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최근 열린 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3차 전체회의에 많은 사람들이 주목하고 있을 것이다. 이번 회의에서는 부동산세 제도 개선, 지방자치재원 확대, 지방세원 확대 등 여러 가지 강력한 신호가 나왔다.

이는 토지금융이 쇠퇴한 후 지방 재정 수입과 지출의 경직성을 완화하는 데 큰 이점이 있습니다.

앞으로는 부동산세가 시행될 것이 확실하다. 그러나 이러한 유형의 세금은 매우 복잡하고 전신에 영향을 미치므로 단기간에 즉시 도입할 수는 없습니다.

따라서 지자체 입장에서는 자금을 오픈소스화해 하루빨리 자금자금을 가득 채울 수 있는 방안을 찾는 것이 최우선 과제다. 아니요, 가만히 앉아 있을 수 없는 곳도 있어요.

최근 후베이성은 우한(Wuhan), 샹양(Xianyang), 셴타오(Xiantao), 스옌(Shiyan), 첸장(Qianjiang), 징저우(Jingzhou)를 포함한 성 내 17개 현, 시, 현의 주택 및 도시 농촌 개발국으로 명칭을 변경했습니다. Huanggang, Huangshi, Enshi 현, Shennongjia 산림 지역 및 기타 장소.

이는 상급부서의 일원화된 전개가 아닌 지자체의 '자주행동'이다. 시대는 변하고 있으며 후베이성이 선두에 서서 게를 가장 먼저 먹습니다.

이 작은 이름 변경 뒤에는 중국 부동산 체스 게임이 크게 전복되고 있다고 과소평가하지 마십시오. 한 시대가 끝나고 다른 시대가 시작됩니다.

전환점에 이르렀고 누구도 그 전환점에서 벗어날 수 없습니다.

우한 도시농촌개발국을 온라인으로 검색해 보면 해당 웹사이트가 폐쇄되고 우한 주택도시갱신국 웹사이트로 대체되었음을 알 수 있습니다.

어떤 사람들은 선전과 청두가 이미 '도시재생국' 관련 기관을 설립하지 않았느냐고 묻습니다. 이번에 후베이의 행동에서 그토록 놀라운 점은 무엇입니까?

사실 여기에는 많은 지식이 있습니다.

선전, 청두 등지에 설립된 주택재개발국은 사실상 주택도시농촌개발국 산하 부부서이며 주택도시농촌개발국이 관리한다. 그러나 후베이성 ​​여러 시 및 주의 주택 및 도시 재개발국은 1급 부서이며 시정부의 직접 관리를 받습니다.

게다가 이름도 바뀌었을 뿐만 아니라, 더 중요한 것은 작업의 초점이 역사적인 변화를 겪었다는 것입니다. 과거 주택도농개발국은 토지 매매, 신규 주택 건설, 기반 시설 건설에 중점을 두고 점진적인 부동산 시장에 더 많은 관심을 기울였습니다.

현재 재개발국은 기존 부동산 시장에 더 중점을 두고 있으며, 낡은 주택 개조, 오래된 커뮤니티 개조 등에 중점을 두고 있습니다.

사실, 보이지 않는 저류가 이미 중국 전역에 퍼지기 시작했습니다. 후베이의 도시와 주의 이름 변경은 최상위 디자인에서 추적할 수 있습니다.

2023년 7월 중앙은행 관계자들은 우리나라 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 큰 변화를 겪었다고 지적했습니다. 열흘 뒤 정치국 회의에서는 우리나라 부동산 시장의 수급 관계가 크게 변화하는 새로운 상황에 적응하고 부동산 정책을 시의적절하게 조정하고 최적화해야 한다는 점을 사상 처음으로 밝혔습니다.

중국의 부동산 게임은 중국의 부동산 게임이 공급 부족에서 공급 과잉으로 바뀌었고, 대발전 시대에서 대변혁의 시대로 바뀌었습니다.

