berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Dalam konteks tekanan terhadap "destocking" proyek komersial dan perkantoran, beberapa kota telah mencairkan suasana dengan "renovasi proyek komersial menjadi perumahan". Haikou, Shanghai, Shenzhen dan kota-kota lain telah menyaksikan kasus “renovasi dari komersial ke perumahan” di pasar tanah, dan nilai bidang tanah pun meningkat. Pada tanggal 16 Juli, hasil permohonan rencana desain konseptual untuk plot A0702 di kawasan pesisir inti Teluk Haikou, Hainan dirilis, dan semakin dekat dengan pencatatannya. Selain itu, Changsha, kota lapis kedua yang panas, mengizinkan apartemen dengan kesulitan dalam "dekontaminasi" untuk diubah menjadi bangunan tempat tinggal. Shanxi Datong dan Hainan Wanning juga telah menerapkan kebijakan untuk "mengubah properti komersial menjadi properti tempat tinggal" dan memperlakukannya sebagai tempat tinggal properti untuk menghilangkan inventaris non-perumahan.

Karena perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat, penjualan perumahan komersial, terutama proyek komersial, terus menurun dan persediaan tetap tinggi. Dengan latar belakang ini, larangan ketat terhadap “konversi properti komersial menjadi bangunan tempat tinggal” sejak tahun 2017 telah dilonggarkan di beberapa kota. Namun, menurut pendapat orang dalam industri, sulit untuk menyesuaikan properti non-perumahan yang ada menjadi properti perumahan, dan penyesuaian skala besar dari "komersial ke perumahan" tidak mungkin terjadi.

Pasar tanah sering berubah dari komersial ke perumahan

Belakangan ini, pasar tanah di beberapa kota mengalami fenomena “komersial hingga residensial”. Pada tanggal 16 Juli, ada berita baru tentang plot A0702 yang sangat dinanti-nantikan di kawasan pesisir inti Teluk Haikou. Pada hari yang sama, Biro Perencanaan dan Sumber Daya Alam Kota Haikou mengumumkan hasil pengumpulan rencana desain konseptual untuk situs tersebut. Pada tanggal 8 Juli, Haikou mulai merevisi peraturan penguasaan tanah.

Berdasarkan pengumuman sebelumnya mengenai revisi rencana kavling A0702, penggunaan lahan kavling tersebut telah disesuaikan dari lahan hotel asli menjadi lahan campuran perumahan perkotaan/komersial/fasilitas pelayanan masyarakat perkotaan kelas dua. Setelah modifikasi, volume konstruksi perumahan menyumbang 85%, dan volume konstruksi komersial dan fasilitas pendukung menyumbang 15%.

Perlu dicatat bahwa plot A0702 di kawasan pesisir inti Teluk Haikou juga muncul dalam rencana pasokan perumahan Kota Haikou tahun 2024. Industri berharap akan segera diluncurkan secara resmi di pasar, dan pasti akan menjadi hot spot di pasar tanah Haikou.

Selain itu, pada tanggal 5 Juli, dalam pengumuman pengalihan lahan perumahan gelombang keempat di Shanghai pada tahun 2024, plot asli Xiaomi (plot xh128D-07, Jalan Xietu, Distrik Xuhui) muncul kembali sebagai tanah perumahan, dengan luas pengalihan ​1,67 hektar dan rasio luas lantai 1,67 hektar. 2,2, rencananya akan dialihkan dalam bentuk kombinasi penawaran dan pencatatan.

Tanah ini dimenangkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya oleh Xiaomi pada tahun 2021. Saat itu digunakan sebagai lahan perkantoran komersial dan harga transaksinya adalah 1,55 miliar yuan atau setara dengan harga dasar 31.001 yuan/meter persegi. Setelah melalui akuisisi dan penyimpanan pemerintah, tanah tersebut didaftarkan ulang dan disesuaikan dengan tanah perumahan. Harga awal tanah adalah 3,696 miliar yuan, dan harga dasar awal sekitar 100.800 yuan/meter persegi. Faktanya, di Shanghai, hanya ada sedikit bidang tanah dengan harga dasar melebihi 100.000 yuan/meter persegi. Setelah lahan tersebut diubah dari komersial menjadi perumahan, nilainya meningkat.

