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Molte persone devono prestare molta attenzione alla recente Terza Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese. Dall'incontro sono emersi diversi segnali forti, uno è quello di migliorare il sistema fiscale immobiliare, l'altro è quello di aumentare le risorse finanziarie locali indipendenti ed espandere le fonti fiscali locali.

Ciò è di grande beneficio nel mitigare la rigidità delle entrate e delle spese fiscali locali dopo il declino della finanza fondiaria.

In futuro sicuramente verrà applicata l’imposta sugli immobili. Tuttavia, questo tipo di tassa è estremamente complessa e colpisce l’intero organismo. Non può essere introdotta immediatamente a breve termine.

Pertanto, per i governi locali, la priorità assoluta è trovare modi per rendere open source i propri fondi e riempire le proprie borse di denaro il prima possibile. No, ci sono alcuni posti in cui non riesco proprio a stare fermo.

Recentemente, Hubei ha fatto un grande passo avanti. Gli uffici per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di 17 prefetture, città e prefetture della provincia sono stati ribattezzati uffici per l’edilizia abitativa e il rinnovamento urbano, tra cui Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou. Huanggang e Huangshi, prefettura di Enshi, area della foresta di Shennongjia e altri luoghi.

Non si tratta di uno schieramento unitario da parte del dipartimento superiore, ma di una "auto-azione" da parte del governo locale. I tempi stanno cambiando e Hubei sta prendendo l’iniziativa ed è il primo a mangiare i granchi.

Non sottovalutare questo piccolo cambio di nome Dietro questa mossa si nasconde un enorme sovvertimento del gioco degli scacchi immobiliare cinese. Finisce un’era e ne inizia un’altra.

La svolta è stata raggiunta e nessuno può restarne fuori.

Se effettui una ricerca online nel Wuhan Urban and Rural Development Bureau, scoprirai che il sito web è stato interrotto ed è stato sostituito dal sito web del Wuhan Housing and Urban Renewal Bureau.

Qualcuno potrebbe chiedersi: Shenzhen e Chengdu non hanno già istituito le agenzie competenti dell'"Ufficio per il rinnovamento urbano" Cosa c'è di così sorprendente nelle azioni di Hubei questa volta?

In effetti, qui c'è molta conoscenza.

Gli uffici per il rinnovamento abitativo istituiti a Shenzhen, Chengdu e in altri luoghi sono in realtà dipartimenti secondari dell’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale e sono gestiti anch’essi dall’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale. Tuttavia, gli uffici per l’edilizia abitativa e il rinnovamento urbano di varie città e stati dell’Hubei sono dipartimenti di primo livello e sono direttamente sotto la gestione del governo municipale.

Inoltre, non solo è cambiato il nome, ma, cosa ancora più importante, il focus del lavoro ha subito cambiamenti storici. In passato, l’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale prestava maggiore attenzione al mercato immobiliare incrementale, concentrandosi sulla vendita di terreni, sulla costruzione di nuove abitazioni e sulla costruzione di infrastrutture.

L'attuale ufficio di rinnovamento è più focalizzato sul mercato immobiliare esistente, concentrandosi sulla ristrutturazione di case fatiscenti, sulla ristrutturazione di vecchie comunità, ecc.

In effetti, una corrente sotterranea invisibile ha già cominciato a diffondersi sul territorio cinese. La ridenominazione delle città e degli stati nell'Hubei può essere rintracciata nella progettazione di primo livello.

Nel luglio 2023, i funzionari della banca centrale hanno sottolineato che il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare del mio paese ha subito profondi cambiamenti. Dieci giorni dopo, la riunione del Politburo ha dichiarato per la prima volta nella storia che era necessario adattarsi alla nuova situazione di grandi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare del mio paese e apportare tempestivi adeguamenti e ottimizzazioni delle politiche immobiliari.

Tradotto in gergo, il gioco immobiliare cinese è passato da una carenza di offerta a un eccesso di offerta, e si è spostato da un’era di grande sviluppo a un’era di grande trasformazione.

Il cambiamento di questo punto critico determinerà il destino dell’intero mercato immobiliare nei prossimi dieci o addirittura vent’anni. Si può dire che la ridenominazione di Hubei questa volta stia seguendo la tendenza.

