Новости

Многие люди, должно быть, внимательно следят за недавним третьим пленарным заседанием Центрального комитета Коммунистической партии Китая 20-го созыва. На встрече было дано несколько убедительных сигналов: один – улучшить систему налогообложения недвижимости, а другой – увеличить местные независимые финансовые ресурсы и расширить местные источники налогообложения.

Это приносит большую пользу для смягчения ограничений местных бюджетных доходов и расходов после упадка земельного финансирования.

В будущем, несомненно, будет введен налог на недвижимость. Однако этот вид налога чрезвычайно сложен и затрагивает весь организм. Его невозможно ввести сразу и в краткосрочной перспективе.

Поэтому для местных органов власти главным приоритетом является найти способы открыть исходные коды своих собственных средств и как можно скорее обогатить свои карманы. Нет, есть места, где я просто не могу усидеть на месте.

Недавно Хубэй предпринял большой шаг вперед. Бюро жилищного строительства и городского и сельского развития 17 префектур, городов и префектур провинции были переименованы в бюро жилищного строительства и обновления городов, включая Ухань, Сянъян, Сяньтао, Шиянь, Цяньцзян, Цзинчжоу. Хуанган и Хуанши, префектура Эньши, лесная зона Шэннунцзя и другие места.

Это не единое развертывание вышестоящего ведомства, а «самодействие» местного правительства. Времена меняются, и Хубэй берет на себя инициативу и первым начинает есть крабов.

Не стоит недооценивать это небольшое изменение названия. За этим шагом кроется огромный подрыв китайской шахматной игры в сфере недвижимости. Одна эпоха заканчивается и начинается другая.

Поворотный момент наступил, и никто не может остаться в стороне от него.

Если вы выполните поиск по Уханьскому бюро городского и сельского развития в Интернете, вы обнаружите, что веб-сайт был закрыт и заменен веб-сайтом Уханьского бюро жилищного и городского обновления.

Некоторые люди могут спросить, разве в Шэньчжэне и Чэнду уже не созданы соответствующие агентства «Бюро обновления городов»? Что же такого удивительного в действиях Хубэя на этот раз?

На самом деле знаний здесь очень много.

Бюро обновления жилья, созданные в Шэньчжэне, Чэнду и других местах, фактически являются второстепенными департаментами Бюро жилищного и городского и сельского развития и также находятся в ведении Бюро жилищного и городского и сельского развития. Однако бюро жилищного строительства и городского обновления различных городов и штатов Хубэя являются департаментами первого уровня и находятся в непосредственном подчинении муниципальных властей.

Более того, изменилось не только название, но, что более важно, исторические изменения претерпела направленность работы. В прошлом Бюро жилищного и городского и сельского развития уделяло больше внимания растущему рынку недвижимости, уделяя особое внимание продаже земли, строительству нового жилья и строительству инфраструктуры.

Нынешнее бюро обновления больше ориентировано на существующий рынок недвижимости, уделяя особое внимание реновации ветхих домов, реновации старых поселков и т. д.

Фактически, невидимое скрытое течение уже начало распространяться по земле Китая. Переименование городов и штатов Хубэя прослеживается в дизайне верхнего уровня.

В июле 2023 года представители центрального банка отметили, что соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости моей страны претерпело глубокие изменения. Десять дней спустя заседание Политбюро впервые в истории заявило, что необходимо адаптироваться к новой ситуации серьезных изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости моей страны и своевременно внести коррективы и оптимизацию политики в сфере недвижимости.

В переводе на обычный язык, игра в сфере недвижимости в Китае превратилась из дефицита предложения в избыток предложения и перешла от эпохи великого развития к эпохе великой трансформации.

Изменение этой критической точки определит судьбу всего рынка недвижимости в ближайшие десять, а то и двадцать лет. Можно сказать, что переименование Хубэя на этот раз следует тенденции.

Еще на заре реформ и открытости, с быстрым развитием индустриализации и урбанизации, большое количество людей устремлялось в города для покупки недвижимости. До 2012 года количество людей, приезжающих в город каждый год, намного превышало количество продаж и вводов новых домов, а предложение превышало спрос. Возьмем, к примеру, 2001 год: количество новых городских домохозяйств составило 7,545 миллиона, а количество завершенных квартир — всего 2,414 миллиона.

Однако с 2017 года площадь выставленного на продажу коммерческого жилья в Китае продолжает расти. По состоянию на сентябрь 2023 года совокупная площадь выставленного на продажу коммерческого жилья достигла 645 миллионов квадратных метров, из которых приходится жилая площадь. около 310 млн квадратных метров (без учета коммерческих и жилых помещений коммерческих зданий).

