berita

Belum lama ini, China Index Institute merilis statistik akuisisi lahan oleh perusahaan real estat dalam tujuh bulan pertama tahun ini. Total akuisisi lahan oleh 100 perusahaan teratas adalah 430,7 miliar yuan, turun 38,0% dari tahun ke tahun. , meningkat 2,2% dibandingkan penurunan Januari-Juni.

Sejak tahun lalu, kecuali beberapa perusahaan real estate yang stabil, sebagian besar perusahaan swasta pada dasarnya telah berhenti mengakuisisi tanah.Pembebasan lahan sebagian besar didasarkan pada badan usaha milik negara pusat dan investasi perkotaan lokal.

Namun, pada tahun ini, pembebasan lahan oleh banyak badan usaha milik negara juga melambat, dan proporsi jumlah pembebasan lahan mereka meningkat.Penurunan yang signifikan. Misalnya, jumlah lahan yang dibebaskan oleh perusahaan-perusahaan pusat terkemuka turun lebih dari 60% dibandingkan tahun lalu.

Apa penyebab merosotnya pembebasan lahan oleh perusahaan real estate? Apa strategi di balik perusahaan real estate yang masih mengakuisisi lahan?Mari kita analisa secara detail di bawah ini.

Pertama-tama, perusahaan real estate memiliki cadangan tanah yang besar, yang merupakan tujuan perusahaan untuk dicerna dalam jangka pendek.

Menurut survei data, waktu pembuangan keseluruhan inventaris real estat saat ini telah melebihi 20 bulan, yang berarti pengembang mungkin tidak dapat menyelesaikan pembuangan inventaris dalam dua tahun ke depan.

Selain itu, hingga akhir tahun lalu, terdapat lebih dari 4 perusahaan real estate dengan cadangan lahan lebih dari 100 juta meter persegi, yaitu Poly, Greenland, Sunac, dan Country Garden. 10 perusahaan real estate teratas semuanya sudah ada cadangan lahan sekitar 40 juta meter persegi. , Cadangan lahan Longfor dan perusahaan lain berada pada tingkat menengah lebih dari 30 juta meter persegi. Cadangan lahan yang sangat besar ini sendiri membuat sebagian besar perusahaan real estate pusing, dan mereka akan berpikir dua kali meskipun mereka ingin memperoleh tanah lagi.

Kedua,Tekanan dari sisi permintaan tidak berkurang, koleksi penjualan menyusut, dan aliran modal rendah.

Dari data penelitian CRIC, kita dapat melihat bahwa dari Januari hingga Juli tahun ini, 100 perusahaan real estat teratas mencapai penjualan sebesar 2,13093 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 37,5% (dari Januari hingga Juni -39,5%), dan penurunannya menyempit sebesar 2 poin persentase. Dilihat dari data perusahaan real estate yang saat ini relatif aktif di pasar, kinerja penjualan perusahaan real estate tahun ini masih belum sebaik sebelumnya, sebagian besar mengalami penurunan lebih dari 30% year-on-year.

Selain itu, bagi banyak perusahaan real estat, meskipun mereka mendapatkan arus kas, mereka harus melunasi utangnya tepat waktu, terutama sekitar bulan Agustus ketika utang AS jatuh tempo dan harus dilunasi membayar utang, saat ini Pasar pasti akan terpukul lebih keras.

Beberapa perusahaan real estate bahkan sudah mulai “bertahan hidup” dengan menjual tanah. Oleh karena itu, bertahan hidup saat ini adalah pilihan utama mereka.

Terakhir, sisi pasokan lahan juga secara bertahap berkembang ke arah penyempurnaan, sehingga semakin sulit memperoleh lahan berkualitas tinggi.

Untuk memberikan lebih banyak waktu bagi perusahaan untuk mencerna persediaan, mengurangi tekanan persaingan di pasar, dan memastikan keseimbangan antara penawaran dan permintaan, pemerintah juga telah mulai mengurangi pengalihan lahan.

