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Viele Menschen müssen die jüngste dritte Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas mit großer Aufmerksamkeit verfolgen. Auf dem Treffen wurden mehrere starke Signale gesetzt: Das eine besteht in der Verbesserung des Immobiliensteuersystems, das andere darin, die lokalen unabhängigen Finanzressourcen zu erhöhen und die lokalen Steuerquellen zu erweitern.

Dies ist von großem Nutzen, um die Knappheit lokaler Steuereinnahmen und -ausgaben nach dem Niedergang der Landfinanzierung zu mildern.

Es ist sicher, dass in Zukunft eine Grundsteuer eingeführt wird. Diese Art von Steuer ist jedoch äußerst komplex und betrifft den gesamten Körper. Sie kann nicht kurzfristig eingeführt werden.

Daher besteht für die Kommunalverwaltungen die oberste Priorität darin, Wege zu finden, ihre eigenen Mittel zu öffnen und ihre eigenen Geldsäcke so schnell wie möglich zu füllen. Nein, es gibt Orte, an denen ich einfach nicht still sitzen kann.

Kürzlich hat Hubei einen großen Schritt gemacht. Die Büros für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung in 17 Präfekturen, Städten und Präfekturen der Provinz wurden in Büros für Wohnungsbau und Stadterneuerung umbenannt, darunter Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou, Huanggang und Huangshi, Präfektur Enshi, Shennongjia-Waldgebiet und andere Orte.

Hierbei handelt es sich nicht um einen einheitlichen Einsatz des übergeordneten Ressorts, sondern um eine „Eigenmaßnahme“ der Kommunalverwaltung. Die Zeiten ändern sich, und Hubei übernimmt die Führung und ist der Erste, der Krabben isst.

Unterschätzen Sie diese kleine Namensänderung nicht. Hinter diesem Schritt verbirgt sich eine gewaltige Untergrabung des chinesischen Immobilienschachspiels. Eine Ära endet und eine andere beginnt.

Der Wendepunkt ist erreicht und niemand kann sich da raushalten.

Wenn Sie das Wuhan Urban and Rural Development Bureau online durchsuchen, werden Sie feststellen, dass die Website eingestellt und durch die Website des Wuhan Housing and Urban Renewal Bureau ersetzt wurde.

Manche fragen sich vielleicht, ob Shenzhen und Chengdu nicht bereits entsprechende Agenturen des „Urban Renewal Bureau“ eingerichtet haben. Was ist dieses Mal so überraschend an Hubeis Maßnahmen?

Tatsächlich gibt es hier viel Wissen.

Die in Shenzhen, Chengdu und anderen Orten eingerichteten Wohnungserneuerungsbüros sind eigentlich Nebenabteilungen des Büros für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung und werden auch vom Büro für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung verwaltet. Allerdings sind die Wohnungsbau- und Stadterneuerungsämter verschiedener Städte und Bundesstaaten in Hubei Abteilungen der ersten Ebene und unterstehen direkt der Leitung der Stadtregierung.

Darüber hinaus hat sich nicht nur der Name geändert, sondern, was noch wichtiger ist, der Arbeitsschwerpunkt hat sich historisch verändert. In der Vergangenheit widmete das Büro für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung mehr Aufmerksamkeit dem inkrementellen Immobilienmarkt und konzentrierte sich dabei auf Grundstücksverkäufe, den Bau neuer Wohnungen und den Bau von Infrastruktur.

Das derzeitige Erneuerungsbüro konzentriert sich stärker auf den bestehenden Immobilienmarkt und konzentriert sich auf die Renovierung heruntergekommener Häuser, die Sanierung alter Gemeinden usw.

Tatsächlich hat im Land China bereits eine unsichtbare Unterströmung begonnen, sich auszubreiten. Die Umbenennung von Städten und Bundesstaaten in Hubei lässt sich im Design der obersten Ebene nachvollziehen.

