Νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Στο πλαίσιο της πίεσης για «αποθεματοποίηση» εμπορικών και γραφειακών έργων, ορισμένες πόλεις έχουν σπάσει τον πάγο με «ανακαίνιση εμπορικών σε οικιστικών έργων». Το Haikou, η Σαγκάη, το Shenzhen και άλλες πόλεις έχουν δει περιπτώσεις «ανακαίνισης από εμπορικό σε οικιστικό» στην αγορά γης και η αξία των οικοπέδων έχει αυξηθεί ανάλογα. Στις 16 Ιουλίου, κυκλοφόρησαν τα αποτελέσματα της πρόσκλησης εννοιολογικού σχεδιασμού για το οικόπεδο A0702 στην παράκτια περιοχή του πυρήνα του κόλπου Haikou, στο Hainan, και πλησιάζει όλο και περισσότερο στην καταχώρισή του. Επιπλέον, η Changsha, μια καυτή πόλη δεύτερης κατηγορίας, επιτρέπει στα διαμερίσματα με δυσκολίες στην «απολύμανση» να μετατραπούν σε κτίρια κατοικιών Η Shanxi Datong και η Hainan Wanning έχουν επίσης εφαρμόσει πολιτικές για τη «μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε οικιστικά ακίνητα» και τα αντιμετωπίζουν ως κατοικίες. ακίνητα για την εξάλειψη του μη οικιστικού αποθέματος.

Λόγω των μεγάλων αλλαγών στη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων, οι πωλήσεις επαγγελματικών κατοικιών, ιδίως εμπορικών έργων, συνεχίζουν να μειώνονται και τα αποθέματα παραμένουν υψηλά. Σε αυτό το πλαίσιο, η αυστηρή απαγόρευση «μετατροπής εμπορικών ακινήτων σε κτίρια κατοικιών» από το 2017 έχει χαλαρώσει σε ορισμένες πόλεις. Ωστόσο, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες του κλάδου, είναι δύσκολο να προσαρμοστούν τα υπάρχοντα μη οικιστικά ακίνητα σε οικιστικά ακίνητα και η μεγάλης κλίμακας προσαρμογή του "εμπορικού σε οικιστικό" είναι απίθανο.

Η αγορά γης αλλάζει συχνά από εμπορική σε οικιστική

Πρόσφατα, η αγορά γης σε ορισμένες πόλεις έχει δει το φαινόμενο του «εμπορικού σε οικιστικό». Στις 16 Ιουλίου, υπήρξαν νέα νέα για το πολυαναμενόμενο οικόπεδο A0702 στην παράκτια περιοχή του πυρήνα του κόλπου Χάικου. Την ίδια ημέρα, το Γραφείο Φυσικών Πόρων και Πολεοδομίας του Δήμου Χαϊκού ανακοίνωσε τα αποτελέσματα της πρόσκλησης υποβολής σχεδίων ιδεολογικής μελέτης του χώρου. Στις 8 Ιουλίου, η Χάικου άρχισε να αναθεωρεί τους κανονισμούς ελέγχου της γης.

Σύμφωνα με την προηγούμενη ανακοίνωση του αναθεωρημένου σχεδίου του οικοπέδου Α0702, η χρήση γης του οικοπέδου έχει προσαρμοστεί από την αρχική ξενοδοχειακή γη σε μικτή αστική οικιστική/εμπορική/αστική υπηρεσία κοινωφελούς υπηρεσίας δεύτερης κατηγορίας. Μετά την τροποποίηση, ο όγκος κατασκευής κατοικιών ανέρχεται στο 85%, και ο όγκος κατασκευής εμπορικών και υποστηρικτικών εγκαταστάσεων στο 15%.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το οικόπεδο A0702 στην παράκτια περιοχή του πυρήνα του κόλπου Haikou εμφανίζεται επίσης στο σχέδιο οικιστικής παροχής της πόλης Haikou 2024. Ο κλάδος αναμένει ότι σύντομα θα κυκλοφορήσει επίσημα στην αγορά και σίγουρα θα γίνει hot spot στην αγορά γης Χαϊκού.

Επιπλέον, στις 5 Ιουλίου, στην ανακοίνωση της τέταρτης παρτίδας μεταβιβάσεων οικιστικής γης στη Σαγκάη το 2024, το αρχικό οικόπεδο Xiaomi (οικόπεδο xh128D-07, οδός Xietu, περιοχή Xuhui) επανεμφανίστηκε ως οικιστική έκταση, με έκταση μεταβίβασης ​​1,67 εκτάρια και αναλογία εμβαδού 1,67 εκτάρια 2,2, προβλέπεται να μεταφερθεί με τη μορφή συνδυασμού προσφορών και εισαγωγής.

