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Beaucoup de gens doivent prêter une attention particulière à la récente troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois. La réunion a émis plusieurs signaux forts, l'un visant à améliorer le système de fiscalité immobilière, et l'autre à accroître les ressources financières indépendantes locales et à élargir les sources fiscales locales.

Cela présente un grand avantage pour atténuer le resserrement des recettes et des dépenses fiscales locales après le déclin du financement foncier.

Dans le futur, il est certain qu’une taxe foncière sera mise en place. Cependant, ce type de taxe est extrêmement complexe et touche l’ensemble de l’organisme. Elle ne peut être mise en place immédiatement et à court terme.

Par conséquent, pour les gouvernements locaux, la priorité absolue est de trouver des moyens d'ouvrir leurs propres fonds et de remplir leurs propres sacs d'argent le plus rapidement possible. Non, il y a des endroits où je ne peux tout simplement pas rester assis.

Récemment, le Hubei a fait un grand pas en avant. Les bureaux du logement et du développement urbain-rural de 17 préfectures, villes et préfectures de la province ont été rebaptisés bureaux du logement et de la rénovation urbaine, notamment Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou, Huanggang et Huangshi, préfecture d'Enshi, zone forestière de Shennongjia et autres endroits.

Il ne s'agit pas d'un déploiement unifié du département supérieur, mais d'une « action personnelle » du gouvernement local. Les temps changent et le Hubei prend les devants et est le premier à manger des crabes.

Ne sous-estimez pas ce petit changement de nom. Derrière cette décision se cache une énorme subversion du jeu d'échecs immobilier en Chine. Une époque se termine et une autre commence.

Le tournant est atteint et personne ne peut rester à l’écart.

Si vous effectuez une recherche en ligne sur le Bureau de développement urbain et rural de Wuhan, vous constaterez que le site Web a été abandonné et a été remplacé par le site Web du Bureau du logement et de la rénovation urbaine de Wuhan.

Certains se demanderont peut-être : Shenzhen et Chengdu n'ont-ils pas déjà créé des agences compétentes du « Bureau de renouveau urbain » ? Qu'y a-t-il de si surprenant dans les actions du Hubei cette fois-ci ?

En fait, il y a beaucoup de connaissances ici.

Les bureaux de rénovation du logement établis à Shenzhen, Chengdu et ailleurs sont en fait des départements secondaires relevant du Bureau du logement et du développement urbain-rural et sont également gérés par le Bureau du logement et du développement urbain-rural. Cependant, les bureaux du logement et de la rénovation urbaine de diverses villes et États du Hubei sont des départements de premier niveau et sont directement sous la gestion du gouvernement municipal.

De plus, non seulement le nom a changé, mais, plus important encore, l’orientation du travail a subi des changements historiques. Dans le passé, le Bureau du logement et du développement urbain et rural accordait davantage d'attention au marché immobilier progressif, en se concentrant sur la vente de terrains, la construction de nouveaux logements et la construction d'infrastructures.

Le bureau de rénovation actuel se concentre davantage sur le marché immobilier existant, en se concentrant sur la rénovation des maisons délabrées, la rénovation des anciennes communautés, etc.

En fait, un courant sous-jacent invisible a déjà commencé à déferler sur le territoire chinois. Le changement de nom des villes et des États du Hubei peut être retracé dans la conception de haut niveau.

En juillet 2023, les responsables de la banque centrale ont souligné que la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier chinois avait subi de profonds changements. Dix jours plus tard, la réunion du Politburo a déclaré pour la première fois dans l'histoire qu'il était nécessaire de s'adapter à la nouvelle situation de changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier chinois et de procéder en temps opportun à des ajustements et à une optimisation des politiques immobilières.

Traduit en langue vernaculaire, le jeu immobilier chinois est passé d’une pénurie d’offre à une offre excédentaire, et est passé d’une ère de grand développement à une ère de grande transformation.

Le changement de ce point critique déterminera le sort de l’ensemble du marché immobilier dans les dix, voire vingt années à venir. On peut dire que le changement de nom du Hubei cette fois suit la tendance.

