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Non molto tempo fa, il China Index Institute ha pubblicato statistiche sull'acquisizione di terreni da parte di società immobiliari nei primi sette mesi di quest'anno. L'acquisizione totale di terreni da parte delle prime 100 società è stata di 430,7 miliardi di yuan, con un calo del 38,0% su base annua. , e un aumento del 2,2% rispetto al calo da gennaio a giugno.

Dall'anno scorso, ad eccezione di alcune società immobiliari stabili, la maggior parte delle società private ha sostanzialmente smesso di acquisire terreni.L’acquisizione di terreni si basa principalmente su imprese statali centrali e su investimenti urbani locali.

Ma quest’anno, anche l’acquisizione di terreni da parte di molte imprese statali ha subito un rallentamento, ed è aumentata la percentuale del loro importo acquisito.Declino significativo. Ad esempio, la quantità di terreni acquisiti dalle principali imprese centrali è diminuita di oltre il 60% su base annua.

Qual è la ragione del calo nell'acquisto di terreni da parte delle società immobiliari? Qual è la strategia dietro alle società immobiliari che continuano ad acquisire terreni?Analizziamolo nel dettaglio di seguito.

Innanzitutto, le società immobiliari dispongono di grandi riserve di suolo esistenti, che rappresentano obiettivi aziendali da smaltire a breve termine.

Secondo le rilevazioni dei dati, l'attuale tempo complessivo di smaltimento dell'inventario immobiliare ha superato i 20 mesi, il che significa che gli sviluppatori potrebbero non essere in grado di completare lo smaltimento dell'inventario nei prossimi due anni.

Inoltre, alla fine dello scorso anno esistevano più di 4 società immobiliari con riserve fondiarie di oltre 100 milioni di metri quadrati: Poly, Greenland, Sunac e Country Garden riserve fondiarie di circa 40 milioni di metri quadrati, le riserve fondiarie di Longfor e di altre società sono a un livello medio di oltre 30 milioni di metri quadrati. Queste enormi riserve fondiarie danno mal di testa alla maggior parte delle società immobiliari, che ci penseranno due volte vogliono acquisire nuovamente la terra.

In secondo luogo,La pressione dal lato della domanda non è diminuita, gli incassi delle vendite si sono ridotti e i flussi di capitale sono stati bassi.

Dai dati della ricerca CRIC, possiamo vedere che da gennaio a luglio di quest'anno, le prime 100 società immobiliari hanno realizzato un fatturato di 2,13093 miliardi di yuan, un calo su base annua del 37,5% (da gennaio a giugno -39,5%) e il calo si è ridotto di 2 punti percentuali. Ancora basso. A giudicare dai dati delle società immobiliari attualmente relativamente attive sul mercato, quest'anno l'andamento delle vendite delle società immobiliari non è ancora così buono come prima, la maggior parte di esse è in calo di oltre il 30% rispetto all'anno precedente.

Inoltre, molte società immobiliari, anche se incassano flussi di cassa, devono saldare i propri debiti in modo tempestivo, soprattutto intorno ad agosto, quando il debito statunitense matura e deve essere ripagato una volta che sorgono rischi di credito a causa dell’incapacità di farlo ripagare i debiti, in questo momento Il mercato sarà sicuramente colpito più duramente.

Alcune società immobiliari hanno addirittura iniziato a "sopravvivere" vendendo terreni, quindi sopravvivere in questo momento è la loro prima scelta.

Infine, anche il lato dell’offerta di terreni si sta gradualmente evolvendo verso il raffinamento, rendendo più difficile ottenere terreni di alta qualità.

Per dare alle imprese più tempo per digerire le scorte, ridurre la conseguente pressione competitiva sul mercato e garantire un equilibrio tra domanda e offerta, il governo ha anche iniziato a ridurre i trasferimenti di terreni.

E per ridurre il tasso di invenduto, molti governi lo hanno fattoSeguendo il principio dell'offerta piccola ma raffinata, la buona terra non verrà venduta e il mercato locale delle aste si troverà in una situazione di "più monaci e meno riso".Piattaforma integrata di investimenti immobiliari, costruzione e gestione, per contribuire a dare seguito tempestivo ai rendimenti degli investimenti

Si può vedere che rispetto all’offerta di terreno nel 2023, l’offerta totale di terreni commerciali, residenziali e uffici nelle città tipo nel 2024 è diminuita del 16% su base annua e il piano di offerta di terreno è stato notevolmente ridotto. Città tipiche come Nanchino, Shenzhen, Suzhou, Xi'an e altre città hanno registrato una diminuzione annua di oltre il 40% e il grado di contrazione dei piani di fornitura del territorio è molto evidente.

L'offerta di terreni è "piccola ma raffinata", il che ha portato anche ad un atteggiamento conservatore di molte società immobiliari che oltre alla qualità del terreno devono considerare anche le opportunità di mercato e i rischi che devono affrontare , anche i terreni di alta qualità sono in declino. Non sono sicuri durante il ciclo. Una volta ottenuto il terreno sbagliato, diventerai un abito da sposa per le case circostanti di prima e seconda mano.

