новости

Не так давно Китайский индексный институт опубликовал статистику по приобретению земли компаниями недвижимости за первые семь месяцев этого года. Общий объем приобретения земли 100 крупнейшими компаниями составил 430,7 млрд юаней, что на 38,0% меньше, чем в прошлом году. , что на 2,2% больше по сравнению со снижением с января по июнь.

С прошлого года, за исключением нескольких стабильных компаний по недвижимости, большинство частных компаний практически прекратили приобретать землю.Приобретение земли в основном осуществляется за счет центральных государственных предприятий и местных городских инвестиций.

Однако в этом году процесс приобретения земли многими государственными предприятиями также замедлился, а доля суммы приобретения земли увеличилась.Значительное снижение. Например, количество земли, приобретённой ведущими центральными предприятиями, сократилось более чем на 60% в годовом исчислении.

В чем причина спада в приобретении земли компаниями по недвижимости? Какова стратегия компаний по недвижимости, которые все еще приобретают землю?Давайте проанализируем это подробно ниже.

Прежде всего, компании, занимающиеся недвижимостью, располагают большими запасами почвы, которые корпорации стремятся усвоить в краткосрочной перспективе.

Согласно данным опросов, текущий общий срок реализации инвентаря недвижимости превысил 20 месяцев, а это означает, что застройщики, возможно, не смогут завершить продажу инвентаря в ближайшие два года.

Кроме того, по состоянию на конец прошлого года существовало более 4 компаний по недвижимости с земельными запасами более 100 миллионов квадратных метров, а именно Poly, Greenland, Sunac и Country Garden. Все 10 крупнейших компаний по недвижимости уже существовали. Земельные запасы Лонгфора и других компаний находятся на среднем уровне - более 30 миллионов квадратных метров. Эти огромные земельные запасы сами по себе вызывают головную боль у большинства компаний по недвижимости, и они подумают дважды, даже если. они хотят снова приобрести землю.

Во-вторых,Давление со стороны спроса не уменьшилось, объемы продаж сократились, а потоки капитала были низкими.

Из данных исследования CRIC видно, что объем продаж 100 крупнейших компаний недвижимости с января по июль этого года составил 2,13093 млрд юаней, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 37,5% (с января по июнь -39,5%), и спад сократился на 2 процентных пункта. Все еще низкий. Судя по данным риэлторских компаний, которые в настоящее время относительно активны на рынке, показатели продаж риелторских компаний в этом году все еще не так хороши, как раньше, причем большинство из них снизились более чем на 30% в годовом исчислении.

Кроме того, многие компании по недвижимости, даже если они получают денежный поток, должны своевременно погашать долги, особенно примерно в августе, когда наступает срок погашения долга США и его необходимо погасить, как только возникают кредитные риски из-за неспособности погасить долг. долги, на данный момент Рынок, несомненно, пострадает сильнее.

Некоторые риелторские компании даже начали «выживать» за счет продажи земли. Поэтому выживание на данный момент — их первый выбор.

Наконец, предложение земли также постепенно развивается в сторону усовершенствования, что затрудняет получение высококачественной земли.

Чтобы дать предприятиям больше времени на переработку запасов, снизить последующее конкурентное давление на рынке и обеспечить баланс между спросом и предложением, правительство также начало сокращать передачу земли.

И чтобы снизить процент непроданных, многие правительстваПридерживаясь принципа небольшого, но очищенного предложения, хорошая земля не будет продана, и на местном аукционном рынке возникнет ситуация «больше монахов и меньше риса».Интегрированная платформа для инвестиций, строительства и эксплуатации недвижимости, чтобы помочь своевременно отслеживать возврат инвестиций

Видно, что по сравнению с предложением земли в 2023 году общий объем предложения коммерческой, жилой и офисной земли в типичных городах в 2024 году сократился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а план предложения земли существенно сократился. Типичные города, такие как Нанкин, Шэньчжэнь, Сучжоу, Сиань и другие города, испытали годовое снижение более чем на 40%, и степень сокращения планов предоставления земли очень заметна.

Предложение земли «менее, но более изысканно», что также привело к консервативному подходу многих компаний по недвижимости. Помимо рассмотрения качества земли, они также должны учитывать рыночные возможности и риски, с которыми они сталкиваются. , даже качественная земля находится в упадке. Во время цикла это небезопасно. Если вы приобретете не ту землю, вы станете свадебным нарядом для окружающих домов из первых рук и из вторых рук.