Dès les premiers jours de la réforme et de l'ouverture, avec le développement rapide de l'industrialisation et de l'urbanisation, un grand nombre de personnes ont afflué vers les villes pour acheter des biens immobiliers. Avant 2012, le nombre de personnes entrant dans la ville chaque année dépassait de loin le nombre de ventes et d'achèvements de logements neufs, et l'offre dépassait la demande. Prenons l'exemple de 2001, le nombre de nouveaux ménages urbains était de 7,545 millions et le nombre d'unités achevées n'était que de 2,414 millions.

Cependant, depuis 2017, la superficie des logements commerciaux à vendre en Chine a continué de croître. En septembre 2023, la superficie cumulée du stock de logements commerciaux à vendre a atteint 645 millions de mètres carrés, dont la zone résidentielle. environ 310 millions de mètres carrés (à l'exclusion des zones commerciales et résidentielles des bâtiments commerciaux).

Si la superficie habitable par habitant dans les zones urbaines est comprise entre 35 et 40 mètres carrés, le parc immobilier actuel peut encore accueillir 8 à 10 millions de personnes. En outre, outre la zone commerciale actuellement à vendre, il y a également 1,2 milliard de mètres carrés de propriétés nouvellement commencées mais inachevées en construction, totalisant 1,945 milliards de mètres carrés.

La politique immobilière entrera dans un cycle d'assouplissement marginal à partir de 2022, mais en mars 2024, le faible stock de logements commerciaux dans 80 villes de mon pays atteignait encore 488 millions de mètres cubes, soit environ 85 % du sommet de 2015, et le de -Le cycle d'élimination a atteint un sommet historique, soit environ 27,2 mois.

Cependant, contrairement à l’augmentation rapide des stocks, la population a montré une tendance irréversible à la baisse. Le taux de natalité diminue, la population totale diminue, le faible taux de natalité augmente, le vieillissement de la population s'aggrave et le taux de croissance de l'urbanisation ralentit.

Le résultat est une contraction simultanée de la demande de logements.

Sans le soutien de la population, si les démolitions et les constructions se poursuivent, qui reprendra cette immense quantité de biens immobiliers ? Le tournant de l’histoire a prévu la fin de l’ère du développement immobilier à grande échelle.

Bien entendu, cela ne signifie pas que le marché immobilier soit condamné. Non, les logements existants ont ouvert une nouvelle ouverture pour le marché immobilier.

L’un des avantages de transformer le Bureau du logement et du développement urbain-rural en Bureau de renouveau est de trouver un nouveau débouché pour les investissements gouvernementaux à travers la rénovation des anciennes communautés et d’éviter les investissements inefficaces.

En raison de la réduction des bilans des entreprises et des ménages, tout le monde a commencé à passer de la recherche de la maximisation des profits à la minimisation de la dette, et a moins peur d’investir et de consommer. L’investissement public est naturellement devenu le principal instrument de soutien à l’économie.

Cependant, dans le passé, grâce au soutien du financement foncier, la construction d'infrastructures gouvernementales locales a augmenté les unes après les autres. Au cours des deux dernières décennies, presque tous les endroits qui auraient dû être construits ont été construits, et il y a même eu des « infrastructures excessives ». et « infrastructures inefficaces ».

Une ville de Hainan a investi plus de 40 millions pour construire une gare ferroviaire à grande vitesse. La superficie de la gare est de près de 2 000 mètres carrés. Elle a été construite pendant huit ans mais n'a pas été utilisée. Ce n'est qu'une petite ville d'un million d'habitants, mais il y a en fait trois gares ferroviaires à grande vitesse. Tout le monde ne peut pas comprendre ce fonctionnement.

Ce n'est pas la chose la plus scandaleuse. Bien qu'une certaine ville du Guangxi ne soit qu'une ville de troisième rang, elle compte neuf gares ferroviaires à grande vitesse. Même si c'est une ville touristique, elle n'est pas si « inhumaine ». Il y a une gare à l'intérieur qui a investi plus de 50 millions de yuans, mais aucun train à grande vitesse ne s'est arrêté pendant la majeure partie de l'année. Il se peut qu'il y ait plus d'employés dans la gare que de passagers.

