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Il n'y a pas si longtemps, l'Institut chinois des indices a publié des statistiques sur les acquisitions de terrains par les sociétés immobilières au cours des sept premiers mois de cette année. Le montant total des acquisitions de terrains par les 100 plus grandes entreprises s'est élevé à 430,7 milliards de yuans, soit une baisse de 38,0 % sur un an. , soit une augmentation de 2,2% par rapport à la baisse de janvier à juin.

Depuis l’année dernière, à l’exception de quelques sociétés immobilières stables, la plupart des sociétés privées ont pratiquement cessé d’acquérir des terrains.L’acquisition de terrains repose principalement sur des entreprises publiques centrales et sur des investissements urbains locaux.

Cependant, cette année, l'acquisition de terres par de nombreuses entreprises publiques a également ralenti et la proportion du montant de leurs acquisitions de terres a augmenté.Baisse importante. Par exemple, la superficie des terres acquises par les principales entreprises centrales a diminué de plus de 60 % sur un an.

Quelle est la raison de la baisse des acquisitions de terrains par les foncières ? Quelle est la stratégie des foncières qui continuent d’acquérir des terrains ?Analysons-le en détail ci-dessous.

Tout d’abord, les sociétés immobilières disposent d’importantes réserves de sols existantes, qui constituent des objectifs d’entreprise à digérer à court terme.

Selon les enquêtes de données, le délai global actuel d'élimination des stocks immobiliers a dépassé 20 mois, ce qui signifie que les promoteurs pourraient ne pas être en mesure d'achever l'élimination des stocks au cours des deux prochaines années.

En outre, à la fin de l'année dernière, il existait plus de quatre sociétés immobilières disposant de réserves foncières de plus de 100 millions de mètres carrés, à savoir Poly, Greenland, Sunac et Country Garden. Les 10 principales sociétés immobilières disposaient toutes d'une superficie de plus de 100 millions de mètres carrés. réserves foncières d'environ 40 millions de mètres carrés. , Les réserves foncières de Longfor et d'autres sociétés sont à un niveau moyen de plus de 30 millions de mètres carrés. Ces énormes réserves foncières donnent elles-mêmes un mal de tête à la plupart des sociétés immobilières, et elles y réfléchiront à deux fois. ils veulent à nouveau acquérir des terres.

Deuxièmement,La pression du côté de la demande n’a pas diminué, les recettes des ventes ont diminué et les flux de capitaux ont été faibles.

Il ressort des données de recherche du CRIC que le volume des ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières de janvier à juillet de cette année était de 2,13093 milliards de yuans, soit une baisse de 37,5% sur un an (de janvier à juin -39,5%), et la baisse s'est réduite de 2 points de pourcentage. À en juger par les données des sociétés immobilières qui sont actuellement relativement actives sur le marché, les résultats des ventes des sociétés immobilières cette année ne sont toujours pas aussi bons qu'auparavant, la plupart d'entre eux ayant diminué de plus de 30 % d'une année sur l'autre.

De plus, pour de nombreuses sociétés immobilières, même si elles encaissent des flux de trésorerie, elles doivent rembourser leurs dettes dans les délais, en particulier vers le mois d'août, lorsque la dette américaine arrive à échéance et doit être remboursée une fois que des risques de crédit surviennent en raison de l'incapacité de les rembourser. rembourser les dettes, pour le moment Le marché sera sans aucun doute plus durement touché.

Certaines sociétés immobilières ont même commencé à « survivre » en vendant des terrains. Par conséquent, survivre est actuellement leur premier choix.

Enfin, l’offre de terrains évolue également progressivement vers le raffinement, ce qui rend plus difficile l’obtention de terrains de haute qualité.

Afin de donner aux entreprises plus de temps pour digérer leurs stocks, réduire la pression concurrentielle qui en résulte sur le marché et assurer un équilibre entre l'offre et la demande, le gouvernement a également commencé à réduire les transferts de terres.

Et afin de réduire le taux d'invendus, de nombreux gouvernements ontConformément au principe d'une offre restreinte mais raffinée, les bonnes terres ne seront pas vendues et le marché aux enchères local sera dans une situation de « plus de moines et moins de riz ».Plateforme intégrée d'investissement, de construction et d'exploitation immobilière, pour faciliter le suivi en temps opportun des retours sur investissement

On peut constater que par rapport à l'offre de terrains en 2023, l'offre totale de terrains commerciaux, résidentiels et de bureaux dans les villes typiques en 2024 a diminué de 16 % par rapport à l'année précédente, et le plan d'offre de terrains a été considérablement réduit. Des villes typiques telles que Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an et d'autres villes ont connu une diminution d'une année sur l'autre de plus de 40 %, et le degré de contraction des plans d'offre de terrains est très important.

L'offre de terrains est « moins mais plus raffinée », ce qui a également conduit à une attitude conservatrice de nombreuses sociétés immobilières. En plus de prendre en compte la qualité des terrains, elles doivent également tenir compte des opportunités de marché et des risques auxquels elles sont confrontées. , même les terrains de haute qualité sont en déclin. Ce n'est pas sûr pendant le cycle. Une fois que vous vous trompez de terrain, vous deviendrez une robe de mariée pour les maisons de première main et d'occasion environnantes.

