранному акционеру, сохранив за собой лишь 2% акций.

Учитывая переданный в феврале Qibao Vanke Plaza, Vanke в этом году продала два своих «самых прибыльных» коммерческих проекта в Шанхае. Финансовый отчет группы показывает, что в первой половине 2023 года два коммерческих проекта Qibao Vanke Plaza и Nanxiang Impression City MEGA достигли операционной прибыли в размере 210 миллионов юаней и 190 миллионов юаней соответственно, заняв первое и четвертое места среди десяти крупнейших реализованных коммерческих проектов. и управляется группой два.

На своей ежегодной конференции по итогам, состоявшейся в апреле этого года, Ванке предложил пакет «Похудение и фитнес» для достижения трех основных целей: сокращения долга, трансформации модели финансирования и сосредоточения внимания на своем основном бизнесе. , включая высвобождение ограниченных ресурсов для сосредоточения внимания на трех основных направлениях комплексного жилищного строительства, услуг в сфере недвижимости и сдачи в аренду квартир, сокращение задолженности по выплате процентов более чем на 100 миллиардов юаней в течение следующих двух лет, а также сокращение общего масштаба процентных ставок; выплатить долг более чем наполовину в ближайшие пять лет.

В отчете о деятельности по связям с инвесторами, опубликованном 9 июля, Ванке еще раз представил процесс «пакетного плана». В этом году компания активизировала свои усилия по продвижению крупных сделок с активами, включая сделки с активами и фонды REIT и Pre-REIT. Среди них Ванке добился возврата 9,34 млрд юаней от сделок с активами в первой половине года, включая передачу 50% акций Qibao Vanke Plaza в феврале по цене 2,38 млрд юаней, передачу земли Shenzhen Super Bay. в мае и возврат 2,235 млрд юаней, а также передача SCPG в июне Завершена сделка с акционерным капиталом 48% Nanxiang Impression City MEGA.

Ванке сказал, что крупномасштабные операции с активами не обязательно приводят к убыткам: «Среди крупномасштабных сделок в первой половине года были потери и прибыли. Например, продажа акций Shanghai Vanke Qibao Plaza позволила достичь акционерного капитала. прибыль в размере 1,23 млрд юаней. Компания будет стремиться улучшить уровень управления активами, повысить стоимость активов».

Согласно стратегическому плану Ванке по сосредоточению внимания на трех основных направлениях деятельности, в настоящее время у компании есть много проектов, которые соответствуют ее плану продаж непрофильного бизнеса. В годовом отчете компании показано, что по состоянию на конец 2023 года в непрофильные активы Ванке входят 203 коммерческих проекта, 33 отеля, 10,02 млн квадратных метров логистических и складских помещений, а также 4 горнолыжных курорта.

По состоянию на конец 2023 года балансовая стоимость инвестиционной недвижимости Ванке, оцениваемая по себестоимости, составила 110,134 млрд юаней. Если он будет следовать своему плану «продажи 20 миллиардов юаней в год», инвестиционный бизнес Ванке может обеспечить «боеприпасы» для реализации своего капитала как минимум на пять лет.

Активность в сделках с недвижимостью возрастает

Реализуйте высококачественные активы для ускорения вывода капитала

С начала этого года ведущие компании по недвижимости часто совершали массовые сделки с активами. В дополнение к регулярным сделкам с акционерным капиталом проекта для целей совместного развития,Продажа коммерческих и офисных активов часто может обеспечить своевременный приток крупных денежных средств и снизить давление ликвидности предприятий.

Данные China Index Academy показывают, что, когда цены на активы достигли дна, сделки слияний и поглощений в сфере недвижимости снова продемонстрировали признаки активности. В июне индустрия недвижимости провела в общей сложности 17 сделок слияний и поглощений, что на 2 больше, чем в предыдущем месяце. Среди них в 15 транзакциях были раскрыты суммы транзакций, общий размер транзакций составил около 16,93 млрд юаней, что на 11,5% больше по сравнению с предыдущим месяцем.

Например, только в июне Sino-Ocean Group передала 64,79% акций и связанных с ними требований в Beijing Indigo Phase II компании China Life and Swire Properties по цене 4 млрд юаней; Guangming Real Estate передала Shanghai Haibo Supply Chain Management Co. , Ltd. по цене 295 миллионов юаней в пользу Shanghai Food and Wine Group; передала 30% офисного здания Шэньчжэнь Цяньхай компании Chow Tai Fook по цене 1,44 миллиарда юаней; Sunac передала часть активов Jinan; Город культурного туризма передан компании Jinan Licheng Holdings по цене 474 миллионов юаней; LVGEM China Real Estate Шэньчжэньский торговый центр Hongwan был передан Shenzhen Futian Industrial Investment Services по цене 814 миллионов юаней.

В целом, основные активы, выставленные на полки компаниями недвижимости в этом году, более сконцентрированы по типам бизнеса и регионам, в основном включая отели, офисы и коммерческие активы, многие из которых расположены в жарких городах, таких как Пекин, Шанхай, и Гуанчжоу. При этом активы, которые в этом году «отрезали» риелторские компании, имеют более высокое качество. Например, «самый прибыльный» отель Hyatt на набережной в Шанхае, который Shimao продала Shanghai Real Estate Group, имеет статус «отрезанный» в этом году. Годовая прибыль 40% круглый год. Заграничный китайский город передал Jinfeng Cement «самый дорогой отель Bulgari стоимостью 300 000 за ночь» в Шанхае.

