Nachricht

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Im Zusammenhang mit dem Druck auf den „Bestandsabbau“ bei Gewerbe- und Büroprojekten haben einige Städte das Eis gebrochen und „Sanierungen von Gewerbe- zu Wohnprojekten“ durchgeführt. In Haikou, Shanghai, Shenzhen und anderen Städten kam es auf dem Grundstücksmarkt zu „Renovierungen von Gewerbe- zu Wohngrundstücken“, und der Wert von Grundstücken ist entsprechend gestiegen. Am 16. Juli wurden die Ergebnisse der Ausschreibung des Konzeptentwurfs für das Grundstück A0702 im Kernküstengebiet der Haikou-Bucht, Hainan, veröffentlicht und es rückt seiner Listung immer näher. Darüber hinaus erlaubt Changsha, eine angesagte zweitklassige Stadt, die Umwandlung von Wohnungen mit Schwierigkeiten bei der „Dekontamination“ in Wohngebäude. Shanxi Datong und Hainan Wanning haben ebenfalls Richtlinien eingeführt, um „gewerbliche Immobilien in Wohnimmobilien umzuwandeln“ und sie als Wohngebäude zu behandeln Immobilien, um Nichtwohninventar zu eliminieren.

Aufgrund erheblicher Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gehen die Verkäufe von Gewerbeimmobilien, insbesondere von Gewerbeprojekten, weiterhin zurück und die Lagerbestände bleiben hoch. Vor diesem Hintergrund wurde in einigen Städten das strikte Verbot der „Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude“ seit 2017 gelockert. Nach Ansicht von Brancheninsidern ist es jedoch schwierig, bestehende Nichtwohnimmobilien in Wohnimmobilien umzuwandeln, und eine groß angelegte Umstellung von „gewerblich auf Wohnimmobilien“ ist unwahrscheinlich.

Der Grundstücksmarkt wechselt häufig von Gewerbe- zu Wohngrundstücken

In einigen Städten kam es in jüngster Zeit zu einem Phänomen der „Gewerbe- hin zu Wohnimmobilien“. Am 16. Juli gab es neue Nachrichten über das mit Spannung erwartete A0702-Grundstück im Kernküstengebiet der Haikou-Bucht. Am selben Tag gab das städtische Büro für natürliche Ressourcen und Planung von Haikou die Ergebnisse der Ausschreibung konzeptioneller Gestaltungspläne für das Gelände bekannt. Am 8. Juli begann Haikou mit der Überarbeitung der Kontrollvorschriften für das Land.

Gemäß der vorherigen Ankündigung des überarbeiteten Plans des Grundstücks A0702 wurde die Landnutzung des Grundstücks vom ursprünglichen Hotelgrundstück auf ein gemischtes Grundstück zweiter Klasse aus städtischem Wohnen, Gewerbe und städtischen Gemeinschaftseinrichtungen umgestellt. Nach dem Umbau beträgt der Anteil des Wohnungsbauvolumens 85 % und der Anteil des Gewerbe- und Nebenanlagenbauvolumens 15 %.

Es ist erwähnenswert, dass das Grundstück A0702 im Kernküstengebiet der Haikou-Bucht auch im Wohnversorgungsplan 2024 der Stadt Haikou enthalten ist. Die Branche geht davon aus, dass es bald offiziell auf den Markt gebracht wird und definitiv zu einem Hotspot auf dem Haikou-Grundstücksmarkt werden wird.

Darüber hinaus wurde am 5. Juli in der Ankündigung der vierten Reihe von Wohngrundstücksübertragungen in Shanghai im Jahr 2024 das ursprüngliche Xiaomi-Grundstück (Grundstück xh128D-07, Xietu Street, Bezirk Xuhui) wieder als Wohngrundstück mit einer Übertragungsfläche von ​1,67 Hektar und ein Flächenverhältnis von 1,67 Hektar 2,2, die Übertragung erfolgt in Form einer Kombination aus Ausschreibung und Ausschreibung.