Au total, l’équilibre entre l’offre et la demande n’a pas été atteint, le marché n’a pas atteint son point bas ni rebondi et, le capital des sociétés immobilières restant sous pression, il est normal que les investissements des sociétés immobilières ralentissent. ‍‍

Bien que de nombreuses sociétés immobilières hésitent à acquérir des terrains sur le marché actuel, à en juger par les deux derniers mois, les sociétés immobilières sont encore relativement disposées à acquérir des terrains face à des parcelles de haute qualité, et certaines parcelles ont dépassé les limites du terrain. plafond des primes ces dernières années.

Par rapport aux stratégies radicales précédentes, on constate qu’elles ont procédé à des ajustements stratégiques majeurs :

1. L'acquisition de terrains est clairement différenciée, soit de haute qualité, soit rentable

Premièrement, une attention croissante est portée aux terres de haute qualité.

La haute qualité fait principalement référence aux zones foncières centrales, aux ressources rares et au faible ratio de surface au sol. Ces parcelles de haute qualité deviendront à l'avenir des points précieux pour les sociétés immobilières. Elles font preuve d'une grande résilience dans les transactions sur le marché actuel et présentent de faibles risques de vente ultérieure. Elles sont donc privilégiées par la plupart des grandes sociétés immobilières.

Selon l'enquête et l'analyse du CRIC au cours des deux derniers mois, la plupart des villes ont récemment lancé des parcelles à faible densité dans des zones de haute qualité pour renforcer la confiance. Au cours des deux derniers mois, les sociétés immobilières représentaient plus de 40 % des parcelles ayant une superficie au sol. des ratios inférieurs à 2,2, et ces parcelles de haute qualité. La concurrence sur le marché actuel des blocs est très féroce.

Par exemple, la parcelle de terrain vendue cette année au lac Fengshou à Hangzhou,Au total, 9 sociétés immobilières ont participé à l'enchère après 46 tours d'enchères, la finale.Il a été acquis par Greentown à un taux de prime de 59,2 %, un niveau record depuis 2019. Le terrain couvre une superficie d'environ 22 600 mètres carrés et a un rapport de surface au sol de seulement 1,2. L'emplacement et la valeur du terrain sont également appréciés des sociétés immobilières.

En outre, Greentown a récemment acquis plusieurs parcelles de terrain dans des zones centrales telles que Xuhui et Hongkou à Shanghai, toutes avec des ratios de superficie de 2 à 2,5. Parmi elles, le taux de prime foncière pour les parcelles du district de Xuhui a atteint plus de 30 %. .

On voit que si de bons terrains apparaissent, les principales sociétés immobilières n'hésiteront pas à dépenser beaucoup d'argent pour s'en emparer.

Deuxièmement, les terrains avec un prix total faible et des marges bénéficiaires importantes sont également privilégiés par les sociétés immobilières.

Selon les données du CRIC, 47 % des parcelles vendues par des entreprises typiques au cours des deux derniers mois avaient un prix total inférieur à 1 milliard, et seulement 8 % avaient un prix total supérieur à 3 milliards.

Par exemple, cette année, l'Urban Construction Group a acquis un terrain d'une valeur de 1,99 milliard de RMB dans le district de Changping, à Pékin. Le prix indicatif de vente des futures maisons sur plan est de 39 000 yuans/mètre carré, tandis que le prix indicatif de vente des maisons existantes est de 41 000. yuans/mètre carré. Le rapport terrain/maison global ne dépasse pas 0,4, et le profit est considérable. Un autre exemple est la parcelle de terrain du district de Liwan à Guangzhou vendue par Poly Development pour 700 millions de yuans. Son prix plancher est le plus bas de la nouvelle ville sidérurgique de Guangzhou au cours des cinq dernières années.

Dans les centres-villes, l'acquisition de terrains à bas prix peut réduire la pression financière sur les entreprises, tout en permettant une plus grande flexibilité dans les prix de vente ultérieurs et en garantissant des bénéfices ultérieurs. C'est également un bon choix pour la plupart des sociétés immobilières d'acquérir des terrains.

2. L'effet principal du delta du fleuve Yangtsé est évident et les principales sociétés immobilières ont commencé à approfondir leur développement.

En regardant la configuration actuelle des sociétés immobilières en matière d'acquisition de terres, les principales entreprises publiques centrales ont également commencé à s'éloigner de la perspective nationale d'origine, leurs acquisitions de terres sont devenues plus ciblées et la culture en profondeur des zones géographiques locales est devenue plus et plus évident.

En prenant comme exemple le delta du fleuve Yangtsé, selon les données du China Index, de janvier à juillet 2024, la superficie des terres acquises par les 10 plus grandes entreprises du delta du fleuve Yangtsé était de 88,52 milliards de yuans, se classant toujours au premier rang des quatre grandes agglomérations urbaines. Dans le pays, parmi les villes du delta du fleuve Yangtze, Shanghai et Hangzhou, des villes de premier et de deuxième rang comme Ningbo et Ningbo, sont devenues des champs de bataille pour les stratèges militaires.

