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Não muito tempo atrás, o China Index Institute divulgou estatísticas sobre aquisição de terrenos por empresas imobiliárias nos primeiros sete meses deste ano. A aquisição total de terrenos pelas 100 maiores empresas foi de 430,7 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 38,0%. , e um aumento de 2,2% em comparação com a diminuição de janeiro a junho.

Desde o ano passado, com exceção de algumas empresas imobiliárias estáveis, a maioria das empresas privadas basicamente parou de adquirir terrenos.A aquisição de terrenos baseia-se principalmente em empresas estatais centrais e em bases de investimento urbano local.

Mas este ano, a aquisição de terrenos por muitas empresas estatais também abrandou e a proporção do montante da aquisição de terrenos aumentou.Declínio significativo. Por exemplo, a quantidade de terrenos adquiridos pelas principais empresas centrais caiu mais de 60% em termos anuais.

Qual a razão da queda na aquisição de terrenos pelas imobiliárias? Qual a estratégia das imobiliárias que ainda estão adquirindo terrenos?Vamos analisá-lo em detalhes abaixo.

Em primeiro lugar, as empresas imobiliárias possuem grandes reservas de solo existentes, que são objectivos empresariais a digerir a curto prazo.

De acordo com pesquisas de dados, o atual tempo total de alienação do estoque imobiliário ultrapassou 20 meses, o que significa que os incorporadores podem não conseguir concluir a alienação do estoque nos próximos dois anos.

Além disso, no final do ano passado, existiam mais de 4 empresas imobiliárias com reservas de terrenos superiores a 100 milhões de metros quadrados, nomeadamente Poly, Gronelândia, Sunac e Country Garden. As 10 maiores empresas imobiliárias já existem. reservas de terras de cerca de 40 milhões de metros quadrados , As reservas de terras da Longfor e de outras empresas estão em um nível médio de mais de 30 milhões de metros quadrados. Essas enormes reservas de terras dão dor de cabeça à maioria das empresas imobiliárias, e elas pensarão duas vezes, mesmo que. eles querem adquirir terras novamente.

Em segundo lugar,A pressão do lado da procura não diminuiu, as receitas de vendas diminuíram e os fluxos de capital foram baixos.

A partir dos dados da pesquisa CRIC, podemos ver que de janeiro a julho deste ano, as 100 maiores empresas imobiliárias alcançaram vendas de 2,13093 bilhões de yuans, uma queda anual de 37,5% (de janeiro a junho -39,5%), e o declínio diminuiu 2 pontos percentuais. Ainda baixo. A julgar pelos dados das empresas imobiliárias que estão actualmente relativamente activas no mercado, o desempenho das vendas das empresas imobiliárias este ano ainda não é tão bom como antes, com a maioria delas a diminuir mais de 30% em relação ao ano anterior.

Além disso, para muitas empresas imobiliárias, mesmo que obtenham fluxo de caixa, devem pagar as suas dívidas em tempo útil, especialmente por volta de Agosto, quando a dívida dos EUA vence e tem de ser reembolsada assim que surgirem riscos de crédito devido à incapacidade de o fazer. pagar dívidas, neste momento O mercado será, sem dúvida, mais atingido.

Algumas imobiliárias até começaram a “sobreviver” com a venda de terrenos. Portanto, sobreviver neste momento é a sua primeira escolha.

Finalmente, o lado da oferta de terrenos também está a evoluir gradualmente no sentido do refinamento, tornando mais difícil a obtenção de terrenos de alta qualidade.

A fim de dar às empresas mais tempo para digerir os inventários, reduzir a subsequente pressão concorrencial no mercado e assegurar um equilíbrio entre a oferta e a procura, o governo também começou a reduzir as transferências de terras.

E para reduzir a taxa não vendida, muitos governos têmAderindo ao princípio da oferta pequena mas refinada, boas terras não serão vendidas e o mercado local de leilões terá uma situação de “mais monges e menos arroz”.Plataforma integrada de investimento, construção e operação imobiliária, para ajudar no acompanhamento oportuno dos retornos do investimento

Pode-se observar que, em comparação com a oferta de terrenos em 2023, a oferta total de terrenos comerciais, residenciais e de escritórios em cidades típicas em 2024 caiu 16% em relação ao ano anterior, e o plano de fornecimento de terrenos foi significativamente reduzido. Cidades típicas como Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an e outras cidades experimentaram uma diminuição anual de mais de 40%, e o grau de redução nos planos de fornecimento de terras é muito proeminente.

A oferta de terrenos é “pequena mas refinada”, o que também tem levado à atitude conservadora de muitas imobiliárias. Além de levarem em conta a qualidade dos terrenos, devem também considerar as oportunidades de mercado e os riscos que enfrentam. , mesmo os terrenos de alta qualidade estão em declínio. Não é seguro durante o ciclo. Depois de obter o terreno errado, você se tornará um vestido de noiva para as casas de primeira e segunda mão ao redor.