Dieses Grundstück wurde 2021 von einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft von Xiaomi erworben. Damals wurde es als Gewerbebürogrundstück genutzt und der Transaktionspreis betrug 1,55 Milliarden Yuan, was einem Mindestpreis von 31.001 Yuan/Quadratmeter entspricht. Nach der Übernahme und Lagerung durch die Regierung wurde es neu gelistet und an Wohngrundstücke angepasst. Der Startpreis des Grundstücks betrug 3,696 Milliarden Yuan und der anfängliche Mindestpreis lag bei etwa 100.800 Yuan/Quadratmeter. Tatsächlich gibt es in Shanghai nur sehr wenige Grundstücke mit Grundpreisen von mehr als 100.000 Yuan/Quadratmeter. Nachdem das Grundstück von Gewerbegebiet in Wohngebiet umgewandelt wurde, stieg sein Wert.

Darüber hinaus gibt es in Shenzhen und Hangzhou auch Fälle von „gewerblich genutzten“ Grundstücken. Beispielsweise veröffentlichte das Nanshan-Verwaltungsbüro des Büros für städtische Planung und natürliche Ressourcen von Shenzhen am 7. Juli eine Mitteilung, dass es eine Überarbeitung plant, um das Angebot an Wohngrundstücken zu erhöhen und das Gleichgewicht zwischen Beschäftigung und Wohnraum in der Region Houhai zu fördern die gesetzlichen Pläne DU10 und DU10 des „Douhai Bay-Dongjiotou-Gebiets“. Die Entwicklungskontrolleinheit von DU13 ist auf „Grundstücke für die gewerbliche Dienstleistungsbranche + Grundstücke für Wohnimmobilien zweiter Klasse“ angepasst. Zuvor wurden diese beiden Grundstücke für gewerbliche Dienstleistungsbetriebe genutzt.

Changsha unterstützt Immobilienunternehmen dabei, nicht verkaufte Wohnungen in Wohnhäuser umzuwandeln

Es ist erwähnenswert, dass das städtische Büro für natürliche Ressourcen und Planung von Changsha und das städtische Büro für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung am 2. Juli gemeinsam die „Mitteilung über unterstützende Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Umwandlung von Wohnungen und anderen gewerblichen Wohnimmobilien in Wohnimmobilien“ herausgegeben haben “, was auf dem Platz großes Aufsehen erregte. Um den Bestandsabbau bestehender Wohnungen und anderer Arten von gewerblichen Wohnimmobilien zu beschleunigen, hat Changsha ausdrücklich die Umwandlung förderfähiger Wohnungen in Wohnimmobilien unterstützt, um den hohen Bestandsdruck bei gewerblichen Büro-(Wohnungs-)Projekten zu mildern.

Changsha hat klargestellt, dass die Baugenehmigung für neue Wohnungen und andere Wohnprojekte ausgesetzt wird; die Genehmigung des Projektmasterplans ist abgeschlossen, die Entwicklung von Wohnungen und anderen Wohngewerbegebäuden, die schwer „stillzulegen“ sind, wird jedoch abgeschlossen sein Wird unter der Voraussetzung durchgeführt, dass die Tragfähigkeit der öffentlichen Einrichtungen und der grundlegenden unterstützenden Einrichtungen gewährleistet ist. Nach der Überprüfung kann es gemäß den Verfahren in eine Residenz umgewandelt werden, die den Designanforderungen einer Suite nicht gerecht wird Wohnsitze werden nicht angepasst.

