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Nel contesto della pressione sulla "riduzione delle scorte" di progetti commerciali e direzionali, alcune città hanno rotto il ghiaccio con "la ristrutturazione di progetti commerciali in residenziali". Haikou, Shanghai, Shenzhen e altre città hanno visto casi di “ristrutturazione da commerciale a residenziale” nel mercato fondiario, e il valore dei terreni è aumentato di conseguenza. Il 16 luglio sono stati rilasciati i risultati della sollecitazione del piano di progettazione concettuale per il lotto A0702 nella zona costiera centrale della baia di Haikou, Hainan, e si sta avvicinando sempre di più alla sua quotazione. Inoltre, Changsha, una città calda di secondo livello, consente di convertire gli appartamenti con difficoltà di "decontaminazione" in edifici residenziali. Shanxi Datong e Hainan Wanning hanno anche attuato politiche per "convertire le proprietà commerciali in proprietà residenziali" e trattarle come residenziali. proprietà per eliminare l'inventario non residenziale.

A causa dei grandi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, le vendite di alloggi commerciali, in particolare progetti commerciali, continuano a diminuire e le scorte rimangono elevate. In questo contesto, dal 2017 in alcune città è stato allentato il severo divieto di “trasformazione di immobili commerciali in edifici residenziali”. Tuttavia, secondo l'opinione degli addetti ai lavori, è difficile trasformare le proprietà non residenziali esistenti in proprietà residenziali, ed è improbabile un adattamento su larga scala da "commerciale a residenziale".

Il mercato fondiario cambia spesso da commerciale a residenziale

Recentemente, il mercato fondiario in alcune città ha visto un fenomeno di “commerciale-residenziale”. Il 16 luglio sono arrivate nuove notizie sul tanto atteso lotto A0702 nella zona costiera centrale della baia di Haikou. Lo stesso giorno, l'Ufficio municipale per le risorse naturali e la pianificazione di Haikou ha annunciato i risultati della richiesta di piani di progettazione concettuale per il sito. L'8 luglio Haikou ha iniziato a rivedere le norme di controllo del territorio.

Secondo il precedente annuncio del piano rivisto del lotto A0702, l'uso del terreno è stato adeguato dal terreno originale dell'hotel a un terreno misto urbano residenziale/commerciale/di servizio comunitario di seconda classe. Dopo la modifica, il volume delle costruzioni residenziali rappresenta l'85%, mentre il volume delle costruzioni commerciali e di supporto rappresenta il 15%.

Vale la pena notare che il lotto A0702 nella zona costiera centrale della baia di Haikou figura anche nel piano di fornitura residenziale 2024 della città di Haikou. L'industria prevede che sarà presto lanciato ufficialmente sul mercato e diventerà sicuramente un punto caldo nel mercato fondiario di Haikou.

Inoltre, il 5 luglio, nell'annuncio del quarto lotto di trasferimenti di terreni residenziali a Shanghai nel 2024, il lotto originale Xiaomi (lotto xh128D-07, Xietu Street, Xuhui District) è riapparso come terreno residenziale, con un'area di trasferimento di ​​1,67 ettari e un rapporto di superficie di 1,67 ettari 2,2, è prevista la cessione sotto forma di una combinazione di gara e quotazione.

Questo terreno è stato acquisito da una società affiliata al 100% di Xiaomi nel 2021. A quel tempo era utilizzato come terreno per uffici commerciali e il prezzo della transazione era di 1,55 miliardi di yuan, equivalente a un prezzo minimo di 31.001 yuan/metro quadrato. Dopo essere stato acquisito e immagazzinato dal governo, è stato rimesso in vendita e adattato a terreno residenziale. Il prezzo iniziale del terreno era di 3,696 miliardi di yuan e il prezzo iniziale era di circa 100.800 yuan/metro quadrato. A Shanghai, infatti, sono pochissimi i terreni con prezzi minimi superiori a 100.000 yuan/metro quadrato. Dopo che il terreno fu convertito da commerciale a residenziale, il suo valore aumentò.

Inoltre, ci sono anche casi di terreni "da commerciali a residenziali" a Shenzhen e Hangzhou. Ad esempio, il 7 luglio, l’Ufficio amministrativo di Nanshan dell’Ufficio municipale per la pianificazione e le risorse naturali di Shenzhen ha emesso un avviso secondo cui, al fine di aumentare l’offerta di terreni residenziali e promuovere l’equilibrio tra occupazione e alloggi nell’area di Houhai, prevede di rivedere i piani statutari DU10 e DU10 della "Area Douhai Bay-Dongjiotou". L'unità di controllo dello sviluppo di DU13 è adattata a "terreno per l'industria dei servizi commerciali + terreno residenziale di seconda classe". In precedenza, questi due appezzamenti di terreno erano utilizzati per strutture commerciali e di servizi.