Selain itu, terdapat juga kasus kavling tanah “komersial menjadi perumahan” di Shenzhen dan Hangzhou. Misalnya, pada tanggal 7 Juli, Biro Administrasi Nanshan dari Biro Perencanaan dan Sumber Daya Alam Kota Shenzhen mengeluarkan pemberitahuan bahwa untuk meningkatkan pasokan lahan pemukiman dan mendorong keseimbangan lapangan kerja dan perumahan di wilayah Houhai, mereka berencana untuk merevisi rencana undang-undang DU10 dan DU10 dari "Area Teluk Douhai-Dongjiotou". Unit kendali pengembangan DU13 disesuaikan dengan "lahan industri jasa komersial + lahan perumahan kelas dua". Sebelumnya, kedua bidang tanah tersebut digunakan untuk fasilitas industri jasa komersial.

Changsha mendukung perusahaan real estat untuk mengubah apartemen yang tidak terjual menjadi tempat tinggal

Perlu dicatat bahwa pada tanggal 2 Juli, Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Kota Changsha dan Biro Perumahan Kota dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan bersama-sama mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Hal-Hal Pendukung Mengenai Penyesuaian Apartemen dan Properti Tempat Tinggal Komersial Lainnya menjadi Perumahan Tempat Tinggal ", yang menarik perhatian luas di alun-alun. Untuk mempercepat penghapusan stok apartemen yang ada dan jenis perumahan komersial residensial lainnya, Changsha secara eksplisit mendukung penyesuaian apartemen yang memenuhi syarat menjadi properti residensial untuk mengurangi tingginya tekanan inventaris pada proyek perkantoran komersial (apartemen).

Changsha telah memperjelas bahwa persetujuan perencanaan apartemen baru dan proyek perumahan lainnya akan ditangguhkan; persetujuan rencana induk proyek telah selesai, tetapi pengembangan apartemen dan bangunan komersial perumahan lainnya yang sulit untuk "dinonaktifkan" akan dihentikan. dilakukan dengan alasan untuk memastikan bahwa daya dukung fasilitas pelayanan umum dan fasilitas penunjang dasar terpenuhi, setelah diverifikasi, dapat disesuaikan menjadi hunian sesuai prosedur; tempat tinggal tidak akan disesuaikan.

Ada kasus "mengubah bisnis menjadi perumahan" sebelumnya di Changsha, termasuk penyesuaian perencanaan proyek "mengubah komersial menjadi perumahan" di Changfang Xingcheng Tiandi dan Longfor Chunjiang Licheng. Pada bulan Desember 2023, Biro Perencanaan dan Sumber Daya Alam Kota Changsha merilis perubahan rencana induk proyek Longhu Chunjiang Licheng, di mana Gedung #20 disesuaikan dari apartemen asli menjadi tempat tinggal. Pada tanggal 9 Mei tahun ini, Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Kota Changsha mengeluarkan pengumuman persetujuan awal untuk proyek Star City Tiandi. Berdasarkan pengumuman tersebut, Gedung B# proyek Star City Tiandi diubah dari apartemen layanan menjadi tempat tinggal.

“Seperti residensial” biasanya mengacu pada fakta bahwa berdasarkan kebijakan pembatasan pembelian residensial, beberapa proyek layanan komersial dirancang untuk dijual dengan cara yang mirip residensial, seperti apartemen berlayanan, kantor bergaya apartemen, dll. Sebelumnya, praktik ini juga dikenal dengan istilah “business to residensial”. Faktanya, kebijakan “komersial ke residensial” diterapkan terutama untuk mengurangi tekanan inventaris pada properti komersial, terutama apartemen. Menurut statistik dari Hunan Zhongyuan Research Institute, pada Mei tahun ini, inventaris apartemen bisnis di lima distrik dalam Changsha mencapai 1,35 juta meter persegi, dengan siklus penjualan 58 bulan, dan keseluruhan inventaris mengalami backlog.

Mengenai langkah Changsha, Yan Yuejin, direktur penelitian E-House Research Institute, percaya bahwa salah satu prasyarat untuk "renovasi dari komersial ke perumahan" jenis ini adalah properti perumahan yang tidak terjual atas nama perusahaan real estate, bukan yang kedua. - Properti perumahan yang saat ini dimiliki oleh pemiliknya. Dengan kata lain, hal ini terutama dilakukan dari perspektif destocking perusahaan real estate.

Selain Changsha, beberapa kota juga menerapkan kebijakan terkait “mengubah properti komersial menjadi properti residensial.” Pada bulan Juni, menurut situs resmi Pemerintah Kota Shanxi Datong, Datong mengeluarkan "Rencana Percepatan Penyelesaian Inventarisasi Perumahan Komersial Non-Perumahan". Di antara sekian banyak tindakan destocking, disebutkan bahwa yang paling memprihatinkan adalah penghapusan perumahan komersial non-perumahan yang telah dijual tetapi belum dikembangkan dan dibangun. Lahan tersebut diperbolehkan untuk diubah dan digunakan untuk proyek-proyek yang didukung negara sesuai dengan peraturan perumahan", dan rasio komersial terhadap perumahan dapat dikurangi secara tepat. Pada saat yang sama, untuk merevitalisasi sumber daya perumahan komersial non-perumahan yang ada, proyek perumahan komersial non-perumahan yang telah selesai dan belum terjual dapat digunakan sebagai apartemen bertalenta tingkat tinggi, "ruang pembuat" atau fasilitas layanan publik lainnya melalui akuisisi, jangka panjang. sewa berjangka, dll.

