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Vor nicht allzu langer Zeit veröffentlichte das China Index Institute Statistiken über den Landerwerb durch Immobilienunternehmen in den ersten sieben Monaten dieses Jahres. Der gesamte Landerwerb durch die Top-100-Unternehmen belief sich auf 430,7 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 38,0 % im Vergleich zum Vorjahr. , ein Anstieg von 2,2 % im Vergleich zum Rückgang von Januar bis Juni.

Mit Ausnahme einiger stabiler Immobilienunternehmen haben die meisten privaten Unternehmen seit letztem Jahr den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich eingestellt.Der Landerwerb basiert hauptsächlich auf zentralen staatlichen Unternehmen und lokalen städtischen Investitionsgrundlagen.

Allerdings hat sich in diesem Jahr auch der Landerwerb vieler staatlicher Unternehmen verlangsamt und der Anteil ihres Landerwerbsbetrags ist gestiegen.Deutlicher Rückgang. So sank beispielsweise die Menge der von führenden Zentralunternehmen erworbenen Grundstücke im Jahresvergleich um mehr als 60 %.

Was ist der Grund für den Einbruch beim Grundstückserwerb durch Immobilienunternehmen? Welche Strategie verfolgen Immobilienunternehmen, die noch Grundstücke erwerben?Lassen Sie es uns unten im Detail analysieren.

Erstens verfügen Immobilienunternehmen über große vorhandene Bodenreserven, deren Unternehmensziele es kurzfristig zu verdauen gilt.

Datenerhebungen zufolge beträgt die aktuelle Gesamtveräußerungszeit für Immobilienbestände mehr als 20 Monate, was bedeutet, dass Entwickler die Veräußerung des Inventars möglicherweise nicht in den nächsten zwei Jahren abschließen können.

Darüber hinaus gab es Ende letzten Jahres mehr als vier Immobilienunternehmen mit Landreserven von mehr als 100 Millionen Quadratmetern, nämlich Poly, Greenland, Sunac und Country Garden Die Landreserven von Longfor und anderen Unternehmen belaufen sich auf ein mittleres Niveau von mehr als 30 Millionen Quadratmetern. Diese riesigen Landreserven bereiten den meisten Immobilienunternehmen Kopfzerbrechen, und sie werden es sich zweimal überlegen sie wollen wieder Land erwerben.

Zweitens,Der Nachfragedruck hat nicht nachgelassen, die Verkaufskollektionen sind geschrumpft und die Kapitalflüsse waren gering.

Aus den CRIC-Forschungsdaten können wir ersehen, dass die 100 größten Immobilienunternehmen von Januar bis Juli dieses Jahres einen Umsatz von 2,13093 Milliarden Yuan erzielten, was einem Rückgang von 37,5 % gegenüber dem Vorjahr (von Januar bis Juni -39,5 %) entspricht Der Rückgang verringerte sich um 2 Prozentpunkte. Immer noch gering. Gemessen an den Daten der Immobilienunternehmen, die derzeit relativ aktiv am Markt sind, ist die Umsatzentwicklung der Immobilienunternehmen in diesem Jahr immer noch nicht so gut wie zuvor, wobei die meisten von ihnen im Jahresvergleich um mehr als 30 % zurückgingen.

Darüber hinaus müssen viele Immobilienunternehmen ihre Schulden rechtzeitig abbezahlen, selbst wenn sie über Cashflow verfügen, insbesondere etwa im August, wenn die US-Schulden fällig werden und zurückgezahlt werden müssen, sobald aufgrund der Unfähigkeit Kreditrisiken entstehen Schulden zurückzahlen, im Moment Der Markt wird zweifellos härter getroffen.

Einige Immobilienunternehmen haben sogar begonnen, durch den Verkauf von Grundstücken zu „überleben“. Daher ist das Überleben im Moment ihre erste Wahl.

Schließlich entwickelt sich auch die Seite des Landangebots allmählich in Richtung Veredelung, was es schwieriger macht, qualitativ hochwertiges Land zu erhalten.

Um den Unternehmen mehr Zeit zu geben, ihre Lagerbestände zu verdauen, den daraus resultierenden Wettbewerbsdruck auf dem Markt zu verringern und ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sicherzustellen, hat die Regierung auch damit begonnen, die Landübertragungen zu reduzieren.

