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Fuente de este artículo: Times Weekly Autor: Zhang Yijing

El proyecto del Centro Internacional Shimao Shenzhen-Hong Kong, que ha atraído mucha atención después de dos subastas fallidas, tiene las últimas novedades.

Recientemente, Shanghai Shimao Co., Ltd. (en adelante, "Shimao Co., Ltd."), una subsidiaria de Shimao Group, emitió un anuncio en el que afirmaba que había recibido recientemente la "Resolución de ejecución" [(2022) Beijing No 03 Implementación No. 1141] del Tercer Tribunal Popular Intermedio de Beijing】.

El solicitante de la ejecución en este caso es CITIC Trust Co., Ltd. (en adelante, "CITIC Trust"); las personas sujetas a la ejecución son las filiales y empresas afiliadas de Shimao Co., Ltd., incluida Shenzhen Shimao New Mile; Industrial Co., Ltd. (en adelante, "Shenzhen New Mile"), Shanghai Shimao Construction Co., Ltd., Fujian Shimao Ruiying Real Estate Development Co., Ltd. y Fujian Shimao New Mile Investment and Development Co., Ltd.; el monto total involucrado fue de 10,425 mil millones de yuanes, y el monto involucrado representó el 10% de las acciones de Shimao al final del año anterior.Activos netosLa proporción es del 58,80%.

Según la "sentencia de ejecución", el Tercer Tribunal Popular Intermedio de Beijing dictaminó que se levantó la incautación de los bienes inmuebles en la calle Longcheng, distrito de Longgang, ciudad de Shenzhen, a nombre de la persona sujeta a ejecución, Shenzhen Xinlili, y se concedió la hipoteca correspondiente. la inscripción fue cancelada.

Al mismo tiempo, los bienes inmuebles y los proyectos en construcción antes mencionados fueron entregados a CITIC Trust Co., Ltd., el solicitante de la ejecución, y después de deducir los honorarios de ejecución adelantados por éste de aproximadamente 10,57 millones de yuanes, los honorarios de evaluación de 1,77 millones de yuanes y los fondos reservados del proyecto de 534 millones de yuanes se utilizaron para compensar (en 2022) los casos Jing 03 Zhi No. 988, 989 y 1141, el principal de la deuda y los intereses pagaderos por la persona sujeta a ejecución fueron aproximadamente 2.298 millones de yuanes, 702 millones de yuanes y 6.893 millones de yuanes. La propiedad de los bienes inmuebles antes mencionados y los derechos conexos se transferirán a partir del momento en que se entregue la presente sentencia a CITIC Trust.

Un periodista del Times Weekly descubrió que las propiedades inmobiliarias en Longcheng Street, distrito de Longgang, ciudad de Shenzhen, bajo el nombre de Shenzhen New Milestone, incluyen 12 parcelas de tierra (10 de las cuales estaban hipotecadas a CITIC Trust), que forman parte de los activos de la Proyecto "Centro Internacional Shimao Shenzhen-Hong Kong" (no contiene dos proyectos de apartamentos para talentos).

Dos ejecuciones hipotecarias fracasaron

Desde la crisis de la segunda mitad de 2021, Shimao Group ha vendido sus activos de alta calidad muchas veces para ganar dinero, incluido el hotel Hyatt en el Bund en Shanghai, el terreno número 229 de Huangpu Road en Shanghai, el capital de Beijing. Parcela Minute Temple, capital del proyecto Guangzhou Asian Games Village y capital del proyecto Hong Kong Victoria Harbour Plaza, etc. Entre ellos, se puede decir que el Centro Internacional Shimao Shenzhen-Hong Kong es uno de los pocos "tesoros del fondo de la caja" que tiene en sus manos.

De hecho, el proyecto ha atraído la atención del mercado desde su primera adquisición. En diciembre de 2017, Shimao ganó un terreno comercial y residencial de gran tamaño en Longgang, Shenzhen, a un precio de transacción de 23.943 millones de yuanes. En ese momento, el precio también alcanzó el segundo precio total de subasta de terrenos más alto en la historia de Shenzhen. El proyecto tiene una superficie de 321.900 metros cuadrados, con una superficie de capacidad prevista de aproximadamente 1.364.500 metros cuadrados.

Después de adquirir el terreno, Shimao anunció oficialmente que construiría un rascacielos de 700 metros de altura en el proyecto. Cuando esté terminado, superará los 632 metros del Centro de Shanghai y se convertirá en "el edificio más alto de China".

