소식

얼마 전 중국지수연구소가 올해 7월까지 부동산 회사의 토지 취득 통계를 발표한 바 있는데, 상위 100대 기업의 총 토지 취득액은 4307억 위안으로 전년 동기 대비 38.0% 감소했다. 1~6월 감소폭에 비해 2.2% 증가했다.

지난해부터 일부 안정적인 부동산 회사를 제외하면 대부분의 민간 기업은 기본적으로 토지 취득을 중단했다.토지 취득은 주로 중앙 국유 기업과 지방 도시 투자 기반을 기반으로 합니다.

그러나 올해에는 많은 국영기업의 토지 취득도 둔화되고 토지 취득 금액에서 차지하는 비중이 높아졌다.상당한 감소. 예를 들어, 선도적인 중앙 기업이 취득한 토지의 양은 전년 대비 60% 이상 감소했습니다.

부동산 회사의 토지 취득이 부진한 이유는 무엇입니까? 여전히 토지를 확보하고 있는 부동산 회사의 전략은 무엇입니까?아래에서 자세히 분석해 보겠습니다.

우선, 부동산 회사는 단기적으로 소화해야 할 기업 목표인 대규모 기존 토양 매장량을 보유하고 있습니다.

데이터 조사에 따르면 현재 부동산 재고의 전체 처리 시간은 20개월을 초과했으며 이는 개발자가 향후 2년 내에 재고 처리를 완료하지 못할 수도 있음을 의미합니다.

또 지난해 말 기준으로 토지 보유량이 1억㎡ 이상인 부동산 회사는 폴리, 그린란드, 수낙, 컨트리가든 등 4개 이상이다. 상위 10개 부동산 회사는 모두 기존을 보유하고 있다. 토지 보유량은 4천만㎡ 정도인데, 롱포 등의 토지 보유량은 3천만㎡가 넘는 중간 수준이다. 그들은 땅을 다시 얻고 싶어합니다.

둘째,수요 측면의 압력은 줄어들지 않았고 판매 회수도 줄어들었으며 자본 흐름도 낮았습니다.

CRIC 연구 데이터에 따르면 올해 1월부터 7월까지 상위 100대 부동산 회사의 매출은 21억 3,093억 위안으로 전년 동기 대비 37.5%(1~6월 -39.5%) 감소한 것으로 나타났습니다. 하락 폭은 2%포인트 줄어들었습니다. 현재 상대적으로 시장에서 활발한 활동을 펼치고 있는 부동산업체들의 자료를 보면, 올해 부동산업체들의 영업실적은 여전히 ​​예전만큼 좋지 않은데, 대부분 전년 동기 대비 30% 이상 하락세를 보이고 있다.

또한, 많은 부동산 회사의 경우 현금 흐름을 현금화하더라도 적시에 부채를 상환해야 하며, 특히 미국 부채가 만기되어 상환이 불가능해지면 신용 위험이 발생하는 8월경에는 더욱 그렇습니다. 부채를 상환하는 순간 시장은 의심할 여지 없이 더 큰 타격을 입을 것입니다.

일부 부동산 회사는 토지를 팔아 '생존'하기 시작했습니다. 따라서 지금 당장 생존하는 것이 첫 번째 선택입니다.

마지막으로 토지공급 측면도 점차 세련화되는 방향으로 발전하고 있어 양질의 토지를 확보하기가 더욱 어려워지고 있다.

기업이 재고를 소화할 수 있는 시간을 더 많이 주고, 시장에서 뒤따르는 경쟁 압력을 줄이고, 수요와 공급의 균형을 보장하기 위해 정부는 토지 양도를 줄이기 시작했습니다.

그리고 미판매율을 줄이기 위해 많은 정부에서는소량이지만 정제된 공급 원칙을 고수하여 좋은 땅은 팔리지 않을 것이며, 지역 경매 시장은 "스님이 많고 쌀이 적다"는 상황이 될 것입니다.부동산 투자, 건설, 운영 통합 플랫폼, 투자 수익에 대한 시기적절한 후속 조치를 돕기 위해

2023년 토지공급량과 비교하면 2024년 일반도시의 상업용지, 주거용지, 업무용지 총 공급량이 전년 대비 16% 감소하고, 토지공급계획도 대폭 축소된 것을 알 수 있다. 난징, 선전, 쑤저우, 시안 등 대표적인 도시들은 전년 대비 40% 이상 감소했으며 토지 공급 계획의 축소도 매우 두드러진다.

토지 공급은 "적지만 더 정제"되어 많은 부동산 회사의 보수적인 태도로 이어졌습니다. 토지의 질을 고려하는 것 외에도 결국 직면한 시장 기회와 위험도 고려해야 합니다. , 고급 토지도 쇠퇴하고 있습니다.주기 중에는 안전하지 않습니다. 일단 토지를 잘못 얻으면 주변 중고 주택의 웨딩 드레스가 될 것입니다.

