uutiset

Monien ihmisten on kiinnitettävä erityistä huomiota Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean äskettäiseen kolmanteen täysistuntoon. Kokous julkaisi useita vahvoja signaaleja, joista yksi on parantaa kiinteistöverojärjestelmää ja toinen on lisätä paikallisia itsenäisiä taloudellisia resursseja ja laajentaa paikallisia verolähteitä.

Tästä on suurta hyötyä paikallisten verotulojen ja -menojen kireyden lieventämisessä maarahoituksen heikkenemisen jälkeen.

Tulevaisuudessa on varmaa, että kiinteistövero otetaan käyttöön. Tämäntyyppinen vero on kuitenkin erittäin monimutkainen ja vaikuttaa koko kehoon. Sitä ei voida ottaa käyttöön välittömästi lyhyellä aikavälillä.

Siksi kunnille ensisijainen tavoite on löytää keinoja omien varojen avaamiseen ja omien taskujen rikkaamiseen mahdollisimman pian. Ei, on paikkoja, joissa en vain voi istua paikallaan.

Äskettäin Hubei on tehnyt suuren liikkeen 17 maakunnan, kaupungin ja prefektuurin asunto- ja kaupunki-maaseutukehitystoimistot on nimetty uudelleen asunto- ja kaupunkiuudistustoimistoiksi, mukaan lukien Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou, Huanggang ja Huangshi , Enshin prefektuuri, Shennongjia Forest Area ja muissa paikoissa.

Tämä ei ole ylimmän osaston yhtenäistä käyttöönottoa, vaan paikallishallinnon "itsetoimia". Ajat kääntyvät, ja Hubei ottaa johtoaseman ja syö ensimmäisenä rapuja.

Älä aliarvioi tätä pientä nimenmuutosta. Yksi aikakausi päättyy ja toinen alkaa.

Käännepiste on saavutettu, eikä kukaan voi jäädä sen ulkopuolelle.

Jos teet hakuja Wuhanin kaupunki- ja maaseudun kehittämistoimistosta verkossa, huomaat, että verkkosivusto on lopetettu ja se on korvattu Wuhan Housing and Urban Renewal Bureau -sivustolla.

Jotkut saattavat kysyä, eivätkö Shenzhen ja Chengdu ole jo perustaneet "Urban Renewal Bureau" -virastoja, mikä on niin yllättävää Hubein toiminnassa tällä kertaa?

Itse asiassa täällä on paljon tietoa.

Shenzheniin, Chengduun ja muihin paikkoihin perustetut asuntojen uusimistoimistot ovat itse asiassa asunto- ja kaupunki- ja maaseudun kehittämistoimiston alaisia ​​toissijaisia ​​osastoja, ja niitä hallinnoi myös asunto- ja kaupunki- ja maaseudun kehittämistoimisto. Hubein eri kaupunkien ja osavaltioiden asunto- ja kaupunkiuudistustoimistot ovat kuitenkin ensimmäisen tason osastoja ja ovat suoraan kunnanhallituksen alaisia.

Lisäksi nimi ei ole muuttunut, vaan mikä tärkeintä, työn painopiste on kokenut historiallisia muutoksia. Aiemmin Asunto- ja kaupunki-maaseutuvirasto kiinnitti enemmän huomiota lisäkiinteistömarkkinoihin keskittyen tonttimyyntiin, uudisasuntojen rakentamiseen ja infrarakentamiseen.

Nykyinen uudistustoimisto keskittyy enemmän olemassa oleviin kiinteistömarkkinoihin keskittyen rappeutuneiden talojen peruskorjaukseen, vanhojen yhdyskuntien kunnostamiseen jne.

Itse asiassa näkymätön pohjavirta on jo alkanut tulvimaan yli Kiinan maan. Hubein kaupunkien ja osavaltioiden uudelleennimeäminen voidaan jäljittää huipputason suunnittelussa.

Heinäkuussa 2023 keskuspankin virkamiehet huomauttivat, että kysynnän ja tarjonnan suhde kotimaani kiinteistömarkkinoilla on kokenut perusteellisen muutoksen. Kymmenen päivää myöhemmin politbyroon kokouksessa todettiin ensimmäistä kertaa historiassa, että on tarpeen sopeutua uuteen tilanteeseen, jossa kotimaani kiinteistömarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhteissa on suuria muutoksia, ja tehdä ajoissa mukautuksia ja optimoida kiinteistöpolitiikkaa.

