notícias

Muitas pessoas devem estar prestando muita atenção à recente Terceira Sessão Plenária do 20º Comité Central do Partido Comunista da China. A reunião emitiu vários sinais fortes, um é melhorar o sistema tributário imobiliário e o outro é aumentar os recursos financeiros independentes locais e expandir as fontes fiscais locais.

Isto é de grande benefício para mitigar o aperto das receitas e despesas fiscais locais após o declínio do financiamento fundiário.

No futuro, é certo que o imposto imobiliário será implementado. No entanto, este tipo de imposto é extremamente complexo e afecta todo o corpo. Não pode ser introduzido imediatamente no curto prazo.

Portanto, para os governos locais, a principal prioridade é encontrar formas de abrir o código-fonte dos seus próprios fundos e encher os seus próprios sacos de dinheiro o mais rapidamente possível. Não, há alguns lugares onde simplesmente não consigo ficar parado.

Recentemente, Hubei deu um grande passo. Os departamentos de habitação e desenvolvimento urbano-rural de 17 prefeituras, cidades e prefeituras da província foram renomeados como departamentos de habitação e renovação urbana, incluindo Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou,. Huanggang e Huangshi, província de Enshi, área florestal de Shennongjia e outros lugares.

Esta não é uma implantação unificada do departamento superior, mas uma “autoação” do governo local. Os tempos estão mudando e Hubei está assumindo a liderança e sendo o primeiro a comer caranguejos.

Não subestime esta pequena mudança de nome. Por detrás desta medida está uma enorme subversão do jogo de xadrez imobiliário da China. Uma era termina e outra começa.

O ponto de viragem foi alcançado e ninguém pode ficar de fora.

Se você pesquisar on-line no Departamento de Desenvolvimento Urbano e Rural de Wuhan, descobrirá que o site foi descontinuado e substituído pelo site do Departamento de Habitação e Renovação Urbana de Wuhan.

Algumas pessoas podem perguntar: Shenzhen e Chengdu já não estabeleceram agências relevantes do "Bureau de Renovação Urbana"? O que há de tão surpreendente nas ações de Hubei desta vez?

Na verdade, há muito conhecimento aqui.

Os gabinetes de renovação habitacional estabelecidos em Shenzhen, Chengdu e outros locais são, na verdade, departamentos secundários do Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e também são geridos pelo Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural. No entanto, os gabinetes de habitação e renovação urbana de várias cidades e estados de Hubei são departamentos de primeiro nível e estão directamente sob a gestão do governo municipal.

Além disso, não só o nome mudou, mas, mais importante ainda, o foco do trabalho sofreu mudanças históricas. No passado, a Direcção dos Serviços de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural prestou mais atenção ao mercado imobiliário incremental, concentrando-se na venda de terrenos, na construção de novas habitações e na construção de infra-estruturas.

O atual gabinete de renovação está mais focado no mercado imobiliário existente, com foco na renovação de casas degradadas, renovação de comunidades antigas, etc.

Na verdade, uma corrente invisível já começou a surgir em toda a China. A renomeação de cidades e estados em Hubei pode ser rastreada no design de nível superior.

Em Julho de 2023, responsáveis ​​do banco central salientaram que a relação de oferta e procura no mercado imobiliário do meu país sofreu profundas mudanças. Dez dias depois, a reunião do Politburo afirmou pela primeira vez na história que era necessário adaptar-se à nova situação de grandes mudanças na relação de oferta e procura no mercado imobiliário do meu país e fazer ajustes atempados e optimização das políticas imobiliárias.

Traduzido para o vernáculo, o jogo imobiliário da China passou de uma escassez de oferta para um excesso de oferta, e passou de uma era de grande desenvolvimento para uma era de grande transformação.

A mudança deste ponto crítico determinará o destino de todo o mercado imobiliário nos próximos dez ou mesmo vinte anos. Pode-se dizer que a renomeação de Hubei desta vez está seguindo a tendência.

Nos primórdios da reforma e da abertura, com o rápido desenvolvimento da industrialização e da urbanização, um grande número de pessoas afluiu às cidades para comprar imóveis. Antes de 2012, o número de pessoas que entravam na cidade todos os anos excedia em muito o número de vendas e de conclusão de novas casas, e a oferta excedia a procura. Tomemos como exemplo 2001, o número de novos agregados familiares urbanos foi de 7,545 milhões e o número de unidades concluídas foi de apenas 2,414 milhões.

No entanto, desde 2017, a área de habitação comercial à venda na China continuou a crescer. Em setembro de 2023, a área acumulada do inventário de habitação comercial à venda atingiu 645 milhões de metros quadrados, dos quais a área residencial é. cerca de 310 milhões de metros quadrados (excluindo as áreas comerciais e residenciais de edifícios comerciais).