전체적으로 수요와 공급의 균형이 이루어지지 않았고, 시장이 바닥을 치고 회복되지 않았으며, 부동산 회사의 자본이 계속 압박을 받고 있는 상황에서 부동산 회사의 투자가 둔화되는 것은 정상입니다. ‍‍

많은 부동산 회사들이 현재 시장에서 토지 취득을 주저하고 있지만, 지난 두 달 동안 볼 때 부동산 회사는 여전히 고품질 토지 필지에 직면하여 상대적으로 토지 취득을 의향하고 있으며 일부 토지 필지는 토지를 초과했습니다. 최근 몇 년간 프리미엄 한도.

이전의 급진적인 전략과 비교하면 이들이 주요한 전략적 조정을 했다는 것을 알 수 있습니다.

1. 토지취득은 고품질인지, 비용효과적인지 명확하게 차별화됩니다.

첫째, 고품질 토지에 대한 관심이 높아지고 있다.

고품질은 주로 핵심 토지 면적, 자원 부족, 낮은 용적률을 의미합니다. 이러한 고품질 토지는 향후 부동산 회사에게 귀중한 포인트가 될 것입니다. 현재 시장에서 높은 거래 탄력성을 보이며 후속 판매 위험이 낮기 때문에 대부분의 주요 부동산 회사가 선호합니다.

지난 두 달간 CRIC의 조사 및 분석에 따르면 최근 대부분의 도시는 신뢰도를 높이기 위해 고품질 지역에 저밀도 부지를 출시했으며 지난 두 달 동안 부동산 회사가 바닥 면적의 40% 이상을 차지했습니다. 2.2 이하의 비율과 이러한 고품질 플롯 현재 블록 시장의 경쟁은 매우 치열합니다.

예를 들어 올해 항저우 풍수호(Fengshou Lake)에서 매매된 토지 필지는,총 9개 부동산 회사가 경매에 참여해 46차례의 입찰을 거쳐 최종 결정됐다.2019년 이후 최고치인 59.2%의 프리미엄 요율로 그린타운에 인수됐다. 토지 면적은 약 22,600㎡에 용적률은 1.2에 불과하다. 위치와 땅값도 부동산 회사들 사이에서 인기가 높다.

또한 그린타운은 최근 상하이 쉬후이(Xuhui), 훙커우(Hongkou) 등 핵심 지역에서 용적률이 2~2.5인 여러 토지를 인수했으며, 이 중 쉬후이구 토지 프리미엄율은 30%를 넘었다. .

좋은 땅이 나타나면, 선두 부동산 회사들은 이를 잡기 위해 많은 돈을 쏟아 붓는 데 주저하지 않을 것임을 알 수 있다.

둘째, 총 가격이 낮고 이익률이 높은 토지도 부동산 회사가 선호합니다.

CRIC 데이터에 따르면 지난 2개월 동안 일반 기업이 판매한 토지 필지의 47%는 총 가격이 10억 미만이었고, 총 가격이 30억을 초과한 것은 8%에 불과했습니다.

예를 들어, 올해 도시건설그룹은 베이징 창핑구에서 19억 9천만 위안 상당의 부지를 인수했습니다. 미래 주택의 판매 가이드 가격은 평방미터당 39,000위안이고 기존 주택의 판매 가이드 가격은 41,000위안입니다. 위안 / 평방 미터. 전체 토지 대 주택 비율은 0.4를 초과하지 않으며 이익은 상당한 공간입니다. 또 다른 예는 폴리개발(Poly Development)이 7억 위안에 매각한 광저우 리완(Liwan) 지구 토지의 바닥 가격이 지난 5년 동안 광저우 철강 신도시에서 가장 낮은 가격이다.

핵심 도시에서 저렴한 가격으로 토지를 취득하면 기업에 대한 재정적 부담을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 후속 판매 가격에 더 큰 유연성을 부여하고 후속 이익을 보장할 수 있습니다. 이는 또한 대부분의 부동산 회사가 토지를 취득하는 데 좋은 선택입니다.

2. 장강 삼각주의 머리 효과는 명백하며 주요 부동산 회사가 발전을 심화하기 시작했습니다.

현재 부동산 회사의 토지 취득 레이아웃을 살펴보면 주요 중앙 국유 기업도 원래의 국가적 관점에서 벗어나기 시작했으며 토지 취득이 더욱 집중되고 지역 지리에 대한 심층적 재배가 더욱 심화되었습니다. 그리고 더 명백하다.

