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商業およびオフィスプロジェクトの「在庫削減」への圧力を背景に、一部の都市は「商業プロジェクトから住宅プロジェクトへの改修」で氷を打った。海口、上海、深センなどの都市では、土地市場で「商業地から住宅地への改修」の事例が見られ、それに伴って土地の価値も上昇している。 7月16日、海南省海口湾の中核沿岸地域にあるA0702区画の概念設計計画募集の結果が発表され、上場に向けてますます近づいている。さらに、暑い二級都市である長沙市では、「除染」が困難なアパートの住宅への転用を認めているほか、山西省大同市と海南市万寧市も「商業用不動産を住宅用不動産に転換」し、住宅として扱う政策を実施している。非住宅在庫を排除するための不動産。

不動産市場における需給関係の大きな変化により、商業住宅、特に商業プロジェクトの販売は減少し続けており、在庫は高止まりしています。こうした背景から、2017年以降、一部の都市では「商業用不動産の住宅用建物への転用」に対する厳格な禁止が緩和されている。しかし、業界関係者の意見では、既存の非住宅物件を住宅物件に調整するのは難しく、「商業地から住宅地へ」の大規模な調整は考えにくい。

土地市場は商業地から住宅地へと頻繁に変化しています

最近、一部の都市の土地市場では「商業地から住宅地へ」という現象が見られます。 7月16日、海口湾の中核沿岸地域にある待望のA0702区画に関する新たなニュースがあった。同日、海口市天然資源計画局は、この場所の概念設計計画の募集結果を発表した。 7月8日、海口市は土地の管理規定の改正に着手した。

前回のA0702区画の修正計画の発表によると、この区画の土地利用は当初のホテル用地から第二種都市住宅・商業・都市コミュニティサービス施設混合地に調整された。変更後は住宅建設量が85％、商業・付随施設建設量が15％を占める。

海口湾の中核沿岸地域にあるA0702区画が海口市の2024年住宅供給計画にも登場していることは注目に値する。業界は、間もなく正式に市場に投入され、海口の土地市場のホットスポットになることは間違いないと期待している。

さらに、7月5日、2024年の上海における第4回住宅地譲渡の発表で、元のXiaomiの敷地（徐匯区Xietu Streetの区画xh128D-07）が住宅地として再登場し、譲渡面積は敷地面積1.67ヘクタール、容積率2.2倍で、入札と上場を組み合わせた形で譲渡される予定。

この土地は2021年にシャオミの完全子会社が落札した。当時は商業オフィス用地として使用されており、取引価格は15億5000万元、最低価格3万1001元/平方メートルに相当した。政府による買収と保管を経て再上場され、住宅地として調整された。土地の開始価格は36億9,600万元、開始床価格は約10万800元/平方メートルだった。実際、上海では床価格が10万元/平方メートルを超える土地はほとんどありません。土地が商業地から住宅地に転換された後、その価値は上昇しました。

さらに、深センや杭州では「商業地から住宅地まで」の土地区画の事例もある。例えば、深セン市計画天然資源局南山管理局は7月7日、后海地区の住宅用地の供給を増やし、雇用と住宅のバランスを促進するため、住宅地規制を改定する計画であるとの通知を出した。 「洞海湾・東角頭地区」の法定計画DU10とDU10の開発管理単位は「商業サービス産業用地＋第二種住宅用地」に調整されている。以前、これら 2 つの土地区画は商業サービス産業施設として使用されていました。

長沙市、不動産会社が売れ残ったアパートを住宅に転用するのを支援

注目に値するのは、7月2日、長沙市天然資源計画局と市住宅・都市農村開発局が共同で「アパートおよびその他の商業住宅用不動産の住宅化に関する支援事項に関する通知」を発表したことである。 」と広場で大きな注目を集めた。既存のアパートやその他の種類の商業住宅の在庫削減を加速するため、長沙市は商業オフィス（アパート）プロジェクトに対する高い在庫圧力を緩和するために、適格なアパートを住宅用不動産に調整することを明確に支持している。

長沙市は、新しいアパートやその他の住宅プロジェクトの計画認可を一時停止することを明らかにした。プロジェクトマスタープランの承認は完了したが、「廃止」が困難なアパートやその他の住宅商業ビルの開発は停止されることになる。公共サービス施設と基本的な支援施設の収容能力が満たされていることを前提として実施され、検証の後、一連の設計要件を満たさない小規模アパートに住宅を調整することができます。居住地は調整されないものとする。

長沙ではこれまでにも「商業から住宅への転換」の事例があり、その中には長方興城天地や龍衞春江李城での「商業から住宅への転換」プロジェクトの計画調整も含まれる。 2023年12月、長沙市天然資源計画局は龍湖春江李城プロジェクトの基本計画の変更を発表し、その中で20号棟が元のアパートから住宅に変更された。今年5月9日、長沙市天然資源計画局は星城天地プロジェクトの事前承認発表を発表、発表によると、星城天地プロジェクトのB#棟はサービスアパートメントから住宅に変更された。

