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No hace mucho, el China Index Institute publicó estadísticas sobre la adquisición de terrenos por parte de empresas inmobiliarias en los primeros siete meses de este año. La adquisición total de terrenos por parte de las 100 principales empresas fue de 430.700 millones de yuanes, una disminución interanual del 38,0%. , un aumento del 2,2% en comparación con la disminución de enero a junio.

Desde el año pasado, salvo algunas empresas inmobiliarias estables, la mayoría de las empresas privadas básicamente han dejado de adquirir terrenos.La adquisición de tierras se basa principalmente en empresas estatales centrales y en bases de inversión urbana local.

Sin embargo, este año, la adquisición de tierras por parte de muchas empresas estatales también se ha desacelerado y la proporción del monto de sus adquisiciones de tierras ha aumentado.Disminución significativa. Por ejemplo, la cantidad de tierra adquirida por las principales empresas centrales cayó más del 60% interanual.

¿A qué se debe la caída en la adquisición de suelo por parte de las empresas inmobiliarias? ¿Cuál es la estrategia de las inmobiliarias que todavía están adquiriendo terrenos?Analicémoslo en detalle a continuación.

En primer lugar, las empresas inmobiliarias cuentan con grandes reservas de suelo, que son objetivos corporativos que hay que digerir a corto plazo.

Según las encuestas de datos, el tiempo total actual de disposición del inventario inmobiliario ha superado los 20 meses, lo que significa que es posible que los promotores no puedan completar la disposición del inventario en los próximos dos años.

Además, a finales del año pasado, había más de 4 empresas inmobiliarias con reservas de terreno de más de 100 millones de metros cuadrados: Poly, Greenland, Sunac y Country Garden. Las 10 principales empresas inmobiliarias ya existen. Las reservas de terreno de aproximadamente 40 millones de metros cuadrados, las reservas de terreno de Longfor y otras empresas se encuentran en un nivel medio de más de 30 millones de metros cuadrados. Estas enormes reservas de terreno en sí mismas dan dolor de cabeza a la mayoría de las empresas inmobiliarias, e incluso si lo piensan dos veces. Quieren volver a adquirir tierras.

En segundo lugar,La presión del lado de la demanda no ha disminuido, los ingresos por ventas se han reducido y los flujos de capital han sido bajos.

A partir de los datos de investigación del CRIC, podemos ver que de enero a julio de este año, las 100 principales empresas inmobiliarias lograron ventas por 2.130,93 millones de yuanes, una disminución interanual del 37,5% (de enero a junio -39,5%), y la caída se redujo en 2 puntos porcentuales. A juzgar por los datos de las empresas inmobiliarias que actualmente son relativamente activas en el mercado, el desempeño de las ventas de las empresas inmobiliarias este año todavía no es tan bueno como antes, y la mayoría de ellas disminuyeron más del 30% interanual.

Además, muchas empresas de bienes raíces, incluso si obtienen flujo de caja, deben pagar sus deudas de manera oportuna, especialmente alrededor de agosto, cuando la deuda estadounidense vence y debe reembolsarse una vez que surgen riesgos crediticios debido a la incapacidad de hacerlo. pagar las deudas, en este momento El mercado sin duda se verá más afectado.

Algunas empresas inmobiliarias incluso han comenzado a "sobrevivir" vendiendo terrenos, por lo que sobrevivir en este momento es su primera opción.

Por último, la oferta de tierras también se está perfeccionando gradualmente, lo que dificulta la obtención de tierras de alta calidad.

Para dar a las empresas más tiempo para digerir el inventario, reducir la presión competitiva posterior en el mercado y garantizar un equilibrio entre la oferta y la demanda, el gobierno también ha comenzado a reducir las transferencias de tierras.

Y para reducir la tasa de no vendidas, muchos gobiernos hanSiguiendo el principio de oferta pequeña pero refinada, no se venderán buenas tierras y el mercado de subastas local tendrá una situación de "más monjes y menos arroz".Plataforma integrada de inversión, construcción y operación inmobiliaria., para ayudar a realizar un seguimiento oportuno de los retornos de las inversiones.

Se puede observar que en comparación con la oferta de suelo en 2023, la oferta total de suelo comercial, residencial y de oficinas en ciudades típicas en 2024 se redujo un 16% interanual y el plan de oferta de suelo se redujo significativamente. Ciudades típicas como Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an y otras ciudades han experimentado caídas interanuales de más del 40%, y la contracción de los planes de suministro de tierras es muy destacada.

La oferta de suelo es "menos pero más refinada", lo que también ha llevado a la actitud conservadora de muchas empresas inmobiliarias que, además de considerar la calidad del suelo, también deben considerar las oportunidades de mercado y los riesgos a los que se enfrentan. Incluso los terrenos de alta calidad están en declive. No es seguro durante el ciclo. Una vez que obtenga el terreno equivocado, se convertirá en un vestido de novia para las casas de primera y segunda mano de los alrededores.