이 임계점의 변화는 향후 10년, 심지어 20년 후 전체 부동산 시장의 운명을 결정할 것입니다. 이번 후베이성의 개명도 이러한 추세를 따르고 있다고 할 수 있다.

개혁개방 초기에는 산업화와 도시화가 급속히 진행되면서 부동산을 구입하기 위해 많은 사람들이 도시로 몰려들었습니다. 2012년 이전에는 매년 도시에 들어오는 사람의 수가 신규 주택의 판매 및 완공 수를 훨씬 초과했으며 공급이 수요를 초과했습니다. 2001년을 예로 들면 도시 신규 가구 수는 754만5000가구, 준공 가구수는 241만4000가구에 불과하다.

그러나 2017년부터 중국의 상업용 주택 매매면적은 지속적으로 증가해 2023년 9월 현재 상업용 주택 매매면적 누적 면적은 6억 4500만㎡에 달하며, 그 중 주거용 주택 면적은 약 3억 1천만 평방미터(상업용 건물의 상업 및 주거 지역 제외).

도시 지역의 1인당 주택 면적을 35~40㎡로 계산하면 현재 주택 재고는 여전히 800만~1000만 명을 수용할 수 있다. 또한, 현재 매매 중인 상업지역 외에 새로 착공했지만 아직 완공되지 않은 부동산이 12억㎡, 총 19억4500만㎡에 달한다.

2022년부터 부동산 정책이 한계완화 사이클에 돌입하겠지만, 2024년 3월 현재 우리나라 80개 도시의 좁은 상업용 주택 재고는 여전히 4억 8,800만 입방미터에 달해 2015년 최고치의 약 85%에 달하며 고갈 현상이 나타나고 있다. 주기는 약 27.2개월로 역사적 최고치를 기록했습니다.

그러나 급격한 재고 증가와는 달리 인구는 돌이킬 수 없는 감소 추세를 보였다. 출산율이 감소하고, 전체인구가 감소하고, 저출산율이 확대되고, 인구고령화가 심화되고, 도시화 증가율이 둔화되고 있습니다.

그 결과 주택수요가 동시에 위축된다.

주민의 지지 없이 철거와 건설이 계속된다면 이 엄청난 부동산을 누가 차지하겠는가? 역사의 전환점은 대규모 부동산 개발 시대가 끝나는 것을 운명지었습니다.

물론 이것이 부동산 시장이 끝났다는 것을 의미하는 것은 아니다. 아니요, 기존 주택은 부동산 시장의 새로운 장을 열었습니다.

주택도시농촌개발국을 재생국으로 전환함으로써 얻을 수 있는 이점 중 하나는 오래된 지역사회의 개조를 통해 정부 투자의 새로운 출구를 찾고 비효율적인 투자를 피할 수 있다는 것입니다.

기업과 가계의 대차대조표 축소로 인해 모두가 이윤 극대화 추구에서 부채 최소화 추구로 전환하기 시작했으며, 투자와 소비에 대한 두려움도 줄어들었습니다. 정부 투자는 자연스럽게 경제를 지탱하는 가장 강력한 힘이 되었습니다.

그러나 과거에는 토지금융 지원에 의지해 지방자치단체 기반시설 건설이 잇달아 급증했다. 지난 20년 동안 건설해야 할 곳은 거의 다 건설됐고, 심지어 '과잉 기반시설'도 생겼다. 그리고 "비효율적인 인프라".

하이난의 한 도시는 고속철도역을 건설하기 위해 4천만 달러 이상을 투자했습니다. 역 면적은 거의 2,000제곱미터에 달하지만 건설된 지 8년이 지났지만 사용되지 않았습니다. 이곳은 인구 100만명의 작은 도시일 뿐인데 고속철도역이 3개나 있다는 것은 누구나 이해할 수 없는 일이다.