「住宅に似た」とは通常、住宅購入制限政策に基づいて、サービスアパートメントやアパートスタイルのオフィスなど、一部の商業サービスプロジェクトが住宅に似た方法で販売されるように設計されているという事実を指します。以前は、この手法は「企業から住宅へ」とも呼ばれていました。実際、「商業用から住宅用へ」政策は、主に商業用不動産、特にアパートの在庫圧力を軽減するために導入されました。湖南省中原研究院の統計によると、今年5月現在、長沙市内5区のビジネスマンションの在庫は135万平方メートルに達し、販売サイクルは58カ月で、全体の在庫が滞っている。

長沙市の動きについて、イーハウス研究所の研究主任ヤン・ユエジン氏は、この種の「商業施設から住宅への改修」の前提条件の一つは、第二の前提条件ではなく、不動産会社名義の売れ残っている住宅物件であると考えている。 -所有者が現在所有している居住用不動産。つまり、これは主に不動産会社の在庫整理の観点から行われます。

長沙市以外にも、「商業用不動産の住宅用不動産への転換」に関する政策を実施している都市もある。 山西省大同市政府の公式ウェブサイトによると、大同市は6月に「非住宅商業住宅在庫解消加速計画」を発表し、その中で最も懸念されるのは住宅在庫の撤去であると述べた。販売済みだがまだ開発、建設されていない非居住用の商業住宅。承認が得られれば、「商業用」に基づいて計画を変更することができます。住宅」を選択し、商業地と住宅地の割合を適切に減らすことができます。同時に、既存の非住宅商業住宅リソースを活性化するために、完成および未販売の非住宅商業住宅プロジェクトは、買収を通じて、高レベルの人材向けアパート、「メーカースペース」、またはその他の公共サービス施設として使用できます。定期借地権など。

さらに、海南市万寧市は6月末、「商業・オフィス商業住宅の在庫解消促進作業計画」を発表し、上記の都市とは異なり、商業用住宅の在庫解消を加速することを提案している。住宅管理に準じて管理され、家庭の子供が近くの学校に通ったり、水道・電気・ガスなどの料金も住宅と同じ扱いとなるなど、住宅と同様の扱いとなります。

業界：「商業地から住宅地へ」の大規模な調整は考えにくい

2017年にはすでに北京が商業プロジェクトに対する規制政策を導入した後、上海、広州、深セン、成都などの一線都市や一部の人気の二線都市もこれに追随し、商業プロジェクトの住宅への転用を厳しく禁止した。プロパティ。しかしながら、近年、不動産市場の需給関係の大きな変化により、事業用住宅の販売は減少が続き、在庫は高止まりしております。今年4月30日、中央委員会政治局会議は不動産関連声明で初めて「既存不動産の消化と増分住宅の最適化に向けた政策・措置の研究を調整する必要がある」と提案した。 」

商業プロジェクトやオフィスプロジェクトの在庫が大量にあるため、一部の都市は「商業プロジェクトから住宅プロジェクトへの転換」に着手した。

これに関連して、広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの李玉佳主任研究員は、最近、上海、杭州、深セン、長沙、昆明などの人気都市が相次いで政策を発表していると述べた。これは、供給される土地を商業プロジェクトに変換する場合があります。商業用不動産を商業/住宅用に変換するか、建設済みまたは建設中の商業用不動産を住宅用不動産に変換します。その主な理由は、近年、商業・オフィス物件の供給過剰が顕著であり、デベロッパーによる大規模な値引きやプロモーションの実施が一般的に30か月から数年と長期化しているためである。それは投資環境を悪化させ、開発業者の資金撤退や資本チェーンの緊張緩和には役立たない。

Li Yujia 氏は、住民の住宅への期待に応え、「良い住宅」を建設し、生活の質を向上させるという観点からは、すべての商業用地を住宅用の建物に変えるのではなく、同時に住宅用地の供給を増やす必要があると考えています。その一部を学校や緑地施設などの公共建築物に転用し、住宅用地における公共施設の需要のバランスをとる必要がある。

「商業用地を住宅機能に合わせて調整するには、地域計画と配置を考慮する必要があり、それは土地空間計画の要件に準拠する必要があり、同時に住宅用地供給指標を満たしている必要があります。また、住宅プロジェクトに必要な公的支援施設があるかどうかも考慮する必要があります。」したがって、既存の非住宅用地を住宅用地に調整することはより困難であるが、一部の土地区画は地区計画の制限により調整される可能性があると李裕佳氏は考えている。管理と土地空間計画、地元投資促進と産業導入の要件、公的支援施設の要件など。 「商業地から住宅地へ」の大規模な調整は考えにくい。

北京ニュース記者袁秀莉

編集者ヤン・ジュアンファンと校正者チャオ・リン