В целом, баланс между спросом и предложением не был достигнут, рынок не достиг дна и не восстановился, а поскольку капитал компаний недвижимости продолжает находиться под давлением, замедление инвестиций компаний недвижимости является нормальным явлением. ‍‍

Хотя многие компании по недвижимости не решаются приобретать землю на текущем рынке, в последние два месяца компании по недвижимости по-прежнему относительно охотно приобретают землю, несмотря на наличие высококачественных земельных участков, а стоимость некоторых земельных участков превысила премию за землю. потолок в последние годы.

По сравнению с предыдущими радикальными стратегиями мы видим, что они внесли серьезные стратегические коррективы:

1. Приобретение земли четко дифференцировано: качественное или экономически эффективное.

Во-первых, растет внимание к высококачественной земле.

Высокое качество в основном относится к основным земельным участкам, ограниченным ресурсам и низкой площади помещений. Эти высококачественные земельные участки станут ценными объектами для компаний по недвижимости в будущем. Они демонстрируют высокую устойчивость к транзакциям на текущем рынке и имеют низкие риски последующих продаж. Поэтому их предпочитают большинство ведущих компаний по недвижимости.

Согласно опросу и анализу CRIC, проведенному за последние два месяца, большинство городов недавно открыли участки с низкой плотностью застройки в высококачественных районах, чтобы повысить уверенность. За последние два месяца на долю компаний по недвижимости приходилось более 40% участков с участками. Коэффициент ниже 2,2, и это высококачественные участки. Конкуренция на современном рынке блоков очень жесткая.

Например, в этом году был продан земельный участок на озере Фэншоу в Ханчжоу.Всего в аукционе приняли участие 9 компаний по недвижимости. После 46 раундов торгов состоялся финал.Он был приобретен Greentown с премией в 59,2%, что является рекордным показателем с 2019 года. Земельный участок занимает площадь около 22 600 квадратных метров, а коэффициент площади составляет всего 1,2. Местоположение и стоимость земли также популярны среди компаний по недвижимости.

Кроме того, Greentown недавно приобрела несколько земельных участков в основных районах, таких как Сюйхуэй и Хункоу в Шанхае, все с соотношением площади 2-2,5. Среди них ставка земельного взноса для земельных участков района Сюхуэй достигла более 30%. .

Видно, что если появится хорошая земля, ведущие компании по недвижимости, не колеблясь, потратят много денег, чтобы захватить ее.

Во-вторых, компании по недвижимости также отдают предпочтение земельным участкам с низкой общей стоимостью и высокой рентабельностью.

По данным CRIC, 47% земельных участков, проданных типичными компаниями за последние два месяца, имели общую стоимость менее 1 миллиарда и только 8% имели общую стоимость более 3 миллиардов.

Например, в этом году Urban Construction Group приобрела земельный участок стоимостью 1,99 миллиарда юаней в районе Чанпин в Пекине. Ориентировочная цена продажи будущих домов в стадии строительства составляет 39 000 юаней за квадратный метр, а ориентировочная цена существующих домов — 41 000. юань/квадратный метр. Общее соотношение земли и дома не превышает 0,4, а прибыль значительная. Другим примером является земельный участок в районе Ливан в Гуанчжоу, проданный Poly Development за 700 миллионов юаней. Его минимальная цена является самой низкой в ​​Новом городе металлургии Гуанчжоу за последние пять лет.

В крупных городах приобретение земельных участков по низким ценам может снизить финансовое давление на предприятия, обеспечивая при этом большую гибкость в ценах последующей продажи и гарантируя последующую прибыль. Это также хороший выбор для большинства компаний, занимающихся недвижимостью, для приобретения земли.

2. Эффект напора дельты реки Янцзы очевиден, и ведущие компании по недвижимости начали углублять свое развитие.

Глядя на текущую схему приобретения земли компаниями по недвижимости, ведущие центральные государственные предприятия также начали отходить от первоначальной национальной перспективы, и их приобретение земли стало более целенаправленным, а местное географическое расширение становится все более и более очевидный.