Und um den Anteil unverkaufter Waren zu senken, haben viele Regierungen dies getanUnter Einhaltung des Prinzips des kleinen, aber feinen Angebots wird gutes Land nicht verkauft und auf dem lokalen Auktionsmarkt herrscht die Situation „mehr Mönche und weniger Reis“.Integrierte Plattform für Immobilieninvestitionen, Bau und Betrieb, um eine rechtzeitige Nachverfolgung der Anlagerenditen zu ermöglichen

Es zeigt sich, dass im Vergleich zum Grundstücksangebot im Jahr 2023 das Gesamtangebot an Gewerbe-, Wohn- und Büroflächen in typischen Städten im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 16 % gesunken ist und der Grundstücksangebotsplan deutlich reduziert wurde. Typische Städte wie Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an und andere Städte verzeichneten im Jahresvergleich Rückgänge von mehr als 40 %, und die Schrumpfung der Landversorgungspläne ist sehr deutlich.

Das Angebot an Grundstücken sei „weniger, aber raffinierter“, was auch dazu geführt habe, dass viele Immobilienunternehmen neben der Qualität des Grundstücks auch die Marktchancen und -risiken berücksichtigen müssten Selbst hochwertiges Land ist während des Zyklus nicht sicher. Sobald Sie das falsche Land bekommen, werden Sie zum Hochzeitskleid für die umliegenden Häuser aus erster Hand und aus zweiter Hand.

Alles in allem ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch nicht erreicht, der Markt hat seinen Tiefpunkt noch nicht erreicht und sich nicht erholt, und da das Kapital der Immobilienunternehmen weiterhin unter Druck steht, ist es normal, dass die Investitionen der Immobilienunternehmen nachlassen. ‍‍

Obwohl viele Immobilienunternehmen auf dem aktuellen Markt zögerlich sind, Grundstücke zu erwerben, sind Immobilienunternehmen nach den letzten zwei Monaten angesichts hochwertiger Grundstücke immer noch relativ bereit, Grundstücke zu erwerben, und einige Grundstücke haben die Fläche überschritten Prämienobergrenze in den letzten Jahren.

Im Vergleich zu den vorherigen radikalen Strategien können wir sehen, dass sie große strategische Anpassungen vorgenommen haben:

1. Der Grundstückserwerb ist klar differenziert, entweder hochwertig oder kostengünstig

Erstens wird qualitativ hochwertigen Grundstücken zunehmend Aufmerksamkeit geschenkt.

Hohe Qualität bezieht sich hauptsächlich auf Kernlandflächen, knappe Ressourcen und ein niedriges Grundflächenverhältnis. Diese hochwertigen Grundstücke werden in Zukunft zu wertvollen Standorten für Immobilienunternehmen. Sie weisen im aktuellen Markt eine hohe Transaktionsresistenz auf und weisen daher geringe Folgeverkaufsrisiken auf.

Laut der Umfrage und Analyse des CRIC in den letzten zwei Monaten haben die meisten Städte kürzlich Grundstücke mit geringer Dichte in hochwertigen Gebieten eröffnet, um das Vertrauen zu stärken. In den letzten zwei Monaten entfielen mehr als 40 % der Grundstücke mit Grundfläche Verhältnisse unter 2,2, und diese hochwertigen Grundstücke Der Wettbewerb auf dem aktuellen Blockmarkt ist sehr hart.

Beispielsweise wurde dieses Jahr das Grundstück am Fengshou-See in Hangzhou verkauft.Insgesamt beteiligten sich 9 Immobilienunternehmen an der Auktion. Nach 46 Ausschreibungsrunden kam es zum FinaleEs wurde von Greentown zu einem Prämiensatz von 59,2 % erworben, einem Rekordhoch seit 2019. Das Grundstück umfasst eine Fläche von rund 22.600 Quadratmetern und hat ein Grundflächenverhältnis von nur 1,2. Auch die Lage und der Grundstückswert sind bei Immobilienunternehmen beliebt.

Darüber hinaus hat Greentown kürzlich mehrere Grundstücke in Kerngebieten wie Xuhui und Hongkou in Shanghai erworben, alle mit einem Flächenverhältnis von 2 bis 2,5. Darunter hat der Grundstücksprämiensatz für Grundstücke im Bezirk Xuhui mehr als 30 % erreicht. .