Im Juli 2023 wiesen Zentralbankbeamte darauf hin, dass sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt meines Landes tiefgreifend verändert habe. Zehn Tage später wurde auf der Sitzung des Politbüros zum ersten Mal in der Geschichte festgestellt, dass es notwendig sei, sich an die neue Situation der großen Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt meines Landes anzupassen und rechtzeitig Anpassungen und Optimierungen der Immobilienpolitik vorzunehmen.

In die Umgangssprache übersetzt hat sich Chinas Immobilienspiel von einem Mangel an Angebot zu einem Überangebot gewandelt und ist von einer Ära großer Entwicklung zu einer Ära großer Transformation übergegangen.

Die Veränderung dieses kritischen Punktes wird das Schicksal des gesamten Immobilienmarktes in den nächsten zehn oder sogar zwanzig Jahren bestimmen. Man kann sagen, dass die Umbenennung von Hubei dieses Mal dem Trend folgt.

In den Anfängen der Reform und Öffnung strömten mit der rasanten Entwicklung der Industrialisierung und Urbanisierung zahlreiche Menschen in die Städte, um Immobilien zu erwerben. Vor 2012 überstieg die Zahl der Menschen, die jedes Jahr in die Stadt kamen, die Zahl der Verkäufe und Fertigstellungen neuer Häuser bei weitem, und das Angebot überstieg die Nachfrage. Nehmen wir als Beispiel das Jahr 2001: Die Zahl der neuen städtischen Haushalte betrug 7,545 Millionen und die Zahl der fertiggestellten Einheiten betrug nur 2,414 Millionen.

Seit 2017 ist die Fläche der zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilien in China jedoch weiter gewachsen. Im September 2023 hat die kumulierte Fläche des zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilienbestands 645 Millionen Quadratmeter erreicht, davon Wohnfläche ca. 310 Millionen Quadratmeter (ohne Gewerbe- und Wohnflächen der Gewerbegebäude).

Berechnet man die Pro-Kopf-Wohnfläche in städtischen Gebieten mit 35 bis 40 Quadratmetern, bietet der aktuelle Wohnungsbestand immer noch Platz für 8 bis 10 Millionen Menschen. Darüber hinaus befinden sich neben der derzeit zum Verkauf stehenden Gewerbefläche auch 1,2 Milliarden Quadratmeter neu begonnene, aber noch nicht fertiggestellte Immobilien im Bau, insgesamt 1,945 Milliarden Quadratmeter.

Die Immobilienpolitik wird ab 2022 in einen geringfügigen Entspannungszyklus eintreten, aber im März 2024 erreichte der geringe Bestand an Gewerbewohnungen in 80 Städten meines Landes immer noch 488 Millionen Kubikmeter, etwa 85 % des Höchststands von 2015, und die Erschöpfung Der Zyklus hat mit etwa 27,2 Monaten einen historischen Höchststand erreicht.

Im Gegensatz zum rasanten Anstieg der Lagerbestände zeigt die Bevölkerung jedoch einen unumkehrbaren Abwärtstrend. Die Geburtenrate sinkt, die Gesamtbevölkerung schrumpft, die niedrige Geburtenrate nimmt zu, die Alterung der Bevölkerung nimmt zu und die Wachstumsrate der Urbanisierung verlangsamt sich.

Die Folge ist ein gleichzeitiger Rückgang der Wohnungsnachfrage.

Wer wird ohne die Unterstützung der Bevölkerung diese riesige Menge an Immobilien übernehmen, wenn die Abriss- und Bauarbeiten weitergehen? Der Wendepunkt der Geschichte hat dazu geführt, dass die Ära der groß angelegten Immobilienentwicklung zu Ende geht.

Das bedeutet natürlich nicht, dass der Immobilienmarkt dem Untergang geweiht ist. Nein, der bestehende Wohnraum hat eine neue Öffnung für den Immobilienmarkt eröffnet.

