소식

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상업 및 사무실 프로젝트의 "재고 감축"에 대한 압력이 있는 상황에서 일부 도시에서는 "상업 프로젝트를 주거 프로젝트로 개조"하여 얼음을 깨뜨렸습니다. 하이커우(Haikou), 상하이(Shanghai), 선전(Shenzhen) 등 도시에서는 토지 시장에서 '상업용에서 주거용으로 개조'되는 사례가 있었고 이에 따라 토지 가치도 상승했습니다. 7월 16일, 하이난성 하이커우만 핵심 해안 지역의 A0702 부지에 대한 개념 설계 계획 모집 결과가 공개되었으며, 상장이 점점 가까워지고 있습니다. 또, 인기가 높은 2급 도시인 창사는 '제염'이 어려운 아파트를 주거용 건물로 전환하는 것을 허용하고 있다. 비거주 재고를 제거하는 부동산.

부동산 시장의 수요와 공급 관계의 큰 변화로 인해 상업용 주택, 특히 상업용 프로젝트의 판매가 계속 감소하고 재고가 여전히 높습니다. 이런 배경에서 2017년부터 '상업용 건물의 주거용 건물로의 전환'을 엄격히 금지하던 일부 도시에서는 완화됐다. 그러나 업계 관계자들은 기존 비주거용 부동산을 주거용 부동산으로 조정하는 것은 어렵고, '상업용에서 주거용'으로의 대규모 조정도 어려울 것으로 본다.

토지시장은 상업용에서 주거용으로 자주 변화하고 있습니다.

최근 일부 도시의 토지시장은 '상업용에서 주거용으로' 현상이 나타나고 있다. 7월 16일, 하이커우만 핵심 해안 지역에서 많은 기대를 모았던 A0702 음모에 대한 새로운 소식이 나왔습니다. 같은 날, 하이커우시 천연자원 기획국은 해당 부지에 대한 개념 설계 계획 모집 결과를 발표했습니다. 7월 8일, 하이커우는 토지 통제 규정을 개정하기 시작했다.

이전에 발표된 A0702 부지 수정 계획에 따르면 해당 부지의 토지 이용은 원래 호텔 부지에서 2급 도시 주거/상업/도시 커뮤니티 서비스 시설 혼합 부지로 조정되었습니다. 개조 후 주거용 건축량이 85%, 상업시설 및 부대시설 건축량이 15%를 차지한다.

하이커우만의 핵심 해안 지역인 A0702 부지도 하이커우시의 2024년 주택 공급 계획에 등장한다는 점은 주목할 만하다. 업계에서는 조만간 정식 출시돼 하이커우 토지시장의 핫스팟이 될 것으로 기대하고 있다.

또한, 7월 5일, 2024년 상하이에서 4차 주거용 토지 이전이 발표되면서 원래 Xiaomi 플롯(플롯 xh128D-07, Xuhui District, Xietu Street)이 주거지로 다시 나타났으며, 이전 면적은 ​​1.67헥타르, 용적률 1.67헥타르 2.2로 입찰과 상장이 결합된 형태로 양도될 예정이다.

이 토지는 2021년 샤오미 전액 출자 자회사가 낙찰받았다. 당시 상업용 사무용 토지로 사용됐고 거래가격은 15억5000만위안으로 하한가격 3만1001위안/㎡에 해당한다. 정부 인수 및 저장 과정을 거쳐 재상장되어 주거용 토지로 조정되었습니다. 토지 시가는 36억 9600만 위안, 바닥 가격은 약 100,800위안/제곱미터입니다. 실제로 상하이에는 평당 가격이 10만 위안을 넘는 토지가 거의 없다. 토지가 상업용지에서 주거용으로 전환된 후 그 가치는 상승했습니다.

또한 심천과 항저우에도 '상업용~주거용' 토지가 있는 사례도 있다. 예를 들어, 7월 7일, 선전시 계획천연자원국 난산 관리국은 호우하이 지역의 주거용 토지 공급을 늘리고 고용과 주택의 균형을 촉진하기 위해 다음과 같은 사항을 개정할 계획이라는 공고를 발표했습니다. "Douhai Bay-Dongjiotou 지역"의 법정 계획 DU10 및 DU10. DU13의 개발 관리 단위는 "상업 서비스 산업 토지 + 2급 주거용 토지"로 조정됩니다. 이전에는 이 두 필지의 토지가 상업 서비스 산업 시설로 사용되었습니다.