Kansankieleen käännettynä Kiinan kiinteistöpeli on muuttunut tarjonnan puutteesta ylitarjontaksi ja siirtynyt suuren kehityksen aikakaudesta suuren muutoksen aikakauteen.

Tämän kriittisen pisteen muutos ratkaisee koko kiinteistömarkkinoiden kohtalon seuraavan kymmenen tai jopa kahdenkymmenen vuoden aikana. Hubein uudelleennimeämisen tällä kertaa voidaan sanoa seuranneen trendiä.

Uudistuksen ja avautumisen alkuaikoina, teollistumisen ja kaupungistumisen nopean kehityksen myötä, suuri joukko ihmisiä valui kaupunkeihin ostamaan kiinteistöjä. Ennen vuotta 2012 kaupunkiin saapuvien ihmisten määrä ylitti vuosittain huomattavasti uusien asuntojen myynnin ja valmistumisen ja tarjonta ylitti kysynnän. Otetaan esimerkiksi vuosi 2001, uusia kaupunkitalouksia oli 7,545 miljoonaa ja valmiita asuntoja vain 2,414 miljoonaa.

Vuodesta 2017 lähtien Kiinassa myytävien asuntojen pinta-ala on kuitenkin jatkanut kasvuaan Syyskuussa 2023 myytävän liikeasuntojen kokonaispinta-ala on saavuttanut 645 miljoonaa neliömetriä, josta asuinalue on. noin 310 miljoonaa neliömetriä (ilman liike- ja asuinalueita).

Jos kaupunkialueiden asukasalueeksi lasketaan 35-40 neliömetriä, nykyiseen asuntokantaan mahtuu silti 8-10 miljoonaa ihmistä. Lisäksi tällä hetkellä myynnissä olevan liikealueen lisäksi rakenteilla on 1,2 miljardia neliömetriä vasta aloitettuja, mutta keskeneräisiä kiinteistöjä, yhteensä 1,945 miljardia neliömetriä.

Kiinteistöpolitiikka siirtyy marginaaliseen rentoutumissykliin vuodesta 2022 alkaen, mutta maaliskuussa 2024 kapea asuntokanta kotimaani 80 kaupungissa saavutti edelleen 488 miljoonaa kuutiometriä, mikä on noin 85 % vuoden 2015 korkeimmasta arvosta ja ehtymisestä. sykli on saavuttanut historiallisen huippunsa, noin 27,2 kuukautta.

Toisin kuin varastojen nopea kasvu, väestön määrä on kuitenkin osoittanut peruuttamatonta laskusuuntausta. Syntyvyys laskee, kokonaisväestö pienenee, alhainen syntyvyys laajenee, väestön ikääntyminen syvenee ja kaupungistumisen kasvuvauhti hidastuu.

Seurauksena on samanaikainen asuntokysynnän supistuminen.

Ilman väestön tukea, jos purku ja rakentaminen jatkuvat, kuka ottaa haltuunsa tämän valtavan kiinteistömäärän? Historian käännekohta on merkinnyt suuren kiinteistökehityskauden päätökseen.

Tämä ei tietenkään tarkoita, että kiinteistömarkkinat olisivat tuhoon tuomittuja. Ei, nykyinen asunto on avannut uuden avauksen kiinteistömarkkinoille.

Asunto- ja kaupunki-maaseututoimiston muuttamisessa uudistustoimistoksi yksi etu on löytää uusi kanava valtion investoinneille vanhojen kuntien kunnostamisen kautta ja välttää tehottomat investoinnit.

Yritysten ja kotitalouksien taseiden kutistumisen myötä kaikki ovat alkaneet siirtyä voiton maksimoinnista velan minimointiin, eivätkä pelkää investoida ja kuluttaa. Valtion investoinneista on luonnollisesti tullut tehokkain taloutta tukeva käsipari.

Kuitenkin aiemmin maarahoituksen tuella kuntien infrastruktuurirakentaminen kiihtyi peräkkäin Viimeisten kahden vuosikymmenen aikana lähes kaikki rakennettavat paikat on rakennettu ja jopa "ylimääräistä infrastruktuuria" on ollut. ja "tehoton infrastruktuuri".

Hainanilainen kaupunki investoi yli 40 miljoonaa suurnopeusjuna-aseman rakentamiseen. Aseman pinta-ala on lähes 2 000 neliömetriä, mutta sitä ei ole käytetty. Tämä on vain pieni miljoonan asukkaan kaupunki, mutta siellä on itse asiassa kolme suurnopeusjuna-asemaa. Kaikki eivät ymmärrä tätä toimintaa.