Già agli albori delle riforme e dell’apertura, con il rapido sviluppo dell’industrializzazione e dell’urbanizzazione, un gran numero di persone si riversava nelle città per acquistare beni immobili. Prima del 2012, il numero di persone che entravano in città ogni anno superava di gran lunga il numero di vendite e completamenti di nuove case, e l’offerta superava la domanda. Prendiamo come esempio il 2001: il numero di nuove famiglie urbane è stato di 7,545 milioni, mentre il numero di unità completate è stato di soli 2,414 milioni.

Tuttavia, dal 2017, l’area degli alloggi commerciali in vendita in Cina ha continuato a crescere. A partire da settembre 2023, l’area cumulativa degli alloggi commerciali in vendita ha raggiunto i 645 milioni di metri quadrati, di cui l’area residenziale. circa 310 milioni di metri quadrati (escluse le aree commerciali e residenziali degli edifici commerciali).

Se si calcola che la superficie abitativa pro capite nelle aree urbane sia compresa tra 35 e 40 metri quadrati, l’attuale patrimonio abitativo può ancora ospitare da 8 a 10 milioni di persone. Inoltre, oltre all'area commerciale attualmente in vendita, sono in costruzione anche 1,2 miliardi di metri quadrati di immobili appena iniziati ma non finiti, per un totale di 1,945 miliardi di metri quadrati.

La politica immobiliare entrerà in un ciclo di allentamento marginale a partire dal 2022, ma a marzo 2024 il ristretto numero di alloggi commerciali in 80 città del mio paese raggiungeva ancora i 488 milioni di metri cubi, circa l'85% del livello massimo del 2015, e il de -Il ciclo di eliminazione ha raggiunto il massimo storico, circa 27,2 mesi.

Tuttavia, a differenza del rapido aumento delle scorte, la popolazione ha mostrato una tendenza irreversibile al ribasso. Il tasso di natalità sta diminuendo, la popolazione totale si sta riducendo, il basso tasso di natalità si sta espandendo, l’invecchiamento della popolazione si sta aggravando e il tasso di crescita dell’urbanizzazione sta rallentando.

Il risultato è una simultanea contrazione della domanda immobiliare.

Senza il sostegno della popolazione, se le demolizioni e le costruzioni continuano, chi si impossesserà di questa enorme quantità di beni immobili? La svolta storica ha destinato a finire l'era dello sviluppo immobiliare su larga scala.

Naturalmente, questo non significa che il mercato immobiliare sia condannato. No, gli alloggi esistenti hanno aperto una nuova apertura per il mercato immobiliare.

Un vantaggio di trasformare l’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale nell’Ufficio per il rinnovamento è quello di trovare un nuovo sbocco per gli investimenti pubblici attraverso il rinnovamento delle vecchie comunità ed evitare investimenti inefficaci.

A causa della contrazione dei bilanci delle imprese e delle famiglie, tutti hanno iniziato a passare dal perseguimento della massimizzazione dei profitti alla minimizzazione del debito, e hanno meno paura di investire e consumare. Gli investimenti pubblici sono naturalmente diventati la coppia più potente a sostegno dell’economia.

Tuttavia, in passato, contando sul sostegno della finanza fondiaria, la costruzione di infrastrutture da parte degli enti locali è aumentata una dopo l'altra. Negli ultimi due decenni, quasi tutti i luoghi che avrebbero dovuto essere costruiti sono stati costruiti, e ci sono state anche "infrastrutture eccessive". e "infrastrutture inefficaci".

Una città di Hainan ha investito più di 40 milioni per costruire una stazione ferroviaria ad alta velocità. L'area della stazione è di quasi 2.000 metri quadrati. È stata costruita per otto anni ma non è stata utilizzata. Questa è solo una piccola città con una popolazione di un milione di abitanti, ma in realtà ci sono tre stazioni ferroviarie ad alta velocità. Tutti non riescono a capire questa operazione.

