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Dans le contexte de pression sur le « déstockage » des projets commerciaux et de bureaux, certaines villes ont brisé la glace avec la « rénovation des projets commerciaux vers résidentiels ». Haikou, Shanghai, Shenzhen et d'autres villes ont connu des cas de « rénovation du commercial au résidentiel » sur le marché foncier, et la valeur des terrains a augmenté en conséquence. Le 16 juillet, les résultats de l'appel d'offres pour le plan de conception pour le terrain A0702 dans la zone côtière centrale de la baie de Haikou, à Hainan, ont été publiés, et il se rapproche de plus en plus de son inscription. En outre, Changsha, une ville de deuxième rang très dynamique, autorise la conversion d'appartements ayant des difficultés de « décontamination » en immeubles résidentiels. Shanxi Datong et Hainan Wanning ont également mis en œuvre des politiques visant à « convertir les propriétés commerciales en propriétés résidentielles » et à les traiter comme des propriétés résidentielles. propriétés pour éliminer les stocks non résidentiels.

En raison de changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier, les ventes de logements commerciaux, en particulier les projets commerciaux, continuent de baisser et les stocks restent élevés. Dans ce contexte, l’interdiction stricte de « transformer des propriétés commerciales en bâtiments résidentiels » depuis 2017 a été assouplie dans certaines villes. Cependant, de l'avis des professionnels de l'industrie, il est difficile d'adapter les propriétés non résidentielles existantes aux propriétés résidentielles, et un ajustement à grande échelle du « commercial au résidentiel » est peu probable.

Le marché foncier passe fréquemment du commercial au résidentiel

Récemment, le marché foncier de certaines villes a connu un phénomène de « commercial vers résidentiel ». Le 16 juillet, de nouvelles nouvelles sont apparues concernant le très attendu complot A0702 dans la zone côtière centrale de la baie de Haikou. Le même jour, le Bureau municipal des ressources naturelles et de la planification de Haikou a annoncé les résultats de l'appel d'offres pour les plans de conception du site. Le 8 juillet, Haikou a commencé à réviser les règles de contrôle du territoire.

Selon l'annonce précédente du plan révisé du terrain A0702, l'utilisation du terrain du terrain a été ajustée du terrain hôtelier d'origine à un terrain mixte d'installations de services communautaires résidentiels/commerciaux/urbains de deuxième classe. Après la modification, le volume de construction résidentielle représente 85 % et le volume de construction d'installations commerciales et annexes représente 15 %.

Il convient de noter que le terrain A0702 situé dans la zone côtière centrale de la baie de Haikou apparaît également dans le plan d'approvisionnement résidentiel de la ville de Haikou pour 2024. L'industrie s'attend à ce qu'elle soit bientôt officiellement lancée sur le marché et deviendra certainement un point chaud sur le marché foncier de Haikou.

De plus, le 5 juillet, lors de l'annonce du quatrième lot de transferts de terrains résidentiels à Shanghai en 2024, le terrain d'origine Xiaomi (parcelle xh128D-07, rue Xietu, district de Xuhui) est réapparu en tant que terrain résidentiel, avec une superficie de transfert de ​​1,67 hectares et un ratio de surface au sol de 1,67 hectares 2,2, sa cession est prévue sous la forme d'une combinaison d'appel d'offres et de cotation.

Ce terrain a été acquis par une filiale en propriété exclusive de Xiaomi en 2021. À cette époque, il était utilisé comme terrain de bureaux commerciaux et le prix de la transaction était de 1,55 milliard de yuans, soit l'équivalent d'un prix plancher de 31 001 yuans/mètre carré. Après avoir été acquis et stocké par le gouvernement, il a été réinscrit et adapté aux terrains résidentiels. Le prix de départ du terrain était de 3,696 milliards de yuans et le prix plancher de départ était d'environ 100 800 yuans/mètre carré. En fait, à Shanghai, il existe très peu de terrains dont le prix plancher dépasse 100 000 yuans/mètre carré. Après que le terrain soit passé de commercial à résidentiel, sa valeur a augmenté.

En outre, il existe également des cas de terrains « commerciaux à résidentiels » à Shenzhen et à Hangzhou. Par exemple, le 7 juillet, le Bureau d'administration de Nanshan du Bureau municipal de planification et des ressources naturelles de Shenzhen a publié un avis indiquant qu'afin d'augmenter l'offre de terrains résidentiels et de promouvoir l'équilibre entre l'emploi et le logement dans la région de Houhai, il envisageait de réviser les plans statutaires DU10 et DU10 de la "Zone Douhai Bay-Dongjiotou". L'unité de contrôle du développement du DU13 est ajustée à "terrains de services commerciaux + terrains résidentiels de seconde classe". Auparavant, ces deux parcelles de terrain étaient utilisées pour des installations commerciales de services.

