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Mucha gente debe estar prestando mucha atención a la reciente Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China. La reunión emitió varias señales fuertes: una es mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles y la otra es aumentar los recursos financieros locales independientes y ampliar las fuentes de impuestos locales.

Esto es de gran beneficio para mitigar la escasez de ingresos y gastos fiscales locales después de la disminución del financiamiento de la tierra.

En el futuro, es seguro que se implementará el impuesto sobre bienes inmuebles. Sin embargo, este tipo de impuesto es extremadamente complejo y afecta a todo el organismo y no puede introducirse de forma inmediata y a corto plazo.

Por lo tanto, para los gobiernos locales, la principal prioridad es encontrar formas de abrir sus propios fondos y llenar sus propias bolsas de dinero lo antes posible. No, hay algunos lugares donde simplemente no puedo quedarme quieto.

Recientemente, Hubei ha dado un gran paso. Las oficinas de vivienda y desarrollo urbano-rural de 17 prefecturas, ciudades y prefecturas de la provincia han pasado a llamarse oficinas de vivienda y renovación urbana, incluidas Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou, Huanggang y Huangshi, prefectura de Enshi, área forestal de Shennongjia y otros lugares.

No se trata de un despliegue unificado del departamento superior, sino de una "autoacción" del gobierno local. Los tiempos están cambiando y Hubei está tomando la iniciativa y siendo el primero en comer cangrejos.

No subestimes este pequeño cambio de nombre. Detrás de este movimiento se esconde una enorme subversión del juego de ajedrez inmobiliario de China. Termina una era y comienza otra.

Se ha llegado al punto de inflexión y nadie puede mantenerse al margen.

Si busca en línea la Oficina de Desarrollo Urbano y Rural de Wuhan, encontrará que el sitio web ha sido descontinuado y reemplazado por el sitio web de la Oficina de Vivienda y Renovación Urbana de Wuhan.

Algunas personas pueden preguntar: ¿Shenzhen y Chengdu no han establecido ya agencias relevantes de la "Oficina de Renovación Urbana"? ¿Qué tienen de sorprendente las acciones de Hubei esta vez?

De hecho, hay mucho conocimiento aquí.

Las oficinas de renovación de viviendas establecidas en Shenzhen, Chengdu y otros lugares son en realidad departamentos secundarios dependientes de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y también están administrados por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Sin embargo, las oficinas de vivienda y renovación urbana de varias ciudades y estados de Hubei son departamentos de primer nivel y están directamente bajo la gestión del gobierno municipal.

Además, no sólo ha cambiado el nombre, sino que, lo que es más importante, el enfoque del trabajo ha experimentado cambios históricos. En el pasado, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural prestó más atención al mercado inmobiliario incremental, centrándose en la venta de terrenos, la construcción de nuevas viviendas y la construcción de infraestructura.

La oficina de renovación actual está más centrada en el mercado inmobiliario existente, centrándose en la renovación de casas en ruinas, renovación de comunidades antiguas, etc.

De hecho, una corriente subterránea invisible ya ha comenzado a surgir en todo el territorio de China. El cambio de nombre de las ciudades y estados de Hubei se puede rastrear en el diseño de nivel superior.

En julio de 2023, funcionarios del banco central señalaron que la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado cambios profundos. Diez días después, la reunión del Politburó afirmó por primera vez en la historia que era necesario adaptarse a la nueva situación de grandes cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de mi país y realizar ajustes y optimización oportunos de las políticas inmobiliarias.

Traducido a la lengua vernácula, el juego inmobiliario de China ha pasado de una escasez de oferta a un exceso de oferta, y ha pasado de una era de gran desarrollo a una era de gran transformación.

El cambio de este punto crítico determinará el destino de todo el mercado inmobiliario en los próximos diez o incluso veinte años. Se puede decir que esta vez el cambio de nombre de Hubei sigue la tendencia.