Αυτή η γη κέρδισε μια πλήρως ιδιοκτησία θυγατρική της Xiaomi το 2021. Εκείνη την εποχή, χρησιμοποιήθηκε ως εμπορική έκταση γραφείων και η τιμή συναλλαγής ήταν 1,55 δισεκατομμύρια γιουάν, που ισοδυναμεί με κατώτατη τιμή 31.001 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. Αφού πέρασε από τις κρατικές εξαγορές και την αποθήκευση, καταχωρήθηκε εκ νέου και προσαρμόστηκε σε οικιστική γη. Στην πραγματικότητα, στη Σαγκάη, υπάρχουν ελάχιστα οικόπεδα με τιμές κατώτατου επιπέδου που ξεπερνούν τα 100.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. Αφού το οικόπεδο μετατράπηκε από εμπορικό σε οικιστικό, η αξία του αυξήθηκε.

Επιπλέον, υπάρχουν επίσης περιπτώσεις οικοπέδων «εμπορικής έως οικιστικής χρήσης» σε Shenzhen και Hangzhou. Για παράδειγμα, στις 7 Ιουλίου, το Γραφείο Διοίκησης Nanshan του Δημοτικού Γραφείου Σχεδιασμού και Φυσικών Πόρων του Shenzhen εξέδωσε μια ανακοίνωση ότι προκειμένου να αυξήσει την προσφορά κατοικιών και να προωθήσει την ισορροπία απασχόλησης και στέγασης στην περιοχή Houhai, σχεδιάζει να αναθεωρήσει τα νομοθετικά σχέδια DU10 και DU10 της «Περιοχής Douhai Bay-Dongjiotou» Η μονάδα ελέγχου ανάπτυξης της DU13 προσαρμόζεται σε «γη εμπορικής βιομηχανίας υπηρεσιών + οικιστική γη δεύτερης κατηγορίας». Προηγουμένως, αυτά τα δύο αγροτεμάχια χρησιμοποιούνταν για εγκαταστάσεις της βιομηχανίας εμπορικών υπηρεσιών.

Η Changsha υποστηρίζει εταιρείες ακινήτων για τη μετατροπή των απούλητων διαμερισμάτων σε κατοικίες

Αξίζει να σημειωθεί ότι στις 2 Ιουλίου, το Δημοτικό Γραφείο Φυσικών Πόρων και Σχεδιασμού της Τσανγκσά και το Δημοτικό Γραφείο Στέγασης και Αστικής-Αγροτικής Ανάπτυξης εξέδωσαν από κοινού την «Ειδοποίηση για Υποστηρικτικά Θέματα σχετικά με την Προσαρμογή Διαμερισμάτων και Άλλων Εμπορικών Κατοικιών σε Κατοικίες », που τράβηξε ευρεία προσοχή στην πλατεία. Προκειμένου να επιταχυνθεί η αποδέσμευση υφιστάμενων διαμερισμάτων και άλλων τύπων οικιστικών εμπορικών κατοικιών, η Changsha υποστήριξε ρητά την προσαρμογή των επιλέξιμων διαμερισμάτων σε κατοικίες για να μετριάσει την υψηλή πίεση αποθεμάτων σε έργα εμπορικών γραφείων (διαμερισμάτων).

Η Changsha έχει καταστήσει σαφές ότι η έγκριση του σχεδιασμού νέων διαμερισμάτων και άλλων οικιστικών έργων θα ανασταλεί η έγκριση του γενικού σχεδίου του έργου έχει ολοκληρωθεί, αλλά η ανάπτυξη διαμερισμάτων και άλλων εμπορικών κτιρίων κατοικιών που είναι δύσκολο να «παροπλιστούν». πραγματοποιείται με την προϋπόθεση ότι καλύπτεται η φέρουσα ικανότητα των εγκαταστάσεων δημόσιας υπηρεσίας και των βασικών υποστηρικτικών εγκαταστάσεων οι κατοικίες δεν προσαρμόζονται.

Υπήρξαν προηγούμενες περιπτώσεις "μετατροπής επιχείρησης σε κατοικία" στην Τσανγκσά, συμπεριλαμβανομένων των προσαρμογών σχεδιασμού των έργων "μετατροπής εμπορικών σε κατοικίες" στο Changfang Xingcheng Tiandi και στο Longfor Chunjiang Licheng. Τον Δεκέμβριο του 2023, το Δημοτικό Γραφείο Φυσικών Πόρων και Προγραμματισμού της Τσανγκσά δημοσίευσε μια αλλαγή στο γενικό σχέδιο του έργου Longhu Chunjiang Licheng, στο οποίο το Κτήριο #20 προσαρμόστηκε από το αρχικό διαμέρισμα σε κατοικία. Στις 9 Μαΐου φέτος, το Δημοτικό Γραφείο Φυσικών Πόρων και Προγραμματισμού της Τσανγκσά εξέδωσε μια προέγκριση για το έργο Star City Tiandi. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, το κτίριο B# του έργου Star City Tiandi άλλαξε από διαμέρισμα υπηρεσίας σε κατοικία.