Если площадь жилья на душу населения в городских районах рассчитывать как 35–40 квадратных метров, то нынешний жилищный фонд все еще может вместить от 8 до 10 миллионов человек. Кроме того, помимо коммерческих площадей, которые в настоящее время выставлены на продажу, есть также 1,2 миллиарда квадратных метров недавно начатых, но незавершенных объектов строительства, общая площадь которых составляет 1,945 миллиарда квадратных метров.

Политика в сфере недвижимости войдет в цикл незначительного ослабления, начиная с 2022 года, но по состоянию на март 2024 года узкий запас коммерческого жилья в 80 городах моей страны все еще достиг 488 миллионов кубических метров, что составляет около 85% от максимума 2015 года, и истощение Цикл достиг исторического максимума, около 27,2 месяцев.

Однако, в отличие от быстрого увеличения запасов, численность населения продемонстрировала необратимую тенденцию к снижению. Рождаемость снижается, общая численность населения сокращается, низкая рождаемость увеличивается, старение населения усугубляется, а темпы роста урбанизации замедляются.

Результатом является одновременное сокращение спроса на жилье.

Без поддержки населения, если снос и строительство продолжатся, кто возьмет на себя это огромное количество недвижимости? Поворотный момент истории предопределил конец эпохи масштабного строительства недвижимости.

Конечно, это не означает, что рынок недвижимости обречен. Нет, существующее жилье открыло новые возможности для рынка недвижимости.

Одним из преимуществ преобразования Бюро жилищного строительства и городского и сельского развития в Бюро обновления является поиск нового канала для государственных инвестиций за счет обновления старых населенных пунктов и предотвращения неэффективных инвестиций.

Из-за сокращения балансов корпораций и домохозяйств все начали переходить от стремления к максимизации прибыли к минимизации долга и меньше боятся инвестировать и потреблять. Государственные инвестиции, естественно, стали самой мощной парой рук, поддерживающей экономику.

Однако в прошлом, опираясь на поддержку земельного финансирования, строительство инфраструктуры местных органов власти резко возросло одно за другим. За последние два десятилетия почти все места, которые должны были быть построены, были построены, и даже возникла «чрезмерная инфраструктура». и «неэффективная инфраструктура».

Город на Хайнане инвестировал более 40 миллионов долларов в строительство станции высокоскоростной железной дороги. Площадь станции составляет почти 2000 квадратных метров. Она строилась восемь лет, но не использовалась. Это всего лишь небольшой город с населением в миллион человек, но там на самом деле три станции скоростной железной дороги. Не все могут понять эту операцию.

Это не самое возмутительное, хотя один город в Гуанси является городом третьего уровня, в нем есть девять станций высокоскоростной железной дороги. Хоть это и туристический город, но он не такой уж и «бесчеловечный». Внутри есть станция, в которую было вложено более 50 миллионов юаней, но большую часть года ни один высокоскоростной поезд не останавливался. На станции может быть больше сотрудников, чем пассажиров.

По неполной статистике СМИ, по всей стране построена, но еще не используется, как минимум 21 станция высокоскоростной железной дороги, в том числе множество в городах первого и второго эшелона.Чтобы быстро увеличить ВВП, местные органы власти продают землю, чтобы заработать деньги, одновременно тратя деньги на строительство крупной инфраструктуры в Малайзии, включая высокоскоростные железные дороги, мосты и метро.

Из-за экономического спада в последние годы и сокращения рынка недвижимости многие инфраструктурные проекты были остановлены.

В 2021 году сеть прямых линий метро Чэнду будет увеличена с 55 до 36 линий;

В 2022 году утвержденный плановый пробег четвертой очереди метро Ханчжоу сократится с 299,8 километров до 146,9 километров;

В 2023 году Нанкин отключит линию 13 в Цзянбэе и линию 12 в Цзяннин;

В 2023 году план пятой очереди метро, ​​объявленный Шэньчжэнем, будет сокращен с 13 до 9, а пробег сократится с 226,8 километров до 180 километров.

В будущем эта ситуация может распространиться на все больше и больше городов.

Продолжение траты денег в насыщенной сфере в конечном итоге превратится в местный долг и вырастит серого носорога, который может прийти в ярость в любой момент. Боюсь, что это не окажет большого положительного воздействия на устойчивый экономический рост, но будет иметь в основном отрицательные последствия.

Таким образом, реконструкция старых поселений откроет еще один путь для государственных инвестиций.