Ein Vorteil der Umwandlung des Büros für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung in das Büro für Erneuerung besteht darin, durch die Renovierung alter Gemeinden einen neuen Absatzmarkt für staatliche Investitionen zu finden und ineffektive Investitionen zu vermeiden.

Aufgrund der Schrumpfung der Unternehmens- und Haushaltsbilanzen haben alle begonnen, von der Gewinnmaximierung zur Schuldenminimierung überzugehen und haben weniger Angst vor Investitionen und Konsum. Staatliche Investitionen sind natürlich zum stärksten Paar Hände geworden, die die Wirtschaft unterstützen.

Allerdings hat der Bau der kommunalen Infrastruktur in der Vergangenheit, gestützt auf die Unterstützung der Landfinanzierung, nach und nach zugenommen. In den letzten zwei Jahrzehnten wurden fast alle Orte gebaut, die gebaut werden sollten, und es gab sogar „überschüssige Infrastruktur“. und „ineffektive Infrastruktur“.

Eine Stadt in Hainan investierte mehr als 40 Millionen in den Bau eines Hochgeschwindigkeitsbahnhofs. Die Fläche des Bahnhofs beträgt fast 2.000 Quadratmeter. Er wurde seit acht Jahren gebaut, wurde aber nicht genutzt. Dies ist nur eine kleine Stadt mit einer Million Einwohnern, aber es gibt tatsächlich drei Hochgeschwindigkeitsbahnhöfe. Jeder kann diesen Vorgang nicht verstehen.

Das ist nicht das Unverschämteste. Obwohl eine bestimmte Stadt in Guangxi nur eine drittklassige Stadt ist, verfügt sie über neun Hochgeschwindigkeitsbahnhöfe. Obwohl es eine Touristenstadt ist, ist sie nicht so „unmenschlich“. Es gibt einen Bahnhof, der mehr als 50 Millionen Yuan investiert hat, aber die meiste Zeit des Jahres hat kein Hochgeschwindigkeitszug angehalten. Möglicherweise sind mehr Mitarbeiter am Bahnhof als Passagiere.

Unvollständigen Statistiken der Medien zufolge gibt es im ganzen Land mindestens 21 Hochgeschwindigkeitsbahnhöfe, die gebaut, aber noch nicht in Betrieb sind, darunter viele in Städten der ersten und zweiten Reihe.Um das BIP schnell zu steigern, verkaufen lokale Regierungen Land, um Geld zu verdienen, und geben gleichzeitig Geld für den Bau einer großen Infrastruktur in Malaysia aus, darunter Hochgeschwindigkeitseisenbahnen, Brücken und U-Bahnen.

Aufgrund der wirtschaftlichen Abschwächung der letzten Jahre und der Schrumpfung des Immobilienmarktes wurden viele Infrastrukturprojekte gestoppt.

Im Jahr 2021 wird das Vorwärtsliniennetz der Chengdu Metro von 55 auf 36 Linien angepasst;

Im Jahr 2022 wird die genehmigte geplante Kilometerzahl der vierten Phase der U-Bahn von Hangzhou von 299,8 Kilometer auf 146,9 Kilometer reduziert;

Im Jahr 2023 wird Nanjing die Linie 13 in Jiangbei und die Linie 12 in Jiangning abschalten;

Im Jahr 2023 wird der von Shenzhen angekündigte U-Bahn-Plan der fünften Phase von 13 auf 9 reduziert und die Kilometerzahl von 226,8 Kilometern auf 180 Kilometer reduziert.

In Zukunft könnte sich diese Situation auf immer mehr Städte ausweiten.

Wenn man weiterhin Geld in einem gesättigten Bereich ausgibt, wird dies letztendlich zu lokalen Schulden führen und ein graues Nashorn hervorbringen, das jederzeit durchdrehen kann. Ich befürchte, dass es nicht viele positive Auswirkungen auf ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum haben wird, sondern überwiegend negative Auswirkungen.

Daher wird die Sanierung alter Gemeinden einen weiteren Weg für staatliche Investitionen eröffnen.