Es ist ersichtlich, dass führende Immobilienunternehmen nicht zögern werden, viel Geld auszugeben, um sich ein gutes Grundstück zu sichern, wenn ein gutes Grundstück auftaucht.

Zweitens werden Grundstücke mit niedrigem Gesamtpreis und hohen Gewinnspannen auch von Immobilienunternehmen bevorzugt.

Laut CRIC-Daten hatten 47 % der von typischen Unternehmen in den letzten zwei Monaten verkauften Grundstücke einen Gesamtpreis von weniger als 1 Milliarde, und nur 8 % hatten einen Gesamtpreis von mehr als 3 Milliarden.

Beispielsweise erwarb die Urban Construction Group in diesem Jahr ein Grundstück im Wert von 1,99 Milliarden RMB im Bezirk Changping, Peking. Der Verkaufsrichtpreis für zukünftige Off-Plan-Häuser beträgt 39.000 Yuan/Quadratmeter, während der Verkaufsrichtpreis für bestehende Häuser 41.000 Yuan beträgt Yuan/Quadratmeter Das Gesamtverhältnis von Grundstück zu Haus beträgt nicht mehr als 0,4 und der Gewinn ist beträchtlich. Ein weiteres Beispiel ist das von Poly Development für 700 Millionen Yuan verkaufte Grundstück im Bezirk Liwan in Guangzhou. Der Mindestpreis ist der niedrigste in der Guangzhou Iron and Steel New City seit fünf Jahren.

In Kernstädten kann der Erwerb von Grundstücken zu niedrigen Preisen den finanziellen Druck auf Unternehmen verringern, gleichzeitig eine größere Flexibilität bei den späteren Verkaufspreisen ermöglichen und spätere Gewinne sichern. Dies ist auch für die meisten Immobilienunternehmen eine gute Wahl, um Grundstücke zu erwerben.

2. Der Haupteffekt des Jangtse-Deltas ist offensichtlich und führende Immobilienunternehmen haben begonnen, ihre Entwicklung zu vertiefen.

Betrachtet man die aktuelle Landerwerbsstruktur von Immobilienunternehmen, so haben auch die führenden zentralen Staatsunternehmen begonnen, sich von der ursprünglichen nationalen Perspektive zu lösen, ihre Landerwerbe sind fokussierter geworden und die intensive Pflege lokaler Geografien hat zugenommen und offensichtlicher.

Am Beispiel des Jangtse-Flussdeltas: Laut Daten des China Index belief sich die von den zehn größten Unternehmen im Jangtse-Flussdelta erworbene Landmenge von Januar bis Juli 2024 auf 88,52 Milliarden Yuan und lag damit immer an erster Stelle unter den vier großen städtischen Ballungsräumen Unter den Städten im Jangtse-Delta sind Shanghai und Hangzhou Städte der ersten und zweiten Ebene wie Ningbo und Ningbo zu Schlachtfeldern für Militärstrategen geworden.

Obwohl der Kuchen im Jangtse-Delta riesig ist, entfallen die Hälfte der Landerwerbssituation auf führende lokale Immobilienunternehmen.

Unter ihnen schnitten Greentown, Binjiang und Jianfa gut ab. Der gesamte Landerwerbswert der drei Immobilienunternehmen machte etwa 60 % des gesamten Jangtse-Flussdeltas aus, und der Landerwerbswert dieser Immobilienunternehmen im Jangtse-Delta machte mehr als 60 % des gesamten Unternehmens aus.

Es ist erwähnenswert, dass die hochwertigen Landressourcen im Jangtse-Delta nicht nur lokale Immobilienunternehmen anziehen, die um sie konkurrieren, sondern auch externe staatliche Unternehmen anlocken, die hierher kommen und einen Anteil am Kuchen abbekommen. Den Landerwerbsdaten im Jangtse-Delta in den ersten sieben Monaten dieses Jahres zufolge haben beispielsweise auch ausländische Unternehmen wie China Merchants, Poly und International Trade damit begonnen, ihre tiefgreifende Entwicklung in ostchinesischen Städten voranzutreiben.

