berita

Banyak orang harus memperhatikan dengan seksama Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 baru-baru ini. Pertemuan tersebut mengeluarkan beberapa sinyal kuat, yang pertama adalah perbaikan sistem pajak real estat, dan yang lainnya adalah peningkatan sumber daya keuangan daerah yang mandiri dan perluasan sumber pajak daerah.

Hal ini sangat bermanfaat dalam memitigasi ketatnya pendapatan dan belanja fiskal daerah pasca menurunnya pembiayaan tanah.

Di masa depan, pajak real estat pasti akan diterapkan. Namun, jenis pajak ini sangat kompleks dan berdampak secara keseluruhan. Pajak ini tidak dapat diterapkan secara langsung dalam jangka pendek.

Oleh karena itu, bagi pemerintah daerah, prioritas utama adalah menemukan cara untuk membuka sumber dana mereka sendiri dan memenuhi kantong uang mereka sesegera mungkin. Tidak, ada beberapa tempat di mana saya tidak bisa duduk diam.

Baru-baru ini, Hubei telah mengambil langkah besar. Biro perumahan dan pembangunan perkotaan-pedesaan di 17 prefektur, kota besar dan prefektur di provinsi tersebut telah berganti nama menjadi biro perumahan dan pembaruan perkotaan, termasuk Wuhan, Xiangyang, Xiantao, Shiyan, Qianjiang, Jingzhou, Huanggang, dan Huangshi. , Prefektur Enshi, Kawasan Hutan Shennongjia dan tempat lainnya.

Ini bukan pengerahan terpadu oleh departemen yang lebih tinggi, tetapi “tindakan mandiri” oleh pemerintah daerah. Waktu terus berubah, dan Hubei memimpin dan menjadi negara pertama yang memakan kepiting.

Jangan meremehkan perubahan nama kecil ini. Di balik tindakan ini terdapat subversi besar terhadap permainan catur real estat Tiongkok. Satu era berakhir dan era lainnya dimulai.

Titik balik telah tercapai, dan tidak ada yang bisa menghindarinya.

Jika Anda mencari Biro Pembangunan Perkotaan dan Pedesaan Wuhan secara online, Anda akan menemukan bahwa situs web tersebut telah dihentikan dan digantikan oleh situs web Biro Perumahan dan Pembaruan Perkotaan Wuhan.

Beberapa orang mungkin bertanya, bukankah Shenzhen dan Chengdu sudah membentuk lembaga terkait "Biro Pembaruan Perkotaan"? Apa yang mengejutkan dari tindakan Hubei kali ini?

Sebenarnya banyak sekali ilmu yang didapat disini.

Biro pembaruan perumahan yang didirikan di Shenzhen, Chengdu dan tempat lain sebenarnya merupakan departemen sekunder di bawah Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan dan juga dikelola oleh Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan. Namun, biro perumahan dan pembaruan perkotaan di berbagai kota dan negara bagian di Hubei merupakan departemen tingkat pertama dan berada langsung di bawah pengelolaan pemerintah kota.

Selain itu, tidak hanya namanya yang berubah, namun yang lebih penting, fokus kerja juga mengalami perubahan bersejarah. Di masa lalu, Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan lebih memperhatikan pasar real estate tambahan, dengan fokus pada penjualan tanah, pembangunan perumahan baru, dan pembangunan infrastruktur.

Biro renovasi saat ini lebih fokus pada pasar real estate yang ada, fokus pada renovasi rumah bobrok, renovasi komunitas lama, dll.

Faktanya, arus bawah yang tidak terlihat telah mulai melanda seluruh negeri Tiongkok. Penggantian nama kota dan negara bagian di Hubei dapat ditelusuri pada desain tingkat atas.

Pada bulan Juli 2023, pejabat bank sentral menunjukkan bahwa hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat negara saya telah mengalami perubahan besar. Sepuluh hari kemudian, pertemuan Politbiro menyatakan untuk pertama kalinya dalam sejarah bahwa kita perlu beradaptasi dengan situasi baru dari perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat negara saya dan melakukan penyesuaian tepat waktu serta optimalisasi kebijakan real estat.

Jika diterjemahkan ke dalam bahasa sehari-hari, permainan real estat Tiongkok telah berubah dari kekurangan pasokan menjadi kelebihan pasokan, dan telah berpindah dari era perkembangan besar ke era transformasi besar.

Perubahan titik kritis ini akan menentukan nasib seluruh pasar real estat dalam sepuluh atau bahkan dua puluh tahun mendatang. Penggantian nama Hubei kali ini bisa dikatakan mengikuti tren.