Ο όρος "όπως κατοικίες" αναφέρεται συνήθως στο γεγονός ότι σύμφωνα με την πολιτική περιορισμού αγορών κατοικιών, ορισμένα έργα εμπορικών υπηρεσιών έχουν σχεδιαστεί για να πωλούνται με τρόπο που μοιάζει με κατοικία, όπως διαμερίσματα με συντήρηση, γραφεία τύπου διαμερίσματος κ.λπ. Προηγουμένως, αυτή η πρακτική ήταν επίσης γνωστή ως «από επιχείρηση σε κατοικία». Μάλιστα, η πολιτική «εμπορική σε κατοικία» εισήχθη κυρίως για να αμβλυνθεί η πίεση των αποθεμάτων στα εμπορικά ακίνητα, ιδιαίτερα στα διαμερίσματα. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Ερευνητικού Ινστιτούτου Hunan Zhongyuan, από τον Μάιο του τρέχοντος έτους, το απόθεμα των επαγγελματικών διαμερισμάτων στις πέντε εσωτερικές συνοικίες της Τσανγκσά έφτασε τα 1,35 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, με κύκλο πωλήσεων 58 μηνών, και το συνολικό απόθεμα είναι ανεκτέλεστο.

Σχετικά με την κίνηση της Changsha, ο Yan Yuejin, διευθυντής ερευνών του Ερευνητικού Ινστιτούτου E-House, πιστεύει ότι μία από τις προϋποθέσεις για αυτό το είδος «ανακαίνισης από εμπορικό σε οικιστικό» είναι τα απούλητα οικιστικά ακίνητα με τα ονόματα των εταιρειών ακίνητης περιουσίας και όχι το δεύτερο -Χειροποίητα οικιστικά ακίνητα που κατέχονται επί του παρόντος από τους ιδιοκτήτες. Με άλλα λόγια, αυτό γίνεται κυρίως από την προοπτική της αποθεματοποίησης των εταιρειών ακινήτων.

Εκτός από την Τσανγκσά, ορισμένες πόλεις εφαρμόζουν επίσης πολιτικές που σχετίζονται με τη «μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες». Τον Ιούνιο, σύμφωνα με τον επίσημο ιστότοπο της δημοτικής κυβέρνησης Shanxi Datong, η Datong εξέδωσε το «Σχέδιο για την επιτάχυνση της επίλυσης του απογραφής μη οικιστικών κατοικιών, μεταξύ των πολλών μέτρων αποθεματοποίησης, αναφέρθηκε ότι το πιο ανησυχητικό είναι η κατάργηση του». μη οικιστικές εμπορικές κατοικίες που έχουν πουληθεί αλλά δεν έχουν κατασκευαστεί ακόμη οικιστική», και η αναλογία εμπορικών προς κατοικιών μπορεί να μειωθεί κατάλληλα. Ταυτόχρονα, προκειμένου να αναζωογονηθούν οι υφιστάμενοι μη οικιστικοί πόροι εμπορικής στέγασης, τα ολοκληρωμένα και απούλητα έργα εμπορικής στέγασης μη κατοικιών μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως διαμερίσματα υψηλού επιπέδου, «χώροι κατασκευής» ή άλλες εγκαταστάσεις δημόσιας υπηρεσίας μέσω εξαγορών, προθεσμιακές μισθώσεις κ.λπ.

Επιπλέον, στα τέλη Ιουνίου, η πόλη Hainan Wanning κυκλοφόρησε το «Σχέδιο Εργασίας για την Προώθηση της Αποθέσεως Εμπορικών και Γραφείων Εμπορικών Κατοικιών Διαφορετικά από τις παραπάνω πόλεις, προκειμένου να επιταχυνθεί η αποθεματοποίηση, προτείνεται η εμπορική εμπορική στέγαση». θα γίνεται σύμφωνα με τη διαχείριση κατοικιών και θα απολαμβάνουν την ίδια μεταχείριση με τα κτίρια κατοικιών, όπως τα παιδιά των οικογενειών πηγαίνουν στο σχολείο κοντά, και οι χρεώσεις για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο κ.λπ. είναι ίδιες με εκείνες για κτίρια κατοικιών.