Bien que le gâteau dans le delta du fleuve Yangtze soit énorme, les principales sociétés immobilières locales représentent la moitié des acquisitions de terres.

Parmi elles, Greentown, Binjiang et Jianfa ont obtenu de bons résultats. Le montant total des acquisitions de terres par les trois sociétés immobilières représentait environ 60 % de l'ensemble du delta du fleuve Yangtze, et le montant des acquisitions de terres par ces sociétés immobilières dans le delta du fleuve Yangtze. représentaient plus de 60% de l’ensemble de l’entreprise.

Il convient de noter que les ressources foncières de haute qualité du delta du fleuve Yangtsé incitent non seulement les sociétés immobilières locales à rivaliser pour s'en emparer, mais aussi à attirer des entreprises publiques externes qui viennent obtenir une part du gâteau. Par exemple, à en juger par les données d'acquisition de terrains dans le delta du fleuve Yangtze au cours des sept premiers mois de cette année, des sociétés étrangères telles que China Merchants, Poly et International Trade ont également commencé à accroître leur développement en profondeur dans les villes de l'Est de la Chine.

Source des données : base de données Zhongzhi

Il n'est pas difficile de comprendre que le delta du fleuve Yangtsé se classe parmi les meilleurs du pays en termes de niveau économique urbain et de capacité de population. De plus, en raison du développement d'un cercle de plusieurs villes du delta du fleuve Yangtsé, par rapport au cercle d'une seule ville. développement de la région de la Grande Baie et de Pékin-Tianjin-Hebei. Naturellement, il existe davantage de possibilités d'acquérir des terres de haute qualité.

En outre, dans le delta du fleuve Yangtze, outre les terrains de haute qualité dans les villes de premier et de deuxième rang, les villes de troisième et de quatrième rang offrent également des conditions permettant aux sociétés immobilières locales d'approfondir leur développement.

Les villes de troisième et quatrième rangs font ici référence aux chefs-lieux du Jiangsu et du Zhejiang. Bien que le niveau d'énergie urbain soit faible, le PIB par habitant et le niveau de consommation peuvent rivaliser avec d'autres villes de deuxième rang. pays, comme Yiwu, Cixi, Yuyao, etc. Il s'agit d'une clientèle avec une grande partie des améliorations locales haut de gamme.

Par conséquent, certaines grandes sociétés immobilières ont également commencé à rechercher des opportunités dans ces villes de troisième et quatrième rang. Par exemple, Greentown, en tant que principale société immobilière dans le delta du fleuve Yangtze, a successivement acquis cette année des terrains à Ningbo, Yuyao, Cixi et d'autres endroits, et l'année dernière, elle a acquis des terrains à Yiwu, Taizhou et d'autres endroits. sont de haute qualité et peuvent bien répondre aux besoins de la clientèle haut de gamme locale.

Concernant l'idée d'acquérir des terrains dans les villes de comté, en plus des exigences de qualité des terrains, les sociétés immobilières accorderont plus d'attention aux marges bénéficiaires. Par exemple, certaines sociétés immobilières ont fixé une ligne rouge de profit de 10 % pour les comtés. "Une fois que cela tombe en dessous de cette norme, ils doivent se rendre à nouveau à la réunion et donner la décision au président.

Parce que par rapport aux projets de premier et deuxième niveaux, les projets de troisième et quatrième niveaux ont moins de marge d'erreur. Une fois acquis à tort, cela entraînera de grands risques, et le contrôle de l'acquisition des terres relèvera de la responsabilité des personnes et des personnes. projet.

On peut constater que dans la concurrence féroce actuelle pour les terrains dans les villes de premier et de deuxième rang de leur juridiction, les sociétés immobilières ont également commencé à creuser profondément dans la zone locale pour rechercher des opportunités de développement, mais le contrôle des risques est également plus strict.

Résumer

Dans la seconde moitié de l'investissement immobilier, la stabilité est le thème principal du développement des sociétés immobilières. On constate que les sociétés immobilières n'ont pas cessé d'acquérir des terrains, mais ont ralenti.Du radical au conservateur, est un retour de l’auto-ajustement du marché.

Les terrains constituent la base du développement du marché immobilier, mais les prix élevés des terrains et la hausse des coûts de financement ont rendu les sociétés immobilières hésitantes à acquérir des terrains. L’ancien modèle qui reposait sur un effet de levier élevé n’est plus applicable.Pour les entreprises, le meilleur choix pour faire face au marché n'est pas d'acheter aveuglément le bas lorsque le marché va à l'encontre de la tendance, mais de faire du bon travail dans une culture raffinée et localisée des terres.

Et en formulant dès le départ une stratégie rigoureuse d’acquisition de terrains, l’entreprise sera en mesure de faire face aux risques sur le marché de vente ultérieur.