Ich weiß nicht, ob Sie jemals in Tokio, Japan, waren. Vielen Häusern, die dreißig oder vierzig Jahre alt sind, sieht man ihr Alter weder außen noch innen an. Allerdings verwandeln sich die Wohnhochhäuser in China sehr schnell in „Slums“, da sie aufgrund unzureichender Reparatur und Wartung möglicherweise innerhalb von zehn Jahren zu altern beginnen.

Ganz zu schweigen von den früher gebauten. Bis Ende 2022 werden etwa 20 % der bestehenden Häuser in chinesischen Städten und Gemeinden älter als 30 Jahre sein.Bis etwa 2040 könnte dieser Wert 80 % erreichen.

Einige verfügen über unzureichende sanitäre Einrichtungen, andere über schlechte Beleuchtung und Belüftung und einige verfügen über veraltete Erdgasheizgeräte. Einigen mangelt es an öffentlichen Dienstleistungen wie kulturellen und sportlichen Aktivitäten, Altenpflege, intelligenten Annehmlichkeiten und Aufzügen. Diese werden in der Zukunft ein großes Problem darstellen.

Laut Statistiken des Büros für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung gibt es in Städten im ganzen Land einen Wohnungsbestand von mehr als 30 Milliarden Quadratmetern, und insgesamt müssen etwa 220.000 alte Wohngebäude renoviert und modernisiert werden. Hier können viele staatliche Investitionen mobilisiert werden.

Nehmen wir als Beispiel die Installation von Aufzügen. Die Hauptfinanzierungsquelle für Aufzugsinstallationen sind derzeit Subventionen der Provinz, der Kommunen und des Kreises. Im Allgemeinen belaufen sich die Subventionen der dritten Ebene in der östlichen Region auf etwa 200.000 Yuan In westlichen Städten beträgt der Kostenaufwand 100.000 bis 200.000 Yuan. Er macht etwa ein Drittel der Kosten für die Installation des Aufzugs aus, den Rest tragen die Bewohner selbst.

Wenn man das ganze Land betrachtet, wie groß ist der tatsächliche Kuchen?

Das Evergrande Research Institute unterteilt die Berechnungen entsprechend dem Transformationsinhalt in drei Kategorien:

Die erste ist die Umgestaltung der Basisinfrastruktur mit einer geschätzten Investition von etwa 1,2 Billionen Yuan. Einschließlich Wasser, Strom (einschließlich Kommunikation), Gas, Straßen, Straßenlaternen, Sicherheitseinrichtungen, Sanierung von Brandschutzanlagen und illegaler Gebäudesanierung, Klassifizierung von Hausmüll, Reparatur von Fluren (einschließlich Sanierung der Flurbeleuchtung), Begrünung und Verschönerung usw.;

Die zweite besteht darin, die Infrastruktur zu modernisieren, wobei die Investitionen auf 2,66 Billionen geschätzt werden. Einschließlich Parkplatzbau und -optimierung, Sanierung öffentlicher Gebäudeteile, Einbau von Aufzügen, Bau von Funktionsräumen usw.;

Der dritte ist die Renovierung öffentlicher Einrichtungen, die auf 0,68 Billionen geschätzt wird.

Laut einigen Statistiken beträgt der aktuelle Gesamtmarktwert von Chinas Immobilien etwa 500 Billionen Yuan. Bei einer Stadterneuerungsrate von 2 % könnte die Stadterneuerung einen riesigen Markt von etwa 10 Billionen Yuan schaffen.

Im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld kann die Stadterneuerung jedes Jahr neue wirtschaftliche Werte freisetzen, was ebenfalls ein sehr seltener Beitrag ist. Verglichen mit ineffektiven Investitionen und Überinvestitionen in anderen Bereichen wird dies eine der besten Lösungen für effektive staatliche Investitionen und ein Mittel zur Unterstützung der wirtschaftlichen Entwicklung sein.