Я не знаю, были ли вы когда-нибудь в Токио, Япония. Многие дома тридцати-сорока лет совершенно не выдают своего возраста ни снаружи, ни внутри. Однако многоэтажные жилые дома Китая очень быстро превращаются в «трущобы» из-за недостаточного ремонта и обслуживания, они могут начать стареть уже через десять лет.

Не говоря уже о построенных ранее. По состоянию на конец 2022 года около 20% существующих домов в китайских городах будут старше 30 лет.Примерно к 2040 году это значение может достичь 80%.

Некоторые из них имеют неадекватные санитарно-технические сооружения, некоторые имеют плохое освещение и вентиляцию, а некоторые имеют устаревшее газовое отопительное оборудование. В некоторых из них отсутствуют объекты общественного обслуживания, такие как культурные и спортивные мероприятия, уход за пожилыми людьми, умные удобства и лифты. В будущем глубоко стареющее общество станет большой проблемой.

По данным Бюро жилищного и городского и сельского развития, в городах и поселках страны насчитывается более 30 миллиардов квадратных метров жилого фонда, а всего около 220 тысяч старых жилых домов нуждаются в ремонте и обновлении. Здесь можно привлечь большие государственные инвестиции.

Возьмем, к примеру, установку лифтов. В настоящее время основным источником финансирования установки лифтов являются субсидии на уровне провинций, муниципалитетов и уездов. Вообще говоря, субсидия третьего уровня в восточном регионе составляет около 200 000 юаней, а в центральном регионе. В западных городах – от 100 000 до 200 000 юаней. Это составляет около 1/3 стоимости установки лифта, а остальную часть оплачивают сами жители.

Если рассматривать всю страну, насколько велик настоящий торт?

Исследовательский институт Эвергранд разделяет расчеты на три категории в зависимости от содержания преобразования:

Первый — это преобразование базовой инфраструктуры, объем инвестиций которого оценивается примерно в 1,2 трлн юаней. В том числе вода, электричество (включая связь), газ, дороги, уличное освещение, объекты безопасности, реконструкция противопожарных объектов и несанкционированная реконструкция зданий, классификация бытовых отходов, ремонт коридоров (включая ремонт освещения коридоров), озеленение и благоустройство и т. д.;

Второе — модернизация инфраструктуры, инвестиции в которую оцениваются в 2,66 триллиона долларов. В том числе строительство и оптимизация парковок, реконструкция общественных частей корпуса здания, установка лифтов, строительство функциональных помещений и т. д.;

Третье — реконструкция объектов коммунального обслуживания, оцениваемая в 0,68 трлн.

Согласно некоторым статистическим данным, текущая общая рыночная стоимость недвижимости в Китае составляет около 500 триллионов юаней. Согласно коэффициенту конверсии обновления городов в 2%, обновление городов может создать огромный рынок объемом около 10 триллионов юаней.

В нынешних экономических условиях обновление городов может каждый год приносить новую экономическую ценность, что также является очень редким вкладом. По сравнению с неэффективными инвестициями и чрезмерными инвестициями в другие области, это будет одним из лучших решений для эффективных государственных инвестиций и средством поддержки экономического развития.

Сегодня дома и инфраструктура также «стареют», как и наше население. Это означает, что эпоха масштабных сносов и строительства наступила, и мы полностью вступаем в пост-инфраструктуру, которая фокусируется. об «обновлении» эпохи.

Разумеется, геймплей будущего будет отличаться от прошлого. Эпоха крупномасштабного развития требует огромных инвестиций и ожиданий будущего увеличения стоимости земли. В прошлом экономический рост был быстрым, земельное финансирование поддерживало прибыль, и местные органы власти имели уверенность.

Но в сегодняшнюю эпоху капитального ремонта техническое обслуживание не может быть завершено в одночасье, но занимает много времени. Поэтому требования к стабильности денежных потоков выше, что требует от местных органов власти как можно скорее снизить долговые риски и путешествовать налегке.

Еще одним преимуществом преобразования Бюро жилищного строительства и городского и сельского развития в Бюро обновления является то, что оно может стимулировать экономический рост и создавать финансовые и налоговые поступления за счет ремонта ветхих зданий.

Недвижимость уже давно является опорной отраслью в Китае. На пике своего развития она может напрямую приносить четверть ВВП и приносить более одной трети в местные карманы. Только строительная отрасль может создать рабочие места для 50 миллионов человек.

В 2022 году общий доход местных органов власти и доходы, связанные с недвижимостью, достигнут 8,61 трлн, из которых государственные сборы за передачу земли составят 6,69 трлн, а пять налогов, связанных с недвижимостью, составят 1,92 трлн. Совокупная доля доходов от передачи земли и специальных налогов на недвижимость в местных бюджетных доходах продолжает расти с 26% в 2014 году до 36,7% в 2021 году. Эти двое настолько глубоко связаны, что уже сформировали общность судеб.