Tämä ei ole kaikkein törkein asia. Vaikka tietty kaupunki Guangxissa on vain kolmannen tason kaupunki, sillä on yhdeksän suurnopeusjuna-asemaa. Vaikka se on turistikaupunki, se ei ole niin "epäinhimillinen". Sisällä on asema, joka on investoinut yli 50 miljoonaa yuania, mutta mikään suurnopeusjuna ei ole pysähtynyt suurimman osan vuodesta Asemalla saattaa olla enemmän työntekijöitä kuin matkustajia.

Median epätäydellisten tilastojen mukaan eri puolilla maata on rakennettu ainakin 21 suurnopeusjuna-asemaa, jotka eivät ole vielä käytössä, mukaan lukien monet ensimmäisen ja toisen tason kaupungeissa.Kasvatakseen BKT:tä nopeasti paikalliset hallitukset myyvät maata tehdäkseen rahaa ja käyttävät rahaa suuren infrastruktuurin rakentamiseen Malesiaan, mukaan lukien suurnopeusrautateitä, siltoja ja metroja.

Viime vuosien talouden taantuman ja kiinteistömarkkinoiden supistumisen myötä monet infrastruktuurihankkeet ovat pysähtyneet.

Vuonna 2021 Chengdu Metron lähtölinjaverkostoa muutetaan 55 linjasta 36 linjaan;

Vuonna 2022 Hangzhoun metron neljännen vaiheen hyväksyttyä suunniteltua kilometrimäärää pienennetään 299,8 kilometristä 146,9 kilometriin;

Vuonna 2023 Nanjing katkaisee linjan 13 Jiangbeissa ja linjan 12 Jiangningissa;

Vuonna 2023 Shenzhenin julkistama viidennen vaiheen metrosuunnitelma supistetaan 13:sta 9:ään ja ajokilometrejä vähennetään 226,8 kilometristä 180 kilometriin.

Tulevaisuudessa tilanne saattaa levitä yhä useampaan kaupunkiin.

Rahankäytön jatkaminen kyllästyneellä alalla muuttuu lopulta paikalliseksi velaksi ja kasvattaa harmaan sarvikuonon, joka voi raivostua koska tahansa Pelkään, ettei sillä ole paljon positiivisia vaikutuksia kestävään talouskasvuun, mutta sillä on lähinnä negatiivisia vaikutuksia.

Siksi vanhojen yhdyskuntien kunnostaminen avaa uuden tien valtion investoinneille.

En tiedä oletko koskaan käynyt Tokiossa, Japanissa. Monet kolmekymmentä tai neljäkymmentä vuotta vanhat talot eivät näytä ikänsä ollenkaan, joko ulkoa tai sisältä. Kiinan korkeat asuinrakennukset ovat kuitenkin muuttumassa "slummeiksi" riittämättömän korjauksen ja huollon vuoksi, ne saattavat alkaa vanhentua kymmenen vuoden sisällä.

Puhumattakaan aiemmin rakennetuista. Vuoden 2022 lopussa noin 20 % Kiinan kaupunkien nykyisistä taloista on yli 30 vuotta vanhoja.Vuoteen 2040 mennessä tämä arvo voi nousta 80 prosenttiin.

Joillakin on riittämättömät saniteettitilat, joissakin on huono valaistus ja ilmanvaihto, ja joissakin on vanhentuneet maakaasulämmityslaitteet. Osasta puuttuu julkiset palvelut, kuten kulttuuri- ja urheilutoiminta, vanhustenhoito, älykkäät mukavuudet ja hissit. Tulevaisuuden syvästi ikääntyvä yhteiskunta on suuri ongelma.

Asunto- ja kaupunki-maaseutuviraston tilastojen mukaan asuntokantaa on kaupungeissa eri puolilla maata yli 30 miljardia neliömetriä ja yhteensä noin 220 000 vanhaa asuinrakennusta kaipaa peruskorjausta ja uusimista. Täällä voidaan hyödyntää paljon valtion investointeja.

Esimerkkinä hissien asennus. Tällä hetkellä hissiasennuksen pääasiallinen rahoituslähde on maakuntien, kuntien ja maakuntien tuki. ja länsimaiset kaupungit ovat 100 000 - 200 000 yuania. Se on noin 1/3 hissin asennuskustannuksista, ja loput ovat asukkaiden itsensä vastuulla.

Kun katsot koko maata, kuinka suuri todellinen kakku on?

