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No contexto da pressão para a “desestocagem” de projectos comerciais e de escritórios, algumas cidades quebraram o gelo com “renovação de projectos comerciais para residenciais”. Haikou, Xangai, Shenzhen e outras cidades registaram casos de “renovação de comercial para residencial” no mercado imobiliário, e o valor dos terrenos aumentou em conformidade. Em 16 de julho, foram divulgados os resultados da solicitação do plano de projeto conceitual para o lote A0702 na área costeira central da Baía de Haikou, Hainan, e ele está cada vez mais próximo de sua listagem. Além disso, Changsha, uma cidade quente de segundo nível, permite que apartamentos com dificuldades de “descontaminação” sejam convertidos em edifícios residenciais. Shanxi Datong e Hainan Wanning também implementaram políticas para “converter propriedades comerciais em propriedades residenciais” e tratá-las como residenciais. propriedades para eliminar inventário não residencial.

Devido às grandes mudanças na relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário, as vendas de moradias comerciais, especialmente projetos comerciais, continuam em declínio e os estoques permanecem elevados. Neste contexto, a proibição estrita de “conversão de imóveis comerciais em edifícios residenciais” desde 2017 foi flexibilizada em algumas cidades. No entanto, na opinião de especialistas da indústria, é difícil ajustar propriedades não residenciais existentes a propriedades residenciais, e é improvável um ajuste em grande escala de "comerciais para residenciais".

O mercado imobiliário está frequentemente mudando de comercial para residencial

Recentemente, o mercado imobiliário em algumas cidades tem assistido a um fenómeno de “comercial para residencial”. Em 16 de julho, surgiram novas notícias sobre o tão aguardado lote A0702 na área costeira central da Baía de Haikou. No mesmo dia, o Departamento Municipal de Recursos Naturais e Planejamento de Haikou anunciou os resultados da solicitação de planos de projeto conceitual para o local. Em 8 de julho, Haikou começou a revisar os regulamentos de controle da terra.

De acordo com o anúncio anterior do plano revisado do lote A0702, o uso do terreno do lote foi ajustado do terreno original do hotel para um terreno misto urbano residencial/comercial/serviço comunitário urbano de segunda classe. Após a modificação, o volume de construção residencial representa 85%, e o volume de construção comercial e de instalações de apoio representa 15%.

É importante notar que o lote A0702 na área costeira central da Baía de Haikou também aparece no plano de abastecimento residencial da cidade de Haikou para 2024. A indústria espera que ele seja lançado oficialmente no mercado em breve e com certeza se tornará um ponto quente no mercado terrestre de Haikou.

Além disso, em 5 de julho, no anúncio do quarto lote de transferências de terrenos residenciais em Xangai em 2024, o lote original da Xiaomi (lote xh128D-07, Rua Xietu, Distrito de Xuhui) reapareceu como terreno residencial, com uma área de transferência de ​​1,67 hectares e uma proporção de área útil de 1,67 hectares 2,2, está prevista a transferência na forma de uma combinação de licitação e listagem.

Este terreno foi adquirido por uma subsidiária integral da Xiaomi em 2021. Naquela época, era usado como terreno para escritórios comerciais e o preço da transação foi de 1,55 bilhão de yuans, equivalente a um preço mínimo de 31.001 yuans/metro quadrado. Depois de passar por aquisições e armazenamento do governo, ele foi listado novamente e ajustado para terrenos residenciais. O preço inicial do terreno foi de 3,696 bilhões de yuans, e o preço mínimo inicial foi de cerca de 100.800 yuans/metro quadrado. Na verdade, em Xangai, existem muito poucos terrenos com preços mínimos superiores a 100.000 yuans/metro quadrado. Depois que o terreno foi convertido de comercial em residencial, seu valor aumentou.

Além disso, também há casos de terrenos “comerciais para residenciais” em Shenzhen e Hangzhou. Por exemplo, em 7 de julho, o Departamento de Administração de Nanshan do Departamento Municipal de Planejamento e Recursos Naturais de Shenzhen emitiu um aviso de que, a fim de aumentar a oferta de terrenos residenciais e promover o equilíbrio entre emprego e habitação na área de Houhai, planeja revisar os planos estatutários DU10 e DU10 da "Área Douhai Bay-Dongjiotou". A unidade de controle de desenvolvimento de DU13 é ajustada para "terrenos para indústria de serviços comerciais + terrenos residenciais de segunda classe". Anteriormente, essas duas parcelas de terreno eram utilizadas para instalações da indústria de serviços comerciais.