In Changsha gab es bereits frühere Fälle von „Umwandlung von Geschäftsbetrieben in Wohnimmobilien“, darunter die Planungsanpassungen von Projekten zur „Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien“ in Changfang Xingcheng Tiandi und Longfor Chunjiang Licheng. Im Dezember 2023 veröffentlichte das Changsha Municipal Natural Resources and Planning Bureau eine Änderung im Masterplan des Longhu Chunjiang Licheng-Projekts, in der Gebäude Nr. 20 von der ursprünglichen Wohnung in ein Wohnhaus umgewandelt wurde. Am 9. Mai dieses Jahres veröffentlichte das Changsha Municipal Natural Resources and Planning Bureau eine Vorabgenehmigungsmitteilung für das Star City Tiandi-Projekt. Der Ankündigung zufolge wurde Gebäude B# des Star City Tiandi-Projekts von einer Servicewohnung in eine Residenz umgewandelt.

„Wohnimmobilienähnlich“ bezieht sich in der Regel auf die Tatsache, dass im Rahmen der Richtlinie zur Beschränkung des Kaufs von Wohnimmobilien einige kommerzielle Dienstleistungsprojekte so konzipiert sind, dass sie im Wohnimmobilienstil verkauft werden, z. B. Serviced Apartments, Büros im Apartmentstil usw. Früher war diese Praxis auch als „Business to Residential“ bekannt. Tatsächlich wurde die „Gewerbe-zu-Wohnimmobilien“-Politik hauptsächlich eingeführt, um den Bestandsdruck auf Gewerbeimmobilien, insbesondere Wohnungen, zu verringern. Laut Statistiken des Hunan Zhongyuan Research Institute erreichte der Bestand an Geschäftswohnungen in den fünf Innenbezirken von Changsha im Mai dieses Jahres 1,35 Millionen Quadratmeter, bei einem Verkaufszyklus von 58 Monaten, und der Gesamtbestand ist im Rückstand.

In Bezug auf Changshas Umzug ist Yan Yuejin, Forschungsdirektor des E-House Research Institute, der Ansicht, dass eine der Voraussetzungen für diese Art der „Renovierung von Gewerbe- zu Wohnimmobilien“ darin besteht, dass nicht verkaufte Wohnimmobilien unter dem Namen von Immobilienunternehmen geführt werden, und nicht unter dem zweiten Derzeit im Besitz der Eigentümer befindliche Wohnimmobilien. Mit anderen Worten, dies geschieht hauptsächlich aus der Perspektive von Immobilienunternehmen, die ihre Lagerbestände abbauen.

Neben Changsha setzen auch einige Städte Richtlinien zur „Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien“ um. Laut der offiziellen Website der Stadtverwaltung von Shanxi Datong veröffentlichte Datong im Juni den „Plan zur Beschleunigung der Auflösung des Bestands an Nichtwohn-Gewerbewohnungen“. Nicht zu Wohnzwecken genutzter Wohnraum, der bereits verkauft, aber noch nicht bebaut und bebaut ist. Das Grundstück darf gemäß den Vorschriften umgestaltet und für staatlich geförderte Projekte genutzt werden. Nach Genehmigung kann die Planung entsprechend „gewerblich“ geändert werden Wohnen“ und das Verhältnis von Gewerbe zu Wohnen kann entsprechend reduziert werden. Gleichzeitig können zur Wiederbelebung bestehender gewerblicher Nichtwohnwohnungsressourcen fertiggestellte und nicht verkaufte gewerbliche Nichtwohnwohnungsprojekte durch Akquisitionen, langfristige Investitionen als hochwertige Talentwohnungen, „Maker Spaces“ oder andere öffentliche Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden. befristete Mietverträge usw.

Darüber hinaus hat die Stadt Hainan Wanning Ende Juni den „Arbeitsplan zur Förderung des Abbaus von Gewerbe- und Büroimmobilien“ veröffentlicht. Anders als die oben genannten Städte wird vorgeschlagen, den Bestand im gewerblichen Wohnungsbau zu beschleunigen werden entsprechend der Wohnverwaltung verwaltet und genießen die gleiche Behandlung wie Wohngebäude, z. B. Kinder von Familien gehen in der Nähe zur Schule, und die Gebühren für Wasser, Strom, Gas usw. sind die gleichen wie für Wohngebäude.