Pada masa awal reformasi dan keterbukaan, seiring dengan pesatnya perkembangan industrialisasi dan urbanisasi, banyak orang berbondong-bondong ke kota untuk membeli real estate. Sebelum tahun 2012, jumlah orang yang memasuki kota ini setiap tahun jauh melebihi jumlah penjualan dan penyelesaian rumah baru, dan pasokan melebihi permintaan. Ambil contoh tahun 2001, jumlah rumah tangga baru di perkotaan sebanyak 7,545 juta unit, dan jumlah unit yang sudah selesai hanya 2,414 juta unit.

Namun, sejak tahun 2017, luas perumahan komersial yang dijual di Tiongkok terus bertambah. Hingga September 2023, luas kumulatif persediaan perumahan komersial yang dijual telah mencapai 645 juta meter persegi, dimana kawasan perumahan merupakan kawasan perumahan. sekitar 310 juta meter persegi (tidak termasuk area komersial dan residensial ruang bangunan komersial).

Jika luas perumahan per kapita di perkotaan dihitung 35 hingga 40 meter persegi, maka stok perumahan saat ini masih mampu menampung 8 hingga 10 juta jiwa. Selain itu, selain kawasan komersial yang saat ini dijual, terdapat juga 1,2 miliar meter persegi properti yang baru dimulai namun belum selesai dibangun, dengan total luas 1,945 miliar meter persegi.

Kebijakan real estat akan memasuki siklus relaksasi marjinal mulai tahun 2022, namun pada bulan Maret 2024, persediaan perumahan komersial yang sempit di 80 kota di negara saya masih mencapai 488 juta meter kubik, sekitar 85% dari jumlah tertinggi pada tahun 2015, dan de -Siklus eliminasi telah mencapai titik tertinggi dalam sejarah, sekitar 27,2 bulan.

Namun, tidak seperti peningkatan persediaan yang pesat, populasi menunjukkan tren penurunan yang tidak dapat diubah. Angka kelahiran menurun, jumlah penduduk menyusut, angka kelahiran rendah semakin meningkat, populasi menua semakin parah, dan laju pertumbuhan urbanisasi melambat.

Dampaknya adalah kontraksi permintaan perumahan secara simultan.

Tanpa dukungan masyarakat, jika pembongkaran dan pembangunan terus berlanjut, siapa yang akan mengambil alih real estat dalam jumlah besar ini? Titik balik sejarah telah menentukan bahwa era pengembangan real estate skala besar akan berakhir.

Tentu saja, ini tidak berarti pasar real estate hancur. Tidak, perumahan yang ada telah membuka peluang baru untuk pasar real estate.

Salah satu keuntungan mengubah Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan menjadi Biro Pembaruan adalah menemukan jalan keluar baru bagi investasi pemerintah melalui renovasi komunitas lama dan menghindari investasi yang tidak efektif.

Karena menyusutnya neraca perusahaan dan rumah tangga, semua orang mulai beralih dari mengejar maksimalisasi keuntungan ke minimalisasi utang, dan tidak terlalu takut untuk berinvestasi dan mengonsumsi. Investasi pemerintah tentu saja menjadi pasangan tangan terkuat yang menopang perekonomian.

Namun, di masa lalu, dengan mengandalkan dukungan pembiayaan tanah, pembangunan infrastruktur pemerintah daerah melonjak silih berganti. Dalam dua dekade terakhir, hampir semua tempat yang seharusnya dibangun sudah dibangun, bahkan terdapat “infrastruktur yang berlebihan”. dan "infrastruktur yang tidak efektif".

Sebuah kota di Hainan menginvestasikan lebih dari 40 juta untuk membangun stasiun kereta api berkecepatan tinggi. Luas stasiun hampir 2.000 meter persegi. Sudah dibangun selama delapan tahun tetapi belum digunakan. Ini hanyalah kota kecil dengan populasi satu juta, tetapi sebenarnya ada tiga stasiun kereta api berkecepatan tinggi. Semua orang tidak dapat memahami pengoperasian ini.

Ini bukanlah hal yang paling keterlaluan. Meskipun kota tertentu di Guangxi hanyalah kota lapis ketiga, kota ini memiliki sembilan stasiun kereta api berkecepatan tinggi. Meski merupakan kota wisata, namun tidak begitu "tidak manusiawi". Ada sebuah stasiun di dalamnya yang telah menginvestasikan lebih dari 50 juta yuan, tetapi tidak ada kereta berkecepatan tinggi yang berhenti hampir sepanjang tahun. Mungkin ada lebih banyak karyawan di stasiun tersebut daripada penumpang.

