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En el contexto de la presión por la "reducción de existencias" de proyectos comerciales y de oficinas, algunas ciudades han roto el hielo con la "renovación de proyectos comerciales a residenciales". Haikou, Shanghai, Shenzhen y otras ciudades han visto casos de “renovación de comercial a residencial” en el mercado de suelo, y el valor de los terrenos ha aumentado en consecuencia. El 16 de julio, se publicaron los resultados de la licitación del plan de diseño conceptual para la parcela A0702 en la zona costera central de la bahía de Haikou, Hainan, y se acerca cada vez más a su inclusión en la lista. Además, Changsha, una ciudad calurosa de segundo nivel, permite convertir apartamentos con dificultades de "descontaminación" en edificios residenciales. Shanxi Datong y Hainan Wanning también han implementado políticas para "convertir propiedades comerciales en propiedades residenciales" y tratarlas como residenciales. propiedades para eliminar el inventario no residencial.

Debido a cambios importantes en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, las ventas de viviendas comerciales, especialmente proyectos comerciales, continúan disminuyendo y el inventario sigue siendo alto. En este contexto, en algunas ciudades se ha relajado desde 2017 la estricta prohibición de “convertir propiedades comerciales en edificios residenciales”. Sin embargo, en opinión de expertos de la industria, es difícil adaptar las propiedades no residenciales existentes a propiedades residenciales, y es poco probable que se realice un ajuste a gran escala de "comercial a residencial".

El mercado del suelo cambia con frecuencia de comercial a residencial

Recientemente, el mercado del suelo en algunas ciudades ha experimentado un fenómeno de “comercial a residencial”. El 16 de julio, hubo nuevas noticias sobre el tan esperado complot A0702 en la zona costera central de la Bahía de Haikou. El mismo día, la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Haikou anunció los resultados de la solicitud de planos de diseño conceptual para el sitio. El 8 de julio, Haikou comenzó a revisar las normas de control del terreno.

Según el anuncio anterior del plan revisado de la parcela A0702, el uso del suelo de la parcela se ha ajustado del terreno hotelero original a un terreno mixto residencial/comercial/servicio comunitario urbano de segunda clase. Después de la modificación, el volumen de construcción residencial representa el 85% y el volumen de construcción de instalaciones comerciales y de apoyo representa el 15%.

Vale la pena señalar que la parcela A0702 en la zona costera central de la bahía de Haikou también aparece en el plan de suministro residencial de la ciudad de Haikou para 2024. La industria espera que se lance oficialmente al mercado pronto y definitivamente se convertirá en un punto caliente en el mercado inmobiliario de Haikou.

Además, el 5 de julio, en el anuncio del cuarto lote de transferencias de terrenos residenciales en Shanghai en 2024, la parcela original de Xiaomi (parcela xh128D-07, calle Xietu, distrito de Xuhui) reapareció como terreno residencial, con un área de transferencia de ​1,67 hectáreas y una relación de superficie construida de 1,67 hectáreas 2,2, se prevé su cesión mediante una combinación de licitación y cotización.

Este terreno fue ganado por una subsidiaria de propiedad total de Xiaomi en 2021. En ese momento, se utilizaba como terreno para oficinas comerciales y el precio de la transacción fue de 1.550 millones de yuanes, equivalente a un precio mínimo de 31.001 yuanes/metro cuadrado. Después de pasar por adquisiciones y almacenamiento gubernamentales, se volvió a cotizar y se ajustó a terrenos residenciales. El precio inicial del terreno fue de 3.696 millones de yuanes y el precio mínimo inicial fue de aproximadamente 100.800 yuanes por metro cuadrado. De hecho, en Shanghai hay muy pocos terrenos con precios mínimos que superen los 100.000 yuanes por metro cuadrado. Después de que el terreno pasó de comercial a residencial, su valor aumentó.

Además, también hay casos de parcelas de terreno "comerciales a residenciales" en Shenzhen y Hangzhou. Por ejemplo, el 7 de julio, la Oficina de Administración de Nanshan de la Oficina de Recursos Naturales y Planificación Municipal de Shenzhen emitió un aviso de que, para aumentar la oferta de terrenos residenciales y promover el equilibrio entre empleo y vivienda en el área de Houhai, planea revisar los planes estatutarios DU10 y DU10 del "Área Douhai Bay-Dongjiotou" La unidad de control de desarrollo de DU13 se ajusta a "terrenos para la industria de servicios comerciales + terrenos residenciales de segunda clase". Anteriormente, estas dos parcelas de terreno se utilizaban para instalaciones de la industria de servicios comerciales.