Evergrande Research Institute jakaa laskelmat kolmeen luokkaan muunnossisällön mukaan:

Ensimmäinen on perusinfrastruktuurin muutos, jonka investoinnin arvioidaan olevan noin 1,2 biljoonaa juania. Mukaan lukien vesi, sähkö (mukaan lukien viestintä), kaasu, tiet, katuvalot, turvalaitteet, palontorjuntalaitosten saneeraus ja laiton rakennusten korjaus, kotitalousjätteiden luokittelu, käytävien korjaus (mukaan lukien käytävän valaistuksen saneeraus), viherryttäminen ja kaunistaminen jne.;

Toinen on infrastruktuurin päivittäminen, ja investointien arvioidaan olevan 2,66 biljoonaa. Sisältää parkkipaikan rakentamisen ja optimoinnin, rakennuksen julkisten osien saneerauksen, hissien asennuksen, toiminnallisten tilojen rakentamisen jne.;

Kolmas on julkisten palvelujen saneeraus, jonka arvo on 0,68 biljoonaa.

Joidenkin tilastojen mukaan Kiinan kiinteistöjen nykyinen kokonaismarkkina-arvo on noin 500 biljoonaa yuania. Kaupunkien uusimisen 2 %:n muuntokurssin mukaan kaupunkien uusiminen voi tuoda mukanaan valtavat noin 10 biljoonan juanin markkinat.

Nykyisessä taloudellisessa ympäristössä kaupunkien uudistuminen voi vapauttaa joka vuosi uutta taloudellista arvoa, mikä on myös erittäin harvinainen panos. Verrattuna tehottomiin investointeihin ja yli-investointeihin muilla aloilla, tämä on yksi parhaista ratkaisuista tehokkaaseen julkiseen investointiin ja keino tukea talouskehitystä.

Nykyään myös talot ja infrastruktuuri "ikääntyvät" kuten meidänkin väestö "päivitysten" aikakaudella.

Tietenkin pelin kulku tulevaisuudessa on erilainen kuin menneisyydessä. Laajamittaisen kehityksen aikakausi vaatii massiivisia varoja ja odotuksia maan arvon tulevasta noususta. Aiemmin talouskasvu on ollut nopeaa, maarahoitus on tukenut tulosta ja kunnilla on luottamusta.

Mutta nykypäivän suurkunnossapidon aikakaudella huolto ei valmistu yhdessä yössä, vaan kestää kauan. Siksi kassavirran vakauden vaatimukset ovat korkeammat, mikä edellyttää kunnilta velkariskien vähentämistä mahdollisimman pian ja kevyesti matkustamista.

Toinen hyöty asunto- ja kaupunki- ja maaseudun kehittämistoimiston muuttamisesta uudistustoimistoksi on, että se voi edistää talouskasvua ja tuottaa vero- ja verotuloja rappeutuneiden rakennusten kunnostamisen kautta.

Kiinteistöala on pitkään ollut pylväs Kiinassa. Huipussaan se voi tuottaa suoraan neljänneksen BKT:sta ja yli kolmanneksen paikallisiin taskuihin. Pelkästään rakennusteollisuus voi luoda työpaikkoja 50 miljoonalle ihmiselle.

Vuonna 2022 kuntien kokonaistulot ja kiinteistöihin liittyvät tulot ovat 8,61 biljoonaa, josta valtion maansiirtomaksut ovat 6,69 biljoonaa ja viisi kiinteistökohtaista veroa 1,92 biljoonaa. Maansiirtotulojen ja erityisten kiinteistöverojen yhteenlaskettu osuus paikallisista verotuloista on jatkanut nousuaan vuoden 2014 26 prosentista 36,7 prosenttiin vuonna 2021. He ovat niin syvästi sidoksissa, että he ovat jo muodostaneet kohtaloyhteisön.

Millään toimialalla on kuitenkin mahdotonta edistyä koko ajan nopeasti. Viime vuosina kiinteistöala on siirtynyt syvään sopeutumisvaiheeseen.

Vuonna 2022 valtakunnallinen maansiirtotulo alkoi kääntyä kasvusta laskuun 23,2 %:lla. Vuonna 2023 se jatkoi laskuaan 13,3 % ja vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä. laskua 6,7 ​​prosenttia. Maansiirtotulojen suuruus valtakunnallisesti on pudonnut 8,7 biljoonasta juanista vuonna 2021 alle 5,8 biljoonaan yuaniin vuonna 2023. Sinun on tiedettävä, että tämä on paikallisten taloudellisten resurssien, rahoituksen, velkojen lyhennysten jne. ja ylijäämäjyvien lähde. vuokranantajat ovat kutistuneet, se olisi epämukavaa kenellekään muulle.