Menurut statistik media yang tidak lengkap, setidaknya ada 21 stasiun kereta api berkecepatan tinggi yang telah dibangun tetapi belum digunakan di seluruh negeri, termasuk banyak di kota-kota lapis pertama dan kedua.Untuk meningkatkan PDB dengan cepat, pemerintah daerah menjual tanah untuk menghasilkan uang sambil mengeluarkan uang untuk membangun infrastruktur besar di Malaysia, termasuk kereta api berkecepatan tinggi, jembatan, dan kereta bawah tanah.

Dengan perlambatan ekonomi dalam beberapa tahun terakhir dan kontraksi pasar real estat, banyak proyek infrastruktur terhenti.

Pada tahun 2021, jaringan jalur depan Metro Chengdu akan disesuaikan dari 55 menjadi 36 jalur;

Pada tahun 2022, rencana jarak tempuh kereta bawah tanah Hangzhou tahap keempat yang disetujui akan dikurangi dari 299,8 kilometer menjadi 146,9 kilometer;

Pada tahun 2023, Nanjing akan memutus Jalur 13 di Jiangbei dan Jalur 12 di Jiangning;

Pada tahun 2023, rencana kereta bawah tanah tahap kelima yang diumumkan oleh Shenzhen akan dikurangi dari 13 menjadi 9, dan jarak tempuh akan dikurangi dari 226,8 kilometer menjadi 180 kilometer.

Di masa depan, situasi ini mungkin akan menyebar ke lebih banyak kota.

Terus membelanjakan uang di bidang yang sudah jenuh pada akhirnya akan berubah menjadi utang daerah dan memunculkan badak abu-abu yang bisa mengamuk kapan saja. Saya khawatir hal ini tidak akan banyak berdampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi berkelanjutan, namun sebagian besar akan berdampak negatif.

Oleh karena itu, renovasi komunitas lama akan membuka jalan lain bagi investasi pemerintah.

Saya tidak tahu apakah Anda pernah ke Tokyo, Jepang. Banyak rumah yang berumur tiga puluh atau empat puluh tahun tidak menunjukkan umurnya sama sekali, baik di luar maupun di dalam. Namun, bangunan tempat tinggal bertingkat tinggi di Tiongkok berubah menjadi "permukiman kumuh" dengan sangat cepat. Karena kurangnya perbaikan dan pemeliharaan, bangunan tersebut mungkin mulai menua dalam waktu sepuluh tahun.

Belum lagi yang dibangun sebelumnya. Pada akhir tahun 2022, sekitar 20% rumah yang ada di kota-kota besar di Tiongkok akan berusia lebih dari 30 tahun.Pada sekitar tahun 2040, nilai ini mungkin mencapai 80%.

Beberapa di antaranya memiliki fasilitas sanitasi yang tidak memadai, beberapa di antaranya memiliki penerangan dan ventilasi yang buruk, dan beberapa di antaranya memiliki peralatan pemanas gas alam yang sudah ketinggalan zaman. Beberapa di antaranya kekurangan fasilitas pelayanan publik seperti kegiatan budaya dan olahraga, perawatan lansia, fasilitas cerdas, dan lift di masa depan. Di masa depan, masyarakat yang semakin menua akan menimbulkan masalah besar.

Menurut statistik dari Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, terdapat lebih dari 30 miliar meter persegi persediaan perumahan di kota-kota besar dan kecil di seluruh negeri, dan total sekitar 220,000 bangunan tempat tinggal tua perlu direnovasi dan diperbarui. Di sini, banyak investasi pemerintah yang dapat dimanfaatkan.

Ambil contoh pemasangan elevator. Saat ini, sumber utama pendanaan untuk pemasangan elevator adalah subsidi subsidi provinsi, kota, dan kabupaten. Secara umum, subsidi tingkat ketiga di wilayah timur berjumlah sekitar 200.000 yuan, dan di pusat dan daerah. kota-kota di bagian barat, biayanya 100.000 hingga 200.000 yuan, yang mencakup sekitar 1/3 dari biaya pemasangan lift, dan sisanya ditanggung oleh penduduk sendiri.

Melihat seluruh negeri, seberapa besar sebenarnya kuenya?