Se a área habitacional per capita nas áreas urbanas for calculada entre 35 e 40 metros quadrados, o actual parque habitacional ainda pode acomodar 8 a 10 milhões de pessoas. Além disso, além da área comercial atualmente à venda, há também 1,2 bilhão de metros quadrados de imóveis recém-iniciados, mas inacabados, em construção, totalizando 1,945 bilhão de metros quadrados.

A política imobiliária entrará num ciclo de relaxamento marginal a partir de 2022, mas em Março de 2024, o inventário limitado de habitações comerciais em 80 cidades do meu país ainda atingia 488 milhões de metros cúbicos, cerca de 85% do máximo de 2015, e o esgotamento ciclo atingiu um máximo histórico, cerca de 27,2 meses.

No entanto, ao contrário do rápido aumento do inventário, a população tem apresentado uma tendência irreversível de queda. A taxa de natalidade está a diminuir, a população total está a diminuir, a baixa taxa de natalidade está a aumentar, o envelhecimento da população está a aumentar e a taxa de crescimento da urbanização está a abrandar.

O resultado é uma contracção simultânea na procura de habitação.

Sem o apoio da população, se a demolição e a construção continuarem, quem ficará com esta enorme quantidade de imóveis? O ponto de viragem da história destinou o fim da era do desenvolvimento imobiliário em grande escala.

Claro, isso não significa que o mercado imobiliário esteja condenado. Não, a habitação existente abriu uma nova abertura para o mercado imobiliário.

Uma vantagem de transformar o Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural num Gabinete de Renovação é encontrar uma nova saída para o investimento governamental através da renovação de antigas comunidades e evitar investimentos ineficazes.

Devido à redução dos balanços das empresas e das famílias, todos começaram a passar da procura da maximização dos lucros para a minimização da dívida e têm menos medo de investir e consumir. O investimento governamental tornou-se naturalmente o par de mãos mais poderoso para apoiar a economia.

No entanto, no passado, contando com o apoio do financiamento fundiário, a construção de infra-estruturas do governo local aumentou uma após a outra. Nas últimas duas décadas, quase todos os locais que deveriam ser construídos foram construídos e houve até "infra-estruturas excessivas". e “infraestrutura ineficaz”.

Uma cidade em Hainan investiu mais de 40 milhões para construir uma estação ferroviária de alta velocidade. A área da estação tem quase 2.000 metros quadrados. Ela foi construída há oito anos, mas não foi usada. Esta é apenas uma pequena cidade com uma população de um milhão, mas na verdade existem três estações ferroviárias de alta velocidade. Todos não conseguem entender esta operação.

Isso não é a coisa mais ultrajante. Embora uma certa cidade em Guangxi seja apenas uma cidade de terceiro nível, ela possui nove estações ferroviárias de alta velocidade. Embora seja uma cidade turística, não é tão “desumana”. Há uma estação lá dentro que investiu mais de 50 milhões de yuans, mas nenhum trem de alta velocidade parou durante a maior parte do ano. Pode haver mais funcionários do que passageiros na estação.

De acordo com estatísticas incompletas dos meios de comunicação social, existem pelo menos 21 estações ferroviárias de alta velocidade que foram construídas mas ainda não estão a ser utilizadas em todo o país, incluindo muitas em cidades de primeiro e segundo níveis.Para aumentar rapidamente o PIB, os governos locais estão a vender terrenos para ganhar dinheiro, ao mesmo tempo que gastam dinheiro na construção de grandes infra-estruturas na Malásia, incluindo caminhos-de-ferro de alta velocidade, pontes e metropolitanos.

Com a desaceleração económica dos últimos anos e a contracção do mercado imobiliário, muitos projectos de infra-estruturas foram paralisados.

Em 2021, a rede de linhas diretas do Metrô de Chengdu será ajustada de 55 para 36 linhas;

Em 2022, a quilometragem planeada aprovada da quarta fase do metro de Hangzhou será reduzida de 299,8 quilómetros para 146,9 quilómetros;

Em 2023, Nanjing cortará a Linha 13 em Jiangbei e a Linha 12 em Jiangning;

Em 2023, o plano de metrô da quinta fase anunciado por Shenzhen será reduzido de 13 para 9, e a quilometragem será reduzida de 226,8 quilômetros para 180 quilômetros.

No futuro, esta situação poderá alastrar-se a cada vez mais cidades.

Continuar a gastar dinheiro num campo saturado acabará por se transformar em dívida local e criar um rinoceronte cinzento que poderá enlouquecer a qualquer momento. Receio que não tenha muitos efeitos positivos no crescimento económico sustentável, mas terá sobretudo efeitos negativos.

Portanto, a renovação de antigas comunidades abrirá outra via para o investimento governamental.