Selon des statistiques incomplètes publiées par les médias, au moins 21 gares ferroviaires à grande vitesse ont été construites mais ne sont pas encore utilisées à travers le pays, dont beaucoup dans des villes de premier et de deuxième rang.Afin d’augmenter rapidement leur PIB, les gouvernements locaux vendent des terres pour gagner de l’argent tout en dépensant de l’argent pour construire de grandes infrastructures en Malaisie, notamment des chemins de fer à grande vitesse, des ponts et des métros.

Avec le ralentissement économique de ces dernières années et la contraction du marché immobilier, de nombreux projets d'infrastructures ont été stoppés.

En 2021, le réseau de lignes avancées du métro de Chengdu passera de 55 à 36 lignes ;

En 2022, le kilométrage prévu approuvé de la quatrième phase du métro de Hangzhou sera réduit de 299,8 kilomètres à 146,9 kilomètres ;

En 2023, Nanjing coupera la ligne 13 à Jiangbei et la ligne 12 à Jiangning ;

En 2023, le plan de métro de cinquième phase annoncé par Shenzhen sera réduit de 13 à 9, et le kilométrage passera de 226,8 kilomètres à 180 kilomètres.

À l’avenir, cette situation pourrait s’étendre à de plus en plus de villes.

Continuer à dépenser de l’argent dans un domaine saturé finira par se transformer en dette locale et en élèvera un rhinocéros gris qui pourrait devenir fou à tout moment. Je crains que cela n’ait pas beaucoup d’effets positifs sur une croissance économique durable, mais aurait plutôt des effets négatifs.

Par conséquent, la rénovation des anciennes communautés ouvrira une autre voie aux investissements gouvernementaux.

Je ne sais pas si vous êtes déjà allé à Tokyo, au Japon. De nombreuses maisons vieilles de trente ou quarante ans ne montrent pas du tout leur âge, que ce soit à l’extérieur ou à l’intérieur. Cependant, les immeubles résidentiels de grande hauteur en Chine se transforment très rapidement en « bidonvilles » En raison d'un manque de réparation et d'entretien, ils pourraient commencer à vieillir d'ici dix ans.

Sans parler de ceux construits plus tôt. D’ici fin 2022, environ 20 % des maisons existantes dans les villes chinoises auront plus de 30 ans.Vers 2040, cette valeur pourrait atteindre 80 %.

Certaines disposent d’installations sanitaires inadéquates, d’autres d’un éclairage et d’une ventilation médiocres et d’autres encore disposent d’équipements de chauffage au gaz naturel vétustes. Certains manquent d'équipements de service public tels que les activités culturelles et sportives, les soins aux personnes âgées, les commodités intelligentes et les ascenseurs, ce qui posera un gros problème dans une société future profondément vieillissante.

Selon les statistiques du Bureau du logement et du développement urbain et rural, il existe plus de 30 milliards de mètres carrés de parc de logements dans les villes et villages du pays, et un total d'environ 220 000 bâtiments résidentiels anciens doivent être rénovés et modernisés. Ici, de nombreux investissements gouvernementaux peuvent être exploités.

Prenons l'exemple de l'installation d'ascenseurs. Actuellement, la principale source de financement pour les installations d'ascenseurs est constituée par les subventions provinciales, municipales et de comté. De manière générale, la subvention de troisième niveau dans la région de l'Est s'élève à environ 200 000 yuans, ainsi que dans les régions centrales et régionales. Dans les villes occidentales, il coûte entre 100 000 et 200 000 yuans. Cela représente environ un tiers du coût d'installation de l'ascenseur, le reste étant supporté par les habitants eux-mêmes.

En regardant l’ensemble du pays, quelle est la taille réelle du gâteau ?