Selain itu, pada akhir bulan Juni, Kota Hainan Wanning merilis "Rencana Kerja untuk Mempromosikan Destocking Perumahan Komersial dan Perkantoran". Berbeda dengan kota-kota di atas, untuk mempercepat destocking, diusulkan perumahan komersial komersial akan dikelola menurut pengelolaan perumahan dan menikmati perlakuan yang sama dengan bangunan tempat tinggal, seperti Anak-anak dari keluarga bersekolah di dekatnya, dan biaya air, listrik, gas, dll sama dengan biaya untuk bangunan tempat tinggal.

Industri: Penyesuaian skala besar dari “komersial menjadi residensial” tidak mungkin terjadi

Pada awal tahun 2017, setelah Beijing memperkenalkan kebijakan peraturan untuk proyek-proyek komersial, kota-kota tingkat pertama seperti Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, dan Chengdu mengikuti langkah yang sama, serta beberapa kota tingkat kedua yang populer, dengan tegas melarang konversi proyek komersial menjadi perumahan. properti. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, karena perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat, penjualan perumahan komersial terus menurun dan persediaan tetap tinggi. Pada tanggal 30 April tahun ini, pertemuan Biro Politik Komite Sentral mengusulkan untuk pertama kalinya dalam pernyataan terkait real estat bahwa perlu untuk "mengkoordinasikan penelitian mengenai kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estat yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan. "

Dengan tingginya inventaris proyek komersial dan perkantoran, beberapa kota telah memecahkan kebekuan dalam "mengubah proyek komersial menjadi proyek perumahan".

Dalam hal ini, Li Yujia, kepala peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan Kota Provinsi Guangdong, mengatakan bahwa baru-baru ini, kota-kota panas termasuk Shanghai, Hangzhou, Shenzhen, Changsha, Kunming dan kota-kota panas lainnya berturut-turut mengeluarkan kebijakan untuk " mengubah kantor komersial menjadi bangunan tempat tinggal", yang dapat mengubah tanah yang akan disuplai menjadi proyek komersial. Mengubah properti komersial menjadi properti komersial/perumahan, atau mengubah properti komersial yang telah dibangun atau sedang dibangun menjadi properti perumahan. Alasan utamanya adalah kelebihan pasokan properti komersial dan perkantoran telah menonjol dalam beberapa tahun terakhir, dan siklus penjualan dan penjualan umumnya berlangsung selama 30 bulan atau beberapa tahun. Pengembang telah menawarkan diskon dan promosi skala besar, yang semakin memburuk lingkungan investasi dan tidak kondusif bagi penarikan dana pengembang dan pengurangan ketegangan rantai modal.

Li Yujia percaya bahwa dalam rangka memenuhi harapan perumahan warga, membangun “rumah yang baik” dan meningkatkan kualitas hidup, pada saat yang sama perlu untuk meningkatkan pasokan lahan pemukiman, daripada mengubah seluruh lahan komersial menjadi bangunan tempat tinggal; sebagian dari lahan tersebut harus diubah menjadi bangunan umum seperti sekolah dan fasilitas ruang hijau, yang membantu menyeimbangkan kebutuhan fasilitas umum di lahan pemukiman.

“Penyesuaian lahan komersil menjadi fungsi hunian memerlukan pertimbangan perencanaan dan penempatan kawasan, yang harus memenuhi persyaratan tata ruang lahan, sekaligus memenuhi indikator penyediaan lahan hunian dapat diimplementasikan, dan melibatkan keselamatan kebakaran dan layanan publik. Oleh karena itu, lebih sulit untuk menyesuaikan properti non-hunian yang ada menjadi properti hunian. "Li Yujia yakin meskipun beberapa bidang tanah mungkin akan disesuaikan, karena keterbatasan perencanaan kawasan pengendalian dan perencanaan tata ruang lahan, serta promosi investasi lokal dan persyaratan pengenalan industri, persyaratan fasilitas pendukung umum, dll. Penyesuaian besar-besaran dari “komersial menjadi perumahan” tidak mungkin terjadi.

Reporter Berita Beijing, Yuan Xiuli

Editor Yang Juanjuan dan korektor Zhao Lin