En definitiva, no se ha alcanzado el equilibrio entre oferta y demanda, el mercado no ha tocado fondo ni se ha recuperado, y como el capital de las empresas inmobiliarias sigue bajo presión, es normal que la inversión de las empresas inmobiliarias se ralentice. ‍‍

Aunque muchas empresas inmobiliarias dudan en adquirir terrenos en el mercado actual, a juzgar por los últimos dos meses, las empresas inmobiliarias todavía están relativamente dispuestas a adquirir terrenos frente a parcelas de tierra de alta calidad, y algunas parcelas han superado el terreno. techo de primas en los últimos años.

En comparación con las estrategias radicales anteriores, podemos ver que han realizado importantes ajustes estratégicos:

1. La adquisición de suelo está claramente diferenciada, ya sea de alta calidad o rentable

En primer lugar, se presta cada vez más atención a las tierras de alta calidad.

La alta calidad se refiere principalmente a áreas de tierra centrales, recursos escasos y una baja proporción de superficie construida. Estas parcelas de tierra de alta calidad se convertirán en puntos valiosos para las empresas inmobiliarias en el futuro. Muestran una alta resiliencia en las transacciones en el mercado actual y tienen bajos riesgos de ventas de seguimiento, por lo que son las preferidas por la mayoría de las empresas inmobiliarias líderes.

Según la encuesta y el análisis del CRIC de los últimos dos meses, la mayoría de las ciudades han lanzado recientemente parcelas de baja densidad en zonas de alta calidad para aumentar la confianza. En los últimos dos meses, las empresas inmobiliarias representaron más del 40% de las parcelas con superficie construida. proporciones inferiores a 2,2 y estas parcelas de alta calidad. La competencia en el mercado de bloques actual es muy feroz.

Por ejemplo, la parcela de tierra vendida en el lago Fengshou en Hangzhou este año,En la subasta participaron un total de 9 empresas inmobiliarias. Después de 46 rondas de licitación, la final.Fue adquirida por Greentown con una tasa de prima del 59,2%, un récord desde 2019. El terreno tiene una superficie de aproximadamente 22.600 metros cuadrados y tiene una proporción de superficie de sólo 1,2. La ubicación y el valor del terreno también son populares entre las empresas inmobiliarias.

Además, Greentown ha adquirido recientemente varias parcelas de tierra en áreas centrales como Xuhui y Hongkou en Shanghai, todas con proporciones de superficie de 2 a 2,5. Entre ellas, la tasa de prima de tierra para las parcelas de tierra en el distrito de Xuhui ha alcanzado más del 30%. .

Se puede observar que si aparece un buen terreno, las principales empresas inmobiliarias no dudarán en gastar mucho dinero para hacerse con él.

En segundo lugar, las empresas inmobiliarias también prefieren los terrenos con un precio total bajo y grandes márgenes de beneficio.

Según datos del CRIC, el 47% de las parcelas de tierra vendidas por empresas típicas en los últimos dos meses tenían un precio total de menos de mil millones, y sólo el 8% tenía un precio total de más de 3 mil millones.

Por ejemplo, este año Urban Construction Group adquirió un terreno por valor de 1.990 millones de RMB en el distrito de Changping, Beijing. El precio guía de venta para futuras casas sobre plano es de 39.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio guía de venta para casas existentes es de 41.000. yuanes/metro cuadrado. La relación total terreno-casa no supera el 0,4 y el beneficio es considerable. Otro ejemplo es el terreno en el distrito Liwan de Guangzhou vendido por Poly Development por 700 millones de yuanes. Su precio mínimo es el más bajo en la Nueva Ciudad del Hierro y el Acero de Guangzhou en los últimos cinco años.

En las ciudades centrales, adquirir terrenos a precios bajos puede reducir la presión financiera sobre las empresas, al tiempo que permite una mayor flexibilidad en los precios de venta posteriores y garantiza ganancias posteriores. Esta también es una buena opción para que la mayoría de las empresas inmobiliarias adquieran terrenos.

2. El efecto principal del delta del río Yangtze es obvio y las principales empresas inmobiliarias han comenzado a profundizar su desarrollo.

Al observar el diseño actual de adquisición de tierras por parte de las empresas inmobiliarias, las principales empresas estatales centrales también han comenzado a romper con la perspectiva nacional original, y sus adquisiciones de tierras se han vuelto más enfocadas y el cultivo profundo de las geografías locales se ha vuelto más y más obvio.

Tomando como ejemplo el delta del río Yangtze, según datos del Índice de China, de enero a julio de 2024, la cantidad de tierra adquirida por las 10 principales empresas en el delta del río Yangtze fue de 88.520 millones de yuanes, ocupando siempre el primer lugar entre las cuatro principales aglomeraciones urbanas. En el país, entre las ciudades del delta del río Yangtze, Shanghai y Hangzhou, ciudades de primer y segundo nivel, como Ningbo y Ningbo, se han convertido en campos de batalla para los estrategas militares.

