Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

В контексте давления на «сокращение запасов» коммерческих и офисных проектов некоторые города растопили лед, «переоборудовав коммерческие проекты в жилые». В Хайкоу, Шанхае, Шэньчжэне и других городах на рынке земли наблюдались случаи «реконструкции коммерческой недвижимости в жилую», и стоимость земельных участков соответственно выросла. 16 июля были опубликованы результаты запроса концептуального плана проектирования участка A0702 в центральной прибрежной зоне залива Хайкоу на острове Хайнань, и он все ближе и ближе к включению в список. Кроме того, Чанша, жаркий город второго уровня, позволяет переоборудовать квартиры с трудностями в «дезактивации» в жилые дома. Шаньси Датун и Хайнань Ваньнин также реализовали политику «преобразования коммерческой недвижимости в жилую недвижимость» и обращения с ней как с жилой. имущества для ликвидации нежилого инвентаря.

В связи с серьезными изменениями в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости продажи коммерческого жилья, особенно коммерческих проектов, продолжают снижаться, а запасы остаются высокими. На этом фоне в некоторых городах был смягчен строгий запрет на «переоборудование коммерческих объектов в жилые дома» с 2017 года. Однако, по мнению инсайдеров отрасли, приспособить существующую нежилую недвижимость к жилой затруднительно, а масштабная трансформация «коммерческой в ​​жилую» маловероятна.

Рынок земли часто меняется от коммерческого к жилому.

В последнее время на рынке земли в некоторых городах наблюдается феномен «коммерческой недвижимости к жилой». 16 июля появились новые новости о долгожданном участке А0702 в центральной прибрежной зоне залива Хайкоу. В тот же день Муниципальное бюро природных ресурсов и планирования Хайкоу объявило результаты запроса концептуальных планов проектирования объекта. 8 июля Хайкоу начал пересматривать правила контроля над землей.

Согласно предыдущему объявлению о пересмотренном плане участка A0702, землепользование этого участка было изменено с первоначальной земли отеля на смешанную землю второго класса для городского жилого/коммерческого/городского общественного обслуживания. После модификации объем жилищного строительства составляет 85%, объем строительства коммерческих и вспомогательных объектов – 15%.

Стоит отметить, что участок A0702 в центральной прибрежной зоне залива Хайкоу также фигурирует в плане жилищного строительства города Хайкоу на 2024 год. Промышленность ожидает, что он скоро будет официально представлен на рынке и определенно станет горячей точкой на земельном рынке Хайкоу.

Кроме того, 5 июля, в объявлении о четвертой партии передачи жилых земель в Шанхае в 2024 году, первоначальный участок Xiaomi (участок xh128D-07, улица Сету, район Сюйхуэй) вновь появился как жилая земля с передаваемой площадью ​​1,67 га и соотношение площади 1,67 га 2,2, планируется передать в виде совмещения торгов и листинга.

Эта земля была выиграна дочерней компанией Xiaomi в 2021 году. В то время она использовалась в качестве земли под коммерческий офис, а цена сделки составила 1,55 миллиарда юаней, что эквивалентно минимальной цене в 31 001 юань за квадратный метр. После государственных закупок и хранения она была перевыставлена ​​​​на жилую землю. Стартовая цена земли составляла 3,696 миллиарда юаней, а стартовая минимальная цена составляла около 100 800 юаней за квадратный метр. На самом деле в Шанхае очень мало земельных участков с минимальной ценой, превышающей 100 000 юаней за квадратный метр. После того как земля была преобразована из коммерческой в ​​жилую, ее стоимость возросла.

Кроме того, есть случаи превращения земельных участков «коммерческого назначения в жилые» в Шэньчжэне и Ханчжоу. Например, 7 июля Административное бюро Наньшаня Управления муниципального планирования и природных ресурсов Шэньчжэня опубликовало уведомление о том, что в целях увеличения предложения жилой земли и содействия балансу занятости и жилья в районе Хоухай оно планирует пересмотреть Уставные планы DU10 и DU10 «Района Духай-Бэй-Дунцзиотоу» Блок управления застройкой DU13 адаптирован к «землям для предприятий коммерческого обслуживания + земли для жилой застройки второго класса». Ранее эти два земельных участка использовались под объекты сферы коммерческих услуг.