Não sei se você já esteve em Tóquio, no Japão. Muitas casas com trinta ou quarenta anos não mostram a idade, seja por fora ou por dentro. No entanto, os arranha-céus residenciais da China estão a transformar-se em "favelas" muito rapidamente. Devido à insuficiência de reparações e manutenção, poderão começar a envelhecer dentro de dez anos.

Sem mencionar aqueles construídos anteriormente. No final de 2022, cerca de 20% das casas existentes nas cidades e vilas chinesas terão mais de 30 anos.Por volta de 2040, esse valor poderá chegar a 80%.

Alguns têm instalações sanitárias inadequadas, alguns têm iluminação e ventilação deficientes e alguns têm equipamentos de aquecimento a gás natural obsoletos. Alguns carecem de instalações de serviço público, como atividades culturais e desportivas, cuidados a idosos, conveniências inteligentes e elevadores. No futuro, uma sociedade profundamente envelhecida, estes constituirão um grande problema.

De acordo com estatísticas do Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, existem mais de 30 mil milhões de metros quadrados de parque habitacional em cidades e vilas de todo o país, e um total de cerca de 220.000 edifícios residenciais antigos precisam de ser renovados e actualizados. Aqui, muito investimento governamental pode ser alavancado.

Tomemos como exemplo a instalação de elevadores Atualmente, a principal fonte de financiamento para instalações de elevadores são os subsídios provinciais, municipais e distritais. De modo geral, o subsídio de terceiro nível na região leste totaliza cerca de 200.000 yuans, e na região central. e nas cidades ocidentais é de 100.000 a 200.000 yuans. Isso representa cerca de 1/3 do custo de instalação do elevador, e o restante é suportado pelos próprios residentes.

Olhando para todo o país, qual é o tamanho real do bolo?

O Evergrande Research Institute divide os cálculos em três categorias de acordo com o conteúdo da transformação——

A primeira é a transformação da infra-estrutura básica, com um investimento estimado em aproximadamente 1,2 biliões de yuans. Incluindo água, electricidade (incluindo comunicações), gás, estradas, iluminação pública, instalações de segurança, renovação de instalações de protecção contra incêndios e renovação ilegal de edifícios, classificação de resíduos domésticos, reparação de corredores (incluindo renovação da iluminação de corredores), ecologização e embelezamento, etc.;

A segunda é a modernização das infra-estruturas, com um investimento estimado em 2,66 biliões. Incluindo construção e optimização de parques de estacionamento, renovação de partes públicas do edifício, instalação de elevadores, construção de salas funcionais, etc.;

A terceira é a renovação de instalações de serviço público, estimada em 0,68 biliões.

De acordo com algumas estatísticas, o atual valor de mercado total dos imóveis da China é de cerca de 500 trilhões de yuans. De acordo com uma taxa de conversão de renovação urbana de 2%, a renovação urbana pode gerar um enorme mercado de cerca de 10 trilhões de yuans.

No actual ambiente económico, a renovação urbana pode libertar novo valor económico todos os anos, o que também é uma contribuição muito rara. Em comparação com o investimento ineficaz e o excesso de investimento noutros domínios, esta será uma das melhores soluções para um investimento governamental eficaz e um meio de sustentar o desenvolvimento económico.

Hoje, as casas e as infra-estruturas também estão “envelhecidas” como a nossa população. Isto significa que a era da demolição e construção em grande escala acabou. A era da manutenção em grande escala chegou e entraremos plenamente na pós-infra-estrutura que se concentra. na era da "atualização".

Claro, a jogabilidade do futuro será diferente da do passado. A era do desenvolvimento em grande escala exige um investimento maciço de fundos e expectativas para futuros aumentos no valor da terra. No passado, o crescimento económico foi rápido, o financiamento da terra apoiou os resultados financeiros e os governos locais têm confiança.

Mas na era actual de grandes manutenções, a manutenção não pode ser concluída durante a noite, mas leva muito tempo. Portanto, os requisitos para a estabilidade do fluxo de caixa são maiores, o que exige que os governos locais reduzam os riscos da dívida o mais rápido possível e viajem com leveza.

Outro benefício de transformar o Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural num Gabinete de Renovação é que pode estimular o crescimento económico e criar receitas fiscais e fiscais através da renovação de edifícios degradados.

Durante muito tempo, o setor imobiliário foi o pilar da indústria da China. No seu auge, pode impulsionar diretamente um quarto do PIB e contribuir com mais de um terço para os bolsos locais. Só a indústria da construção pode criar emprego para 50 milhões de pessoas.