С точки зрения получателя, Местные государственные предприятия, страховой капитал, иностранный капитал, предприятия и т. д. являются основными покупателями на рынке оптовой торговли. Например, земельный участок базы штаб-квартиры в Шэньчжэньском заливе, выставленный на продажу компанией Vanke в этом году, был совместно приобретен ее основными акционерами Shenzhen Metro и Nanshan District State Assets, частью капитала во второй фазе проекта Beijing INDIGO под управлением Sino; -Ocean Group была передана своему основному акционеру China Life; большая часть активов, проданных Wanda, представила в качестве новых акционеров страховые компании, в том числе New China Insurance, Sunshine Insurance, DaJia Insurance, Hengqin Life Insurance и т. д.

Этот журнал узнал, что в условиях цикла глубокой корректировки рынка недвижимости «Снижение» выбытия коммерческих и офисных активов, занимающих большой объем средств, в настоящее время является основным выбором компаний, занимающихся недвижимостью. Среди них высококачественные активы со стабильной деятельностью в городах первого и второго уровня, которые дают компаниям, занимающимся недвижимостью, возможность одновременно быстро реализовать денежные средства, поскольку такие активы, как общественные предприятия, торговые центры, квартиры и отели, обладают необходимыми возможностями; возможность привлекать инвестиции посредством выпуска государственных REIT и других косвенных каналов. Содействовать большему обращению таких активов.

Бай Вэньси, вице-председатель China Enterprise Capital Alliance, сообщил изданию, что нынешнее «отсечение» высококачественных активов некоторыми компаниями недвижимости связано со стратегическими корректировками, такими как ослабление финансового давления, снижение коэффициентов долга, избежание неопределенности в будущем. и сосредоточить внимание на основном бизнесе. «Поскольку рынок недвижимости в целом находится под давлением, продажа высококачественных активов является эффективным средством быстрого вывода средств. Например, Shimao Group продала отель Hyatt на набережной в Шанхае за общую сумму 4,5 миллиарда юаней. ожидается, что выручка от продажи составит примерно 3,01 миллиарда юаней».

Чжан Юэ, председатель правления Aoyou International, также рассказал этому изданию, что текущую продажу риэлторскими компаниями высококачественных активов можно расценивать как проявление оптимизации структуры бизнеса: «Компаниям часто приходится продавать некоторые непрофильные направления бизнеса или неэффективные активы. Такое «отсечение» на самом деле помогает предприятиям сосредоточить больше средств и ресурсов на своем основном бизнесе и повысить операционную эффективность и конкурентоспособность на рынке».

Передача капитала и введение государственных активов

Потребности развития предприятий недвижимости будут более удовлетворены

Помимо передачи крупных активов для вывода средств, некоторые компании по недвижимости также передали капитал, чтобы придать новый импульс и ресурсы развитию листинговых компаний. После предыдущего введения государственных активов компаниями недвижимости, такими как China Construction Real Estate и Jinke Co., Ltd., для увеличения кредита, все больше и больше компаний передают контрольные пакеты акций и вводят поддержку со стороны местных государственных предприятий.

5 июля Широнг Чжаое, один из «трех мушкетеров» компании Zhuhai Real Estate, получил предельную цену акций после объявления тендерного предложения. Согласно объявлению, Zhuhai Da Hengqin Anju Investment Co., Ltd. (далее именуемая «Anju Company»), дочерняя компания, находящаяся в полной собственности государственной компании Da Hengqin Group в Чжухае, выиграла около 413 миллионов акций Serong Zhaoye через судебная аукционная площадка, что составляет общий акционерный капитал компании 51%. Этот шаг стал причиной проведения комплексного тендера, и ожидается, что компания Anju станет новым держателем контрольного пакета акций Shirong Zhaoye.

Ранее компания Xinhu Zhongbao вывела на рынок государственные активы Цючжоу. В январе этого года компания Xinhu Zhongbao передала 18,43% своего капитала государственному предприятию в городе Цюйчжоу Quzhou Zhibao на общую трансфертную цену в 3,006 млрд юаней. Таким образом, Quzhou Zhongbao и связанные с ней стороны владели 28,54% акций Xinhu Zhongbao. акций. Стал крупнейшим акционером листинговой компании.

Согласно заявлению Xinhu Zhongbao, основными причинами передачи акций являются дальнейшая оптимизация структуры акционеров компании, обеспечение поддержки местной политики, всестороннее углубление сотрудничества и содействие трансформации компании. В настоящее время ее основные акционеры активно «защищают рынок». Согласно объявлению об увеличении пакета акций основного акционера, опубликованному агентством «Синьху Чжунбао» в июле, «Цючжоу Чжибао» планирует увеличить свою долю в «Синьху Чжунбао» до 100 миллионов юаней за последние шесть месяцев. .

С точки зрения производительности, Shirong Zhaoye и Xinhu Zhongbao действительно выдающиеся. Эти две компании долгое время сохраняли прибыльность. Среди них компания Shirong Zhaoye получила выгоду от высококачественных земельных запасов, приобретенных по низкой цене в первые годы своего существования, а ее валовая прибыль от продаж оставалась на высоком уровне от 30% до 70% в течение последних трех лет; также остался на уровне 22%~38%.

По мнению Бай Вэньси, некоторые компании по недвижимости предпочитают передавать акции и создавать государственные холдинги. Он направлен на расширение кредитных и финансовых возможностей и оптимизацию распределения ресурсов. «Внедрение государственных холдингов может повысить кредитные и финансовые возможности предприятий и снизить затраты на финансирование, что особенно важно в нынешних условиях финансирования. Кроме того, вовлечение государственных активов может не только принести финансовую поддержку, но и также привнесет управленческий опыт и рыночные ресурсы, повышая конкурентоспособность компании».

(Эта статья была опубликована в «Еженедельнике рынка ценных бумаг» 27 июля. Отдельные акции, упомянутые в статье, предназначены только для анализа и не представляют собой инвестиционные рекомендации.)