Questa non è la cosa più scandalosa Sebbene una certa città del Guangxi sia solo una città di terzo livello, ha nove stazioni ferroviarie ad alta velocità. Nonostante sia una città turistica, non è poi così "disumana". All'interno c'è una stazione in cui sono stati investiti più di 50 milioni di yuan, ma nessun treno ad alta velocità si è fermato per gran parte dell'anno. Potrebbero esserci più dipendenti che passeggeri.

Secondo statistiche incomplete fornite dai media, ci sono almeno 21 stazioni ferroviarie ad alta velocità costruite ma non ancora in uso in tutto il Paese, comprese molte nelle città di primo e secondo livello.Per aumentare rapidamente il PIL, i governi locali stanno vendendo terreni per fare soldi e spendendo soldi per costruire grandi infrastrutture in Malesia, comprese ferrovie ad alta velocità, ponti e metropolitane.

Con il rallentamento economico degli ultimi anni e la contrazione del mercato immobiliare, molti progetti infrastrutturali sono stati interrotti.

Nel 2021, la rete di linee avanzate della metropolitana di Chengdu verrà modificata da 55 a 36 linee;

Nel 2022, il chilometraggio pianificato approvato della quarta fase della metropolitana di Hangzhou sarà ridotto da 299,8 chilometri a 146,9 chilometri;

Nel 2023, Nanchino interromperà la linea 13 a Jiangbei e la linea 12 a Jiangning;

Nel 2023, il piano della quinta fase della metropolitana annunciato da Shenzhen sarà ridotto da 13 a 9 e il chilometraggio sarà ridotto da 226,8 chilometri a 180 chilometri.

In futuro, questa situazione potrebbe estendersi a un numero sempre maggiore di città.

Continuare a spendere soldi in un campo saturo alla fine si trasformerà in debito locale e farà crescere un rinoceronte grigio che potrebbe impazzire in qualsiasi momento. Temo che non avrà molti effetti positivi sulla crescita economica sostenibile, ma avrà per lo più effetti negativi.

Pertanto, il rinnovamento delle vecchie comunità aprirà un’altra strada per gli investimenti pubblici.

Non so se sei mai stato a Tokyo, in Giappone, molte case che hanno trenta o quaranta anni non mostrano affatto la loro età, né all’esterno né all’interno. Tuttavia, i grattacieli residenziali cinesi si stanno trasformando molto rapidamente in “baraccopoli” e, a causa di riparazioni e manutenzione insufficienti, potrebbero iniziare ad invecchiare entro dieci anni.

Per non parlare di quelli costruiti prima. Entro la fine del 2022, circa il 20% delle case esistenti nelle città e nei paesi cinesi avrà più di 30 anni.Entro il 2040 questo valore potrebbe raggiungere l’80%.

Alcuni hanno strutture igienico-sanitarie inadeguate, altri hanno scarsa illuminazione e ventilazione, e alcuni hanno impianti di riscaldamento a gas naturale obsoleti. In alcuni mancano strutture di servizio pubblico come attività culturali e sportive, assistenza agli anziani, servizi intelligenti e ascensori. In una società futura che invecchia profondamente, tutto ciò rappresenterà un grosso problema.

Secondo le statistiche dell’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale, ci sono più di 30 miliardi di metri quadrati di patrimonio abitativo nelle città e nei paesi di tutto il paese e un totale di circa 220.000 vecchi edifici residenziali necessitano di essere ristrutturati e aggiornati. Qui è possibile sfruttare molti investimenti pubblici.

Prendiamo ad esempio l'installazione di ascensori. Attualmente, la principale fonte di finanziamento per l'installazione di ascensori sono i sussidi provinciali, comunali e provinciali. In generale, il sussidio di terzo livello nella regione orientale ammonta a circa 200.000 yuan, e in quelle centrali e centrali. Nelle città occidentali il costo varia da 100.000 a 200.000 yuan. Rappresenta circa 1/3 del costo di installazione dell'ascensore e il resto è a carico dei residenti stessi.

Guardando l'intero paese, quanto è grande la torta reale?