Aunque el pastel en el delta del río Yangtze es enorme, las principales empresas inmobiliarias locales representan la mitad de la situación de adquisición de tierras.

Entre ellos, Greentown, Binjiang y Jianfa obtuvieron buenos resultados. El monto total de adquisición de terrenos de las tres empresas inmobiliarias representó aproximadamente el 60% de todo el delta del río Yangtze, y el monto total de adquisición de terrenos de estas empresas inmobiliarias en el delta del río Yangtze. Representaba más del 60% de toda la empresa.

Vale la pena señalar que los recursos terrestres de alta calidad en el delta del río Yangtze no sólo atraen a empresas inmobiliarias locales para competir por ellos, sino que también atraen a empresas estatales externas para que vengan y se lleven una parte del pastel. Por ejemplo, a juzgar por los datos de adquisición de tierras en el delta del río Yangtze en los primeros siete meses de este año, empresas extranjeras como China Merchants, Poly e International Trade también han comenzado a aumentar su desarrollo en profundidad en las ciudades del este de China.

Fuente de datos: base de datos Zhongzhi

No es difícil entender que el delta del río Yangtze se ubica entre los primeros del país en términos de nivel económico urbano y capacidad de población. Además, debido al desarrollo del círculo de múltiples ciudades del delta del río Yangtze, en comparación con el círculo de una sola ciudad. desarrollo del Gran Área de la Bahía y Beijing-Tianjin-Hebei. Naturalmente, hay más oportunidades para adquirir terrenos de alta calidad.

Además, en el delta del río Yangtze, además de terrenos de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel, las ciudades de tercer y cuarto nivel también tienen condiciones para que las empresas inmobiliarias locales profundicen su desarrollo.

Las ciudades de tercer y cuarto nivel aquí se refieren a las ciudades de los condados de Jiangsu y Zhejiang. Aunque el nivel de energía urbana es bajo, el PIB per cápita y el nivel de consumo pueden competir con otras ciudades de segundo nivel. país, como Yiwu, Cixi, Yuyao, etc. Es una base de clientes con una gran parte de mejoras locales de alto nivel.

Por ello, algunas empresas inmobiliarias líderes también han comenzado a buscar oportunidades en estas ciudades de tercer y cuarto nivel. Por ejemplo, Greentown, como empresa inmobiliaria líder en el delta del río Yangtze, adquirió sucesivamente terrenos en Ningbo, Yuyao, Cixi y otros lugares este año, y el año pasado adquirió terrenos en Yiwu, Taizhou y otros lugares. Son de alta calidad y pueden satisfacer las necesidades de la base de clientes locales de alto nivel.

Con respecto a la idea de adquirir terrenos en las ciudades del condado, además de los requisitos de calidad del terreno, las empresas inmobiliarias prestarán más atención a los márgenes de beneficio. Por ejemplo, algunas empresas inmobiliarias han establecido una línea roja de beneficios del 10% para los condados. Una vez que las ciudades caigan por debajo de este estándar, deben volver a la reunión y darle la decisión al presidente.

Porque en comparación con los proyectos de primer y segundo nivel, los proyectos de tercer y cuarto nivel tienen menos margen de error. Una vez que se adquieren incorrectamente, traerá grandes riesgos y el control de la adquisición de tierras será responsabilidad de la gente y la gente. proyecto.

Se puede ver que en la actual feroz competencia por terrenos en ciudades de primer y segundo nivel en sus jurisdicciones, las empresas inmobiliarias también han comenzado a profundizar en el área local para buscar oportunidades de desarrollo, pero el control de riesgos también es más estricto.

Resumir

En la segunda mitad de la inversión inmobiliaria, la estabilidad es el tema principal del desarrollo de las empresas inmobiliarias. Se puede comprobar que las empresas inmobiliarias no han dejado de adquirir terrenos, sino que se han ralentizado.De radical a conservador, es una retroalimentación del autoajuste del mercado.

La tierra es la base para el desarrollo del mercado inmobiliario, pero los altos precios de la tierra y los crecientes costos de financiamiento han hecho que las empresas inmobiliarias duden en adquirir tierras. El modelo anterior de depender de un alto apalancamiento ya no es aplicable.Para las empresas, la mejor opción para lidiar con el mercado no es comprar ciegamente el fondo cuando el mercado va en contra de la tendencia, sino hacer un buen trabajo en el refinamiento y localización de la tierra.

Y al formular una estrategia rigurosa de adquisición de terrenos desde el principio, la empresa tendrá la capacidad de hacer frente a los riesgos en el mercado de ventas posterior.