이것은 가장 터무니없는 일이 아닙니다. 광시의 한 도시는 3선 도시에 불과하지만 9개의 고속철도역이 있습니다. 관광도시임에도 불구하고 그렇게 '비인간적'인 곳은 아니다. 내부에 5천만 위안 이상을 투자한 역이 있는데, 일년 내내 고속열차가 정차하지 않았습니다. 역에는 승객보다 직원이 더 많을 수도 있습니다.

언론의 불완전한 통계에 따르면, 1선 및 2선 도시의 많은 곳을 포함하여 전국적으로 건설되었지만 아직 사용되지 않는 고속철도 역이 최소 21개 있습니다.GDP를 빠르게 늘리기 위해 지방정부는 토지를 팔아 돈을 벌면서 말레이시아에서는 고속철도, 교량, 지하철 등 대규모 인프라 건설에 돈을 쓰고 있다.

최근 몇 년 동안의 경기 침체와 부동산 시장의 위축으로 인해 많은 인프라 프로젝트가 중단되었습니다.

2021년에는 청두 지하철의 순방향 노선망이 55개에서 36개 노선으로 조정될 예정이다.

2022년에는 항저우 지하철 4단계의 승인된 계획 주행거리가 299.8km에서 146.9km로 단축됩니다.

2023년에 난징은 장베이(Jiangbei) 13호선과 장닝(Jiangning) 12호선을 차단할 예정이다.

2023년에는 선전이 발표한 5단계 지하철 계획이 13개에서 9개로 줄어들고, 주행거리는 226.8km에서 180km로 줄어든다.

앞으로 이러한 상황은 점점 더 많은 도시로 확산될 수 있습니다.

포화된 분야에 계속해서 돈을 쓰다 보면 결국 지역부채로 변해 언제라도 폭주할 수 있는 회색코뿔소를 키우게 될 것이다.

따라서 오래된 지역사회의 개조는 정부 투자를 위한 또 다른 길을 열어줄 것입니다.

일본 도쿄에 가보신 적이 있는지는 모르겠지만, 30년, 40년 된 집들은 겉으로든 안에서든 전혀 세월을 드러내지 않습니다. 그러나 중국의 고층 주거용 건물은 수리 및 유지 관리가 부족하여 10년 이내에 노후화되기 시작할 수도 있습니다.

이전에 만들어진 것은 말할 것도 없습니다. 2022년 말 기준으로 중국 도시와 마을의 기존 주택 중 약 20%가 30년 이상 된 주택이 될 것입니다.2040년경에는 이 값이 80%에 도달할 수 있습니다.

일부는 위생 시설이 부적절하고, 일부는 조명과 환기가 열악하며, 일부는 오래된 천연가스 난방 장비를 갖추고 있습니다. 문화·체육 활동, 노인돌봄, 스마트 편의시설, 엘리베이터 등 공공서비스 시설이 부족한 것은 미래 고령화 사회에서 큰 문제가 될 것이다.

주택도시농촌개발국의 통계에 따르면 전국의 도시와 마을에는 300억 평방미터 이상의 주택 재고가 있으며 총 약 220,000채의 오래된 주거용 건물을 개조하고 업데이트해야 합니다. 여기서는 많은 정부 투자를 활용할 수 있습니다.

엘리베이터 설치를 예로 들면, 현재 엘리베이터 설치에 대한 주요 재원은 성, ​​시, 군 보조금이다. 일반적으로 동부 지역의 3급 보조금은 약 20만 위안이고 중부 지역이다. 서부 도시의 경우 엘리베이터 설치 비용의 약 1/3을 차지하고 나머지는 주민들이 부담합니다.

전국을 보면 실제 케이크의 크기는 얼마나 되나요?