장강 삼각주를 예로 들면, 중국 지수 데이터에 따르면 2024년 1월부터 7월까지 장강 삼각주 상위 10개 기업이 취득한 토지 금액은 885억 2천만 위안으로 항상 4대 도시 집합체 중 1위를 차지했습니다. 중국에서는 장강삼각주 도시 중 상하이와 항저우 등 닝보, 닝보 등 1, 2급 도시가 군사 전략가들의 격전지로 변했다.

장강삼각주 파이는 거대하지만, 현지 선두 부동산 기업이 토지취득 상황의 절반을 차지하고 있다.

그 중 그린타운(Greentown), 빈장(Binjiang), 젠파(Jianfa) 등 3개 부동산회사의 총 토지취득금액은 장강삼각주 전체의 약 60%를 차지하며, 이들 부동산회사의 장강삼각주 토지취득금액은 양호한 것으로 나타났다. 전체 기업의 60% 이상을 차지했다.

양쯔강 삼각주의 고품질 토지 자원은 지역 부동산 회사를 끌어들여 경쟁할 뿐만 아니라 외부 국영 기업도 파이를 가져가도록 유도한다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 예를 들어, 올해 첫 7개월간 장강삼각주 토지 취득 데이터를 보면 중국 상인(China Merchants), 폴리(Poly), 국제 무역(International Trade) 등 외국 기업도 중국 동부 도시에서 심도 있는 발전을 늘리기 시작했다.

데이터 소스: Zhongzhi 데이터베이스

또한, 장강삼각주는 단일 도시권에 비해 도시 경제 수준과 인구 수용력 면에서 전국 상위권에 속한다는 점을 이해하는 것은 어렵지 않습니다. Greater Bay Area 및 Beijing-Tianjin-Hebei의 개발로 인해 당연히 고품질 토지를 확보할 수 있는 기회가 더 많아졌습니다.

또한 장강 삼각주에서는 1, 2선 도시의 고품질 토지 외에도 3, 4선 도시에도 현지 부동산 회사가 발전을 심화할 수 있는 조건이 있습니다.

여기서 3선과 4선 도시는 장쑤성과 저장성의 현시를 말하며, 도시 에너지 수준은 낮지만 1인당 GDP와 소비 수준은 다른 2선 도시와 경쟁할 수 있습니다. Yiwu, Cixi, Yuyao 등과 같은 국가. 현지 고급 개선의 상당 부분을 차지하는 고객 기반입니다.

따라서 일부 주요 부동산 회사들도 이러한 3, 4선 도시에서 기회를 찾기 시작했습니다. 예를 들어 장강삼각주 지역의 선도적인 부동산 회사인 Greentown은 올해 닝보, 위야오, 츠시 등지에서 토지를 연속적으로 취득했습니다. 고품질이며 현지 고급 고객 기반의 요구를 잘 충족할 수 있습니다.

현 도시에서 토지를 취득하려는 아이디어와 관련하여 부동산 회사는 토지 품질 요구 사항 외에도 이윤 마진에 더 많은 관심을 기울일 것입니다. 예를 들어 일부 부동산 회사는 카운티에 대해 10%의 이익 한계선을 설정했습니다. 이 기준 이하로 떨어지면 다시 회의에 참석하여 대통령에게 결정을 내려야 합니다.

왜냐하면 1, 2차 프로젝트에 비해 3, 4차 프로젝트는 실수할 여지가 적기 때문입니다. 일단 잘못 취득하면 큰 위험이 따르며, 토지 취득에 대한 통제는 사람과 사람이 몫입니다. 프로젝트.

현재 관할권 내 1선, 2선 도시의 치열한 토지 경쟁 속에서 부동산 회사들도 개발 기회를 찾기 위해 지역을 깊숙이 파고들기 시작했지만 리스크 통제도 더욱 엄격해진 것을 알 수 있다.

요약

부동산 투자 후반부에는 안정성이 부동산 회사의 발전의 주요 테마입니다. 부동산 회사가 토지 취득을 멈추지 않고 둔화되는 것을 볼 수 있습니다.급진적인 사람에서 보수적인 사람으로, 시장 자체 조정에 대한 피드백입니다.

토지는 부동산 시장 발전의 기반이지만, 높은 지가와 융자비용의 상승으로 인해 부동산 회사들은 토지 취득을 주저하고 있습니다. 높은 레버리지에 의존하는 과거 모델은 더 이상 적용되지 않습니다.기업이 시장에 대처하는 최선의 선택은 시장이 추세에 어긋날 때 무작정 바닥을 사는 것이 아니라 토지의 정제와 국산화를 잘하는 것이다.

그리고 초기에 철저한 토지 취득 전략을 수립함으로써 회사는 후속 판매 시장에서 위험에 대처할 수 있는 능력을 갖추게 됩니다.