Чанша поддерживает компании по недвижимости в преобразовании непроданных квартир в жилые дома

Стоит отметить, что 2 июля Муниципальное бюро природных ресурсов и планирования Чанши и Муниципальное бюро жилищного строительства и городского и сельского развития совместно выпустили «Уведомление о содействии вопросам переустройства квартир и других коммерческих жилых помещений в жилое жилье». ", что привлекло всеобщее внимание на площади. Чтобы ускорить сокращение запасов существующих квартир и других типов жилого коммерческого жилья, Чанша явно поддержал преобразование соответствующих квартир в жилую недвижимость, чтобы облегчить высокую нагрузку на запасы в проектах коммерческих офисов (квартир).

Чанша ясно дал понять, что утверждение планирования новых квартир и других жилых проектов будет приостановлено; утверждение генерального плана проекта завершено, но строительство квартир и других жилых коммерческих зданий, которые трудно «вывести из эксплуатации», будет приостановлено. осуществляется при условии обеспечения пропускной способности объектов коммунального обслуживания и основных вспомогательных объектов, после проверки его можно переоборудовать в жилое помещение в соответствии с процедурами, которые не могут соответствовать проектным требованиям комплекса; жилые помещения не подлежат корректировке.

Ранее уже были случаи «преобразования бизнеса в жилой дом» в Чанше, включая корректировки планирования проектов «преобразования коммерческого жилья в жилой» в Чанфан Синчэн Тианди и Лунфор Чуньцзян Личэн. В декабре 2023 года Муниципальное бюро природных ресурсов и планирования Чанши опубликовало изменение в генеральном плане проекта Лунху Чуньцзян Личэн, согласно которому здание № 20 было преобразовано из первоначальной квартиры в жилой дом. 9 мая этого года Муниципальное бюро природных ресурсов и планирования Чанши опубликовало объявление о предварительном одобрении проекта Звездный городок Тианди. Согласно объявлению, здание B# проекта Звездный городок Тианди было преобразовано из служебной квартиры в жилой дом.

«Жилой» обычно относится к тому факту, что в соответствии с политикой ограничения покупки жилья некоторые проекты коммерческих услуг предназначены для продажи как жилые, например, квартиры с обслуживанием, офисы квартирного типа и т. д. Раньше эта практика также была известна как «бизнес в жилье». Фактически, политика «коммерческого жилья в жилое» была введена главным образом для того, чтобы облегчить нагрузку на коммерческую недвижимость, особенно квартиры. Согласно статистике Хунаньского научно-исследовательского института Чжунюань, по состоянию на май этого года запас бизнес-квартир в пяти внутренних районах Чанши достиг 1,35 миллиона квадратных метров с циклом продаж 58 месяцев, и общий объем запасов еще не заполнен.

Что касается переезда Чанши, Янь Юэджин, директор по исследованиям Исследовательского института E-House, считает, что одной из предпосылок такого типа «реновации из коммерческой в ​​жилую» являются непроданные жилые объекты под названиями риелторских компаний, а не второго типа. -ручная жилая недвижимость, в настоящее время принадлежащая владельцам. Другими словами, в основном это делается с точки зрения сокращения запасов компаний, занимающихся недвижимостью.

Помимо Чанши, некоторые города также реализуют политику, связанную с «преобразованием коммерческой недвижимости в жилую недвижимость». В июне, согласно официальному сайту муниципального правительства Шаньси-Датун, Датун опубликовал «План по ускорению решения инвентаризации нежилого коммерческого жилья». нежилое коммерческое жилье, которое было продано, но еще не было застроено и построено. Земля может быть преобразована и использована для проектов, поддерживаемых государством, в соответствии с правилами. После утверждения планировка может быть изменена в соответствии с «коммерческим». жилых помещений», а соотношение коммерческих и жилых помещений можно соответствующим образом сократить. В то же время, чтобы оживить существующие ресурсы нежилого коммерческого жилья, завершенные и непроданные проекты нежилого коммерческого жилья могут использоваться в качестве квартир для высококлассных специалистов, «пространств для творчества» или других объектов общественного обслуживания путем долгосрочных приобретений. срочная аренда и т.д.

