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先ごろ行われた中国共産党第20期中央委員会第3回総会に注目している人も多いだろう。この会議では、不動産税制の改善、地方の自主財源の増加と地方税源の拡大など、いくつかの強力なシグナルが発せられました。

これは、土地財政の衰退に伴う地方財政の収支逼迫を緩和する上で大きな効果がある。

今後、固定資産税が導入されることは確実です。しかし、この種の税は非常に複雑であり、全身に影響を与えるため、短期間ですぐに導入できるものではありません。

したがって、地方自治体にとって最優先事項は、自らの資金をオープンソース化し、できるだけ早く自分たちのお金の袋をいっぱいにする方法を見つけることです。いや、じっとしてられないところもある。

最近、湖北省は武漢、襄陽、仙桃、十堰、銭江、荊州、省内の17の県、市、県の住宅・都市農村開発局を住宅・都市再生局に改名し、大きな動きを見せた。黄崗、黄石、恩施県、神農嘉森林区など。

これは上位部署による統一的な展開ではなく、自治体による「自主的な取り組み」である。時代は変わり、湖北省が先頭に立ち、最初にカニを食べるようになりました。

この小さな名前の変更を過小評価しないでください。この動きの背後には、中国の不動産チェスゲームに対する大きな転覆が潜んでいます。一つの時代が終わり、新たな時代が始まる。

転換点に達しており、誰もそこから逃れることはできません。

武漢市都市農村発展局をネットで検索すると、そのウェブサイトは廃止され、武漢市住宅都市再生局のウェブサイトに代わっていることが分かる。

深センと成都はすでに「都市再生局」の関連機関を設立しているのではないかと疑問に思う人もいるかもしれないが、今回の湖北省の行動の何がそれほど驚くべきことなのか。

実際、ここにはたくさんの知識があります。

深センや成都などに設置されている住宅更新局は、実際には住宅・都市農村発展局の副部門であり、住宅・都市農村発展局が管理している。ただし、湖北省のさまざまな都市および州の住宅局および都市再生局は一次部門であり、市政府の直接管理下にあります。

さらに、名前が変わっただけでなく、さらに重要なのは、仕事の焦点が歴史的な変化を遂げたことです。これまで、住宅・都市農村開発局は、土地販売、新築住宅建設、インフラ建設に重点を置き、漸進的な不動産市場にもっと注目してきました。

現在の再生局は、既存の不動産市場により重点を置いており、老朽住宅の改修や古いコミュニティの改修などに重点を置いています。

実際、目に見えない底流がすでに中国全土に押し寄せ始めている。湖北省の都市と州の名前変更は、トップレベルのデザインで追跡できます。

2023年7月、中央銀行当局者らは、我が国の不動産市場における需要と供給の関係が大きく変化していると指摘した。 10日後、政治局会議は史上初めて、我が国の不動産市場における需要と供給の関係の大きな変化という新たな状況に適応し、不動産政策を適時に調整し最適化する必要があると述べた。

専門用語に言い換えると、中国の不動産ゲームは供給不足から供給過剰に変わり、大発展の時代から大変革の時代に移行しました。

この臨界点の変化が、今後10年、さらには20年の不動産市場全体の運命を決定することになる。今回の湖北省の改名もその流れを汲むものと言える。

改革開放の初期に遡ると、工業化と都市化の急速な発展に伴い、不動産を購入するために多くの人々が都市に流入しました。 2012 年以前は、毎年都市に流入する人の数が新築住宅の販売数と完成数をはるかに上回り、供給が需要を上回っていました。 2001 年を例にとると、都市部の新規世帯数は 754 万 5 千戸で、完成戸数はわずか 241 万 4 千戸でした。

しかし、2017年以降、中国で販売される商業住宅の面積は増加し続け、2023年9月時点で、販売される商業住宅在庫の累計面積は6億4,500万平方メートルに達し、そのうち住宅地は6億4,500万平方メートルに達しています。約3億1,000万平方メートル（商業ビルの商業エリアと住宅エリアを除く）。

都市部の一人当たり住宅面積を35～40平方メートルと計算すると、現在の住宅ストックでも800万～1,000万人が居住できることになる。さらに、現在販売中の商業地に加えて、新たに着工している未完成の建設中の物件も12億平方メートルあり、合計19億4,500万平方メートルとなっている。

不動産政策は2022年から限界緩和サイクルに入るが、2024年3月時点で、我が国の80都市の商業用住宅の狭い在庫は依然として4億8,800万立方メートルに達しており、これは2015年の最高値の約85％に相当し、枯渇も進んでいる。周期は約 27.2 か月という歴史的最高値に達しています。

