समाचारं

बहुकालपूर्वं चीनसूचकाङ्कसंस्थायाः अस्मिन् वर्षे प्रथमसप्तमासेषु अचलसम्पत्कम्पनीभिः भूमिप्राप्तेः आँकडानि प्रकाशितानि शीर्षशतकम्पनीभिः कुलभूमिअधिग्रहणं ४३०.७ अरब युआन् आसीत्, यत् वर्षे वर्षे ३८.०% न्यूनता अभवत् । , जनवरीतः जूनमासपर्यन्तं न्यूनतायाः तुलने २.२% वृद्धिः ।

गतवर्षात् कतिपयानि स्थिर-अचल-सम्पत्-कम्पनयः विहाय अधिकांशः निजी-कम्पनयः मूलतः भूमि-अधिग्रहणं त्यक्तवन्तः ।भूमि अधिग्रहणं मुख्यतया केन्द्रीयराज्यस्वामित्वयुक्तेषु उद्यमानाम्, स्थानीयनगरनिवेशस्य आधारेण च आधारितम् अस्ति ।

परन्तु अस्मिन् वर्षे अनेकेषां राज्यस्वामित्वयुक्तानां उद्यमानाम् भूमि-अधिग्रहणम् अपि मन्दं जातम्, तेषां भूमि-अधिग्रहण-राशिः अपि वर्धितःमहत्त्वपूर्णः क्षयः। यथा, प्रमुखैः केन्द्रीय-उद्यमैः प्राप्तस्य भूमिः वर्षे वर्षे ६०% अधिकं न्यूनीभूता ।

अचलसम्पत्कम्पनीभिः भूमिप्राप्त्यर्थं मन्दतायाः कारणं किम् ? अद्यापि भूमिं प्राप्यमाणानां स्थावरजङ्गमकम्पनीनां पृष्ठतः का रणनीतिः अस्ति?अधः विस्तरेण विश्लेषयामः ।

सर्वप्रथमं, अचलसम्पत्कम्पनीषु विशालाः विद्यमानाः मृदाभण्डाराः सन्ति, ये अल्पकालीनरूपेण पचयितुं निगमलक्ष्याः सन्ति ।

आँकडा सर्वेक्षणानाम् अनुसारं वर्तमानं समग्रं स्थावरजङ्गमसूचीं निष्कासनसमयः २० मासान् अतिक्रान्तः अस्ति, यस्य अर्थः अस्ति यत् विकासकाः आगामिवर्षद्वये सूचीविसर्जनं सम्पन्नं कर्तुं न शक्नुवन्ति।

तदतिरिक्तं गतवर्षस्य अन्ते यावत् 10 कोटिवर्गमीटर् अधिकं भूमिभण्डारं विद्यमानाः 4 तः अधिकाः अचलसम्पत्कम्पनयः आसन्, यथा पोली, ग्रीनलैण्ड्, सुनाक्, कण्ट्री गार्डन् च शीर्ष 10 अचलसम्पत्कम्पनयः सर्वेऽपि विद्यमानाः सन्ति land reserves of about 40 million square meters ते पुनः भूमिं प्राप्तुम् इच्छन्ति।

द्वितीयं, २.माङ्गपक्षस्य दबावः न्यूनः न अभवत्, विक्रयसङ्ग्रहः संकुचितः, पूंजीप्रवाहः च न्यूनः अभवत् ।

CRIC शोधदत्तांशतः वयं द्रष्टुं शक्नुमः यत् अस्मिन् वर्षे जनवरीतः जुलैमासपर्यन्तं शीर्षशतं स्थावरजङ्गमकम्पनयः २.१३०९३ अरब युआन् विक्रयं प्राप्तवन्तः, वर्षे वर्षे ३७.५% न्यूनता (जनवरीतः जूनमासपर्यन्तं -३९.५%), तथा च... क्षयः २ प्रतिशताङ्केन संकुचितः अद्यापि न्यूनः। सम्प्रति विपण्यां तुल्यकालिकरूपेण सक्रियताम् अवाप्तवन्तः अचलसम्पत्कम्पनीनां आँकडानां आधारेण न्याय्यं चेत्, अस्मिन् वर्षे अचलसम्पत्कम्पनीनां विक्रयप्रदर्शनम् अद्यापि पूर्ववत् उत्तमं नास्ति, यत्र अधिकांशः वर्षे वर्षे ३०% अधिकं न्यूनः अभवत्