Hubei ei ole pystynyt pysymään suuren aallon ulkopuolella. Tarkasteltaessa valtion omistamien maankäyttöoikeuksien siirtotuloja Hubeissa, ne ovat 230,7 miljardia vuonna 2023, 245,2 miljardia vuonna 2022, 344,4 miljardia vuonna 2021, 290,7 miljardia vuonna 2020 ja 310,3 miljardia vuonna 2019. Vuoden 2021 huippuun verrattuna vuonna 2023 se on 33 % vähemmän.

Maarahoituspeli lähenee loppuaan, ja rappeutuneiden talojen peruskorjauksesta on tullut osakemarkkinoilla uusi työkalu, jolla voidaan vipuvaikuttaa taloutta ja rahoitusta ja verotusta.

Otetaan esimerkkinä Wuhan. Vuonna 2020 Wuhanissa, jossa asuu vakituisesti 12,44 miljoonaa ihmistä, työllistää 6,03 miljoonaa työntekijää, joista 880 000 työskentelee valtion virastoissa, julkisissa laitoksissa ja valtion taloudessa, mikä vastaa yhtä joka seitsemäs maassa työskentelevä henkilö. järjestelmä tai valtionyritys. Valtion omistamat yritykset, kuten Baosteel ja Dongfeng Motor, ovat tyypillisiä edustajia.

Tässä suuressa valtiontaloudessa sijaitsevassa kaupungissa on historian aikana rakennettu monia työyksiköiden asuntoloita. Nykyään monista niistä on tullut rappeutuneita rakennuksia.

Esimerkiksi 21st Streetillä Qingshanin alueella on neljä tiilipuu- ja tiili-betonirakenteista putkirakennusta, joihin kuuluu kolme asuinrakennusta ja yksi Wuhan Iron and Steel Co., Ltd.:n asuntola, joissa on yhteensä 134 asukasta. kotitaloudet. Kolmen asuinrakennuksen käyttöikä on yli 50 vuotta, mikä on luokiteltu "pidennetyksi palveluksi".

Kuinka tehdä se?

Ei kauan sitten yhteisön asukkaat ja omistusoikeusyksiköt aloittivat yhdessä "asuntoosuuskunnan"-nimisen alustan perustamisen tehdäkseen yhteistyötä kehitysyhtiöiden kanssa yhteisön "alkuperäisen purkamisen ja alkuperäisen rakentamisen" muutoksen toteuttamiseksi.

Wuhanista on tullut "ensimmäinen kokeilupaikka" Hubein maakunnan yhteistoiminnallisen rappeutuneiden vanhojen rakennusten kunnostuspilottiohjelmassa. Lähitulevaisuudessa kyseiset putkirakennukset katoavat puskutraktorien alle ja muuttuvat moderneiksi kerrostaloksiksi, joiden elinympäristö paranee huomattavasti.

Koko prosessi luonnollisesti stimuloi paikallista alku- ja loppupään teollisuudenaloja, kuten rakentamista, sisustusta ja kodinkoneiden myyntiä, ja edistää paikallista rahoitusta ja verotusta.

Kuten Wuhanin kaupungin asuntoturva- ja asuntohallinnon toimiston entinen johtaja sanoi, kunnallinen asunto- ja kaupunkiuudistustoimisto on äskettäin perustettu osasto tällä institutionaalisen uudistuksen kierroksella. Se vastaa tärkeistä tehtävistä, kuten asuntoturvasta, kunnallisesta rakentamisesta kaupunkiuudistus Se liittyy ihmisten toimeentuloon ja hyvinvointiin.

Asunto- ja kaupunkikehitystoimiston nimen muuttaminen eri paikoissa Hubeissa on vasta ensimmäinen askel.Jatkossa Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu ja Chongqing voivat seurata perässä.

Kiinan talouden logiikka muuttuu hiljaa. Meidän on oltava täysin tietoisia muuttuvan vuoroveden suunnasta ja mukautettava odotuksiamme ja toimintapolkujamme ajoissa.

Ajan tulvan edessä kukaan ei voi aina mennä alavirtaan Mitä voimme tehdä, on löytää oikea kurssi vastavirtaan ja lopulta päästä toiselle rannalle.

/// LOPPU ///

No.5892 alkuperäinen ensimmäinen artikkeli｜Kirjoittaja Wu Heng

Tietoja kirjoittajasta: Hongkongin tiede- ja teknologiayliopiston maisteri, alueellinen taloustarkkailija.

tervetuloa kohtaKatso [Qin Shuo Moments Video Account]