Em suma, o equilíbrio entre a oferta e a procura não foi alcançado, o mercado não atingiu o fundo do poço e não recuperou, e com o capital das empresas imobiliárias continuando sob pressão, é normal que o investimento das empresas imobiliárias desacelere. ‍‍

Embora muitas empresas imobiliárias estejam hesitantes em adquirir terrenos no mercado atual, a julgar pelos últimos dois meses, as empresas imobiliárias ainda estão relativamente dispostas a adquirir terrenos em face de terrenos de alta qualidade, e alguns terrenos excederam o terreno teto premium nos últimos anos.

Em comparação com as estratégias radicais anteriores, podemos ver que elas fizeram grandes ajustes estratégicos:

1. A aquisição de terrenos é claramente diferenciada, seja de alta qualidade ou econômica

Primeiro, há uma atenção crescente às terras de alta qualidade.

Alta qualidade refere-se principalmente a áreas centrais de terreno, recursos escassos e baixa proporção de área útil. Estas parcelas de terreno de alta qualidade tornar-se-ão subsequentemente o ponto de valor das vendas das empresas imobiliárias. Apresentam elevada resiliência às transacções no mercado actual e têm baixos riscos de vendas de acompanhamento, pelo que são favorecidas pela maioria das empresas imobiliárias líderes.

De acordo com a pesquisa e análise do CRIC nos últimos dois meses, a maioria das cidades lançou recentemente lotes de baixa densidade em áreas de alta qualidade para aumentar a confiança. Nos últimos dois meses, as empresas imobiliárias representaram mais de 40% dos lotes com área útil. índices abaixo de 2,2 e esses lotes de alta qualidade A competição no atual mercado de blocos é muito acirrada.

Por exemplo, o terreno vendido no Lago Fengshou em Hangzhou este ano,Um total de 9 imobiliárias participaram do leilão. Após 46 rodadas de licitações, a final.Foi adquirida pela Greentown com uma taxa de prêmio de 59,2%, um recorde desde 2019. O terreno cobre uma área de cerca de 22.600 metros quadrados e tem uma proporção de área útil de apenas 1,2. A localização e o valor do terreno também são populares entre as imobiliárias.

Além disso, Greentown adquiriu recentemente vários terrenos em áreas centrais, como Xuhui e Hongkou em Xangai, todos com proporções de área útil de 2 a 2,5. Entre eles, a taxa de prêmio de terreno para lotes de terreno no distrito de Xuhui atingiu mais de 30%. .

Percebe-se que se surgirem bons terrenos, as principais imobiliárias não hesitarão em gastar muito dinheiro para adquiri-los.

Em segundo lugar, os terrenos com baixo preço total e grandes margens de lucro também são favorecidos pelas empresas imobiliárias.

De acordo com dados do CRIC, 47% dos terrenos vendidos por empresas típicas nos últimos dois meses tiveram um preço total inferior a 1 bilhão, e apenas 8% tiveram um preço total superior a 3 bilhões.

Por exemplo, este ano, o grupo de construção urbana adquiriu um terreno no valor de 1,99 mil milhões de RMB no distrito de Changping, Pequim. O preço de orientação de vendas para futuras casas fora do plano é de 39.000 yuan/metro quadrado, enquanto o preço de orientação de vendas para casas existentes é de 41.000. yuan/metro quadrado A proporção geral de terrenos para casas não excede 0,4 e o lucro é um espaço considerável. Outro exemplo é o terreno no distrito de Liwan, em Guangzhou, vendido pela Poly Development por 700 milhões de yuans. Seu preço mínimo é o mais baixo na Cidade Nova de Ferro e Aço de Guangzhou nos últimos cinco anos.

Nas cidades centrais, a aquisição de terrenos a preços baixos pode reduzir a pressão financeira sobre as empresas, ao mesmo tempo que permite maior flexibilidade nos preços de venda subsequentes e garante lucros subsequentes. Esta é também uma boa opção para a maioria das empresas imobiliárias adquirirem terrenos.

2. O efeito principal do Delta do Rio Yangtze é óbvio e as principais empresas imobiliárias começaram a aprofundar o seu desenvolvimento.

Olhando para o atual layout de aquisição de terras das empresas imobiliárias, as principais empresas estatais centrais também começaram a romper com a perspectiva nacional original, e as suas aquisições de terras tornaram-se mais focadas, e o cultivo profundo das geografias locais tornou-se mais e mais óbvio.

Tomando o Delta do Rio Yangtze como exemplo, de acordo com dados do Índice da China, de janeiro a julho de 2024, a quantidade de terrenos adquiridos pelas 10 maiores empresas do Delta do Rio Yangtze foi de 88,52 bilhões de yuans, sempre ocupando o primeiro lugar entre as quatro principais aglomerações urbanas. no país. Entre as cidades do Delta do Rio Yangtze, Xangai e Hangzhou. Cidades de primeiro e segundo níveis, como Ningbo e Ningbo, tornaram-se campos de batalha para estrategistas militares.