Heutzutage „altern“ auch Häuser und Infrastruktur, so wie unsere Bevölkerung. Das bedeutet, dass die Ära des groß angelegten Abrisses und Bauens vorbei ist, und wir werden vollständig in die Post-Infrastruktur eintreten, die sich darauf konzentriert zur „Aktualisierungs“-Ära.

Natürlich wird das Gameplay in Zukunft anders sein als in der Vergangenheit. Das Zeitalter der groß angelegten Entwicklung erfordert massive Investitionen und Erwartungen an zukünftige Steigerungen des Grundstückswerts. In der Vergangenheit war das Wirtschaftswachstum schnell, die Grundstücksfinanzierung hat das Endergebnis gestützt und die lokalen Regierungen haben das Vertrauen.

Aber in der heutigen Zeit großer Wartungsarbeiten können Wartungsarbeiten nicht über Nacht abgeschlossen werden, sondern dauern viel Zeit. Daher sind die Anforderungen an die Cashflow-Stabilität höher, was von den Kommunalverwaltungen verlangt, das Schuldenrisiko so schnell wie möglich zu reduzieren und leichtfertig zu reisen.

Ein weiterer Vorteil der Umwandlung des Büros für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung in das Büro für Erneuerung besteht darin, dass es das Wirtschaftswachstum ankurbeln und durch die Renovierung heruntergekommener Gebäude Steuer- und Steuereinnahmen schaffen kann.

Der Immobiliensektor war lange Zeit die tragende Säule Chinas. Auf seinem Höhepunkt kann er direkt ein Viertel des BIP erwirtschaften und mehr als ein Drittel in die lokalen Taschen einbringen. Allein die Bauwirtschaft kann Arbeitsplätze für 50 Millionen Menschen schaffen.

Im Jahr 2022 werden die Gesamteinnahmen der Kommunalverwaltungen und die immobilienbezogenen Einnahmen 8,61 Billionen erreichen, wovon 6,69 Billionen staatliche Landübertragungsgebühren und die fünf immobilienspezifischen Steuern insgesamt 1,92 Billionen betragen werden. Der kombinierte Anteil der Einnahmen aus Grundstücksübertragungen und besonderen Immobiliensteuern an den lokalen Steuereinnahmen ist weiter gestiegen, von 26 % im Jahr 2014 auf 36,7 % im Jahr 2021. Die beiden sind so eng verbunden, dass sie bereits eine Schicksalsgemeinschaft gebildet haben.

Allerdings ist es für keine Branche möglich, ständig schnelle Fortschritte zu machen. In den letzten Jahren ist die Immobilienbranche in eine Phase tiefgreifender Anpassung eingetreten.

Im Jahr 2022 begannen die Einnahmen aus der Landübertragung von einem Anstieg in einen Rückgang umzusteigen, mit einem Rückgang von 23,2 % im Jahr 2023. Sie werden im Jahr 2023 weiter um 13,3 % zurückgehen und im ersten Jahr weiter um 6,7 % sinken Quartal 2024. Der Umfang der landesweiten Landtransfereinnahmen ist von 8,7 Billionen Yuan im Jahr 2021 auf weniger als 5,8 Billionen Yuan im Jahr 2023 gesunken. Sie müssen wissen, dass dies die Quelle lokaler Finanzmittel, Finanzierungen, Schuldenrückzahlungen usw. und des überschüssigen Getreides davon ist Die Zahl der Vermieter ist geschrumpft, für alle anderen wäre es unangenehm.

Hubei konnte sich der großen Welle nicht entziehen. Betrachtet man die Einnahmen aus der Übertragung staatlicher Landnutzungsrechte in Hubei, so werden diese im Jahr 2023 230,7 Milliarden, im Jahr 2022 245,2 Milliarden, im Jahr 2021 344,4 Milliarden, im Jahr 2020 290,7 Milliarden und im Jahr 2019 310,3 Milliarden betragen. Im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2021 werden es im Jahr 2023 ganze 33 % weniger sein.