에버그란데 연구소는 변환 내용에 따라 계산을 3가지로 분류한다──

첫 번째는 약 1조 2천억 위안의 투자가 예상되는 기본 인프라의 전환입니다. 수도, 전기(통신 포함), 가스, 도로, 가로등, 보안시설, 소방시설 개조 및 불법 건축물 개조, 생활폐기물 분류, 복도 수리(복도 조명 개조 포함), 녹화 및 미화 등을 포함합니다.

두 번째는 인프라 업그레이드로 추정 투자액은 2조 6600억이다. 주차장 건설 및 최적화, 건물 본체의 공공 부분 개조, 엘리베이터 설치, 기능실 건설 등을 포함합니다.

세 번째는 공공서비스시설 개량사업으로 6조8000억원으로 추산된다.

일부 통계에 따르면, 현재 중국 부동산의 총 시장 가치는 약 500조 위안이며, 도시 재개발 전환율이 2%라면 도시 재개발은 약 10조 위안에 달하는 거대한 시장을 창출할 수 있습니다.

현재의 경제 환경에서 도시재생은 매년 새로운 경제적 가치를 창출할 수 있으며, 이는 매우 드문 기여이기도 합니다. 다른 분야의 비효율적인 투자와 과잉 투자에 비해 이는 효과적인 정부 투자를 위한 최선의 해결책이자 경제 발전을 뒷받침하는 수단이 될 것입니다.

오늘날 주택과 인프라도 우리 인구처럼 '고령화'되고 있다. 이는 대규모 철거와 건설의 시대가 끝났다는 의미이며, 이제 본격적으로 포스트 인프라 중심으로 진입하게 된다는 의미이다. "업데이트" 시대에.

물론 앞으로의 게임플레이는 과거와 다를 것이다. 대규모 개발 시대에는 막대한 자금 투자와 향후 토지 가치 상승에 대한 기대감이 요구된다. 과거에는 경제성장이 빨랐고, 토지 금융이 수익을 뒷받침해 주었으며, 지자체는 자신감을 갖고 있다.

그러나 오늘날과 같은 대규모 유지보수 시대에는 유지보수가 하루아침에 완료될 수 없고 오랜 시간이 소요되므로 현금 흐름 안정성에 대한 요구 사항이 높아 지자체는 가능한 한 빨리 부채 위험을 줄이고 가볍게 여행해야 합니다.

주택도농개발국을 정비국으로 전환하면 노후 건축물을 개축해 경제성장을 촉진하고 재정·세수를 창출할 수 있다는 점도 장점이다.

오랫동안 부동산은 중국의 기둥 산업이었습니다. 전성기에는 GDP의 4분의 1을 직접적으로 견인하고 현지 주머니에 1/3 이상을 기여할 수 있었습니다. 건설산업만으로도 5천만 명의 고용을 창출할 수 있습니다.

2022년에는 지방자치단체의 세입과 부동산관련 세입을 모두 8조6100억으로 늘리고, 그 중 국유토지 양도세는 6조6900억, 5대 부동산세는 총 1조9200억이 될 전망이다. 지방재정수입에서 토지양도수입과 부동산특별세를 합한 비중은 2014년 26%에서 2021년 36.7%로 지속적으로 높아졌다. 두 사람은 이미 운명공동체를 이루고 있을 정도로 인연이 깊다.

그러나 어느 산업이든 항상 빠른 발전을 이룰 수는 없습니다. 최근 몇 년간 부동산 산업은 본격적인 조정기에 들어섰습니다.

2022년 국토양도수입은 증가에서 감소로 전환해 전년 동기 대비 23.2% 감소세를 이어가며, 2023년에도 13.3% 감소를 이어가며, 1분기에도 6.7% 감소를 이어갈 전망이다. 2024년 분기. 전국 토지양도수입 규모는 2021년 8조7000억위안에서 2023년 5조8000억위안 미만으로 줄었다. 이것이 지방재원, 자금조달, 채무상환 등의 원천이자, 잉여곡물이라는 사실을 알아야 한다. 집주인이 줄어들면 다른 사람에게는 불편할 것입니다.