Βιομηχανία: Μεγάλης κλίμακας προσαρμογή του "εμπορικού σε οικιστικό" είναι απίθανο

Ήδη από το 2017, αφού το Πεκίνο εισήγαγε ρυθμιστικές πολιτικές για εμπορικά έργα, ακολούθησαν πόλεις πρώτης βαθμίδας όπως η Σαγκάη, η Γκουανγκζού, η Σενζέν και το Τσενγκντού, καθώς και ορισμένες δημοφιλείς πόλεις δεύτερης κατηγορίας, απαγορεύοντας αυστηρά τη μετατροπή εμπορικών έργων σε κατοικίες. ιδιότητες. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, λόγω σημαντικών αλλαγών στη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων, οι πωλήσεις εμπορικών κατοικιών συνέχισαν να μειώνονται και τα αποθέματα παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα. Στις 30 Απριλίου του τρέχοντος έτους, μια συνεδρίαση του Πολιτικού Γραφείου της Κεντρικής Επιτροπής πρότεινε για πρώτη φορά σε μια δήλωση σχετικά με την ακίνητη περιουσία ότι είναι απαραίτητο να «συντονιστεί η έρευνα για τις πολιτικές και τα μέτρα για την αφομοίωση των υπαρχόντων ακινήτων και τη βελτιστοποίηση της σταδιακής στέγασης. "

Με το υψηλό απόθεμα εμπορικών και γραφείων έργων, ορισμένες πόλεις έχουν σπάσει τον πάγο στη «μετατροπή εμπορικών σε οικιστικών έργων».

Από αυτή την άποψη, ο Li Yujia, επικεφαλής ερευνητής του Κέντρου Ερευνών Πολιτικής Στέγασης του Επαρχιακού Ινστιτούτου Πολεοδομίας του Γκουανγκντόνγκ, είπε ότι πρόσφατα, οι καυτές πόλεις, όπως η Σαγκάη, η Χανγκζού, η Σενζέν, η Τσανγκσά, το Κουνμίνγκ και άλλες καυτές πόλεις, εξέδωσαν διαδοχικά πολιτικές για " μετατροπή εμπορικών γραφείων σε κτίρια κατοικιών", η οποία μπορεί να μετατρέψει τη γη προς παραχώρηση σε εμπορικά έργα. Μετατροπή εμπορικής ιδιοκτησίας σε εμπορική/οικιστική ή μετατροπή εμπορικής ιδιοκτησίας που έχει χτιστεί ή υπό κατασκευή σε ακίνητο κατοικίας. Ο κύριος λόγος είναι ότι η υπερπροσφορά εμπορικών και γραφείων είναι εμφανής τα τελευταία χρόνια και ο κύκλος των πωλήσεων και των πωλήσεων διαρκεί γενικά όσο 30 μήνες ή αρκετά χρόνια οι προγραμματιστές προσφέρουν εκπτώσεις και προσφορές μεγάλης κλίμακας, κάτι που έχει επιδεινωθεί το επενδυτικό περιβάλλον και δεν ευνοεί την απόσυρση κεφαλαίων από τους προγραμματιστές και την άμβλυνση των εντάσεων της κεφαλαιακής αλυσίδας.

Ο Li Yujia πιστεύει ότι στο πλαίσιο της ικανοποίησης των προσδοκιών των κατοίκων για τη στέγαση, της κατασκευής «καλών σπιτιών» και της βελτίωσης της ποιότητας διαβίωσης, είναι απαραίτητο να αυξηθεί η προσφορά οικιστικής γης ταυτόχρονα, αντί να μετατραπεί όλη η εμπορική γη σε κτίρια κατοικιών. μέρος του θα πρέπει να μετατραπεί σε δημόσια κτίρια, όπως σχολεία και χώροι πρασίνου, γεγονός που συμβάλλει στην εξισορρόπηση της ζήτησης για δημόσιες εγκαταστάσεις σε κατοικίες.

«Η προσαρμογή της εμπορικής γης σε οικιστικές λειτουργίες απαιτεί την εξέταση του χωροταξικού σχεδιασμού και της τοποθέτησης, η οποία πρέπει να συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις χωροταξικού σχεδιασμού και ταυτόχρονα να λαμβάνει υπόψη τους δείκτες παροχής οικιστικής γης μπορεί να εφαρμοστεί και να περιλαμβάνει την πυρασφάλεια και τις δημόσιες υπηρεσίες. Ως εκ τούτου, είναι πιο δύσκολο να προσαρμοστούν οι υπάρχουσες μη οικιστικές ιδιοκτησίες σε οικιστικά ακίνητα τον έλεγχο και τον χωροταξικό σχεδιασμό, καθώς και την προώθηση των τοπικών επενδύσεων και την εισαγωγή της βιομηχανίας, απαιτήσεις για δημόσιες υποστηρικτικές εγκαταστάσεις κ.λπ. Μεγάλης κλίμακας προσαρμογή του "εμπορικού σε οικιστικό" είναι απίθανο.

Ο δημοσιογράφος του Beijing News Yuan Xiuli

Συντάκτης Yang Juanjuan και διορθωτής Zhao Lin