L'Evergrande Research Institute divise les calculs en trois catégories en fonction du contenu de la transformation——

Le premier est la transformation des infrastructures de base, avec un investissement estimé à environ 1 200 milliards de yuans. Y compris l'eau, l'électricité (y compris les communications), le gaz, les routes, l'éclairage public, les installations de sécurité, la rénovation des installations de protection contre les incendies et la rénovation des bâtiments illégaux, la classification des déchets domestiques, la réparation des couloirs (y compris la rénovation de l'éclairage des couloirs), l'écologisation et l'embellissement, etc. ;

Le deuxième consiste à moderniser les infrastructures, avec un investissement estimé à 2 660 milliards. Y compris la construction et l'optimisation de parkings, la rénovation des parties publiques du corps de bâtiment, l'installation d'ascenseurs, la construction de locaux fonctionnels, etc. ;

Le troisième est la rénovation des équipements de service public, estimée à 0,68 billion.

Selon certaines statistiques, la valeur marchande totale actuelle de l'immobilier chinois est d'environ 500 000 milliards de yuans. Selon un taux de conversion de la rénovation urbaine de 2 %, la rénovation urbaine pourrait générer un énorme marché d'environ 10 000 milliards de yuans.

Dans le contexte économique actuel, la rénovation urbaine peut libérer chaque année une nouvelle valeur économique, ce qui constitue également une contribution très rare. Comparé aux investissements inefficaces et au surinvestissement dans d’autres domaines, cela constituera l’une des meilleures solutions pour un investissement public efficace et un moyen de soutenir le développement économique.

Aujourd'hui, les maisons et les infrastructures « vieillissent » comme notre population. Cela signifie que l'ère des démolitions et des constructions à grande échelle est révolue, et nous entrerons pleinement dans l'après-infrastructure qui se concentre. à l'ère de la "mise à jour".

Bien entendu, le gameplay du futur sera différent du passé. L’ère du développement à grande échelle nécessite des investissements massifs de fonds et des attentes quant à l’augmentation future de la valeur des terres. Dans le passé, la croissance économique a été rapide, le financement foncier a soutenu les résultats financiers et les gouvernements locaux ont confiance.

Mais à l'ère actuelle de maintenance majeure, la maintenance ne peut pas être réalisée du jour au lendemain, mais prend beaucoup de temps. Par conséquent, les exigences en matière de stabilité des flux de trésorerie sont plus élevées, ce qui oblige les gouvernements locaux à réduire le risque d'endettement le plus rapidement possible et à voyager léger.

Un autre avantage de transformer le Bureau du logement et du développement urbain et rural en Bureau de rénovation est qu’il peut stimuler la croissance économique et créer des recettes fiscales grâce à la rénovation des bâtiments délabrés.

L'immobilier est depuis longtemps un secteur pilier en Chine, à son apogée, il peut contribuer directement à un quart du PIB et à plus d'un tiers des poches locales. Le secteur de la construction peut à lui seul créer des emplois pour 50 millions de personnes.

En 2022, les recettes totales des gouvernements locaux et les revenus liés à l'immobilier atteindront 8 610 milliards, dont 6 690 milliards de droits de mutation de terrains appartenant à l'État, et les cinq taxes spécifiques à l'immobilier s'élèveront à 1 920 milliards. La proportion combinée des recettes de mutation foncière et des taxes foncières spéciales dans les recettes fiscales locales a continué de croître, passant de 26 % en 2014 à 36,7 % en 2021. Les deux sont si profondément liés qu’ils ont déjà formé une communauté de destin.

Cependant, il est impossible à un secteur de progresser rapidement et à tout moment. Ces dernières années, le secteur immobilier est entré dans une période de profond ajustement.

En 2022, les revenus nationaux des transferts fonciers ont commencé à passer d'une augmentation à une diminution, avec une diminution d'une année sur l'autre de 23,2 %. Ils continueront de diminuer de 13,3 % en 2023 et continueront de diminuer de 6,7 % au premier semestre. trimestre 2024. L'ampleur des revenus des transferts fonciers à l'échelle nationale est passée de 8 700 milliards de yuans en 2021 à moins de 5 800 milliards de yuans en 2023. Il faut savoir qu'il s'agit de la source des ressources financières locales, du financement, du remboursement de la dette, etc., et des excédents de céréales de les propriétaires ont diminué, ce serait inconfortable pour n'importe qui d'autre.