후베이성은 큰 파도를 피할 수 없었습니다. 후베이성 국유토지사용권 양도 수익을 살펴보면 2023년 2307억 달러, 2022년 2452억 달러, 2021년 3444억 달러, 2020년 2907억 달러, 2019년 3103억 달러로 예상된다. 2021년 최고치와 비교하면 2023년에는 33% 정도 줄어든다.

토지금융 게임은 종말을 고하고, 낡은 주택을 개조하는 일은 주식시장에서 경제와 금융, 조세를 지렛대로 활용할 수 있는 새로운 도구가 됐다.

우한을 예로 들어보겠습니다. 2020년 상주 인구 1,244만명의 우한에는 603만명의 직원이 근무하고 있으며, 그 중 88만명이 정부기관, 공공기관, 국유경제에 종사하고 있다. 이는 전 세계 근로자 7명 중 1명에 해당한다. 시스템이나 국영기업. Baosteel, Dongfeng Motor 등 국영기업이 대표적인 대표 기업이다.

국유 경제의 큰 비중을 차지하는 이 도시에는 역사상 부러웠던 작업 단위 기숙사가 많이 지어졌는데, 오늘날 그 중 많은 건물이 낡은 건물이 되었습니다.

예를 들어, 칭산구 21번가에는 벽돌목과 벽돌콘크리트 구조의 튜브형 건물 4개가 있으며, 주거용 건물 3개와 우한제철(Wuhan Iron and Steel Co., Ltd.)의 단일 기숙사 건물 1개가 포함되어 총 134개입니다. 가구. 3개 주거용 건물의 사용 수명은 50년 이상으로 '연장 서비스'로 분류됩니다.

어떻게 하나요?

얼마 전 지역 주민들과 재산권 단위는 지역 사회의 "원 철거 및 원 건설"변혁을 실현하기 위해 개발 회사와 협력하기 위해 "주거 협동 조합"이라는 플랫폼 구축을 공동으로 시작했습니다.

우한은 후베이성의 낡은 오래된 건물에 대한 협력 개조 시범 프로그램에서 “시도해 볼 첫 번째 장소”가 되었습니다. 가까운 미래에 이러한 튜브형 건물은 불도저 속으로 사라지고 현대적인 고층 주거용 건물로 변모하여 생활 환경이 크게 개선될 것입니다.

전 과정이 자연스럽게 건설, 장식, 가전판매 등 지역 상하류 산업을 활성화하고, 지역 재정과 조세에도 기여하게 된다.

전 우한 시 주택 보안 및 주택 관리국 국장이 말했듯이 시립 주택 및 도시 재개발국은 이번 제도 개혁에서 새로 설립된 부서로 주택 보안, 도시 건설 및 건설과 같은 중요한 책임을 담당합니다. 도시 재생은 사람들의 생활과 복지와 연결되어 있으며, 한쪽 끝은 경제 및 사회 발전과 연결되어 있습니다.

후베이성 각지에서 주택도시농촌개발국의 명칭을 바꾸는 것은 이 작은 돌이 천 개의 파도를 일으키게 마련이다.앞으로는 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 쑤저우, 항저우, 청두, 충칭 등이 그 뒤를 따를 것으로 보인다.

중국 경제의 논리는 조용히 변화하고 있습니다. 우리는 조류의 변화 방향을 충분히 인식하고 적시에 우리의 기대와 행동 경로를 조정해야 합니다.

시대의 격류 앞에서는 누구도 항상 하류로 갈 수는 없지만, 우리가 할 수 있는 일은 역류 속에서 다시 올바른 길을 찾아 마침내 반대편 해안에 도달하는 것이다.

/// 끝 ///

No.5892 원문 첫 번째 기사 | 저자 Wu Heng

저자 소개: 홍콩 과학기술대학교 석사, 지역 경제 관찰자.

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