En los primeros días de la reforma y la apertura, con el rápido desarrollo de la industrialización y la urbanización, un gran número de personas acudió a las ciudades para comprar bienes raíces. Antes de 2012, el número de personas que entraban a la ciudad cada año excedía con creces el número de ventas y terminaciones de viviendas nuevas, y la oferta superaba a la demanda. Tomemos como ejemplo el año 2001, el número de nuevos hogares urbanos fue de 7,545 millones y el número de unidades terminadas fue de sólo 2,414 millones.

Sin embargo, desde 2017, el área de viviendas comerciales en venta en China ha seguido creciendo. En septiembre de 2023, el área acumulada de inventario de viviendas comerciales en venta alcanzó los 645 millones de metros cuadrados, de los cuales el área residencial es. unos 310 millones de metros cuadrados (excluyendo las áreas comerciales y residenciales de edificios comerciales).

Si la superficie habitacional per cápita en las zonas urbanas se calcula entre 35 y 40 metros cuadrados, el parque de viviendas actual aún puede albergar entre 8 y 10 millones de personas. Además de la superficie comercial actualmente a la venta, también hay 1.200 millones de metros cuadrados de propiedades recién iniciadas pero sin terminar en construcción, por un total de 1.945 millones de metros cuadrados.

La política inmobiliaria entrará en un ciclo de relajación marginal a partir de 2022, pero en marzo de 2024, el reducido inventario de viviendas comerciales en 80 ciudades de mi país todavía alcanzaba los 488 millones de metros cúbicos, alrededor del 85% del máximo de 2015, y el agotamiento El ciclo ha alcanzado un máximo histórico, de unos 27,2 meses.

Sin embargo, a diferencia del rápido aumento del inventario, la población ha mostrado una tendencia irreversible a la baja. La tasa de natalidad está disminuyendo, la población total se está reduciendo, la baja tasa de natalidad está aumentando, el envejecimiento de la población se está profundizando y la tasa de crecimiento de la urbanización se está desacelerando.

El resultado es una contracción simultánea de la demanda de vivienda.

Sin el apoyo de la población, si continúan la demolición y la construcción, ¿quién se hará cargo de esta enorme cantidad de bienes inmuebles? El punto de inflexión de la historia ha destinado a que la era del desarrollo inmobiliario a gran escala llegue a su fin.

Por supuesto, esto no significa que el mercado inmobiliario esté condenado. No, las viviendas existentes han abierto una nueva apertura para el mercado inmobiliario.

Una ventaja de convertir la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en la Oficina de Renovación es encontrar una nueva salida para la inversión gubernamental a través de la renovación de antiguas comunidades y evitar inversiones ineficaces.

Debido a la contracción de los balances de las empresas y los hogares, todo el mundo ha comenzado a pasar de perseguir la maximización de beneficios a la minimización de la deuda, y tiene menos miedo a invertir y consumir. Naturalmente, la inversión gubernamental se ha convertido en el par de manos más poderosas que sostienen la economía.

Sin embargo, en el pasado, con el apoyo de la financiación de la tierra, la construcción de infraestructura de los gobiernos locales aumentó una tras otra. En las últimas dos décadas, se han construido casi todos los lugares que deberían construirse, e incluso ha habido "infraestructura excesiva". e "infraestructura ineficaz".

Una ciudad de Hainan invirtió más de 40 millones para construir una estación de tren de alta velocidad. El área de la estación es de casi 2.000 metros cuadrados. Se construyó durante ocho años pero no se ha utilizado. Esta es solo una ciudad pequeña con una población de un millón, pero en realidad hay tres estaciones de tren de alta velocidad. No todos pueden entender esta operación.