Le Hubei n'a pas pu rester à l'écart de la grande vague. Si l'on considère les revenus issus du transfert des droits d'utilisation des terres publiques au Hubei, ils s'élèveront à 230,7 milliards en 2023, 245,2 milliards en 2022, 344,4 milliards en 2021, 290,7 milliards en 2020 et 310,3 milliards en 2019. Par rapport au pic de 2021, ce chiffre sera inférieur de 33 % en 2023.

Le jeu du financement foncier touche à sa fin et la rénovation des maisons délabrées est devenue un nouvel outil boursier qui peut mobiliser l'économie, la finance et la fiscalité.

Prenons Wuhan comme exemple. En 2020, Wuhan, avec une population permanente de 12,44 millions d'habitants, compte 6,03 millions d'employés, dont 880 000 dans des agences gouvernementales, des institutions publiques et l'économie publique, ce qui équivaut à une personne sur sept travaillant dans le secteur. système ou une entreprise publique. Les entreprises publiques telles que Baosteel et Dongfeng Motor en sont des représentants typiques.

Dans cette ville où l'économie appartient en grande partie à l'État, de nombreux dortoirs pour unités de travail autrefois enviés ont été construits au cours de l'histoire, et nombre d'entre eux sont aujourd'hui devenus des bâtiments délabrés.

Par exemple, dans la 21e rue du district de Qingshan, il y a quatre bâtiments tubulaires avec des structures en brique-bois et brique-béton, comprenant trois bâtiments résidentiels et un seul bâtiment-dortoir de Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., avec un total de 134. ménages. La durée de vie des trois bâtiments résidentiels est supérieure à 50 ans, ce qui est classé comme « service prolongé ».

Comment faire?

Il n'y a pas si longtemps, les résidents de la communauté et les unités des droits de propriété ont lancé conjointement la création d'une plate-forme appelée « Coopérative résidentielle » pour coopérer avec des sociétés de développement afin de réaliser la transformation « démolition originale et construction originale » de la communauté.

Wuhan est devenue le « premier endroit à essayer » dans le cadre du programme pilote de rénovation coopérative de la province du Hubei pour les vieux bâtiments délabrés. Dans un avenir proche, ces bâtiments tubulaires disparaîtront sous les bulldozers et se transformeront en immeubles résidentiels modernes de grande hauteur, avec un cadre de vie grandement amélioré.

L'ensemble du processus stimulera naturellement les industries locales en amont et en aval telles que la construction, la décoration et la vente d'appareils électroménagers, et contribuera aux finances et à la fiscalité locales.

Comme l'a dit l'ancien directeur du Bureau municipal de sécurité du logement et d'administration du logement de Wuhan, le Bureau municipal du logement et de la rénovation urbaine est un département nouvellement créé dans ce cycle de réforme institutionnelle. Il est responsable de responsabilités importantes telles que la sécurité du logement, la construction municipale et la construction. La rénovation urbaine est liée aux moyens de subsistance et au bien-être des populations.

Changer le nom du Bureau du logement et du développement urbain et rural dans divers endroits du Hubei n'est que la première étape. Cette petite pierre va forcément soulever mille vagues.À l’avenir, Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu et Chongqing pourraient emboîter le pas.

La logique de l'économie chinoise évolue progressivement. Nous devons être pleinement conscients de la direction du changement et ajuster nos attentes et nos actions en temps opportun.

Face au torrent des temps, personne ne peut toujours descendre en aval. Ce que nous pouvons faire, c'est retrouver le bon cap à contre-courant et atteindre enfin l'autre rive.

/// FIN ///

Premier article original n° 5892｜Auteur Wu Heng

À propos de l'auteur : Master de l'Université des sciences et technologies de Hong Kong, observateur économique régional.

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