Nel complesso non è stato raggiunto l'equilibrio tra domanda e offerta, il mercato non ha toccato il fondo e non si è ripreso e, poiché il capitale delle società immobiliari continua a essere sotto pressione, è normale che gli investimenti delle società immobiliari subiscano un rallentamento. ‍‍

Sebbene molte società immobiliari siano riluttanti ad acquisire terreni nel mercato attuale, a giudicare dagli ultimi due mesi, le società immobiliari sono ancora relativamente disposte ad acquisire terreni a fronte di appezzamenti di terreno di alta qualità, e alcuni appezzamenti di terreno hanno superato la soglia di terreno massimale dei premi negli ultimi anni.

Rispetto alle precedenti strategie radicali, possiamo vedere che hanno apportato importanti aggiustamenti strategici:

1. L’acquisizione di terreni è chiaramente differenziata: di alta qualità o economicamente vantaggiosa

In primo luogo, vi è una crescente attenzione verso i terreni di alta qualità.

L'alta qualità si riferisce principalmente alle aree centrali, alle risorse scarse e al basso rapporto di superficie. Questi appezzamenti di terreno di alta qualità diventeranno successivamente il punto di valore delle vendite delle società immobiliari. Mostrano un'elevata resilienza alle transazioni nel mercato attuale e presentano bassi rischi di vendita successivi, quindi sono preferiti dalla maggior parte delle principali società immobiliari.

Secondo l'indagine e l'analisi del CRIC negli ultimi due mesi, la maggior parte delle città ha recentemente lanciato lotti a bassa densità in aree di alta qualità per aumentare la fiducia. Negli ultimi due mesi, le società immobiliari hanno rappresentato oltre il 40% dei lotti con superficie rapporti inferiori a 2,2 e questi appezzamenti di alta qualità La concorrenza nell'attuale mercato dei blocchi è molto agguerrita.

Ad esempio, il lotto di terreno venduto quest'anno nel lago Fengshou a Hangzhou,All'asta hanno partecipato complessivamente 9 società immobiliari. Dopo 46 gare d'asta, si è conclusa la finaleÈ stata acquisita da Greentown a un tasso di premio del 59,2%, un livello record dal 2019. Il terreno copre una superficie di circa 22.600 mq ed ha un rapporto di superficie di soli 1,2. L'ubicazione e il valore del terreno sono apprezzati anche dalle società immobiliari.

Inoltre, Greentown ha recentemente acquisito diversi appezzamenti di terreno in aree centrali come Xuhui e Hongkou a Shanghai, tutti con rapporti di superficie pari a 2-2,5. Tra questi, il tasso di premio per i terreni nel distretto di Xuhui ha raggiunto oltre il 30%. .

Si può vedere che se appare un buon terreno, le principali società immobiliari non esiteranno a spendere molti soldi per accaparrarselo.

In secondo luogo, anche i terreni con un prezzo complessivo basso e ampi margini di profitto sono preferiti dalle società immobiliari.

Secondo i dati CRIC, il 47% dei terreni venduti da aziende tipiche negli ultimi due mesi aveva un prezzo totale inferiore a 1 miliardo, e solo l’8% aveva un prezzo totale superiore a 3 miliardi.

Ad esempio, quest’anno il gruppo di costruzioni urbane ha acquistato un terreno del valore di 1,99 miliardi di RMB nel distretto di Changping, a Pechino. Il prezzo indicativo di vendita per le future case su progetto è di 39.000 yuan/metro quadrato, mentre il prezzo indicativo di vendita per le case esistenti è di 41.000. yuan/metro quadrato. Il rapporto totale tra terreni e case non supera 0,4 e il profitto è considerevole. Un altro esempio è il terreno nel distretto Liwan di Guangzhou venduto da Poly Development per 700 milioni di yuan. Il suo prezzo minimo è il più basso degli ultimi cinque anni nella Guangzhou Iron and Steel New City.

Nelle città principali, l’acquisizione di terreni a prezzi bassi può ridurre la pressione finanziaria sulle imprese, consentendo al tempo stesso una maggiore flessibilità nei prezzi di vendita successivi e garantendo profitti successivi. Questa è anche una buona scelta per la maggior parte delle società immobiliari per acquisire terreni.

2. L'effetto trainante del delta del fiume Yangtze è evidente e le principali società immobiliari hanno iniziato ad approfondire il loro sviluppo.

Osservando l’attuale schema di acquisizione di terreni da parte delle società immobiliari, anche le principali imprese statali centrali hanno iniziato a staccarsi dalla prospettiva nazionale originaria, e le loro acquisizioni di terreni sono diventate più mirate, e la coltivazione profonda delle geografie locali è diventata più e più evidente.