तदतिरिक्तं, अनेकेषां स्थावरजङ्गमकम्पनीनां कृते, यदि ते नगदप्रवाहं नगदं कुर्वन्ति, तथापि तेषां ऋणं समये एव परिशोधयितुं भवति, विशेषतः अगस्तमासस्य परितः यदा अमेरिकीऋणं परिपक्वं भवति तथा च एकवारं ऋणजोखिमाः उत्पद्यन्ते तदा असमर्थतायाः कारणात् तस्य परिशोधनं कर्तव्यं भवति ऋणं परिशोधयन्तु, अस्मिन् क्षणे विपण्यं निःसंदेहं अधिकं आहतः भविष्यति।

केचन स्थावरजङ्गमकम्पनयः भूमिविक्रयणं कृत्वा "जीवितुं" अपि आरब्धाः अतः अस्मिन् क्षणे जीवितुं तेषां प्रथमः विकल्पः अस्ति ।

अन्ते भूमिप्रदायपक्षः अपि क्रमेण परिष्कारं प्रति विकसितः अस्ति, येन उच्चगुणवत्तायुक्तभूमिप्राप्तिः अधिकं कठिना भवति ।

उद्यमानाम् कृते सूचीपचनाय, विपण्यां अनन्तरं प्रतिस्पर्धायाः दबावस्य न्यूनीकरणाय, आपूर्ति-माङ्गस्य च सन्तुलनं सुनिश्चित्य, सर्वकारेण भूमि-हस्तांतरणस्य न्यूनीकरणं अपि आरब्धम् अस्ति

अविक्रीतदरं न्यूनीकर्तुं च बहवः सर्वकाराः...लघु परन्तु परिष्कृता आपूर्तिः इति सिद्धान्तस्य पालनेन उत्तमभूमिः न विक्रीयते, स्थानीयनिलामविपण्ये च "अधिकाः भिक्षवः न्यूनाः च तण्डुलाः" इति स्थितिः भविष्यतिअचल सम्पत्ति निवेश, निर्माण तथा संचालन एकीकृत मञ्च, निवेशस्य प्रतिफलस्य समये अनुवर्तनं कर्तुं सहायतार्थम्

द्रष्टुं शक्यते यत् २०२३ तमे वर्षे भूमिप्रदायस्य तुलने २०२४ तमे वर्षे विशिष्टनगरेषु वाणिज्यिक-आवासीय-कार्यालय-भूमिषु कुल-आपूर्तिः वर्षे वर्षे १६% न्यूनीभूता, भू-आपूर्ति-योजना च महती न्यूनता अभवत् नानजिङ्ग्, शेन्झेन्, सुझोउ, क्षियान् इत्यादिषु नगरेषु वर्षे वर्षे ४०% अधिकं न्यूनता अभवत्, भूआपूर्तियोजनानां संकोचनं च अतीव प्रमुखम् अस्ति

भूमिस्य आपूर्तिः "अल्पं किन्तु अधिकं परिष्कृतम्" अस्ति, येन अनेकेषां स्थावरजङ्गमकम्पनीनां रूढिवादी मनोवृत्तिः अपि उत्पन्ना अस्ति, तदतिरिक्तं तेषां समक्षं विपण्यस्य अवसरानां, जोखिमानां च विचारः करणीयः , उच्चगुणवत्तायुक्ता अपि भूमिः क्षीणा भवति।

सर्वेषु सर्वेषु आपूर्ति-माङ्गयोः सन्तुलनं न प्राप्तम्, विपण्यं तलं न गतः, पुनः च न प्राप्तम्, अचल-सम्पत्-कम्पनीनां पूंजी निरन्तरं दबावेन वर्तते, अतः अचल-सम्पत्-कम्पनी-निवेशस्य मन्दता सामान्यम् अस्ति इति

यद्यपि वर्तमानविपण्ये बहवः स्थावरजङ्गमकम्पनयः भूमिं प्राप्तुं संकोचम् कुर्वन्ति तथापि विगतमासद्वयात् न्याय्यं चेत्, स्थावरजङ्गमकम्पनयः अद्यापि उच्चगुणवत्तायुक्तानां भूखण्डानां सम्मुखे भूमिं प्राप्तुं तुल्यकालिकरूपेण इच्छन्ति, केचन भूखण्डाः च भूमिं अतिक्रान्तवन्तः प्रीमियम सीमा हालवर्षेषु।

पूर्वकट्टरपंथीरणनीतिभिः सह तुलने वयं द्रष्टुं शक्नुमः यत् तेषां प्रमुखाः रणनीतिकसमायोजनाः कृताः सन्ति-