Evergrande Research Institute membagi penghitungan menjadi tiga kategori sesuai dengan konten transformasi——

Yang pertama adalah transformasi infrastruktur dasar, dengan perkiraan investasi sekitar 1,2 triliun yuan. Termasuk air, listrik (termasuk komunikasi), gas, jalan, lampu jalan, fasilitas keamanan, renovasi fasilitas proteksi kebakaran dan renovasi bangunan ilegal, klasifikasi sampah domestik, perbaikan koridor (termasuk renovasi penerangan koridor), penghijauan dan kecantikan, dll;

Kedua, peningkatan infrastruktur dengan perkiraan investasi sebesar 2,66 triliun. Termasuk pembangunan dan optimalisasi lahan parkir, renovasi bagian umum badan bangunan, pemasangan elevator, pembangunan ruang fungsional, dan lain-lain;

Ketiga, renovasi fasilitas pelayanan umum yang diperkirakan mencapai 0,68 triliun.

Menurut beberapa statistik, total nilai pasar real estat Tiongkok saat ini adalah sekitar 500 triliun yuan. Menurut tingkat konversi pembaruan perkotaan sebesar 2%, pembaruan perkotaan dapat menghasilkan pasar yang sangat besar sekitar 10 triliun yuan.

Dalam kondisi perekonomian saat ini, pembaruan perkotaan dapat memberikan nilai ekonomi baru setiap tahunnya, dan hal ini juga merupakan kontribusi yang sangat langka. Dibandingkan dengan investasi yang tidak efektif dan investasi berlebihan di bidang lain, hal ini akan menjadi salah satu solusi terbaik bagi investasi pemerintah yang efektif dan sarana untuk mendukung pembangunan ekonomi.

Saat ini, rumah dan infrastruktur juga “menua” seperti populasi kita. Artinya, era pembongkaran dan pembangunan skala besar telah berakhir. Era pemeliharaan skala besar telah tiba, dan kita akan sepenuhnya memasuki fase pasca-infrastruktur yang fokus pada era "memperbarui".

Tentu saja gameplay kedepannya akan berbeda dengan dulu. Era pembangunan skala besar memerlukan investasi dana yang besar dan ekspektasi terhadap peningkatan nilai tanah di masa depan. Di masa lalu, pertumbuhan ekonomi sangat pesat, pendanaan tanah telah mendukung keuntungan, dan pemerintah daerah memiliki kepercayaan diri.

Namun di era pemeliharaan besar-besaran saat ini, pemeliharaan tidak dapat diselesaikan dalam semalam, melainkan membutuhkan waktu yang lama. Oleh karena itu, persyaratan stabilitas arus kas lebih tinggi, yang mengharuskan pemerintah daerah untuk mengurangi risiko utang sesegera mungkin dan melakukan perjalanan dengan ringan.

Manfaat lain dari berubahnya Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan menjadi Biro Pembaruan adalah dapat merangsang pertumbuhan ekonomi dan menciptakan pendapatan fiskal dan pajak melalui renovasi bangunan-bangunan bobrok.

Real estate telah lama menjadi industri pilar di Tiongkok. Pada puncaknya, real estate dapat memberikan kontribusi langsung sebesar seperempat PDB dan berkontribusi lebih dari sepertiga terhadap kantong-kantong lokal. Industri konstruksi sendiri mampu menciptakan lapangan kerja bagi 50 juta orang.

Pada tahun 2022, total pendapatan pemerintah daerah dan pendapatan terkait real estat akan mencapai 8,61 triliun, di mana biaya pengalihan tanah milik negara sebesar 6,69 triliun, dan lima pajak khusus real estat akan berjumlah 1,92 triliun. Proporsi gabungan pendapatan pengalihan tanah dan pajak real estat khusus dalam pendapatan fiskal daerah terus meningkat dari 26% pada tahun 2014 menjadi 36,7% pada tahun 2021. Keduanya begitu terikat sehingga mereka telah membentuk komunitas takdir.

Namun, mustahil bagi industri mana pun untuk selalu membuat kemajuan pesat. Dalam beberapa tahun terakhir, industri real estate telah memasuki masa penyesuaian yang mendalam.

Pada tahun 2022, pendapatan transfer tanah nasional mulai berubah dari kenaikan menjadi penurunan, dengan penurunan dibandingkan tahun sebelumnya sebesar 23,2%. Pendapatan ini akan terus menurun sebesar 13,3% pada tahun 2023, dan akan terus menurun sebesar 6,7% pada tahun pertama. kuartal tahun 2024. Skala pendapatan transfer lahan secara nasional telah turun dari 8,7 triliun yuan pada tahun 2021 menjadi kurang dari 5,8 triliun yuan pada tahun 2023. Anda harus tahu bahwa ini adalah sumber sumber daya keuangan lokal, pembiayaan, pembayaran utang, dll., dan surplus gandum dari tuan tanah telah menyusut, itu akan menjadi tidak nyaman bagi orang lain.