Embora o bolo no Delta do Rio Yangtze seja enorme, as principais empresas imobiliárias locais respondem por metade da situação de aquisição de terras.

Entre eles, Greentown, Binjiang e Jianfa tiveram um bom desempenho. O valor total da aquisição de terrenos das três empresas imobiliárias representou cerca de 60% de todo o Delta do Rio Yangtze, e o valor da aquisição de terrenos dessas empresas imobiliárias no Delta do Rio Yangtze. representaram mais de 60% de todo o empreendimento.

É importante notar que os recursos terrestres de alta qualidade no Delta do Rio Yangtze não só atraem empresas imobiliárias locais para competir por eles, mas também atraem empresas estatais externas para virem e obterem uma parte do bolo. Por exemplo, a julgar pelos dados de aquisição de terras no Delta do Rio Yangtze nos primeiros sete meses deste ano, empresas estrangeiras como a China Merchants, a Poly e a International Trade também começaram a aumentar o seu desenvolvimento profundo nas cidades do Leste da China.

Fonte de dados: Banco de Dados Zhongzhi

Não é difícil compreender que o Delta do Rio Yangtze está entre os primeiros do país em termos de nível económico urbano e capacidade populacional. Além disso, devido ao desenvolvimento do círculo multi-cidades do Delta do Rio Yangtze, em comparação com o círculo de cidade única. desenvolvimento da Grande Área da Baía e Pequim-Tianjin-Hebei, Naturalmente, há mais oportunidades para adquirir terras de alta qualidade.

Além disso, no Delta do Rio Yangtze, além de terrenos de alta qualidade nas cidades de primeiro e segundo níveis, as cidades de terceiro e quarto níveis também têm condições para que as empresas imobiliárias locais aprofundem o seu desenvolvimento.

As cidades de terceiro e quarto níveis aqui referem-se às cidades do condado de Jiangsu e Zhejiang. Embora o nível de energia urbana seja baixo, o PIB per capita e o nível de consumo podem competir com outras cidades do segundo nível. país, como Yiwu, Cixi, Yuyao, etc. É uma base de clientes com uma grande parte de melhorias locais de alta qualidade.

Portanto, algumas empresas imobiliárias líderes também começaram a procurar oportunidades nestas cidades de terceiro e quarto níveis. Por exemplo, Greentown, como empresa imobiliária líder no Delta do Rio Yangtze, adquiriu sucessivamente terrenos em Ningbo, Yuyao, Cixi e outros lugares este ano. No ano passado, adquiriu terrenos em Yiwu, Taizhou e outros lugares. são de alta qualidade e podem atender às necessidades da base de clientes locais de alta qualidade.

Quando se trata de aquisição de terrenos em cidades distritais, além dos requisitos de qualidade dos terrenos, as empresas imobiliárias prestarão mais atenção às margens de lucro. Por exemplo, algumas empresas imobiliárias definiram a linha vermelha de lucro para cidades distritais em 10%. fica abaixo desse padrão, eles precisam ir novamente à reunião, passar a decisão ao presidente.

Porque em comparação com os projetos de primeiro e segundo níveis, os projetos de terceiro e quarto níveis têm menos margem para erros. Uma vez adquiridos indevidamente, isso trará grandes riscos, e o controle da aquisição de terras será responsável pelas pessoas e pelo povo. projeto.

Pode-se observar que, na actual competição feroz por terrenos em cidades de primeiro e segundo nível nas suas jurisdições, as empresas imobiliárias também começaram a aprofundar-se na área local em busca de oportunidades de desenvolvimento, mas o controlo de risco também é mais rigoroso.

Resumir

Na segunda metade do investimento imobiliário, a estabilidade é o tema principal do desenvolvimento das empresas imobiliárias. Verifica-se que as empresas imobiliárias não pararam de adquirir terrenos, mas abrandaram.Do radical ao conservador, é um feedback de autoajuste do mercado.

Os terrenos são a base para o desenvolvimento do mercado imobiliário, mas os elevados preços dos terrenos e o aumento dos custos de financiamento fizeram com que as empresas imobiliárias hesitassem em adquirir terrenos. O modelo anterior de dependência de elevada alavancagem já não é aplicável.Para as empresas, a melhor escolha para lidar com o mercado não é comprar cegamente o fundo quando o mercado vai contra a tendência, mas sim fazer um bom trabalho no refinamento e localização dos terrenos.

E ao formular uma estratégia rigorosa de aquisição de terrenos no início, a empresa terá a capacidade de lidar com os riscos no mercado de vendas subsequente.