Changsha aide les sociétés immobilières à convertir des appartements invendus en résidences

Il convient de noter que le 2 juillet, le Bureau municipal des ressources naturelles et de la planification de Changsha et le Bureau municipal du logement et du développement urbain-rural ont publié conjointement l'« Avis sur les questions de soutien concernant l'ajustement des appartements et autres propriétés résidentielles commerciales en logements résidentiels. ", qui a attiré une large attention sur la place. Afin d'accélérer le déstockage des appartements existants et d'autres types de logements commerciaux résidentiels, Changsha a explicitement soutenu l'ajustement des appartements éligibles aux propriétés résidentielles afin d'atténuer la forte pression sur les stocks sur les projets de bureaux (appartements) commerciaux.

Changsha a clairement indiqué que l'approbation de la planification de nouveaux appartements et d'autres projets résidentiels serait suspendue ; l'approbation du plan directeur du projet est terminée, mais le développement d'appartements et d'autres bâtiments commerciaux résidentiels difficiles à « mettre hors service » sera réalisé dans le but de garantir que la capacité d'accueil des installations de service public et des installations de soutien de base est respectée, après vérification, il peut être aménagé en résidence selon les procédures qui ne peuvent pas répondre aux exigences de conception d'une suite de logements ; les résidences ne doivent pas être modifiées.

Il y a eu des cas antérieurs de « conversion d'activités commerciales en résidences » à Changsha, notamment des ajustements de planification de projets de « conversion de activités commerciales en résidences » à Changfang Xingcheng Tiandi et Longfor Chunjiang Licheng. En décembre 2023, le Bureau municipal des ressources naturelles et de la planification de Changsha a publié une modification du plan directeur du projet Longhu Chunjiang Licheng, dans lequel le bâtiment n° 20 a été transformé de l'appartement d'origine en résidence. Le 9 mai de cette année, le Bureau municipal des ressources naturelles et de la planification de Changsha a publié une annonce d'approbation préalable pour le projet Star City Tiandi. Selon l'annonce, le bâtiment B# du projet Star City Tiandi est passé d'un appartement de service à une résidence.

« de type résidentiel » fait généralement référence au fait qu'en vertu de la politique de restriction des achats résidentiels, certains projets de services commerciaux sont conçus pour être vendus de manière résidentielle, comme les appartements avec services, les bureaux de style appartement, etc. Auparavant, cette pratique était également connue sous le nom de « business to résidentiel ». En fait, la politique « du commercial au résidentiel » a été introduite principalement pour atténuer la pression des stocks sur les propriétés commerciales, en particulier les appartements. Selon les statistiques de l'Institut de recherche Hunan Zhongyuan, en mai de cette année, le stock d'appartements commerciaux dans les cinq districts intérieurs de Changsha atteignait 1,35 million de mètres carrés, avec un cycle de vente de 58 mois, et le stock global était en retard.

Concernant le déménagement de Changsha, Yan Yuejin, directeur de recherche de l'Institut de recherche E-House, estime que l'une des conditions préalables à ce type de « rénovation du commercial au résidentiel » est les propriétés résidentielles invendues sous le nom de sociétés immobilières, plutôt que la seconde. -des propriétés résidentielles actuellement détenues par les propriétaires. En d’autres termes, cela se fait principalement dans la perspective du déstockage des foncières.

Outre Changsha, certaines villes mettent également en œuvre des politiques liées à la « conversion de propriétés commerciales en propriétés résidentielles ». En juin, selon le site officiel du gouvernement municipal de Shanxi Datong, Datong a publié le « Plan pour accélérer la résolution de l'inventaire des logements commerciaux non résidentiels ». Parmi les nombreuses mesures de déstockage, la plus préoccupante est la suppression des logements commerciaux. logements commerciaux non résidentiels qui ont été vendus mais qui n'ont pas encore été aménagés et construits. Le terrain peut être transformé et utilisé pour des projets soutenus par l'État conformément à la réglementation. Après approbation, la planification peut être modifiée en fonction du "commercial à". résidentiel », et le ratio commercial/résidentiel peut être réduit de manière appropriée. Dans le même temps, afin de revitaliser les ressources de logements commerciaux non résidentiels existantes, les projets de logements commerciaux non résidentiels achevés et invendus peuvent être utilisés comme appartements de talents de haut niveau, « espaces de création » ou autres installations de service public par le biais d'acquisitions, à long terme. baux à terme, etc.