Однако ни одна отрасль не может постоянно добиваться быстрого прогресса. В последние годы индустрия недвижимости вступила в период глубокой корректировки.

В 2022 году доходы от передачи земли в стране начали переходить от роста к снижению, снизившись в годовом исчислении на 23,2%. В 2023 году они продолжили снижаться на 13,3%, а в первом квартале 2024 года продолжили снижаться. снижение на 6,7%. Масштабы доходов от передачи земель по всей стране сократились с 8,7 трлн юаней в 2021 году до менее 5,8 трлн юаней в 2023 году. Вы должны знать, что это источник местных финансовых ресурсов, финансирования, погашения долгов и т. д., а также излишков зерна арендодателей сократилось, это было бы неудобно для всех остальных.

Хубэй не смог остаться в стороне от большой волны. Если посмотреть на доходы от передачи государственных прав землепользования в Хубэе, то они составят 230,7 млрд в 2023 году, 245,2 млрд в 2022 году, 344,4 млрд в 2021 году, 290,7 млрд в 2020 году и 310,3 млрд в 2019 году. По сравнению с пиком 2021 года, в 2023 году он будет на целых 33% меньше.

Игра в земельное финансирование подходит к концу, а ремонт ветхих домов стал новым инструментом на фондовом рынке, который может стимулировать экономику, финансы и налогообложение.

Возьмем в качестве примера Ухань. В 2020 году в Ухане с постоянным населением в 12,44 миллиона человек работает 6,03 миллиона человек, из которых 880 000 заняты в государственных органах, государственных учреждениях и государственной экономике, что эквивалентно каждому седьмому человеку, работающему в Ухане. системы или государственного предприятия. Типичными представителями являются государственные предприятия, такие как Baosteel и Dongfeng Motor.

В этом городе с большой долей государственной экономики в истории было построено множество общежитий для рабочих, которым когда-то завидовали. Сегодня многие из них превратились в ветхие здания.

Например, на 21-й улице района Циншань расположены четыре трубчатых здания с кирпично-деревянными и кирпично-бетонными конструкциями, в том числе три жилых дома и одно общежитие Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., всего 134 дома. домохозяйства. Срок эксплуатации трех жилых домов составляет более 50 лет, что относится к категории «длительный срок эксплуатации».

Как это сделать?

Не так давно жители поселка и подразделения по правам собственности совместно инициировали создание платформы под названием «Жилой кооператив» для сотрудничества с девелоперскими компаниями в целях реализации преобразования поселка «первоначальный снос и оригинальное строительство».

Ухань стал «первым местом, которое попробовали» в пилотной программе совместной реконструкции ветхих старых зданий провинции Хубэй. В ближайшем будущем эти трубчатые дома исчезнут под бульдозерами и превратятся в современные высотные жилые дома, условия проживания в которых существенно улучшатся.

Весь этот процесс естественным образом будет стимулировать местные добывающие и перерабатывающие отрасли, такие как строительство, отделка и продажа бытовой техники, а также будет способствовать местному финансированию и налогообложению.

Как сказал бывший директор Муниципального бюро жилищного обеспечения и управления жилищным хозяйством Уханя, Муниципальное бюро жилищного строительства и обновления городов является недавно созданным департаментом в этом раунде институциональной реформы. Оно отвечает за такие важные обязанности, как жилищная безопасность, муниципальное строительство и жилищное строительство. Обновление городов связано с обеспечением средств к существованию и благосостоянием людей. Один конец связан с экономическим и социальным развитием.

Изменение названия Бюро жилищного и городского и сельского развития в различных местах Хубэя — это лишь первый шаг. Этот маленький камень обязательно вызовет тысячи волн.В будущем этому примеру могут последовать Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Сучжоу, Ханчжоу, Чэнду и Чунцин.

Логика экономики Китая постепенно меняется. Мы должны полностью осознавать направление меняющейся волны и своевременно корректировать наши ожидания и пути действий.

Перед лицом потока времени никто не всегда может идти вниз по течению. Что мы можем сделать, так это снова найти правильный курс в противотоке и, наконец, достичь другого берега.

/// КОНЕЦ ///

№ 5892, оригинальная первая статья｜Автор У Хэн

Об авторе: Магистр Гонконгского университета науки и технологий, региональный экономический обозреватель.

приветственный пунктПосмотрите [Видео-аккаунт «Моменты Цинь Шуо»]