L'Evergrande Research Institute divide i calcoli in tre categorie in base al contenuto della trasformazione:

Il primo è la trasformazione delle infrastrutture di base, con un investimento stimato di circa 1.200 miliardi di yuan. Inclusi acqua, elettricità (comprese le comunicazioni), gas, strade, illuminazione stradale, strutture di sicurezza, ristrutturazione di strutture antincendio e ristrutturazione di edifici illegali, classificazione dei rifiuti domestici, riparazione di corridoi (inclusa ristrutturazione dell'illuminazione dei corridoi), rinverdimento e abbellimento, ecc.;

Il secondo riguarda il potenziamento delle infrastrutture, con un investimento stimato di 2.660 miliardi. Tra cui realizzazione e ottimizzazione di parcheggi, ristrutturazione di parti pubbliche del corpo edilizio, installazione di ascensori, realizzazione di locali funzionali, ecc.;

Il terzo è il rinnovamento delle strutture dei servizi pubblici, stimato in 0,68 trilioni.

Secondo alcune statistiche, il valore totale del mercato immobiliare cinese ammonta attualmente a circa 500.000 miliardi di yuan. Secondo un tasso di conversione del rinnovamento urbano del 2%, il rinnovamento urbano potrebbe creare un enorme mercato di circa 10.000 miliardi di yuan.

Nell’attuale contesto economico, il rinnovamento urbano può rilasciare ogni anno nuovo valore economico, il che è anche un contributo molto raro. Rispetto agli investimenti inefficaci e agli investimenti eccessivi in ​​altri campi, questa sarà una delle migliori soluzioni per investimenti pubblici efficaci e un mezzo per sostenere lo sviluppo economico.

Oggi anche le case e le infrastrutture “invecchiano” come la nostra popolazione. Ciò significa che è finita l’era delle demolizioni e delle costruzioni su larga scala. È arrivata l’era delle manutenzioni su larga scala, ed entreremo a pieno titolo nella post-infrastruttura che si concentra sull'era dell'"aggiornamento".

Naturalmente, il gameplay in futuro sarà diverso dal passato. L’era dello sviluppo su larga scala richiede massicci investimenti di fondi e aspettative per futuri aumenti del valore dei terreni. In passato, la crescita economica è stata rapida, la finanza fondiaria ha sostenuto i profitti e i governi locali hanno fiducia.

Ma nell’era odierna di importanti manutenzioni, la manutenzione non può essere completata dall’oggi al domani, ma richiede molto tempo. Pertanto, i requisiti per la stabilità del flusso di cassa sono più elevati, il che richiede ai governi locali di ridurre i rischi del debito il prima possibile e di viaggiare con leggerezza.

Un altro vantaggio derivante dalla trasformazione dell’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale nell’Ufficio per il rinnovamento è che può stimolare la crescita economica e creare entrate fiscali e tributarie attraverso la ristrutturazione di edifici fatiscenti.

Il settore immobiliare è stato per lungo tempo un settore pilastro in Cina. Al suo apice, può contribuire direttamente a un quarto del PIL e a contribuire per più di un terzo alle tasche locali. Il solo settore edile può creare occupazione per 50 milioni di persone.

Nel 2022, le entrate totali dei governi locali e le entrate legate al settore immobiliare raggiungeranno gli 8,61 trilioni, di cui le tasse di trasferimento dei terreni di proprietà statale saranno 6,69 trilioni, e le cinque tasse specifiche per il settore immobiliare ammonteranno a 1,92 trilioni. La percentuale combinata delle entrate derivanti dai trasferimenti fondiari e delle imposte speciali sugli immobili nelle entrate fiscali locali ha continuato a salire dal 26% nel 2014 al 36,7% nel 2021. I due sono così profondamente legati da aver già formato una comunità di destino.

Tuttavia, è impossibile per qualsiasi settore compiere rapidi progressi in ogni momento. Negli ultimi anni, il settore immobiliare è entrato in un periodo di profondo aggiustamento.

Nel 2022, le entrate nazionali per i trasferimenti fondiari hanno iniziato a passare da un aumento a una diminuzione, con una diminuzione su base annua del 23,2%. Continueranno a diminuire del 13,3% nel 2023 e continueranno a diminuire del 6,7% nel primo. trimestre del 2024. L’entità delle entrate derivanti dai trasferimenti fondiari a livello nazionale è scesa da 8,7 trilioni di yuan nel 2021 a meno di 5,8 trilioni di yuan nel 2023. Dovete sapere che questa è la fonte delle risorse finanziarie locali, dei finanziamenti, del rimborso dei debiti, ecc., e del grano in eccedenza proprietari si è ridotto, sarebbe scomodo per chiunque altro.