Кроме того, в конце июня город Ваньнин на Хайнане опубликовал «План работы по содействию сокращению запасов коммерческого и офисного коммерческого жилья». В отличие от вышеупомянутых городов, для ускорения сокращения запасов предлагается построить коммерческое коммерческое жилье. будут управляться в соответствии с управлением жилыми домами и пользоваться тем же режимом, что и жилые дома, например, дети из семей, находящихся поблизости, ходят в школу, а плата за воду, электричество, газ и т. д. такая же, как и для жилых домов.

Промышленность: Масштабная трансформация «коммерческой в ​​жилую» маловероятна

Еще в 2017 году, после того как Пекин ввел политику регулирования коммерческих проектов, его примеру последовали города первого уровня, такие как Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь и Чэнду, а также некоторые популярные города второго уровня, строго запретив преобразование коммерческих проектов в жилые. характеристики. Однако в последние годы из-за серьезных изменений в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости продажи коммерческого жилья продолжали снижаться, а запасы оставались высокими. 30 апреля этого года на заседании Политбюро ЦК впервые в заявлении, касающемся недвижимости, было предложено «координировать исследования политики и мер по переработке существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилищного строительства». "

Благодаря большому количеству коммерческих и офисных проектов в некоторых городах удалось «преобразовать коммерческие проекты в жилые».

В связи с этим Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики Института городского планирования провинции Гуандун, сказал, что в последнее время жаркие города, включая Шанхай, Ханчжоу, Шэньчжэнь, Чанша, Куньмин и другие жаркие города, последовательно издали политику, « преобразовать коммерческие офисы в жилые здания», что может превратить предоставляемую землю в коммерческие проекты. Преобразовать коммерческую недвижимость в коммерческую/жилую или преобразовать построенную или строящуюся коммерческую недвижимость в жилую недвижимость. Основная причина заключается в том, что в последние годы наблюдается избыток предложения коммерческой и офисной недвижимости, а цикл продаж обычно составляет от 30 месяцев до нескольких лет. Застройщики предлагают масштабные скидки и рекламные акции, что ухудшилось. инвестиционная среда и не способствует выводу средств застройщиков и смягчению напряженности в цепочке капитала.

Ли Юйцзя считает, что в контексте удовлетворения жилищных ожиданий жителей, строительства «хороших домов» и улучшения качества жизни необходимо одновременно увеличивать предложение жилой земли, а не превращать все коммерческие земли в жилые здания; часть его должна быть преобразована в общественные здания, такие как школы и зеленые зоны, что поможет сбалансировать спрос на общественные объекты на жилых землях.

«Приспособление коммерческих земель к жилым функциям требует рассмотрения планирования и расположения территории, которые должны соответствовать требованиям территориального планирования земли и в то же время соответствовать показателям предложения земель под жилую застройку. Необходимо также учитывать, необходимы ли государственные вспомогательные объекты для жилых проектов. могут быть реализованы и включать в себя пожарную безопасность и коммунальные услуги, поэтому сложнее адаптировать существующие нежилые объекты к жилым объектам», - считает Ли Юйцзя, хотя некоторые земельные участки могут быть скорректированы из-за ограничений планирования территории. контроль и территориальное планирование земель, а также требования к поощрению местных инвестиций и внедрению промышленности, требования к объектам государственной поддержки и т. д. Масштабная трансформация «коммерческой в ​​жилую» маловероятна.

Репортер новостей Пекина Юань Сюли

Редактор Ян Цзюаньцзюань и корректор Чжао Линь