Em 2022, a receita total dos governos locais e as receitas relacionadas com o imobiliário atingirão 8,61 biliões, dos quais as taxas de transferência de terras estatais serão de 6,69 biliões, e os cinco impostos específicos do sector imobiliário totalizarão 1,92 biliões. A proporção combinada das receitas de transferência de terras e dos impostos imobiliários especiais nas receitas fiscais locais continuou a aumentar de 26% em 2014 para 36,7% em 2021. Os dois estão tão profundamente ligados que já formaram uma comunidade de destino.

No entanto, é impossível para qualquer indústria fazer progressos rápidos o tempo todo. Nos últimos anos, o setor imobiliário entrou num período de profundo ajustamento.

Em 2022, a receita nacional de transferência de terras começou a passar de aumento para diminuição, com uma diminuição homóloga de 23,2%. Continuará a diminuir 13,3% em 2023, e continuará a diminuir 6,7% no primeiro. trimestre de 2024. A escala das receitas de transferência de terras em todo o país caiu de 8,7 trilhões de yuans em 2021 para menos de 5,8 trilhões de yuans em 2023. Você deve saber que esta é a fonte de recursos financeiros locais, financiamento, reembolso de dívidas, etc., e do excedente de grãos de proprietários de terras encolheu, seria desconfortável para qualquer outra pessoa.

Hubei não conseguiu ficar de fora da grande onda. Olhando para as receitas provenientes da transferência de direitos de uso de terras estatais em Hubei, serão 230,7 mil milhões em 2023, 245,2 mil milhões em 2022, 344,4 mil milhões em 2021, 290,7 mil milhões em 2020 e 310,3 mil milhões em 2019. Em comparação com o pico de 2021, será 33% menos em 2023.

O jogo do financiamento fundiário está chegando ao fim e a reforma de casas degradadas tornou-se uma nova ferramenta no mercado de ações que pode alavancar a economia e as finanças e a tributação.

Tomemos Wuhan como exemplo. Em 2020, Wuhan, com uma população permanente de 12,44 milhões, tem 6,03 milhões de funcionários, dos quais 880 mil estão empregados em agências governamentais, instituições públicas e na economia estatal, o que equivale a uma em cada sete pessoas trabalhando no sistema ou uma empresa estatal. Empresas estatais como a Baosteel e a Dongfeng Motor são representantes típicos.

Nesta cidade com grande participação na economia estatal, muitos dormitórios para unidades de trabalho que antes eram invejados foram construídos na história. Hoje, muitos deles se tornaram edifícios em ruínas.

Por exemplo, na 21st Street no distrito de Qingshan, há quatro edifícios tubulares com estruturas de tijolo, madeira e tijolo e concreto, envolvendo três edifícios residenciais e um único edifício dormitório da Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., com um total de 134 famílias. A vida útil dos três edifícios residenciais é superior a 50 anos, o que é classificado como “serviço prolongado”.

Como fazer isso?

Não muito tempo atrás, os residentes da comunidade e as unidades de direitos de propriedade iniciaram conjuntamente o estabelecimento de uma plataforma chamada "Cooperativa Residencial" para cooperar com empresas de desenvolvimento para realizar a transformação de "demolição original e construção original" da comunidade.

Wuhan tornou-se o “primeiro lugar a experimentar” no programa piloto de renovação cooperativa da província de Hubei para edifícios antigos dilapidados. Num futuro próximo, esses edifícios tubulares desaparecerão sob as escavadoras e transformar-se-ão em edifícios residenciais modernos e altos, com o ambiente de vida bastante melhorado.

Todo o processo estimulará naturalmente as indústrias locais a montante e a jusante, como a construção, a decoração e a venda de eletrodomésticos, e contribuirá para o financiamento e a tributação locais.

Como disse o ex-diretor do Departamento Municipal de Segurança e Administração de Habitação de Wuhan, o Departamento Municipal de Habitação e Renovação Urbana é um departamento recém-criado nesta rodada de reforma institucional. É responsável por responsabilidades importantes, como segurança habitacional, construção municipal e. renovação urbana. Está ligada à subsistência e ao bem-estar das pessoas. Um dos extremos está ligado ao desenvolvimento económico e social.

Mudar o nome do Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural em vários locais de Hubei é apenas o primeiro passo. Esta pequena pedra irá provocar mil ondas.No futuro, Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu e Chongqing poderão seguir o exemplo.

A lógica da economia da China está a mudar silenciosamente. Devemos estar plenamente conscientes da mudança de direcção da maré e ajustar atempadamente as nossas expectativas e caminhos de acção.

Diante da torrente dos tempos, ninguém consegue sempre descer o rio. O que podemos fazer é reencontrar o rumo correto na contracorrente e finalmente chegar à outra margem.

/// FIM ///

No.5892 primeiro artigo original｜Autor Wu Heng

Sobre o autor: Mestre pela Universidade de Ciência e Tecnologia de Hong Kong, observador econômico regional.

Ponto de boas-vindasAssista [Conta de vídeo do Qin Shuo Moments]