Esto no es lo más escandaloso. Aunque cierta ciudad de Guangxi es sólo una ciudad de tercer nivel, tiene nueve estaciones de tren de alta velocidad. Aunque es una ciudad turística, no es tan "inhumana". En su interior hay una estación en la que se han invertido más de 50 millones de yuanes, pero ningún tren de alta velocidad se ha detenido durante la mayor parte del año. Puede que haya más empleados que pasajeros en la estación.

Según estadísticas incompletas de los medios de comunicación, hay al menos 21 estaciones de tren de alta velocidad que se han construido pero aún no están en uso en todo el país, incluidas muchas en ciudades de primer y segundo nivel.Para aumentar rápidamente el PIB, los gobiernos locales están vendiendo terrenos para ganar dinero y al mismo tiempo gastan dinero para construir grandes infraestructuras en Malasia, incluidos ferrocarriles de alta velocidad, puentes y metros.

Con la desaceleración económica de los últimos años y la contracción del mercado inmobiliario, muchos proyectos de infraestructura se han detenido.

En 2021, la red de líneas directas del Metro de Chengdu se ajustará de 55 a 36 líneas;

En 2022, el kilometraje previsto aprobado para la cuarta fase del metro de Hangzhou se reducirá de 299,8 kilómetros a 146,9 kilómetros;

En 2023, Nanjing cortará la Línea 13 en Jiangbei y la Línea 12 en Jiangning;

En 2023, el plan de metro de quinta fase anunciado por Shenzhen se reducirá de 13 a 9, y el kilometraje se reducirá de 226,8 kilómetros a 180 kilómetros.

En el futuro, esta situación puede extenderse a cada vez más ciudades.

Continuar gastando dinero en un campo saturado eventualmente se convertirá en deuda local y generará un rinoceronte gris que puede volverse loco en cualquier momento. Me temo que no tendrá muchos efectos positivos sobre el crecimiento económico sostenible, pero sí tendrá efectos principalmente negativos.

Por tanto, la renovación de las antiguas comunidades abrirá otra vía para la inversión gubernamental.

No sé si alguna vez has estado en Tokio, Japón. Muchas casas que tienen treinta o cuarenta años no muestran su edad en absoluto, ni por fuera ni por dentro. Sin embargo, los edificios residenciales de gran altura en China se están convirtiendo muy rápidamente en "barrios marginales". Debido a una reparación y un mantenimiento insuficientes, pueden empezar a envejecer en diez años.

Por no hablar de los construidos antes. A finales de 2022, alrededor del 20% de las casas existentes en las ciudades y pueblos chinos tendrán más de 30 años.Alrededor de 2040, este valor puede alcanzar el 80%.

Algunas tienen instalaciones sanitarias inadecuadas, otras tienen poca iluminación y ventilación y algunas tienen equipos de calefacción de gas natural obsoletos. Algunos de ellos carecen de servicios públicos como actividades culturales y deportivas, atención a personas mayores, comodidades inteligentes y ascensores. En el futuro, una sociedad que envejece profundamente representará un gran problema.

Según estadísticas de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, hay más de 30.000 millones de metros cuadrados de viviendas en ciudades y pueblos de todo el país, y es necesario renovar y actualizar un total de unos 220.000 edificios residenciales antiguos. Aquí se puede aprovechar una gran cantidad de inversión gubernamental.

Tomemos como ejemplo la instalación de ascensores. Actualmente, la principal fuente de financiación para la instalación de ascensores son los subsidios provinciales, municipales y de condado. En términos generales, el subsidio de tercer nivel en la región oriental asciende a unos 200.000 yuanes, y el de la región central. y las ciudades occidentales cuesta entre 100.000 y 200.000 yuanes. Representa aproximadamente 1/3 del coste de instalación del ascensor, y el resto corre a cargo de los propios residentes.

Mirando a todo el país, ¿qué tamaño tiene el pastel real?