しかし、在庫の急速な増加とは異なり、人口は不可逆的な減少傾向を示しています。少子化、総人口の減少、少子化の拡大、高齢化の進行、都市化の速度の鈍化が進んでいます。

その結果、住宅需要も同時に縮小することになる。

国民の支持がなければ、取り壊しや建設が続けば、この膨大な不動産は誰が引き継ぐのでしょうか？大規模不動産開発の時代は終わりを迎える歴史の転換点を迎えた。

もちろん、これは不動産市場の終焉を意味するものではありません。いいえ、既存の住宅が不動産市場に新たな道を切り開きました。

住宅・都市農村整備局を再生局にする利点の一つは、古いコミュニティの改修を通じて政府投資の新たな活路を見出し、非効率な投資を回避できることである。

企業と家計のバランスシートの縮小により、誰もが利益の最大化の追求から負債の最小化に移行し始めており、投資や消費を恐れなくなりました。政府の投資は当然のことながら、経済を支える最も強力なペアとなっています。

しかし、かつては土地財政の支援を頼りに地方自治体のインフラ建設が次々と急増し、この20年間で建設すべき場所はほぼ建設され、「過剰インフラ」まで生じた。そして「非効率なインフラ」。

海南市は高速鉄道駅の建設に4000万ドル以上を投資し、駅の面積は約2000平方メートルで、建設から8年が経ったが使用されていない。ここは人口100万人の小さな都市ですが、実際には高速鉄道の駅が3つあります。この運営は誰もが理解できません。

これはそれほどとんでもないことではありません。広西チワン族自治区のある都市は三級都市にすぎませんが、高速鉄道の駅が 9 つあります。観光都市ではあるが、そこまで「非人道的」ではない。中には5,000万元以上を投資した駅があるが、一年のほとんどは高速鉄道が停車していないため、駅には乗客よりも従業員の方が多いのかもしれない。

メディアの不完全な統計によると、建設されたもののまだ使用されていない高速鉄道の駅が全国に少なくとも 21 か所あり、その多くは一級都市と二級都市にあります。GDPを早急に拡大するため、地方政府は土地を売ってお金を稼ぐ一方、マレーシアでは高速鉄道、橋、地下鉄などの大規模インフラの建設に資金を投じている。

近年の景気低迷と不動産市場の縮小により、多くのインフラプロジェクトが中止されている。

2021 年に、成都地下鉄の前線ネットワークは 55 路線から 36 路線に調整されます。

2022年に杭州市の地下鉄第4期工事の認可された計画走行距離は299.8キロメートルから146.9キロメートルに短縮される。

2023年に南京は江北の13号線と江寧の12号線を廃止する。

深セン市が発表した第5期地下鉄計画は2023年に13駅から9駅に削減され、走行距離は226.8キロから180キロに短縮される。

今後、この状況はさらに多くの都市に広がる可能性があります。

飽和した分野でお金を使い続ければ、最終的には地方の借金となり、いつ暴れ出すかもしれない灰色のサイを育てることになるのではないかと私は危惧しています。

したがって、古いコミュニティの改修は政府の投資に新たな道を開くことになります。

あなたが日本の東京に行ったことがあるかどうか知りませんが、築30年、築40年の住宅の多くは、外観も内装もまったく古さを感じさせません。しかし、中国の高層住宅は補修やメンテナンスが不十分なため、10年以内に老朽化が始まる可能性がある。

以前に建てられたものは言うまでもありません。 2022年末の時点で、中国の都市や町の既存住宅の約20％は築30年以上となる。2040 年頃までに、この値は 80% に達する可能性があります。

衛生設備が不十分なところもあれば、照明や換気が不十分なところもあり、天然ガス暖房設備が古いところもあります。文化やスポーツ活動、高齢者介護、スマートな利便性、エレベーターなどの公共サービス施設が不足している地域もあり、将来の超高齢化社会においては大きな問題となるだろう。

住宅都市農村整備局の統計によると、全国の市町には300億平方メートル以上の住宅ストックがあり、合計約22万棟の老朽住宅が改修・更新が必要となっている。ここでは、多くの政府投資を活用することができます。

エレベーターの設置を例に挙げると、現在、エレベーター設置の主な資金源は省、市、県の補助金であり、東部地域の第 3 段階補助金は総額約 20 万元である。西部都市ではエレベーター設置費用の約1/3が10万～20万元で、残りは住民の自己負担となる。

全国的に見て、実際のケーキの大きさはどれくらいなのでしょうか？

恒大研究所は変換内容に応じて計算を3つのカテゴリーに分類している——

1つ目は基本インフラの変革で、投資額は約1兆2000億元と見積もられている。水道、電気（通信を含む）、ガス、道路、街路灯、警備施設、消防設備改修及び不法建築物改修、家庭廃棄物の分別、廊下補修（廊下照明改修を含む）、緑化及び美化等を含む。

2つ目はインフラ整備で、投資額は2兆6,600億と推定されている。駐車場の建設と最適化、建物本体の共用部分の改修、エレベーターの設置、機能室の建設などを含みます。

3つ目は公共サービス施設の改修で、0兆6,800億円と推計されています。

いくつかの統計によると、現在の中国の不動産市場総額は約500兆元であり、都市再生の換算率が2％であることから、都市再生は約10兆元の巨大な市場を生み出す可能性がある。