Если взять в качестве примера дельту реки Янцзы, согласно данным China Index, с января по июль 2024 года объем земли, приобретенный 10 крупнейшими компаниями в дельте реки Янцзы, составил 88,52 миллиарда юаней, всегда занимая первое место среди четырех крупнейших городских агломераций. Среди городов в дельте реки Янцзы Шанхай и Ханчжоу города первого и второго уровня, такие как Нинбо и Нинбо, стали полем битвы для военных стратегов.

Хотя пирог в дельте реки Янцзы огромен, на долю местных ведущих компаний по недвижимости приходится половина ситуации по приобретению земли.

Среди них Greentown, Binjiang и Jianfa показали хорошие результаты. Общий объем приобретения земли тремя компаниями по недвижимости составил около 60% всей дельты реки Янцзы, а объем приобретения земли этими компаниями по недвижимости в дельте реки Янцзы. приходилось более 60% всего предприятия.

Стоит отметить, что высококачественные земельные ресурсы в дельте реки Янцзы не только привлекают местные компании по недвижимости к борьбе за них, но и привлекают внешние государственные предприятия, которые приходят и получают свою долю пирога. Например, судя по данным о приобретении земель в дельте реки Янцзы за первые семь месяцев этого года, такие иностранные компании, как China Merchants, Poly и International Trade, также начали наращивать свое углубленное развитие в городах Восточного Китая.

Источник данных: База данных Чжунчжи.

Нетрудно понять, что дельта реки Янцзы занимает одно из первых мест в стране по экономическому уровню городов и численности населения. Более того, благодаря многогородскому развитию дельты реки Янцзы по сравнению с единым городским кольцом. развитие района Большого залива и Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй. Естественно, появляется больше возможностей для приобретения качественной земли.

Кроме того, в дельте реки Янцзы, помимо высококачественной земли в городах первого и второго уровня, в городах третьего и четвертого уровня также есть условия для углубления развития местных компаний недвижимости.

Города третьего и четвертого уровня здесь относятся к уездным городам Цзянсу и Чжэцзяну. Хотя уровень энергии в городах низок, ВВП на душу населения и уровень потребления могут конкурировать с другими городами второго уровня. Они входят в число 100 лучших уездных городов. страны, такие как Иу, Цыси, Юяо и т. д. Это клиентская база с большой частью местных высококачественных улучшений.

Поэтому некоторые ведущие компании по недвижимости также начали искать возможности в этих городах третьего и четвертого уровня. Например, Greentown, как ведущая компания по недвижимости в дельте реки Янцзы, в этом году последовательно приобрела землю в Нинбо, Юяо, Цыси и других местах. В прошлом году она приобрела земли в Иу, Тайчжоу и других местах. имеют высокое качество и могут хорошо удовлетворить потребности местной элитной клиентской базы.

Что касается идеи приобретения земли в уездных городах, помимо требований к качеству земли, компании по недвижимости будут уделять больше внимания размеру прибыли. Например, некоторые компании по недвижимости установили красную линию прибыли в размере 10% для округа. Как только он упадет ниже этого стандарта, им придется снова пойти на собрание и передать решение президенту.

Потому что по сравнению с проектами первого и второго уровня, проекты третьего и четвертого уровня имеют меньше возможностей для ошибок. Если они приобретены по ошибке, это повлечет за собой большие риски, и контроль за приобретением земли будет нести ответственность за людей и окружающую среду. проект.

Видно, что в нынешней жесткой конкуренции за землю в городах первого и второго уровня в своих юрисдикциях компании по недвижимости также начали углубляться в местность в поисках возможностей для развития, но контроль рисков также стал более строгим.

Подвести итог

Во второй половине инвестиций в недвижимость стабильность является основной темой развития компаний по недвижимости. Видно, что компании по недвижимости не прекратили приобретать землю, но замедлили темпы.От радикального к консервативному, является своего рода обратной связью саморегулирования рынка.

Земля является основой развития рынка недвижимости, но высокие цены на землю и растущие затраты на финансирование заставили компании, занимающиеся недвижимостью, неохотно приобретать землю. Прежняя модель использования высокого кредитного плеча больше не применима.Для предприятий лучший вариант взаимодействия с рынком — не покупать вслепую «дно», когда рынок идет против тренда, а хорошо поработать над очисткой и локализацией земель.

А сформулировав на начальном этапе строгую стратегию приобретения земли, компания сможет справиться с рисками на последующем рынке продаж.