Según el plan general, el proyecto del Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong se construirá en un complejo que integre el Centro Internacional de Convenciones y Exposiciones Shenzhen-Hong Kong, el Centro de Cooperación y Emprendimiento Juvenil Shenzhen-Hong Kong, el Centro Internacional de Espectáculos y Convenciones Shenzhen-Hong Kong Centro de Artes, escuelas internacionales, súper hoteles de cinco estrellas, oficinas inteligentes, comercio a gran escala y talento. Es un proyecto integral que consta de apartamentos y apartamentos, con una inversión total prevista de 50 mil millones de yuanes.

El proyecto comenzó oficialmente en marzo de 2018. En 2021, después de que Shimao experimentara una crisis de liquidez, el proyecto se detuvo y también surgieron disputas con CITIC Trust.

Hace cuatro años, el 17 de julio de 2020, se estableció el "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Financiamiento Longgang de CITIC Trust·Shenzhen", con una escala de recaudación de fondos de 8,7 mil millones de yuanes y el 16 de febrero de 2022, CITIC Trust anunció que 57 de ellos; Cuando los fondos del proyecto de miles de millones tuvieron dificultades para cobrar en agosto de 2022, CITIC Trust solicitó al Tribunal Popular Intermedio No. 3 de Beijing la confiscación de 12 terrenos por un período de tres años.

La plataforma de subasta judicial de JD.com muestra que en julio de 2023, el Tribunal Popular Intermedio No. 3 de Beijing llevó a cabo una subasta legal de 12 terrenos en el Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong. El solicitante de la subasta fue CITIC Trust, con un precio inicial de. 13.044 millones de yuanes y un precio estimado de 16.305 millones de yuanes.

Según el informe de valoración del terreno, al 13 de abril de 2023, se han urbanizado 6 de las 12 parcelas de terreno anteriores. Entre ellos, un terreno tiene una superficie construida de más de 190.000 metros cuadrados, uno tiene un centro de comercialización y cuatro tienen excavaciones subterráneas.

Sin embargo, el resultado de esta ejecución hipotecaria no fue el ideal ya que nadie pujó por la propiedad. En noviembre del mismo año, se embargaron nuevamente 12 parcelas de terreno en el Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong. El precio inicial cayó a 10.435 millones de yuanes, lo que equivalía a un descuento del 64% sobre el precio tasado. La segunda ejecución hipotecaria aún terminó en fracaso.

Después del fracaso de la segunda subasta, CITIC Trust solicitó utilizar el precio de reserva de la segunda subasta de 10.435 millones de yuanes (deduciendo los honorarios de ejecución, los honorarios de evaluación y los fondos reservados del proyecto adelantados por él) para compensar a la persona sujeta a ejecución en 988, 989. , y 1141 según orden de hipoteca y embargo Deuda contraída en el caso No.

Al final, debido a que el precio de reserva de la segunda subasta no podía cubrir el principal y los intereses de las deudas soportadas por la persona sujeta a ejecución en los Casos N° 988, 989 y 1141, el Tribunal Popular Intermedio N° 3 de Beijing acordó Solicitud de CITIC Trust de utilizar los bienes inmuebles involucrados en el caso para saldar la deuda.

En este sentido, Zhang Xiaoduan, subdirector del Instituto de Investigación Cushman & Wakefield, dijo en una entrevista con Times Weekly que el proyecto del Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong no está ubicado en un distrito comercial maduro y tiene un tamaño enorme durante el ajuste. período del mercado inmobiliario, tanto la inversión en desarrollo como las operaciones continuas posteriores requerirán una gran inversión. Habrá desafíos.

Además, algunos expertos de la industria que han estado prestando atención a los activos dudosos durante mucho tiempo señalaron que en la industria de activos dudosos, pagar las deudas con propiedades es una opción impotente para los acreedores, siempre que puedan transferir con éxito. y recuperar el principal y los intereses, no están dispuestos a hacerse cargo de los activos. Sin embargo, si el acreedor tiene la fuerza para liquidar los activos, los ingresos superarán con creces la deuda misma.

Shimao se enfrentará a una audiencia de liquidación a finales de mes

Tras el fallo del tribunal, es básicamente una conclusión inevitable que el proyecto del Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong pertenecerá a CITIC Trust. Para el Grupo Shimao, queda menos de medio mes antes de la encrucijada del destino.