Evergrande Research Institute divide los cálculos en tres categorías según el contenido de la transformación——

El primero es la transformación de la infraestructura básica, con una inversión estimada de aproximadamente 1,2 billones de yuanes. Incluyendo agua, electricidad (incluidas las comunicaciones), gas, carreteras, alumbrado público, instalaciones de seguridad, renovación de instalaciones de protección contra incendios y renovación de edificios ilegales, clasificación de desechos domésticos, reparación de corredores (incluida la renovación de la iluminación de los corredores), ecologización y embellecimiento, etc.;

El segundo es mejorar las infraestructuras, con una inversión estimada de 2,66 billones de dólares. Incluyendo la construcción y optimización de estacionamientos, renovación de partes públicas del edificio, instalación de ascensores, construcción de salas funcionales, etc.;

El tercero es la renovación de las instalaciones de servicios públicos, estimada en 0,68 billones.

Según algunas estadísticas, el valor de mercado total actual de los bienes raíces en China es de aproximadamente 500 billones de yuanes. Según una tasa de conversión de renovación urbana del 2%, la renovación urbana puede generar un enorme mercado de aproximadamente 10 billones de yuanes.

En el entorno económico actual, la renovación urbana puede liberar nuevo valor económico cada año, lo que también es una contribución muy poco común. En comparación con la inversión ineficaz y el exceso de inversión en otros campos, esta será una de las mejores soluciones para una inversión gubernamental eficaz y un medio para apuntalar el desarrollo económico.

Hoy en día, las casas y la infraestructura también están "envejeciendo" como nuestra población. Esto significa que la era de la demolición y la construcción a gran escala ha llegado a su fin y entraremos de lleno en la post-infraestructura que se centra. sobre la era de la "actualización".

Por supuesto, la jugabilidad en el futuro será diferente a la del pasado. La era del desarrollo a gran escala requiere una inversión masiva de fondos y expectativas de aumentos futuros en el valor de la tierra. En el pasado, el crecimiento económico ha sido rápido, el financiamiento de la tierra ha respaldado los resultados finales y los gobiernos locales tienen la confianza.

Pero en la era actual de mantenimiento importante, el mantenimiento no se puede completar de la noche a la mañana, sino que lleva mucho tiempo. Por lo tanto, los requisitos para la estabilidad del flujo de efectivo son mayores, lo que requiere que los gobiernos locales reduzcan los riesgos de deuda lo antes posible y viajen con poco esfuerzo.

Otro beneficio de convertir la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en la Oficina de Renovación es que puede estimular el crecimiento económico y generar ingresos fiscales y tributarios mediante la renovación de edificios en ruinas.

Durante mucho tiempo, el sector inmobiliario ha sido la industria pilar de China. En su apogeo, puede generar directamente una cuarta parte del PIB y contribuir con más de un tercio a los bolsillos locales. La industria de la construcción por sí sola puede crear empleo para 50 millones de personas.

En 2022, los ingresos totales de los gobiernos locales y los ingresos relacionados con los bienes raíces alcanzarán los 8,61 billones, de los cuales las tarifas de transferencia de tierras de propiedad estatal serán 6,69 billones, y los cinco impuestos específicos sobre bienes raíces sumarán 1,92 billones. La proporción combinada de los ingresos por transferencias de tierras y los impuestos especiales sobre bienes inmuebles en los ingresos fiscales locales ha seguido aumentando del 26% en 2014 al 36,7% en 2021. Los dos están tan profundamente unidos que ya han formado una comunidad de destino.

Sin embargo, es imposible que cualquier industria avance rápidamente todo el tiempo. En los últimos años, la industria inmobiliaria ha entrado en un período de profundo ajuste.

En 2022, los ingresos nacionales por transferencias de tierras comenzaron a pasar de aumento a disminución, con una disminución interanual del 23,2%. Seguirá disminuyendo un 13,3% en 2023, y seguirá disminuyendo un 6,7% en el primero. trimestre de 2024. La escala de los ingresos por transferencias de tierras a nivel nacional ha caído de 8,7 billones de yuanes en 2021 a menos de 5,8 billones de yuanes en 2023. Debe saber que esta es la fuente de recursos financieros locales, financiación, pagos de deuda, etc., y el excedente de cereales de Los propietarios se han reducido, sería incómodo para cualquier otra persona.