Changsha apoia empresas imobiliárias para converter apartamentos não vendidos em residências

Vale ressaltar que no dia 2 de julho, a Secretaria Municipal de Recursos Naturais e Planejamento de Changsha e a Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural emitiram em conjunto o “Aviso sobre Questões de Apoio à Adaptação de Apartamentos e Outros Imóveis Residenciais Comerciais em Habitação Residencial ", que atraiu grande atenção na praça. A fim de acelerar a redução de stocks de apartamentos existentes e outros tipos de habitação comercial residencial, Changsha apoiou explicitamente o ajustamento de apartamentos elegíveis a propriedades residenciais para aliviar a elevada pressão de inventário em projectos de escritórios comerciais (apartamentos).

Changsha deixou claro que a aprovação do planejamento de novos apartamentos e outros projetos residenciais será suspensa, a aprovação do plano diretor do projeto foi concluída, mas o desenvolvimento de apartamentos e outros edifícios residenciais comerciais que são difíceis de “desativar” será; realizado com a premissa de garantir o cumprimento da capacidade de carga dos equipamentos de serviço público e dos equipamentos básicos de apoio, podendo, após verificação, ser adaptado a residência de acordo com os procedimentos de pequenos apartamentos que não cumpram os requisitos de projeto de uma suíte; as residências não serão ajustadas.

Houve casos anteriores de “conversão comercial em residencial” em Changsha, incluindo ajustes de planejamento de projetos de “conversão comercial em residencial” em Changfang Xingcheng Tiandi e Longfor Chunjiang Licheng. Em dezembro de 2023, o Departamento Municipal de Recursos Naturais e Planejamento de Changsha divulgou uma alteração no plano diretor do projeto Longhu Chunjiang Licheng, no qual o Edifício nº 20 foi ajustado do apartamento original para uma residência. Em 9 de maio deste ano, o Departamento Municipal de Recursos Naturais e Planejamento de Changsha emitiu um anúncio de pré-aprovação para o projeto Star City Tiandi. De acordo com o anúncio, o Edifício B# do projeto Star City Tiandi foi alterado de um apartamento de serviço para uma residência.

“Tipo residencial” geralmente se refere ao fato de que, de acordo com a política de restrição de compra residencial, alguns projetos de serviços comerciais são projetados para serem vendidos de maneira semelhante a residencial, como apartamentos com serviços, escritórios tipo apartamento, etc. Anteriormente, essa prática também era conhecida como “business to residencial”. Na verdade, a política “comercial para residencial” foi introduzida principalmente para aliviar a pressão de inventário sobre propriedades comerciais, especialmente apartamentos. De acordo com estatísticas do Instituto de Pesquisa Hunan Zhongyuan, em maio deste ano, o estoque de apartamentos comerciais nos cinco distritos internos de Changsha atingiu 1,35 milhão de metros quadrados, com um ciclo de vendas de 58 meses, e o estoque geral está em atraso.

Em relação à mudança de Changsha, Yan Yuejin, diretor de pesquisa do E-House Research Institute, acredita que um dos pré-requisitos para este tipo de “renovação de comercial para residencial” são os imóveis residenciais não vendidos sob nomes de empresas imobiliárias, e não o segundo propriedades residenciais de primeira mão atualmente detidas pelos proprietários. Ou seja, isso é feito principalmente na perspectiva da desestocagem das imobiliárias.

Além de Changsha, algumas cidades também estão a implementar políticas relacionadas com a “conversão de propriedades comerciais em propriedades residenciais”. Em junho, de acordo com o site oficial do Governo Municipal de Shanxi Datong, Datong emitiu o “Plano para Acelerar a Resolução do Inventário de Habitações Comerciais Não Residenciais Entre as muitas medidas de desestocagem, foi mencionado que a mais preocupante é a remoção de”. habitações comerciais não residenciais que foram vendidas, mas ainda não foram desenvolvidas e construídas. O terreno pode ser transformado e utilizado para projetos apoiados pelo Estado de acordo com os regulamentos. Após aprovação, o planejamento pode ser modificado de acordo com "comercial para". residencial", e a proporção de comercial para residencial pode ser adequadamente reduzida. Ao mesmo tempo, a fim de revitalizar os recursos habitacionais comerciais não residenciais existentes, os projetos de habitação comercial não residencial concluídos e não vendidos podem ser usados ​​como apartamentos de talentos de alto nível, "espaços para criadores" ou outras instalações de serviço público através de aquisições, de longo prazo. arrendamentos a prazo, etc.