1. भूमि-अधिग्रहणं स्पष्टतया भेदितं भवति, उच्चगुणवत्ता वा व्यय-प्रभावी वा

प्रथमं उच्चगुणवत्तायुक्तभूमौ ध्यानं वर्धमानं वर्तते ।

उच्चगुणवत्ता मुख्यतया मूलभूमिक्षेत्राणि, दुर्लभसंसाधनं, न्यूनतलक्षेत्रानुपातं च निर्दिशति । एते उच्चगुणवत्तायुक्ताः भूमिपार्सलाः भविष्ये अचलसम्पत्कम्पनीनां कृते बहुमूल्यं बिन्दवः भविष्यन्ति ते वर्तमानविपण्ये उच्चव्यवहारलचीलतां दर्शयन्ति अतः तेषां अनुवर्तनविक्रयजोखिमाः न्यूनाः सन्ति।

विगतमासद्वये सीआरआईसी इत्यस्य सर्वेक्षणस्य विश्लेषणस्य च अनुसारं अधिकांशनगरेषु विश्वासं वर्धयितुं उच्चगुणवत्तायुक्तेषु क्षेत्रेषु न्यूनघनत्वयुक्तानि भूखण्डानि अद्यतने प्रारब्धानि सन्ति अनुपाताः २.२ तः न्यूनाः, एते च उच्चगुणवत्तायुक्ताः भूखण्डाः वर्तमानखण्डविपण्ये प्रतिस्पर्धा अतीव तीव्रा अस्ति ।

यथा, अस्मिन् वर्षे हाङ्गझौ-नगरस्य फेङ्गशौ-सरोवरे विक्रीतस्य भूमि-खण्डस्य,नीलाम्यां कुलम् ९ अचलसम्पत्कम्पनयः भागं गृहीतवन्तः ४६ राउण्ड् यावत् बोलीं कृत्वा अन्तिमःग्रीनटाउन इत्यनेन ५९.२% प्रीमियमदरेण अस्य अधिग्रहणं कृतम्, यत् २०१९ तः अभिलेखात्मकं उच्चतमम् अस्ति । अस्य भूमिस्य क्षेत्रफलं प्रायः २२,६०० वर्गमीटर् अस्ति, तस्य तलक्षेत्रस्य अनुपातः केवलं १.२ अस्ति ।

तदतिरिक्तं ग्रीनटाउन इत्यनेन हालमेव शङ्घाईनगरस्य ज़ुहुई, होङ्गकोउ इत्यादिषु मूलक्षेत्रेषु अनेकाः भूभागाः प्राप्ताः, तेषु सर्वेषु तलक्षेत्रानुपातः २-२.५ अस्ति .

द्रष्टुं शक्यते यत् यदि उत्तमभूमिः दृश्यते तर्हि प्रमुखाः स्थावरजङ्गमकम्पनयः तस्याः ग्रहणार्थं बहु धनं व्यययितुम् न संकोचयिष्यन्ति ।

द्वितीयं, न्यूनकुलमूल्यं, बृहत्लाभमार्जिनं च युक्ताः भूखण्डाः अपि स्थावरजङ्गमकम्पनीभिः अनुकूलाः भवन्ति ।

सीआरआईसी-आँकडानां अनुसारं विगतमासद्वये विशिष्टकम्पनीभिः विक्रीतस्य ४७% भूमिपार्सलस्य कुलमूल्यं १ अर्बतः न्यूनं आसीत्, केवलं ८% कुलमूल्यं ३ अर्बाधिकं च आसीत्

उदाहरणार्थं, अस्मिन् वर्षे नगरीयनिर्माणसमूहेन बीजिंग-नगरस्य चाङ्गपिङ्ग-मण्डले १.९९ अरब-आरएमबी-मूल्यकं भूमिखण्डं प्राप्तम् भविष्यस्य योजनातः बहिः गृहानाम् विक्रयमार्गदर्शिकमूल्यं ३९,००० युआन्/वर्गमीटर् अस्ति, यदा तु विद्यमानगृहेषु विक्रयमार्गदर्शिकमूल्यं ४१,००० अस्ति युआन/वर्गमीटर् समग्रं भूमि-गृह-अनुपातः 0.4 अधिकं न भवति, तथा च लाभः विचारणीयः स्थानः। अन्यत् उदाहरणं ग्वाङ्गझौ-नगरस्य लिवान-मण्डलस्य भूमि-पार्सल्-इत्येतत् अस्ति यत् पोली-विकासेन ७० कोटि-युआन्-मूल्येन विक्रीतम् अस्य तलमूल्यं गुआङ्गझौ-नगरस्य लोह-इस्पात-नव-नगरे विगतपञ्चवर्षेषु सर्वाधिकं न्यूनम् अस्ति