Hubei no ha podido mantenerse al margen de la gran ola. Si se analizan los ingresos por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal en Hubei, serán 230.700 millones en 2023, 245.200 millones en 2022, 344.400 millones en 2021, 290.700 millones en 2020 y 310.300 millones en 2019. En comparación con el pico de 2021, será un 33% menos en 2023.

El juego de la financiación de la tierra está llegando a su fin y la renovación de casas en ruinas se ha convertido en una nueva herramienta en el mercado de valores que puede apalancar la economía, las finanzas y los impuestos.

Tomemos a Wuhan como ejemplo. En 2020, Wuhan, con una población permanente de 12,44 millones, tiene 6,03 millones de empleados, de los cuales 880.000 están empleados en agencias gubernamentales, instituciones públicas y la economía estatal, lo que equivale a una de cada siete personas que trabajan en el sistema o una empresa de propiedad estatal. Empresas estatales como Baosteel y Dongfeng Motor son representantes típicos.

En esta ciudad con una gran parte de la economía estatal, se han construido en la historia muchos dormitorios para unidades de trabajo que alguna vez fueron envidiados. Hoy en día, muchos de ellos se han convertido en edificios en ruinas.

Por ejemplo, en la calle 21 del distrito de Qingshan, hay cuatro edificios tubulares con estructuras de ladrillo, madera y ladrillo y hormigón, que incluyen tres edificios residenciales y un edificio de dormitorios de Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., con un total de 134 hogares. La vida útil de los tres edificios residenciales es de más de 50 años, lo que se clasifica como "servicio extendido".

¿Cómo hacerlo?

No hace mucho, los residentes de la comunidad y las unidades de derechos de propiedad iniciaron conjuntamente el establecimiento de una plataforma llamada "Cooperativa Residencial" para cooperar con las empresas de desarrollo para realizar la transformación de la comunidad en "demolición original y construcción original".

Wuhan se ha convertido en el “primer lugar para probar” el programa piloto cooperativo de renovación de edificios antiguos en ruinas de la provincia de Hubei. En un futuro próximo, esos edificios tubulares desaparecerán bajo las excavadoras y se transformarán en modernos edificios residenciales de gran altura, con un entorno de vida enormemente mejorado.

Naturalmente, todo el proceso estimulará las industrias locales upstream y downstream, como la construcción, la decoración y las ventas de electrodomésticos, y contribuirá a las finanzas y los impuestos locales.

Como dijo el ex director de la Oficina Municipal de Seguridad y Administración de Vivienda de Wuhan, la Oficina Municipal de Vivienda y Renovación Urbana es un departamento recientemente establecido en esta ronda de reforma institucional y es responsable de importantes responsabilidades como la seguridad de la vivienda, la construcción municipal y. La renovación urbana está relacionada con el sustento y el bienestar de las personas. Un extremo está conectado con el desarrollo económico y social.

Cambiar el nombre de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en varios lugares de Hubei es sólo el primer paso. Esta pequeña piedra seguramente provocará mil olas.En el futuro, Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu y Chongqing podrían seguir su ejemplo.

La lógica de la economía de China está cambiando silenciosamente. Debemos ser plenamente conscientes de la dirección cambiante de la marea y ajustar nuestras expectativas y vías de acción de manera oportuna.

Ante el torrente de los tiempos, nadie siempre puede ir río abajo. Lo que podemos hacer es volver a encontrar el rumbo correcto en la contracorriente y llegar finalmente a la otra orilla.

/// FIN ///

No.5892 primer artículo original ｜Autor Wu Heng

Sobre el autor: Maestro de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, observador económico regional.

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