Das Spiel der Grundstücksfinanzierung neigt sich dem Ende zu und die Renovierung heruntergekommener Häuser ist zu einem neuen Instrument auf dem Aktienmarkt geworden, das die Wirtschaft, die Finanzen und die Besteuerung ankurbeln kann.

Nehmen wir Wuhan als Beispiel. Im Jahr 2020 hat Wuhan mit einer ständigen Bevölkerung von 12,44 Millionen 6,03 Millionen Beschäftigte, von denen 880.000 in Regierungsbehörden, öffentlichen Einrichtungen und der Staatswirtschaft beschäftigt sind, was einer von sieben Beschäftigten in der Stadt entspricht System oder ein staatliches Unternehmen. Typische Vertreter sind staatliche Unternehmen wie Baosteel und Dongfeng Motor.

In dieser Stadt mit einem großen Anteil an der Staatswirtschaft wurden im Laufe der Geschichte viele Wohnheime für Arbeitseinheiten gebaut, um die man einst beneidet hatte. Heute sind viele von ihnen heruntergekommene Gebäude.

Beispielsweise gibt es in der 21. Straße im Bezirk Qingshan vier Röhrengebäude mit Ziegel-Holz- und Ziegel-Beton-Strukturen, darunter drei Wohngebäude und ein einziges Wohnheimgebäude der Wuhan Iron and Steel Co., Ltd. mit insgesamt 134 Haushalte. Die Nutzungsdauer der drei Wohngebäude beträgt mehr als 50 Jahre, was als „erweiterte Nutzungsdauer“ eingestuft wird.

Wie es geht?

Vor nicht allzu langer Zeit initiierten Gemeindebewohner und Eigentumsrechtsabteilungen gemeinsam die Gründung einer Plattform namens „Residential Cooperative“, um mit Entwicklungsunternehmen zusammenzuarbeiten und die Umgestaltung der Gemeinde durch „ursprünglichen Abriss und ursprünglichen Bau“ zu verwirklichen.

Wuhan ist zum „ersten Ort zum Ausprobieren“ im kooperativen Sanierungspilotprogramm für heruntergekommene alte Gebäude der Provinz Hubei geworden. In naher Zukunft werden diese Röhrengebäude unter den Bulldozern verschwinden und sich in moderne Wohnhochhäuser verwandeln, die das Wohnumfeld erheblich verbessern werden.

Der gesamte Prozess wird natürlich lokale vor- und nachgelagerte Industrien wie Baugewerbe, Dekoration und den Verkauf von Haushaltsgeräten stimulieren und zur lokalen Finanzierung und Besteuerung beitragen.

Wie der frühere Direktor des städtischen Büros für Wohnungssicherheit und Wohnungsverwaltung in Wuhan sagte, ist das städtische Büro für Wohnungsbau und Stadterneuerung eine neu eingerichtete Abteilung in dieser Runde institutioneller Reformen. Es ist für wichtige Aufgaben wie Wohnungssicherheit, kommunalen Bau usw. zuständig Stadterneuerung ist mit dem Lebensunterhalt und dem Wohlergehen der Menschen verbunden.

Die Namensänderung des Büros für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung an verschiedenen Orten in Hubei ist nur der erste Schritt. Dieser kleine Stein wird bestimmt tausend Wellen schlagen.Künftig könnten Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu und Chongqing diesem Beispiel folgen.

Die Logik der chinesischen Wirtschaft verändert sich still und heimlich. Wir müssen uns der sich ändernden Richtung voll bewusst sein und unsere Erwartungen und Handlungspfade rechtzeitig anpassen.

Angesichts des Stroms der Zeit kann niemand immer flussabwärts gehen. Was wir tun können, ist, im Gegenstrom wieder den richtigen Kurs zu finden und endlich das andere Ufer zu erreichen.

/// ENDE ///

Nr. 5892 ursprünglicher erster Artikel｜Autor Wu Heng

Über den Autor: Master der Hong Kong University of Science and Technology, regionaler Wirtschaftsbeobachter.

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