कोरनगरेषु न्यूनमूल्येषु भूमिखण्डानां अधिग्रहणेन उद्यमानाम् उपरि वित्तीयदबावः न्यूनीकर्तुं शक्यते, तदनन्तरं विक्रयमूल्येषु अधिकं लचीलापनं भवति, तदनन्तरं लाभः सुनिश्चितः भवति

2. याङ्गत्ज़ी-नद्याः डेल्टा-प्रदेशस्य शिरः-प्रभावः स्पष्टः अस्ति, प्रमुखाः अचल-सम्पत्-कम्पनयः च स्वस्य विकासं गभीरं कर्तुं आरब्धाः सन्ति ।

अचलसम्पत्कम्पनीनां वर्तमानभूमिअधिग्रहणविन्यासं दृष्ट्वा प्रमुखाः केन्द्रीयराज्यस्वामित्वयुक्ताः उद्यमाः अपि मूलराष्ट्रीयदृष्टिकोणात् विच्छेदं कर्तुं आरब्धाः, तेषां भूअधिग्रहणं च अधिकं केन्द्रीकृतं जातम्, स्थानीयभूगोलानां गहनकृषिः च अधिका अभवत् अधिकं च स्पष्टम्।

याङ्गत्से नदी डेल्टा उदाहरणरूपेण गृहीत्वा चीनसूचकाङ्कस्य आँकडानुसारं २०२४ तमस्य वर्षस्य जनवरीतः जुलैपर्यन्तं याङ्गत्से नदी डेल्टा इत्यस्मिन् शीर्षदशकम्पनीभिः अधिग्रहीतभूमिराशिः ८८.५२ अरब युआन् आसीत्, यत् चतुर्णां प्रमुखनगरसमुच्चयानां मध्ये सर्वदा प्रथमस्थानं प्राप्नोति in the country.

यद्यपि याङ्गत्से-नद्याः डेल्टा-देशे पाई विशाला अस्ति तथापि स्थानीय-अग्रणी-अचल-सम्पत्-कम्पनयः भूमि-अधिग्रहण-स्थितेः आर्धं भागं धारयन्ति ।

तेषु ग्रीनटाउन, बिन्जियाङ्ग, जियान्फा च उत्तमं प्रदर्शनं कृतवन्तः सम्पूर्णस्य उद्यमस्य ६०% अधिकं भागं गृहीतवान् ।

ज्ञातव्यं यत् याङ्गत्से-नद्याः डेल्टा-देशे उच्चगुणवत्तायुक्ताः भू-संसाधनाः न केवलं स्थानीय-अचल-सम्पत्-कम्पनीभ्यः तस्य स्पर्धां कर्तुं आकर्षयन्ति, अपितु बाह्य-राज्यस्वामित्वयुक्तान् उद्यमाः अपि आकर्षयन्ति यत् ते आगत्य पाई-भागं प्राप्तुं शक्नुवन्ति |. यथा, अस्मिन् वर्षे प्रथमसप्तमासेषु याङ्गत्से-नद्याः डेल्टा-देशे भूमि-अधिग्रहणस्य आँकडानां आधारेण न्याय्यं चेत्, चीन-व्यापारिणः, पोली, अन्तर्राष्ट्रीय-व्यापार-इत्यादीनां विदेशीयानां कम्पनीनां अपि पूर्व-चीन-नगरेषु गहन-विकासः वर्धयितुं आरब्धम् अस्ति

दत्तांशस्रोतः : Zhongzhi database

नगरीय-आर्थिक-स्तरस्य जनसंख्या-क्षमतायाः च दृष्ट्या याङ्गत्से-नद्याः डेल्टा-देशः शीर्षस्थाने अस्ति इति अवगन्तुं कठिनं नास्ति development of the Greater Bay Area and Beijing-Tianjin-Hebei, स्वाभाविकतया उच्चगुणवत्तायुक्तभूमिं प्राप्तुं अधिकाः अवसराः सन्ति।

तदतिरिक्तं याङ्गत्से-नद्याः डेल्टा-देशे प्रथम-द्वितीय-स्तरीय-नगरेषु उच्च-गुणवत्ता-भूमिः अतिरिक्तं तृतीय-चतुर्थ-स्तरीय-नगरेषु अपि स्थानीय-अचल-सम्पत्-कम्पनीनां कृते स्वस्य विकासं गभीरं कर्तुं शर्ताः सन्ति