Changsha apoya a las empresas inmobiliarias para convertir apartamentos no vendidos en residencias

Vale la pena señalar que el 2 de julio, la Oficina Municipal de Recursos Naturales y Planificación de Changsha y la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitieron conjuntamente el "Aviso sobre cuestiones de apoyo relativas a la adaptación de apartamentos y otras propiedades residenciales comerciales a viviendas residenciales". ", que atrajo la atención generalizada en la plaza. Para acelerar la liquidación de apartamentos existentes y otros tipos de viviendas comerciales residenciales, Changsha ha apoyado explícitamente el ajuste de apartamentos elegibles a propiedades residenciales para aliviar la alta presión de inventario en los proyectos de oficinas (apartamentos) comerciales.

Changsha ha dejado claro que se suspenderá la aprobación de la planificación de nuevos apartamentos y otros proyectos residenciales; se ha completado la aprobación del plan maestro del proyecto, pero se suspenderá el desarrollo de apartamentos y otros edificios comerciales residenciales que son difíciles de "desmantelar". llevado a cabo con la premisa de garantizar que se cumpla la capacidad de carga de las instalaciones de servicio público y las instalaciones básicas de apoyo, después de la verificación, se puede adaptar a una residencia de acuerdo con los procedimientos de apartamentos pequeños que no pueden cumplir con los requisitos de diseño de un conjunto de; Las residencias no se ajustarán.

Ha habido casos anteriores de "conversión de negocio a residencial" en Changsha, incluidos los ajustes de planificación de proyectos de "conversión de comercial a residencial" en Changfang Xingcheng Tiandi y Longfor Chunjiang Licheng. En diciembre de 2023, la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Changsha publicó un cambio en el plan maestro del proyecto Longhu Chunjiang Licheng, en el que el Edificio #20 se ajustó del apartamento original a una residencia. El 9 de mayo de este año, la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Changsha emitió un anuncio de aprobación previa para el proyecto Star City Tiandi. Según el anuncio, el edificio B# del proyecto Star City Tiandi pasó de ser un apartamento de servicio a una residencia.

"De tipo residencial" generalmente se refiere al hecho de que, según la política de restricción de compra residencial, algunos proyectos de servicios comerciales están diseñados para venderse de manera similar a residencial, como apartamentos con servicios, oficinas estilo apartamento, etc. Anteriormente, esta práctica también se conocía como “business to residencial”. De hecho, la política de “comercial a residencial” se introdujo principalmente para aliviar la presión de inventario sobre las propiedades comerciales, especialmente los departamentos. Según estadísticas del Instituto de Investigación Hunan Zhongyuan, en mayo de este año, el inventario de apartamentos comerciales en los cinco distritos interiores de Changsha alcanzó 1,35 millones de metros cuadrados, con un ciclo de ventas de 58 meses, y el inventario general está atrasado.

Respecto a la medida de Changsha, Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación E-House, cree que uno de los requisitos previos para este tipo de "renovación de comercial a residencial" son las propiedades residenciales no vendidas a nombre de empresas inmobiliarias, en lugar de la segunda -Propiedades residenciales de mano actualmente en manos de los propietarios. En otras palabras, esto se hace principalmente desde la perspectiva de la liquidación de existencias de las empresas inmobiliarias.

Además de Changsha, algunas ciudades también están implementando políticas relacionadas con la "conversión de propiedades comerciales en propiedades residenciales". En junio, según el sitio web oficial del gobierno municipal de Shanxi Datong, Datong emitió el "Plan para acelerar la resolución del inventario de viviendas comerciales no residenciales". Entre las muchas medidas de reducción de existencias, se mencionó que la más preocupante es la eliminación de. Vivienda comercial no residencial que se ha vendido pero aún no ha sido desarrollada y construida. Se permite que el terreno se transforme y se utilice para proyectos apoyados por el estado de acuerdo con las regulaciones. Una vez aprobada, la planificación se puede modificar de acuerdo con "comercial". residencial", y la proporción entre comercial y residencial puede reducirse adecuadamente. Al mismo tiempo, para revitalizar los recursos de viviendas comerciales no residenciales existentes, los proyectos de viviendas comerciales no residenciales terminados y no vendidos se pueden utilizar como apartamentos de alto nivel para talentos, "espacios de creadores" u otras instalaciones de servicio público mediante adquisiciones, arrendamientos a plazo, etc.