Hubei non è riuscito a restare fuori dalla grande ondata. Considerando le entrate derivanti dal trasferimento dei diritti d’uso dei terreni di proprietà statale nell’Hubei, saranno 230,7 miliardi nel 2023, 245,2 miliardi nel 2022, 344,4 miliardi nel 2021, 290,7 miliardi nel 2020 e 310,3 miliardi nel 2019. Rispetto al picco del 2021, nel 2023 sarà inferiore del 33%.

Il gioco della finanza fondiaria sta giungendo al termine e la ristrutturazione di case fatiscenti è diventata un nuovo strumento nel mercato azionario in grado di far leva sull’economia, sulla finanza e sulla tassazione.

Prendiamo come esempio Wuhan. Nel 2020, Wuhan, con una popolazione permanente di 12,44 milioni di abitanti, conta 6,03 milioni di dipendenti, di cui 880.000 impiegati in agenzie governative, istituzioni pubbliche e nell'economia statale, il che equivale a una persona su sette che lavora nel settore. sistema o un’impresa statale. Imprese statali come Baosteel e Dongfeng Motor sono tipici rappresentanti.

In questa città con una quota importante dell’economia statale, nella storia sono stati costruiti molti dormitori per unità di lavoro che un tempo erano invidiate. Oggi, molti di loro sono diventati edifici fatiscenti.

Ad esempio, sulla 21esima Strada nel distretto di Qingshan, ci sono quattro edifici tubolari con strutture in mattoni-legno e mattoni-cemento, che coinvolgono tre edifici residenziali e un unico edificio dormitorio della Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., per un totale di 134 famiglie. La durata di servizio dei tre edifici residenziali è di oltre 50 anni, classificata come "servizio prolungato".

Come farlo?

Non molto tempo fa, i residenti della comunità e le unità per i diritti di proprietà hanno avviato congiuntamente la creazione di una piattaforma chiamata "Cooperativa residenziale" per cooperare con le società di sviluppo per realizzare la trasformazione di "demolizione originale e costruzione originale" della comunità.

Wuhan è diventata il “primo posto in cui provare” nel programma pilota di ristrutturazione cooperativa della provincia di Hubei per vecchi edifici fatiscenti. Nel prossimo futuro, questi edifici metropolitani scompariranno sotto i bulldozer e si trasformeranno in moderni grattacieli residenziali, con l’ambiente di vita notevolmente migliorato.

L’intero processo stimolerà naturalmente le industrie locali a monte e a valle, come l’edilizia, la decorazione e la vendita di elettrodomestici, e contribuirà alla finanza e alla tassazione locale.

Come ha affermato l'ex direttore dell'Ufficio municipale per la sicurezza e l'amministrazione degli alloggi di Wuhan, l'Ufficio municipale per l'edilizia abitativa e il rinnovamento urbano è un dipartimento di recente istituzione in questo ciclo di riforme istituzionali. È responsabile di importanti responsabilità come la sicurezza degli alloggi, l'edilizia municipale e rinnovamento urbano. È connesso al sostentamento e al benessere delle persone. Un fine è legato allo sviluppo economico e sociale.

Cambiare il nome dell’Ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale in vari luoghi dell’Hubei è solo il primo passo. Questa piccola pietra è destinata a sollevare mille onde.In futuro, Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu e Chongqing potrebbero seguire l’esempio.

La logica dell'economia cinese sta cambiando silenziosamente. Dobbiamo essere pienamente consapevoli della direzione del cambiamento della marea e adeguare tempestivamente le nostre aspettative e i nostri percorsi di azione.

Di fronte al torrente dei tempi, nessuno può sempre scendere a valle. Quello che possiamo fare è ritrovare la rotta giusta nella controcorrente e raggiungere finalmente l'altra sponda.

/// FINE ///

N. 5892 primo articolo originale ｜ Autore Wu Heng

Informazioni sull'autore: Master dell'Università di Scienza e Tecnologia di Hong Kong, osservatore economico regionale.

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