En outre, fin juin, la ville de Hainan Wanning a publié le « Plan de travail pour promouvoir le déstockage des logements commerciaux et de bureaux ». Contrairement aux villes ci-dessus, afin d'accélérer le déstockage, il est proposé de créer des logements commerciaux. seront gérés selon la gestion résidentielle et bénéficieront du même traitement que les immeubles d'habitation, tels que les enfants des familles vont à l'école à proximité, et les charges d'eau, d'électricité, de gaz, etc. sont les mêmes que celles des immeubles d'habitation.

Industrie : un ajustement à grande échelle du « commercial au résidentiel » est peu probable

Dès 2017, après que Pékin a introduit des politiques réglementaires pour les projets commerciaux, des villes de premier rang telles que Shanghai, Guangzhou, Shenzhen et Chengdu ont emboîté le pas, ainsi que certaines villes populaires de second rang, interdisant strictement la conversion de projets commerciaux en projets résidentiels. propriétés. Cependant, ces dernières années, en raison de changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier, les ventes de logements commerciaux ont continué de baisser et les stocks sont restés élevés. Le 30 avril de cette année, une réunion du Bureau politique du Comité central a proposé pour la première fois dans une déclaration relative à l'immobilier qu'il était nécessaire de « coordonner la recherche sur les politiques et les mesures visant à digérer l'immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires ». "

Compte tenu du grand nombre de projets commerciaux et de bureaux, certaines villes ont brisé la glace en « convertissant les projets commerciaux en projets résidentiels ».

À cet égard, Li Yujia, chercheur en chef du Centre de recherche sur les politiques de logement de l'Institut provincial d'urbanisme du Guangdong, a déclaré que récemment, des villes chaudes, dont Shanghai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming et d'autres villes chaudes, ont successivement adopté des politiques pour " convertir des bureaux commerciaux en bâtiments résidentiels", qui peut convertir les terrains à fournir en projets commerciaux. Convertir une propriété commerciale en une propriété commerciale/résidentielle, ou convertir une propriété commerciale qui a été construite ou en construction en une propriété résidentielle. La raison principale est que l'offre excédentaire d'immeubles commerciaux et de bureaux a été importante ces dernières années et que le cycle de vente et de vente dure généralement jusqu'à 30 mois ou plusieurs années. Les promoteurs proposent des remises et des promotions à grande échelle, ce qui s'est aggravé. l'environnement d'investissement et n'est pas propice au retrait des fonds par les promoteurs et à l'atténuation des tensions dans la chaîne du capital.

Li Yujia estime que pour répondre aux attentes des résidents en matière de logement, construire de « bonnes maisons » et améliorer la qualité de vie, il est nécessaire d'augmenter en même temps l'offre de terrains résidentiels, au lieu de convertir tous les terrains commerciaux en bâtiments résidentiels ; une partie devrait être transformée en bâtiments publics tels que des écoles et des espaces verts, ce qui contribuerait à équilibrer la demande d'équipements publics sur les terrains résidentiels.

« L'adaptation des terrains commerciaux aux fonctions résidentielles nécessite une prise en compte de la planification et du positionnement de la zone, qui doivent être conformes aux exigences d'aménagement du territoire, et en même temps répondre aux indicateurs de l'offre de terrains résidentiels. Il faut également déterminer si les installations publiques de soutien sont nécessaires aux projets résidentiels. peuvent être mises en œuvre et impliquent la sécurité incendie et les services publics. Par conséquent, il est plus difficile d'adapter les propriétés non résidentielles existantes aux propriétés résidentielles ", Li Yujia estime que même si certaines parcelles de terrain peuvent être ajustées, en raison des restrictions de planification de la zone. le contrôle et l'aménagement du territoire, ainsi que les exigences en matière de promotion des investissements locaux et d'introduction de l'industrie, les exigences en matière d'installations publiques de soutien, etc. Un ajustement à grande échelle du « commercial au résidentiel » est peu probable.

Yuan Xiuli, journaliste à Pékin

Le rédacteur Yang Juanjuan et le correcteur Zhao Lin