Datenquelle: Zhongzhi-Datenbank

Es ist nicht schwer zu verstehen, dass das Jangtse-Flussdelta hinsichtlich des städtischen Wirtschaftsniveaus und der Bevölkerungskapazität zu den Spitzenreitern des Landes zählt, und zwar aufgrund der Entwicklung des Jangtse-Flussdeltas in mehreren Städten im Vergleich zum Kreis einzelner Städte Entwicklung der Greater Bay Area und Peking-Tianjin-Hebei. Natürlich gibt es mehr Möglichkeiten, hochwertiges Land zu erwerben.

Darüber hinaus bieten im Jangtse-Delta neben hochwertigen Grundstücken in Städten der ersten und zweiten Ebene auch Städte der dritten und vierten Ebene die Voraussetzungen für lokale Immobilienunternehmen, ihre Entwicklung zu vertiefen.

Die Städte der dritten und vierten Ebene beziehen sich hier auf die Kreisstädte in Jiangsu und Zhejiang. Obwohl das städtische Energieniveau niedrig ist, können sie mit anderen Städten der zweiten Ebene mithalten Land wie Yiwu, Cixi, Yuyao usw. Es handelt sich um einen Kundenstamm mit einem großen Anteil lokaler High-End-Verbesserungen.

Daher haben auch einige führende Immobilienunternehmen begonnen, nach Möglichkeiten in diesen Städten der dritten und vierten Kategorie zu suchen. Beispielsweise hat Greentown als führendes Immobilienunternehmen im Jangtse-Delta in diesem Jahr nacheinander Grundstücke in Ningbo, Yuyao, Cixi und anderen Orten erworben. Diese Grundstücke wurden im vergangenen Jahr erworben sind von hoher Qualität und können die Anforderungen des lokalen High-End-Kundenstamms gut erfüllen.

Bei der Idee, Grundstücke in Kreisstädten zu erwerben, werden Immobilienunternehmen zusätzlich zu den Anforderungen an die Grundstücksqualität mehr auf die Gewinnspanne achten. Beispielsweise haben einige Immobilienunternehmen eine rote Gewinngrenze von 10 % für Kreise festgelegt Sobald die Städte diesen Standard unterschreiten, müssen sie erneut zur Sitzung gehen und die Entscheidung dem Präsidenten überlassen.

Denn im Vergleich zu Projekten der ersten und zweiten Ebene haben Projekte der dritten und vierten Ebene weniger Spielraum für Fehler. Wenn sie falsch erworben werden, birgt dies große Risiken und die Kontrolle über den Landerwerb wird für die Menschen und die Menschen verantwortlich sein Projekt.

Es ist ersichtlich, dass Immobilienunternehmen im derzeit harten Wettbewerb um Grundstücke in Städten der ersten und zweiten Reihe in ihrem Zuständigkeitsbereich auch begonnen haben, tief in die lokale Umgebung vorzudringen, um nach Entwicklungsmöglichkeiten zu suchen, die Risikokontrolle ist jedoch auch strenger.

Zusammenfassen

In der zweiten Hälfte der Immobilieninvestitionen ist Stabilität das Hauptthema der Entwicklung von Immobilienunternehmen. Es ist zu erkennen, dass Immobilienunternehmen den Erwerb von Grundstücken nicht eingestellt haben, sondern sich verlangsamt haben.Von radikal bis konservativist ein Feedback der Marktselbstanpassung.

Grundstücke sind die Grundlage für die Entwicklung des Immobilienmarktes, doch hohe Grundstückspreise und steigende Finanzierungskosten haben dazu geführt, dass Immobilienunternehmen beim Erwerb von Grundstücken zurückhaltend sind. Das bisherige Modell, sich auf eine hohe Hebelwirkung zu verlassen, ist nicht mehr anwendbar.Für Unternehmen besteht die beste Wahl, um mit dem Markt umzugehen, nicht darin, blind zu kaufen, wenn der Markt gegen den Trend läuft, sondern gute Arbeit bei der Verfeinerung und Lokalisierung von Grundstücken zu leisten.

Und durch die Formulierung einer rigorosen Landerwerbsstrategie zu Beginn ist das Unternehmen in der Lage, mit den Risiken auf dem späteren Absatzmarkt umzugehen.