창사는 부동산 회사가 미분양 아파트를 주택으로 전환할 수 있도록 지원합니다.

7월 2일, 창사시 천연자원기획국과 시 주택도시농촌개발국이 공동으로 "아파트 및 기타 상업용 주거용 부동산을 주거용 주택으로 조정하는 데 관한 지원 사항에 관한 통지"를 발표했습니다. "라는 문구가 광장에서 큰 관심을 끌었습니다. 기존 아파트 및 기타 주거용 상업용 주택의 재고 정리를 가속화하기 위해 창사는 상업용 사무실(아파트) 프로젝트에 대한 높은 재고 압력을 완화하기 위해 적격 아파트를 주거용 부동산으로 조정하는 것을 명시적으로 지원했습니다.

창사는 신규 아파트 및 기타 주거용 프로젝트에 대한 계획 승인이 보류될 것임을 분명히 밝혔습니다. 프로젝트 마스터 플랜 승인은 완료되었지만 "폐기"가 어려운 아파트 및 기타 주거용 상업용 건물의 개발은 중단될 것입니다. 공공 서비스 시설과 기본 지원 시설의 수용 능력을 보장하는 것을 전제로, 검증 후 절차에 따라 주택의 설계 요구 사항을 충족할 수 없는 소형 아파트로 조정할 수 있습니다. 거주지는 조정되지 않습니다.

Changfang Xingcheng Tiandi와 Longfor Chunjiang Licheng의 "상업을 주거로 전환" 프로젝트의 계획 조정을 포함하여 창사에서는 이전에 "기업을 주거로 전환"한 사례가 있었습니다. 2023년 12월, 창사시 천연자원 기획국은 20호 건물을 원래 아파트에서 주거용으로 개조하는 Longhu Chunjiang Licheng 프로젝트의 마스터 플랜 변경 사항을 발표했습니다. 올해 5월 9일, 창사시 천연자원 기획국은 Star City Tiandi 프로젝트에 대한 사전 승인 공고를 발표했습니다. 발표에 따르면 Star City Tiandi 프로젝트의 B# 빌딩이 서비스 아파트에서 주거용으로 변경되었습니다.

“주거용”이란 일반적으로 주택 구입 제한 정책에 따라 일부 상업용 서비스 프로젝트가 서비스 아파트, 아파트형 사무실 등과 같이 주거용과 유사한 방식으로 판매되도록 설계되었다는 사실을 의미합니다. 이전에는 이러한 관행을 "기업 대 주거"라고도 했습니다. 실제로 '상업용에서 주거용으로' 정책은 주로 상업용 부동산, 특히 아파트에 대한 재고압박을 완화하기 위해 도입됐다. 후난중원연구소 통계에 따르면 올해 5월 현재 창사시 내 5개구 비즈니스 아파트 재고는 135만㎡에 달했고 판매주기는 58개월로 전체 재고가 밀린 상태다.

창사의 이전과 관련하여 E-House 연구소 연구 이사 Yan Yuejin은 이러한 유형의 "상업에서 주거로의 혁신"을 위한 전제 조건 중 하나는 두 번째가 아닌 부동산 회사 명의의 미분양 주거용 부동산이라고 믿습니다. - 현재 소유주가 보유하고 있는 주거용 부동산입니다. 즉, 이는 주로 부동산 회사의 재고 정리 관점에서 이루어집니다.

창사 외에도 일부 도시에서도 '상업용 부동산을 주거용 부동산으로 전환'하는 정책을 시행하고 있다. 지난 6월 산시성 다퉁시 정부 공식 웹사이트에 따르면 다퉁은 '비주거용 상업용 주택 재고 정리 가속화 계획'을 발표했으며, 많은 재고 정리 조치 중 가장 우려되는 것은 주택 제거라고 언급했습니다. 판매되었으나 아직 개발 및 건설되지 않은 비주거용 상업용 주택은 규정에 따라 토지를 변형하여 국가 지원 프로젝트에 사용할 수 있습니다. 주거용'으로 규정하고, 상업용과 주거용의 비율을 적절하게 줄일 수 있습니다. 동시에, 기존 비주거용 상업용 주택 자원을 활성화하기 위해 완공 및 미분양 비주거용 상업용 주택 프로젝트를 고급 인재 아파트, "메이커 스페이스" 또는 인수를 통해 기타 공공 서비스 시설로 사용할 수 있습니다. 장기 임대 등