Além disso, no final de junho, a cidade de Hainan Wanning divulgou o “Plano de Trabalho para Promover a Desestocagem de Habitações Comerciais e de Escritórios Diferente das cidades acima, a fim de acelerar a desestocagem, propõe-se que habitações comerciais comerciais”. serão geridos de acordo com a gestão residencial e gozarão do mesmo tratamento que os edifícios residenciais, tais como Os filhos das famílias frequentam a escola próxima e as tarifas de água, electricidade, gás, etc.

Indústria: É improvável um ajuste em grande escala de "comercial para residencial"

Já em 2017, depois que Pequim introduziu políticas regulatórias para projetos comerciais, cidades de primeiro nível como Xangai, Guangzhou, Shenzhen e Chengdu seguiram o exemplo, bem como algumas cidades populares de segundo nível, proibindo estritamente a conversão de projetos comerciais em residenciais. propriedades. No entanto, nos últimos anos, devido a grandes mudanças na relação entre oferta e procura no mercado imobiliário, as vendas de habitação comercial continuaram a diminuir e os stocks permaneceram elevados. Em 30 de Abril deste ano, uma reunião do Bureau Político do Comité Central propôs pela primeira vez numa declaração relacionada com o imobiliário que é necessário "coordenar a investigação sobre políticas e medidas para digerir o imobiliário existente e optimizar a habitação incremental". "

Com o elevado estoque de projetos comerciais e de escritórios, algumas cidades quebraram o gelo na “conversão de projetos comerciais em residenciais”.

A este respeito, Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planeamento Urbano de Guangdong, disse que recentemente, cidades quentes, incluindo Xangai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming e outras cidades quentes, emitiram sucessivamente políticas para " converter escritórios comerciais em edifícios residenciais”, podendo converter os terrenos a fornecer em empreendimentos comerciais. Converter um imóvel comercial em comercial/residencial, ou converter um imóvel comercial já construído ou em construção em imóvel residencial. A principal razão é que o excesso de oferta de propriedades comerciais e de escritórios tem sido proeminente nos últimos anos, e o ciclo de vendas e vendas é geralmente de 30 meses ou vários anos. Os incorporadores têm oferecido descontos e promoções em grande escala, o que piorou. o ambiente de investimento e não é propício à retirada de fundos por parte dos promotores e ao alívio das tensões na cadeia de capital.

Li Yujia acredita que no contexto de satisfazer as expectativas habitacionais dos residentes, construir “boas casas” e melhorar a qualidade de vida, é necessário aumentar ao mesmo tempo a oferta de terrenos residenciais, em vez de converter todos os terrenos comerciais em edifícios residenciais; parte dela deve ser convertida em edifícios públicos, como escolas e espaços verdes, o que ajuda a equilibrar a procura de instalações públicas em terrenos residenciais.

“A adaptação de terrenos comerciais a funções residenciais exige a consideração do planeamento e posicionamento da área, que deve cumprir os requisitos de ordenamento do território e, ao mesmo tempo, satisfazer os indicadores de oferta de terrenos residenciais. Deve também considerar se as instalações de apoio públicas são necessárias para projetos residenciais. pode ser implementado e envolve segurança contra incêndio e serviços públicos, portanto, é mais difícil ajustar as propriedades não residenciais existentes às propriedades residenciais "Li Yujia acredita que embora alguns terrenos possam ser ajustados, devido às restrições de planejamento da área. controlo e ordenamento do território, bem como requisitos de promoção de investimentos locais e introdução da indústria, requisitos para instalações de apoio público, etc. É improvável um ajustamento em grande escala de “comercial para residencial”.

Repórter do Beijing News, Yuan Xiuli

Editor Yang Juanjuan e revisor Zhao Lin