Además, a finales de junio, la ciudad de Hainan Wanning publicó el "Plan de trabajo para promover la reducción de existencias de viviendas comerciales y de oficinas". A diferencia de las ciudades mencionadas anteriormente, se propone acelerar la reducción de existencias de viviendas comerciales. Se gestionará de acuerdo con la gestión residencial y disfrutará del mismo trato que los edificios residenciales, como los niños de las familias van a la escuela cercana, y los cargos por agua, electricidad, gas, etc. son los mismos que los de los edificios residenciales.

Industria: Es improbable un ajuste a gran escala de "comercial a residencial"

Ya en 2017, después de que Beijing introdujera políticas regulatorias para proyectos comerciales, ciudades de primer nivel como Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Chengdu hicieron lo mismo, así como algunas ciudades populares de segundo nivel, prohibiendo estrictamente la conversión de proyectos comerciales en residenciales. propiedades. Sin embargo, en los últimos años, debido a cambios importantes en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, las ventas de viviendas comerciales han seguido disminuyendo y el inventario se ha mantenido alto. El 30 de abril de este año, una reunión del Buró Político del Comité Central propuso por primera vez en una declaración relacionada con el sector inmobiliario que es necesario "coordinar la investigación sobre políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental". "

Con el elevado inventario de proyectos comerciales y de oficinas, algunas ciudades han roto el hielo al "convertir proyectos comerciales en residenciales".

En este sentido, Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, dijo que recientemente, ciudades calientes como Shanghai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming y otras ciudades calientes han emitido sucesivamente políticas para " convertir oficinas comerciales a edificios residenciales”, que podrá convertir los terrenos a suministrar en proyectos comerciales. Convertir una propiedad comercial a comercial/residencial, o convertir una propiedad comercial que haya sido construida o en construcción en una propiedad residencial. La razón principal es que el exceso de oferta de propiedades comerciales y de oficinas ha sido prominente en los últimos años, y el ciclo de ventas y ventas generalmente dura hasta 30 meses o varios años. Los desarrolladores han estado ofreciendo descuentos y promociones a gran escala, lo que ha empeorado. el entorno de inversión y no favorece la retirada de fondos por parte de los promotores ni el alivio de las tensiones en la cadena de capital.

Li Yujia cree que en el contexto de satisfacer las expectativas de los residentes en materia de vivienda, construir "buenas casas" y mejorar la calidad de vida, es necesario aumentar al mismo tiempo la oferta de terrenos residenciales, en lugar de convertir todos los terrenos comerciales en edificios residenciales; parte del mismo debería convertirse en edificios públicos, como escuelas e instalaciones de espacios verdes, lo que ayuda a equilibrar la demanda de equipamientos públicos en suelo residencial.

“El ajuste de los terrenos comerciales a funciones residenciales requiere la consideración de la planificación y el posicionamiento del área, que debe cumplir con los requisitos de planificación espacial del terreno y, al mismo tiempo, cumplir con los indicadores de oferta de terreno residencial. También debe considerar si las instalaciones públicas de apoyo requeridas para los proyectos residenciales. se pueden implementar e involucran seguridad contra incendios y servicios públicos. Por lo tanto, es más difícil adaptar las propiedades no residenciales existentes a propiedades residenciales ", Li Yujia cree que aunque algunas parcelas de tierra pueden ajustarse, debido a las restricciones de planificación del área. control y ordenación territorial, así como la promoción de inversiones locales y la introducción de requisitos industriales, requisitos para instalaciones públicas de apoyo, etc. Es improbable un ajuste a gran escala de "comercial a residencial".

Yuan Xiuli, periodista de Beijing News

Editor Yang Juanjuan y corrector Zhao Lin