現在の経済環境において、都市再生は毎年新たな経済価値を生み出すことができますが、これも非常にまれな貢献です。他の分野への非効率な投資や過剰投資と比較して、これは効果的な政府投資の最良の解決策の1つであり、経済発展を支える手段となるでしょう。

現在、住宅やインフラも人口と同様に「高齢化」が進んでおり、大規模な解体や建設の時代は終わり、本格的にポストインフラを中心とした整備の時代が到来します。 「アップデート」の時代へ。

もちろん、将来のゲームプレイは過去とは異なります。大規模開発の時代には、巨額の資金が投入され、将来の地価上昇が期待されます。これまでは経済成長が著しく、土地金融が収益を支え、地方自治体にも自信がありました。

しかし、大規模なメンテナンスが行われる今日では、メンテナンスは一朝一夕に完了するものではなく、長い時間がかかるため、キャッシュフローの安定性に対する要求がより高く、地方自治体はできるだけ早く債務リスクを軽減し、身軽に移動することが求められています。

住宅・都市・農村整備局を再生局にするもう一つの利点は、老朽建物の改修を通じて経済成長を促進し、財政・税収を創出できることである。

不動産は長い間、中国の基幹産業であり、最盛期にはGDPの4分の1を直接牽引し、地元の懐に3分の1以上を貢献することができる。建設業界だけでも 5,000 万人の雇用を創出できます。

2022年の地方自治体の歳入と不動産関係収入の合計は8兆6,100億、うち国有地譲渡料が6兆6,900億、不動産特定五税の合計が1兆9,200億となる。地方財政収入に占める土地譲渡収入と特別固定資産税を合わせた割合は、2014年の26％から2021年には36.7％まで上昇を続けている。二人の絆は深く、すでに運命共同体を形成している。

しかし、どの業界も常に飛躍することは不可能であり、近年、不動産業界は深い調整の時期に入っています。

国有地譲与収入は2022年度は前年比23.2％減と増加から減少に転じ、2023年度も13.3％減、前期は6.7％減が続く。 2024 年の四半期。全国の土地譲渡収入の規模は、2021年の8.7兆元から2023年には5.8兆元未満にまで減少しています。これが地方の財源、資金調達、債務返済などの原資であり、余剰穀物であることを知らなければなりません。家主が縮小したら、他の人にとっては不快になるでしょう。

湖北省はその大きな波から逃れることができていない。湖北省の国有地使用権譲渡収入を見ると、2023年2,307億、2022年2,452億、2021年3,444億、2020年2,907億、2019年3,103億となる。 2021年のピークと比較すると、2023年には33％も減少することになります。

土地金融のゲームは終焉を迎え、老朽住宅の改修は経済、金融、税制を活用できる株式市場の新たなツールとなっている。

武漢を例に挙げてみましょう。 2020年現在、常住人口1,244万人の武漢には603万人の従業員がおり、そのうち88万人が政府機関、公共機関、国営経済に雇用されており、これは国内で働く7人に1人に相当する。システムまたは国有企業。宝鋼や東風汽車などの国有企業が代表的だ。

国有経済の割合が高いこの都市では、かつては羨望の的だった労働単位の寮が数多く建設されてきたが、現在ではその多くが老朽化した建物となっている。

例えば、青山区二十一街には、レンガ木とレンガコンクリート構造のチューブビルが4棟あり、武漢鉄鋼有限公司の住宅棟3棟と単身寮棟1棟の計134棟が含まれている。世帯。 3 棟の住宅の耐用年数は 50 年を超えており、「長期耐用年数」に分類されます。

どうやってするの？

少し前に、コミュニティの住民と財産権団体が共同で、開発会社と協力してコミュニティの「オリジナルの解体とオリジナルの建設」の変革を実現するための「住宅協同組合」と呼ばれるプラットフォームの設立を開始しました。

武漢は、湖北省の老朽化した古い建物の共同改修パイロットプログラムの「最初の試みの場所」となった。近い将来、それらのチューブビルはブルドーザーの下に消え、現代的な高層住宅に変わり、住環境は大幅に改善されるでしょう。

このプロセス全体が自然に、建設、装飾、家電販売などの地元の上流および下流産業を刺激し、地方の財政と税制に貢献します。

武漢市住宅安全・住宅管理局の前局長が述べたように、市住宅・都市再生局は今回の制度改革で新設された部門であり、住宅の安全、市の建設、住宅管理などの重要な責務を担っている。都市の再生は人々の暮らしと福祉につながり、その一端は経済と社会の発展につながります。

湖北省の各地で住宅・都市農村開発局の名称を変更することは、その第一歩にすぎない。この小さな石は千の波を起こすに違いない。将来的には、北京、上海、広州、深セン、蘇州、杭州、成都、重慶もこれに続く可能性がある。

中国経済の論理は静かに変化しており、私たちは潮流の変化を十分に認識し、タイムリーに期待と行動方針を調整する必要があります。

時代の激流を前に、私たちにできることは、逆流の中で再び正しい道を見つけて対岸に到達することだけです。

/// 終わり ///

No.5892 オリジナル初記事｜著者 呉恒

著者について: 香港科技大学修士、地域経済観察者。

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