Dan untuk mengurangi tingkat penjualan yang tidak terjual, banyak pemerintah yang melakukannyaMengikuti prinsip pasokan kecil tapi halus, tanah bagus tidak akan dijual, dan pasar lelang lokal akan mengalami situasi "lebih banyak biksu dan lebih sedikit beras".Platform investasi real estat, konstruksi dan operasi terintegrasi, untuk membantu tindak lanjut hasil investasi secara tepat waktu

Terlihat bahwa dibandingkan dengan pasokan lahan pada tahun 2023, total pasokan lahan komersial, perumahan dan perkantoran di kota-kota pada umumnya pada tahun 2024 telah turun sebesar 16% tahun-ke-tahun, dan rencana pasokan lahan telah berkurang secara signifikan. Kota-kota biasa seperti Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an dan kota-kota lain telah mengalami penurunan dari tahun ke tahun lebih dari 40%, dan penyusutan rencana pasokan lahan sangat menonjol.

Pasokan tanah yang “kurang tapi lebih halus”, hal ini juga menyebabkan banyak perusahaan real estate bersikap konservatif. Selain mempertimbangkan kualitas tanah, mereka juga harus mempertimbangkan peluang pasar dan risiko yang mereka hadapi , bahkan tanah berkualitas tinggi pun mengalami penurunan. Tidak aman selama siklus tersebut. Sekali Anda salah mendapatkan tanah, Anda akan menjadi gaun pengantin untuk rumah bekas dan bekas di sekitarnya.

Secara keseluruhan, keseimbangan antara penawaran dan permintaan belum tercapai, pasar belum mencapai titik terendah dan pulih, dan dengan tekanan pada permodalan perusahaan real estat, wajar jika investasi perusahaan real estat melambat. ‍‍

Meskipun banyak perusahaan real estat yang ragu-ragu untuk memperoleh tanah di pasar saat ini, dilihat dari dua bulan terakhir, perusahaan real estat masih relatif bersedia untuk memperoleh tanah dalam menghadapi bidang tanah yang berkualitas tinggi, dan beberapa bidang tanah telah melampaui batas tanah. plafon premi dalam beberapa tahun terakhir.

Dibandingkan dengan strategi radikal sebelumnya, kita dapat melihat bahwa mereka telah melakukan penyesuaian strategis yang besar:

1. Pembebasan lahan dibedakan secara jelas, apakah berkualitas tinggi atau hemat biaya

Pertama, meningkatnya perhatian terhadap lahan berkualitas tinggi.

Kualitas tinggi terutama mengacu pada luas lahan inti, sumber daya yang langka, dan rasio luas lantai yang rendah. Bidang tanah berkualitas tinggi ini akan menjadi poin berharga bagi perusahaan real estat di masa depan karena menunjukkan ketahanan transaksi yang tinggi di pasar saat ini dan memiliki risiko penjualan lanjutan yang rendah.

Menurut survei dan analisis CRIC dalam dua bulan terakhir, sebagian besar kota baru-baru ini meluncurkan lahan dengan kepadatan rendah di kawasan berkualitas tinggi untuk meningkatkan kepercayaan. Dalam dua bulan terakhir, perusahaan real estate menyumbang lebih dari 40% lahan dengan luas lantai rasio di bawah 2,2, dan plot berkualitas tinggi ini Persaingan di pasar blok saat ini sangat ketat.

Misalnya, sebidang tanah dijual di Danau Fengshou di Hangzhou tahun ini,Sebanyak 9 perusahaan real estate berpartisipasi dalam lelang tersebut. Setelah 46 putaran penawaran, finalItu diakuisisi oleh Greentown dengan tingkat premi 59,2%, rekor tertinggi sejak 2019. Luas tanahnya sekitar 22.600 meter persegi dan memiliki rasio luas lantai hanya 1,2. Lokasi dan nilai tanah juga populer di kalangan perusahaan real estate.

Selain itu, Greentown baru-baru ini mengakuisisi beberapa bidang tanah di kawasan inti seperti Xuhui dan Hongkou di Shanghai, semuanya dengan rasio luas lantai 2-2,5. Di antaranya, tarif premi tanah untuk bidang tanah di Distrik Xuhui telah mencapai lebih dari 30%. .