또한, 6월 말 하이난 완닝시는 "상업용 및 사무용 상업용 주택 재고 정리 촉진을 위한 작업 계획"을 발표했습니다. 위의 도시와 달리 재고 정리를 가속화하기 위해 상업용 상업용 주택을 제안했습니다. 주거관리에 따라 관리되며, 가족의 자녀가 인근 학교에 다니고, 수도, 전기, 가스 등의 요금은 주거용 건물과 동일합니다.

업계 : '상업용에서 주거용으로' 대규모 조정 가능성은 낮아

2017년 초 베이징이 상업 프로젝트에 대한 규제 정책을 도입한 후 상하이, 광저우, 선전, 청두 등 1선 도시와 일부 인기 있는 2선 도시도 이를 따랐으며 상업 프로젝트를 주거지로 전환하는 것을 엄격히 금지했습니다. 속성. 그러나 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 수급 관계에 큰 변화가 생기면서 상업용 주택 매매는 계속 감소하고 재고는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 올해 4월 30일 중앙정치국 회의는 부동산 관련 성명을 통해 처음으로 “기존 부동산을 소화하고 주택 증분을 최적화하기 위한 정책과 대책에 대한 연구를 조율해야 한다”고 제안했다. "

상업용 및 사무용 프로젝트의 재고가 많아 일부 도시에서는 "상업용 프로젝트를 주거용 프로젝트로 전환"하는 데 어려움을 겪었습니다.

이와 관련하여 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원 Li Yujia는 최근 상하이, 항저우, 선전, 창사, 쿤밍 등 인기 도시들이 잇따라 정책을 발표했다고 밝혔습니다. 상업용 사무실을 주거용 건물로 전환하는 행위'는 공급될 토지를 상업용 프로젝트로 전환할 수 있습니다. 상업용 부동산을 상업용/주거용 부동산으로 전환하거나, 건설 중이거나 건설 중인 상업용 부동산을 주거용 부동산으로 전환합니다. 주된 이유는 최근 몇 년간 상업용 및 사무용 부동산의 과잉 공급이 두드러지고 있으며, 판매 및 판매 주기가 일반적으로 30개월에서 수년에 달하기 때문에 개발자들이 대규모 할인 및 프로모션을 제공하고 있어 이러한 현상이 더욱 악화되고 있습니다. 투자 환경에 영향을 미치며 개발자의 자금 회수 및 자본 사슬 긴장 완화에 도움이 되지 않습니다.

Li Yujia는 주민의 주택 기대치를 충족하고 '좋은 주택'을 건설하며 생활의 질을 향상시키는 맥락에서 모든 상업용 토지를 주거용 건물로 전환하는 대신 주거용 토지의 공급을 동시에 늘릴 필요가 있다고 믿습니다. 그 중 일부는 학교, 녹지 등 공공건물로 전환되어야 하며, 이는 주거용지의 공공시설에 대한 수요의 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다.

“상업지를 주거 기능으로 조정하려면 토지 공간 계획 요구 사항을 준수해야 하며 동시에 주거용 토지 공급 지표를 충족해야 하는 지역 계획 및 위치 결정이 필요합니다. 또한 주거 프로젝트에 필요한 공공 지원 시설이 있는지도 고려해야 합니다. 구현될 수 있으며 화재 안전 및 공공 서비스가 포함되므로 기존 비주거용 부동산을 주거용 부동산으로 조정하는 것이 더 어렵습니다. "Li Yujia는 지역 계획의 제한으로 인해 일부 토지 구획이 조정될 수 있다고 믿습니다. 통제 및 토지 공간 계획, 지역 투자 촉진 및 산업 도입 요구 사항, 공공 지원 시설 요구 사항 등. '상업용에서 주거용'으로의 대규모 조정은 어려울 것으로 보인다.

베이징 뉴스 기자 Yuan Xiuli

편집자 Yang Juanjuan과 교정자 Zhao Lin