अत्र तृतीयचतुर्थस्तरीयनगराणि जियांगसु-झेजियांग-नगरयोः संदर्भयन्ति यद्यपि नगरीय ऊर्जास्तरः न्यूनः अस्ति तथापि प्रतिव्यक्तिः सकलराष्ट्रीयउत्पादः उपभोगस्तरश्च अन्यैः द्वितीयस्तरीयनगरैः सह स्पर्धां कर्तुं शक्नोति देशः, यथा यिवु, सिक्सी, युयाओ इत्यादीनां ग्राहकानाम् आधारः अस्ति यत्र स्थानीय उच्चस्तरीयसुधारस्य बृहत् भागः अस्ति ।

अतः केचन प्रमुखाः स्थावरजङ्गमकम्पनयः अपि एतेषु तृतीयचतुर्थस्तरीयनगरेषु अवसरान् अन्वेष्टुं आरब्धाः सन्ति । यथा, ग्रीनटाउन, याङ्गत्से नदी डेल्टा इत्यस्मिन् प्रमुखा अचलसम्पत् कम्पनीरूपेण अस्मिन् वर्षे निङ्गबो, युयाओ, सिक्सी इत्यादिषु स्थानेषु क्रमशः भूमिं प्राप्तवती अस्ति उच्चगुणवत्तायुक्ताः सन्ति तथा च स्थानीय उच्चस्तरीयग्राहकानाम् आवश्यकतां सम्यक् पूरयितुं शक्नुवन्ति।

काउण्टीनगरेषु भूमिं प्राप्तुं विचारस्य विषये भूमिगुणवत्तायाः आवश्यकतानां अतिरिक्तं स्थावरजङ्गमकम्पनयः लाभान्तरस्य विषये अधिकं ध्यानं दास्यन्ति उदाहरणार्थं केचन अचलसम्पत्कम्पनयः काउण्टी कृते १०% लाभस्य लालरेखां निर्धारितवन्तः cities.

यतः प्रथम-द्वितीय-स्तरीय-परियोजनानां तुलने तृतीय-चतुर्थ-स्तरीय-परियोजनासु एकवारं गलत्-अधिग्रहणं जातं चेत्, महत् जोखिमम् आनयिष्यति, भू-अधिग्रहणस्य नियन्त्रणं च जनानां कृते उत्तरदायी भविष्यति प्रकल्प।

द्रष्टुं शक्यते यत् वर्तमानकाले स्वक्षेत्रेषु प्रथमद्वितीयस्तरीयनगरेषु भूमिविषये तीव्रप्रतिस्पर्धायां स्थावरजङ्गमकम्पनयः अपि विकासस्य अवसरान् अन्वेष्टुं स्थानीयक्षेत्रे गभीरं खननं आरब्धवन्तः, परन्तु जोखिमनियन्त्रणमपि अधिकं कठोरम् अस्ति

सारांशं कुरुत

अचलसम्पत्निवेशस्य उत्तरार्धे स्थिरता अचलसम्पत्कम्पनीनां विकासस्य मुख्यविषयः अस्ति इति द्रष्टुं शक्यते यत् अचलसम्पत्कम्पनयः भूमिं प्राप्तुं न त्यक्तवन्तः, अपितु मन्दतां प्राप्तवन्तः।कट्टरपंथीतः रूढिवादीपर्यन्तं, इति विपण्यस्वसमायोजनस्य प्रतिक्रिया अस्ति ।

भूमिः अचलसम्पत्विपण्यविकासस्य आधारः अस्ति, परन्तु उच्चभूमिमूल्यानि, वित्तपोषणव्ययः च वर्धमानाः अचलसम्पत्कम्पनयः भूमिं प्राप्तुं संकोचम् अकुर्वन् उच्चउत्तोलनस्य उपरि अवलम्बनस्य पूर्वप्रतिरूपं अधुना प्रयोज्यम् नास्ति ।उद्यमानाम् कृते विपणेन सह व्यवहारं कर्तुं सर्वोत्तमः विकल्पः अस्ति यत् यदा विपण्यं प्रवृत्तेः विरुद्धं गच्छति तदा अन्धं तलं क्रेतुं न, अपितु भूमिस्य परिष्कारे स्थानीयकरणे च उत्तमं कार्यं कर्तुं शक्यते

तथा च आरम्भे कठोरभूमि-अधिग्रहण-रणनीतिं निर्माय कम्पनीयाः अनन्तरं विक्रय-विपण्ये जोखिमानां निवारणस्य क्षमता भविष्यति