Industrie: Eine groß angelegte Umstellung von „gewerblich auf privat“ ist unwahrscheinlich

Bereits 2017, nachdem Peking Regulierungsrichtlinien für Gewerbeprojekte eingeführt hatte, folgten Städte der ersten Reihe wie Shanghai, Guangzhou, Shenzhen und Chengdu sowie einige beliebte Städte der zweiten Reihe und verbot strikt die Umwandlung von Gewerbeprojekten in Wohnprojekte Eigenschaften. Allerdings sind die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren aufgrund erheblicher Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt weiter zurückgegangen und die Lagerbestände blieben hoch. Am 30. April dieses Jahres schlug eine Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees zum ersten Mal in einer immobilienbezogenen Erklärung vor, dass es notwendig sei, „die Forschung zu Richtlinien und Maßnahmen zu koordinieren, um bestehende Immobilien zu verdauen und den zusätzlichen Wohnungsbau zu optimieren“. "

Aufgrund des hohen Bestands an Gewerbe- und Büroprojekten haben einige Städte das Eis bei der „Umwandlung von Gewerbe- in Wohnprojekte“ gebrochen.

In diesem Zusammenhang sagte Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Instituts für Stadtplanung der Provinz Guangdong, dass heiße Städte wie Shanghai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming und andere heiße Städte in letzter Zeit nacheinander Richtlinien erlassen haben, um „ „Geschäftsbüros in Wohngebäude umwandeln“, wodurch das zu liefernde Grundstück in Gewerbeprojekte umgewandelt werden kann. Wandeln Sie eine Gewerbeimmobilie in eine Gewerbe-/Wohnimmobilie um oder wandeln Sie eine Gewerbeimmobilie, die bereits gebaut oder im Bau ist, in eine Wohnimmobilie um. Der Hauptgrund dafür ist, dass in den letzten Jahren ein Überangebot an Gewerbe- und Büroimmobilien zu verzeichnen war und der Verkaufs- und Verkaufszyklus in der Regel 30 Monate oder mehrere Jahre dauert. Die Entwickler haben umfangreiche Rabatte und Werbeaktionen angeboten, was sich verschlechtert hat Dies beeinträchtigt das Investitionsumfeld und ist nicht förderlich für den Abzug von Mitteln durch Entwickler und die Linderung von Spannungen in der Kapitalkette.

Li Yujia glaubt, dass es im Zusammenhang mit der Erfüllung der Wohnerwartungen der Bewohner, dem Bau „guter Häuser“ und der Verbesserung der Wohnqualität notwendig ist, gleichzeitig das Angebot an Wohngrundstücken zu erhöhen, anstatt alle Gewerbeflächen in Wohngebäude umzuwandeln. Ein Teil davon sollte in öffentliche Gebäude wie Schulen und Grünflächen umgewandelt werden, was dazu beiträgt, die Nachfrage nach öffentlichen Einrichtungen auf Wohngrundstücken auszugleichen.

„Die Anpassung von Gewerbegrundstücken an Wohnzwecke erfordert die Berücksichtigung der Raumplanung und -positionierung, die den Anforderungen der Raumplanung entsprechen und gleichzeitig den Indikatoren für die Wohngrundstücksversorgung entsprechen muss. Außerdem muss berücksichtigt werden, ob die öffentlichen Unterstützungseinrichtungen für Wohnprojekte erforderlich sind.“ „Daher ist es schwieriger, die bestehenden Nichtwohnimmobilien in Wohnimmobilien umzuwandeln, obwohl einige Grundstücke aufgrund der Beschränkungen der Flächenplanung angepasst werden können Kontrolle und Raumplanung sowie lokale Investitionsförderung und Industrieeinführung, Anforderungen an öffentliche Unterstützungseinrichtungen usw. Eine großflächige Umstellung von „gewerblich auf privat“ ist unwahrscheinlich.

Beijing News-Reporter Yuan Xiuli

Herausgeber Yang Juanjuan und Korrektor Zhao Lin