El 25 de marzo de este año, Shimao Group reveló los términos de su reestructuración de deuda extranjera. Según el plan de reestructuración, Shimao Group ofrece a los acreedores instrumentos a corto plazo, instrumentos a largo plazo y acciones obligatoriamente convertibles.vínculo, cuatro opciones para una combinación de diferentes instrumentos para satisfacer las diferentes preferencias de los acreedores del plan.

Sin embargo, poco después de que se publicara el plan de reestructuración, Shimao Group fue declarado en liquidación.

El 8 de abril, Shimao Group anunció que China Construction Bank (Asia) Co., Ltd. (en adelante, "CCB Asia") presentó una petición de liquidación ante el Tribunal Superior de Hong Kong contra la empresa, que involucra las obligaciones financieras de la empresa de aproximadamente 1.579,5 millones de dólares de Hong Kong.

Algunos analistas creen que lo más probable es que esto se deba a que los acreedores no están satisfechos con las condiciones del plan de reestructuración. En otras palabras, los acreedores tienen dudas sobre la solvencia futura del Grupo Shimao.

Con respecto a la petición de liquidación, Shimao Group afirmó en el anuncio que la compañía se opone firmemente a la petición y continuará promoviendo la reestructuración de la deuda en el extranjero para maximizar el valor de sus partes relacionadas. La compañía ha estado manteniendo conversaciones de buena fe sobre reestructuración con sus acreedores extranjeros y se ha comprometido a continuar comunicándose activamente con los acreedores extranjeros sobre sus asuntos de reestructuración en el extranjero. La empresa anima a todos los acreedores extranjeros a considerar cuidadosamente el plan de reestructuración y apoyar su implementación.

Para empeorar las cosas, tan pronto como se anunció la noticia de la petición de liquidación, los precios de las acciones de las tres empresas que cotizan en bolsa del "Grupo Shimao" se desplomaron, lo que provocó la exclusión de la plataforma de cotización nacional Shimao Shares.

El 8 de abril, las acciones de Shimao cayeron un 4,55% y alcanzaron el límite inferior; a partir de entonces, las acciones de Shimao comenzaron a rondar la línea de exclusión de la cotización de un yuan el 12 de abril, y el precio de sus acciones cayó por debajo de la marca de un yuan el 15 de mayo; precio de cierre de las acciones de Shimao 0,43 yuanes por acción. El precio de las acciones ha sido inferior a 1 yuan durante 20 días hábiles consecutivos. La Bolsa de Valores de Shanghai tomó la decisión de cancelar la cotización de sus acciones.

Aunque en comparación con Shimao Group, el desempeño de Shimao Group, que cotiza en el mercado de valores de Hong Kong, es mucho mejor. El precio de las acciones se ha más que duplicado desde un punto bajo, pero sus propias condiciones operativas no son optimistas.

Según el informe anual del Grupo Shimao, el beneficio neto de la empresa atribuible a la empresa matriz en 2023 fue una pérdida de 21.030 millones de yuanes. Ha sufrido enormes pérdidas durante tres años consecutivos. En los dos años anteriores, tuvo pérdidas de 27.090 millones de yuanes. 21,49 mil millones de yuanes respectivamente.

A finales de 2023, los préstamos totales del Grupo Shimao ascendían a 264.000 millones de yuanes, de los cuales aproximadamente 199.400 millones de yuanes deberán reembolsarse en los próximos 12 meses. Durante el mismo período, el efectivo total (incluido el efectivo y equivalentes de efectivo y el efectivo restringido). ) fue de sólo 21,4 mil millones de yuanes, que no se reembolsaron. La escala de reembolso del préstamo prevista llega a 169,4 mil millones de yuanes.

Con respecto al informe financiero mencionado anteriormente del Grupo Shimao, el auditor Zhonghui Anda Accounting Firm declaró que no podía expresar una opinión y predijo que tal vez no pueda realizar sus activos y pagar sus pasivos en el curso normal de las operaciones.

El último anuncio de desempeño muestra que en los primeros seis meses de 2024, las ventas contratadas acumuladas del Grupo Shimao alcanzaron los 17,09 mil millones de yuanes, una disminución interanual de aproximadamente el 39%, el área total acumulada de ventas contratadas fue de 1,3132 millones de metros cuadrados, un año; Disminución interanual de aproximadamente el 29,7%.

El 26 de junio, Shimao Group anunció que después de que la empresa y el peticionario presentaran conjuntamente una solicitud de prórroga, el Tribunal Superior había pospuesto la audiencia de la petición hasta el 31 de julio de 2024.

Faltando menos de medio mes para la fecha de la audiencia, a Shimao no le queda mucho tiempo.