Hubei belum mampu menghindari gelombang besar ini. Dilihat dari pendapatan pengalihan hak guna tanah milik negara di Hubei, pada tahun 2023 sebesar 230,7 miliar, tahun 2022 sebesar 245,2 miliar, tahun 2021 sebesar 344,4 miliar, tahun 2020 sebesar 290,7 miliar, dan tahun 2019 sebesar 310,3 miliar. Dibandingkan dengan puncaknya pada tahun 2021, angka tersebut akan berkurang sebesar 33% pada tahun 2023.

Permainan pembiayaan tanah akan segera berakhir, dan renovasi rumah bobrok telah menjadi alat baru di pasar saham yang dapat memanfaatkan perekonomian, keuangan, dan perpajakan.

Mari kita ambil contoh di Wuhan. Pada tahun 2020, Wuhan, dengan jumlah penduduk tetap 12,44 juta jiwa, memiliki 6,03 juta pegawai, 880.000 di antaranya bekerja di lembaga pemerintah, lembaga publik, dan perekonomian milik negara, yang setara dengan satu dari setiap tujuh orang yang bekerja di negara tersebut. sistem atau badan usaha milik negara. Badan usaha milik negara seperti Baosteel dan Dongfeng Motor merupakan perwakilan yang khas.

Di kota dengan andil besar perekonomian milik negara ini, banyak dibangun asrama unit kerja yang dulunya membuat iri, kini banyak yang menjadi bangunan bobrok.

Misalnya, di 21st Street di Distrik Qingshan, terdapat empat bangunan tabung dengan struktur kayu bata dan beton bata, yang melibatkan tiga bangunan tempat tinggal dan satu bangunan asrama tunggal Wuhan Iron and Steel Co., Ltd., dengan total 134 rumah tangga. Masa pakai ketiga bangunan tempat tinggal tersebut lebih dari 50 tahun, yang tergolong “layanan diperpanjang”.

Bagaimana cara melakukannya?

Belum lama ini, komunitas warga dan unit hak milik bersama-sama memprakarsai pembentukan platform yang disebut "Koperasi Perumahan" untuk bekerja sama dengan perusahaan pembangunan guna mewujudkan transformasi "pembongkaran asli dan konstruksi asli" masyarakat.

Wuhan telah menjadi “tempat pertama untuk mencoba” program percontohan renovasi kooperatif di Provinsi Hubei untuk bangunan-bangunan tua yang bobrok. Dalam waktu dekat, bangunan tabung tersebut akan hilang di bawah buldoser dan berubah menjadi bangunan tempat tinggal modern bertingkat tinggi, dengan lingkungan hidup yang jauh lebih baik.

Keseluruhan proses ini secara alami akan merangsang industri hulu dan hilir lokal seperti konstruksi, dekorasi, dan penjualan peralatan rumah tangga, serta berkontribusi terhadap keuangan dan perpajakan daerah.

Seperti yang dikatakan mantan direktur Biro Keamanan Perumahan dan Administrasi Perumahan Kota Wuhan, Biro Perumahan Kota dan Pembaruan Perkotaan adalah departemen yang baru dibentuk dalam putaran reformasi kelembagaan ini. Biro ini bertanggung jawab atas tanggung jawab penting seperti keamanan perumahan, pembangunan kota, dan pembaruan perkotaan. Hal ini berhubungan dengan penghidupan dan kesejahteraan masyarakat. Salah satu ujungnya berhubungan dengan pembangunan ekonomi dan sosial.

Mengganti nama Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan di berbagai tempat di Hubei hanyalah langkah awal.Di masa depan, Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou, Chengdu dan Chongqing mungkin akan mengikuti jejaknya.

Logika perekonomian Tiongkok sedang berubah secara diam-diam. Kita harus sepenuhnya menyadari arah perubahan tersebut dan menyesuaikan ekspektasi serta jalur tindakan kita pada waktu yang tepat.

Menghadapi derasnya zaman, tidak ada seorang pun yang selalu bisa mengikuti arus. Yang bisa kita lakukan adalah menemukan kembali arah yang benar dalam arus berlawanan dan akhirnya mencapai pantai seberang.

/// AKHIR ///

No.5892 artikel asli pertama｜Penulis Wu Heng

Tentang Penulis: Magister Universitas Sains dan Teknologi Hong Kong, pengamat ekonomi regional.

Poin selamat datangTonton [Akun Video Momen Qin Shuo]