Changsha supporta le società immobiliari nella conversione degli appartamenti invenduti in residenze

Vale la pena notare che il 2 luglio, l'Ufficio municipale per le risorse naturali e la pianificazione di Changsha e l'Ufficio municipale per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale hanno pubblicato congiuntamente l'"Avviso su questioni di supporto relative all'adeguamento di appartamenti e altre proprietà residenziali commerciali in alloggi residenziali" ", che ha attirato l'attenzione diffusa in piazza. Al fine di accelerare la riduzione delle scorte degli appartamenti esistenti e di altri tipi di alloggi commerciali residenziali, Changsha ha esplicitamente sostenuto l’adeguamento degli appartamenti ammissibili alle proprietà residenziali per alleviare l’elevata pressione sulle scorte sui progetti di uffici commerciali (appartamenti).

Changsha ha chiarito che l'approvazione della pianificazione di nuovi appartamenti e altri progetti residenziali sarà sospesa; l'approvazione del piano generale del progetto sarà completata, ma lo sviluppo di appartamenti e altri edifici commerciali residenziali difficili da "smantellare"; effettuato con la premessa di garantire che la capacità di carico delle strutture di servizio pubblico e delle strutture di supporto di base sia soddisfatta, dopo la verifica, può essere adattato in una residenza secondo le procedure piccoli appartamenti che non possono soddisfare i requisiti di progettazione di una suite di le residenze non saranno modificate.

Ci sono stati precedenti casi di "conversione di attività commerciali in residenziali" a Changsha, compresi gli aggiustamenti di pianificazione di progetti di "conversione di attività commerciali in residenziali" a Changfang Xingcheng Tiandi e Longfor Chunjiang Licheng. Nel dicembre 2023, l'Ufficio municipale per le risorse naturali e la pianificazione di Changsha ha pubblicato una modifica al piano generale del progetto Longhu Chunjiang Licheng, in cui l'edificio n. 20 è stato trasformato da appartamento originale in residenza. Il 9 maggio di quest'anno, l'Ufficio municipale per le risorse naturali e la pianificazione di Changsha ha emesso un annuncio di pre-approvazione per il progetto Star City Tiandi. Secondo l'annuncio, l'edificio B# del progetto Star City Tiandi è stato trasformato da appartamento di servizio a residenza.

“Di tipo residenziale” di solito si riferisce al fatto che, in base alla politica di restrizione dell’acquisto residenziale, alcuni progetti di servizi commerciali sono progettati per essere venduti in modo di tipo residenziale, come appartamenti serviti, uffici in stile appartamento, ecc. In precedenza, questa pratica era nota anche come “business to residenziale”. In effetti, la politica “da commerciale a residenziale” è stata introdotta principalmente per alleviare la pressione sulle scorte sugli immobili commerciali, in particolare sugli appartamenti. Secondo le statistiche dell'Istituto di ricerca Hunan Zhongyuan, a maggio di quest'anno, l'inventario degli appartamenti commerciali nei cinque distretti interni di Changsha ha raggiunto 1,35 milioni di metri quadrati, con un ciclo di vendita di 58 mesi, e l'inventario complessivo è arretrato.

Per quanto riguarda la mossa di Changsha, Yan Yuejin, direttore della ricerca dell'E-House Research Institute, ritiene che uno dei prerequisiti per questo tipo di "ristrutturazione da commerciale a residenziale" siano le proprietà residenziali invendute sotto i nomi di società immobiliari, piuttosto che il secondo immobili residenziali di proprietà attualmente detenuti dai proprietari. In altre parole, ciò avviene principalmente nell’ottica del destocking delle società immobiliari.