Terlihat jika muncul lahan bagus, perusahaan real estate ternama tak segan-segan mengeluarkan banyak uang untuk merebutnya.

Kedua, bidang tanah dengan harga total rendah dan margin keuntungan besar juga disukai oleh perusahaan real estate.

Menurut data CRIC, 47% bidang tanah yang dijual oleh perusahaan pada umumnya dalam dua bulan terakhir memiliki total harga kurang dari 1 miliar, dan hanya 8% yang memiliki total harga lebih dari 3 miliar.

Misalnya, tahun ini Urban Construction Group mengakuisisi sebidang tanah senilai RMB 1,99 miliar di Distrik Changping, Beijing. Harga panduan penjualan untuk rumah off-plan di masa depan adalah 39.000 yuan/meter persegi, sedangkan harga panduan penjualan untuk rumah yang sudah ada adalah 41.000. yuan/meter persegi. Rasio keseluruhan lahan terhadap rumah tidak melebihi 0,4, dan keuntungannya cukup besar. Contoh lainnya adalah sebidang tanah di Distrik Liwan Guangzhou yang dijual oleh Poly Development seharga 700 juta yuan. Harga dasarnya merupakan yang terendah di Kota Baru Besi dan Baja Guangzhou dalam lima tahun terakhir.

Di kota-kota inti, memperoleh sebidang tanah dengan harga rendah dapat mengurangi tekanan keuangan pada perusahaan, sekaligus memberikan fleksibilitas yang lebih besar dalam harga penjualan berikutnya dan memastikan keuntungan selanjutnya. Hal ini juga merupakan pilihan yang baik bagi sebagian besar perusahaan real estat untuk memperoleh tanah.

2. Dampak utama dari Delta Sungai Yangtze sangat jelas, dan perusahaan real estate terkemuka telah mulai memperdalam pengembangannya.

Melihat tata letak pengadaan tanah perusahaan real estate saat ini, badan usaha milik negara pusat terkemuka juga mulai melepaskan diri dari perspektif nasional yang asli, dan pengadaan tanah mereka menjadi lebih terfokus, dan penanaman mendalam di wilayah geografis lokal menjadi lebih penting. dan lebih jelas.

Mengambil contoh Delta Sungai Yangtze, menurut data Indeks Tiongkok, dari Januari hingga Juli 2024, jumlah lahan yang dibebaskan oleh 10 perusahaan teratas di Delta Sungai Yangtze adalah 88,52 miliar yuan, selalu menempati peringkat pertama di antara empat aglomerasi perkotaan besar. Di antara kota-kota di Delta Sungai Yangtze, Shanghai dan Hangzhou Kota-kota lapis pertama dan kedua seperti Ningbo dan Ningbo telah menjadi medan pertempuran bagi para ahli strategi militer.

Meskipun keuntungan yang diperoleh di Delta Sungai Yangtze sangat besar, perusahaan real estat lokal terkemuka menyumbang separuh dari situasi pembebasan lahan.

Diantaranya, Greentown, Binjiang, dan Jianfa memiliki kinerja yang baik. Jumlah total pembebasan lahan dari ketiga perusahaan real estate tersebut menyumbang sekitar 60% dari seluruh Delta Sungai Yangtze, dan jumlah pembebasan lahan dari perusahaan real estate tersebut di Delta Sungai Yangtze. menyumbang lebih dari 60% dari seluruh perusahaan.

Perlu dicatat bahwa sumber daya lahan berkualitas tinggi di Delta Sungai Yangtze tidak hanya menarik perusahaan real estate lokal untuk bersaing memperebutkannya, namun juga menarik perusahaan milik negara dari luar untuk datang dan mendapatkan bagiannya. Misalnya saja, dilihat dari data pembebasan lahan di Delta Sungai Yangtze dalam tujuh bulan pertama tahun ini, perusahaan asing seperti China Merchants, Poly, dan International Trade juga mulai meningkatkan pengembangan mendalamnya di kota-kota China Timur.