Prendendo come esempio il delta del fiume Yangtze, secondo i dati del China Index, da gennaio a luglio 2024, la quantità di terreno acquisita dalle prime 10 aziende nel delta del fiume Yangtze è stata di 88,52 miliardi di yuan, classificandosi sempre al primo posto tra i quattro principali agglomerati urbani nel paese Tra le città sul delta del fiume Yangtze, Shanghai e Hangzhou, città di primo e secondo livello come Ningbo e Ningbo sono diventate campi di battaglia per gli strateghi militari.

Sebbene la torta nel delta del fiume Yangtze sia enorme, le principali società immobiliari locali rappresentano la metà della situazione di acquisizione di terreni.

Tra questi, Greentown, Binjiang e Jianfa hanno ottenuto buoni risultati. L'importo totale dell'acquisizione di terreni da parte delle tre società immobiliari ha rappresentato circa il 60% dell'intero delta del fiume Yangtze e l'importo dell'acquisizione di terreni di queste società immobiliari nel delta del fiume Yangtze. rappresentavano oltre il 60% dell’intera impresa.

Vale la pena notare che le risorse fondiarie di alta qualità nel delta del fiume Yangtze non solo attraggono le società immobiliari locali a competere per questo, ma attraggono anche imprese statali esterne che vengono a prendersi una fetta della torta. Ad esempio, a giudicare dai dati sull’acquisizione di terreni nel delta del fiume Yangtze nei primi sette mesi di quest’anno, anche società straniere come China Merchants, Poly e International Trade hanno iniziato ad aumentare il loro sviluppo approfondito nelle città della Cina orientale.

Fonte dati: database Zhongzhi

Non è difficile capire che il delta del fiume Yangtze è tra i primi del paese in termini di livello economico urbano e capacità di popolazione, inoltre, a causa dello sviluppo del circolo multiurbano del delta del fiume Yangtze, rispetto al circolo di una sola città sviluppo della Greater Bay Area e di Pechino-Tianjin-Hebei. Naturalmente, ci sono più opportunità per acquisire terreni di alta qualità.

Inoltre, nel delta del fiume Yangtze, oltre ai terreni di alta qualità nelle città di primo e secondo livello, anche le città di terzo e quarto livello hanno le condizioni affinché le società immobiliari locali possano approfondire il loro sviluppo.

Le città di terzo e quarto livello qui si riferiscono alle città di contea di Jiangsu e Zhejiang. Sebbene il livello di energia urbana sia basso, il PIL pro capite e il livello di consumo possono competere con altre città di secondo livello paese, come Yiwu, Cixi, Yuyao, ecc. È una base di clienti con gran parte di miglioramenti locali di fascia alta.

Pertanto, anche alcune importanti società immobiliari hanno iniziato a cercare opportunità in queste città di terzo e quarto livello. Ad esempio, Greentown, in qualità di società immobiliare leader nel delta del fiume Yangtze, quest'anno ha acquisito successivamente terreni a Ningbo, Yuyao, Cixi e altri luoghi. L'anno scorso ha acquisito terreni a Yiwu, Taizhou e altri luoghi sono di alta qualità e possono ben soddisfare le esigenze della clientela locale di fascia alta.

Quando si tratta di acquisizione di terreni nelle città di contea, oltre ai requisiti di qualità del terreno, le società immobiliari presteranno maggiore attenzione ai margini di profitto. Ad esempio, alcune società immobiliari hanno fissato la linea rossa di profitto per le città di contea al 10%. se scende al di sotto di questo standard, devono andare di nuovo alla riunione e dare la decisione al presidente.

Perché rispetto ai progetti di primo e secondo livello, i progetti di terzo e quarto livello hanno meno margine di errore. Una volta acquisiti in modo errato, ciò comporterà grandi rischi e il controllo dell'acquisizione dei terreni sarà a carico delle persone e delle persone progetto.

Si può vedere che nell’attuale feroce concorrenza per i terreni nelle città di primo e secondo livello nelle loro giurisdizioni, anche le società immobiliari hanno iniziato a scavare in profondità nell’area locale per cercare opportunità di sviluppo, ma anche il controllo dei rischi è più rigoroso.

Riassumere

Nella seconda metà degli investimenti immobiliari, la stabilità è il tema principale dello sviluppo delle società immobiliari. Si può vedere che le società immobiliari non hanno smesso di acquisire terreni, ma hanno rallentato.Da radicale a conservatore, è un feedback dell'auto-aggiustamento del mercato.

I terreni costituiscono la base per lo sviluppo del mercato immobiliare, ma i prezzi elevati dei terreni e l’aumento dei costi di finanziamento hanno reso le società immobiliari restie ad acquisire terreni. Il modello passato di fare affidamento su una leva finanziaria elevata non è più applicabile.Per le imprese, la scelta migliore per affrontare il mercato non è quella di comprare ciecamente il fondo quando il mercato va controtendenza, ma fare un buon lavoro di affinamento e localizzazione dei terreni.

E formulando fin dall'inizio una rigorosa strategia di acquisizione dei terreni, l'azienda sarà in grado di affrontare i rischi nel successivo mercato di vendita.