Oltre a Changsha, anche alcune città stanno attuando politiche relative alla “conversione delle proprietà commerciali in proprietà residenziali”. A giugno, secondo il sito web ufficiale del governo municipale dello Shanxi Datong, Datong ha pubblicato il "Piano per accelerare la risoluzione dell'inventario degli alloggi commerciali non residenziali". Tra le numerose misure di riduzione delle scorte, è stata menzionata la più preoccupante è la rimozione alloggi commerciali non residenziali che sono stati venduti ma non sono stati ancora sviluppati e costruiti. Il terreno può essere trasformato e utilizzato per progetti finanziati dallo stato in conformità con le normative. Dopo l'approvazione, la pianificazione può essere modificata secondo "commerciale". residenziale", e il rapporto tra commerciale e residenziale può essere opportunamente ridotto. Allo stesso tempo, al fine di rivitalizzare le risorse abitative commerciali non residenziali esistenti, i progetti di edilizia commerciale non residenziale completati e invenduti possono essere utilizzati come appartamenti per talenti di alto livello, "spazi maker" o altre strutture di servizio pubblico attraverso acquisizioni, progetti a lungo termine contratti di locazione a termine, ecc.

Inoltre, alla fine di giugno, la città di Hainan Wanning ha pubblicato il "Piano di lavoro per promuovere la riduzione delle scorte di alloggi commerciali e uffici". Diversamente dalle città sopra menzionate, per accelerare la riduzione delle scorte, si propone l'edilizia commerciale saranno gestiti secondo la gestione residenziale e godranno dello stesso trattamento degli edifici residenziali, in quanto i bambini delle famiglie vicine vanno a scuola, e le tariffe di acqua, luce, gas, ecc. sono le stesse degli edifici residenziali.

Industria: un adeguamento su larga scala dal “commerciale al residenziale” è improbabile

Già nel 2017, dopo che Pechino ha introdotto politiche di regolamentazione per i progetti commerciali, città di primo livello come Shanghai, Guangzhou, Shenzhen e Chengdu hanno seguito l’esempio, così come alcune popolari città di secondo livello, vietando severamente la conversione di progetti commerciali in progetti residenziali. proprietà. Tuttavia, negli ultimi anni, a causa dei grandi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, le vendite di alloggi commerciali hanno continuato a diminuire e le scorte sono rimaste elevate. Il 30 aprile di quest'anno, una riunione dell'Ufficio Politico del Comitato Centrale ha proposto per la prima volta in una dichiarazione relativa al settore immobiliare che è necessario "coordinare la ricerca sulle politiche e sulle misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l'edilizia incrementale. "

Con l'elevato inventario di progetti commerciali e di uffici, alcune città hanno rotto il ghiaccio nella "conversione di progetti commerciali in residenziali".

A questo proposito, Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, ha affermato che recentemente, città calde tra cui Shanghai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming e altre città calde hanno successivamente emanato politiche per " convertire uffici commerciali in edifici residenziali", che può convertire il terreno da fornire in progetti commerciali. Convertire un immobile commerciale in commerciale/residenziale, oppure convertire un immobile commerciale costruito o in costruzione in un immobile residenziale. Il motivo principale è che l’eccesso di offerta di immobili commerciali e uffici è stato notevole negli ultimi anni e il ciclo di vendita dura generalmente fino a 30 mesi o diversi anni. Gli sviluppatori offrono sconti e promozioni su larga scala, il che è peggiorato l'ambiente degli investimenti e non è favorevole al ritiro dei fondi da parte degli sviluppatori e all'allentamento delle tensioni nella catena del capitale.

Li Yujia ritiene che per soddisfare le aspettative abitative dei residenti, costruire “buone case” e migliorare la qualità della vita, sia necessario allo stesso tempo aumentare l'offerta di terreni residenziali, invece di convertire tutti i terreni commerciali in edifici residenziali; parte di esso dovrebbe essere convertito in edifici pubblici come scuole e spazi verdi, il che aiuta a bilanciare la domanda di strutture pubbliche su terreni residenziali.

“L’adeguamento dei terreni commerciali alle funzioni residenziali richiede la considerazione della pianificazione e del posizionamento dell’area, che deve rispettare i requisiti di pianificazione territoriale e allo stesso tempo soddisfare gli indicatori di offerta di terreni residenziali. Deve anche considerare se le strutture pubbliche di supporto necessarie per i progetti residenziali possono essere implementate e coinvolgono la sicurezza antincendio e i servizi pubblici. Pertanto, è più difficile adattare le proprietà non residenziali esistenti a proprietà residenziali ", Li Yujia ritiene che, sebbene alcuni appezzamenti di terreno possano essere modificati, a causa delle restrizioni della pianificazione dell'area controllo e pianificazione territoriale, nonché promozione degli investimenti locali e requisiti per l’introduzione dell’industria, requisiti per le strutture pubbliche di supporto, ecc. Un adeguamento su larga scala da “commerciale a residenziale” è improbabile.

Il giornalista di Beijing News Yuan Xiuli

L'editore Yang Juanjuan e il correttore di bozze Zhao Lin