Sumber data: basis data Zhongzhi

Tidak sulit untuk memahami bahwa Delta Sungai Yangtze menempati peringkat teratas di negara ini dalam hal tingkat ekonomi perkotaan dan kapasitas populasi. Terlebih lagi, karena perkembangan Delta Sungai Yangtze yang bersifat multi-kota, dibandingkan dengan lingkaran kota tunggal pengembangan Greater Bay Area dan Beijing-Tianjin-Hebei, Tentu saja, ada lebih banyak peluang untuk memperoleh lahan berkualitas tinggi.

Selain itu, di Delta Sungai Yangtze, selain lahan berkualitas tinggi di kota-kota lapis pertama dan kedua, kota-kota lapis ketiga dan keempat juga memiliki kondisi bagi perusahaan real estat lokal untuk memperdalam pengembangannya.

Kota-kota tingkat ketiga dan keempat di sini mengacu pada kota-kota kabupaten di Jiangsu dan Zhejiang. Meskipun tingkat energi perkotaannya rendah, PDB per kapita dan tingkat konsumsinya dapat bersaing dengan kota-kota tingkat kedua lainnya negara, seperti Yiwu, Cixi, Yuyao, dll. Ini adalah basis pelanggan dengan sebagian besar peningkatan lokal kelas atas.

Oleh karena itu, beberapa perusahaan real estate terkemuka juga mulai mencari peluang di kota-kota lapis ketiga dan keempat tersebut. Misalnya, Greentown, sebagai perusahaan real estat terkemuka di Delta Sungai Yangtze, telah berturut-turut mengakuisisi tanah di Ningbo, Yuyao, Cixi, dan tempat lain tahun ini. Tahun lalu, Greentown mengakuisisi tanah di Yiwu, Taizhou, dan tempat lain berkualitas tinggi dan dapat memenuhi kebutuhan basis pelanggan kelas atas lokal dengan baik.

Mengenai gagasan pengadaan tanah di kota kabupaten, selain persyaratan kualitas tanah, perusahaan real estate akan lebih memperhatikan margin keuntungan. Misalnya, beberapa perusahaan real estate telah menetapkan garis merah keuntungan sebesar 10% untuk daerah Jika angkanya berada di bawah standar ini, mereka perlu mengadakan pertemuan lagi dan memberikan keputusannya kepada presiden.

Karena dibandingkan dengan proyek tingkat pertama dan kedua, proyek tingkat ketiga dan keempat memiliki lebih sedikit ruang untuk kesalahan. Jika salah diperoleh, maka akan membawa risiko yang besar, dan penguasaan pengadaan tanah akan menjadi tanggung jawab masyarakat dan masyarakat proyek.

Terlihat bahwa dalam persaingan yang ketat saat ini untuk mendapatkan lahan di kota-kota lapis pertama dan kedua di yurisdiksinya, perusahaan real estat juga mulai menggali lebih dalam wilayah setempat untuk mencari peluang pengembangan, namun pengendalian risiko juga lebih ketat.

Meringkaskan

Pada paruh kedua investasi real estate, stabilitas menjadi tema utama perkembangan perusahaan real estate. Terlihat bahwa perusahaan real estate tidak berhenti memperoleh lahan, namun mengalami perlambatan.Dari radikal hingga konservatif, merupakan umpan balik penyesuaian diri pasar.

Tanah merupakan basis pengembangan pasar real estat, namun tingginya harga tanah dan meningkatnya biaya pembiayaan membuat perusahaan real estat ragu-ragu untuk memperoleh tanah. Model lama yang mengandalkan leverage tinggi sudah tidak berlaku lagi.Bagi perusahaan, pilihan terbaik untuk menghadapi pasar bukanlah dengan membeli secara membabi buta ketika pasar sedang melawan tren, namun melakukan pekerjaan dengan baik dalam pemurnian dan lokalisasi lahan.

Dan dengan merumuskan strategi pembebasan lahan yang ketat di awal, perusahaan akan mampu menghadapi risiko di pasar penjualan selanjutnya.