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少し前に、中国指数研究所が今年1-7月の不動産会社による土地取得に関する統計を発表したところ、上位100社の土地取得総額は4,307億元で、前年比38.0％減少した。 、1月から6月までの減少と比較して2.2％増加しました。

昨年以降、一部の安定した不動産会社を除いて、ほとんどの民間企業は基本的に土地取得を停止している。土地取得は主に中央国有企業と地方都市投資の支援に基づいている。

しかし、今年は多くの国有企業による土地取得も鈍化し、土地取得額に占める国有企業の割合が増加した。大幅な減少。例えば、大手中央企業が取得した土地の量は前年比で60％以上減少した。

不動産会社の用地取得が低迷している原因は何でしょうか。土地取得を続ける不動産会社はどのような戦略を持っているのでしょうか？以下で詳しく分析してみましょう。

まず第一に、不動産会社には大量の既存土壌埋蔵量があり、それを短期的に消化することが企業目標となっています。

データ調査によると、現在の不動産在庫の総処分期間は 20 か月を超えており、開発業者は今後 2 年間で在庫処分を完了できない可能性があります。

また、昨年末時点で、1億平方メートル以上の土地を保有する不動産会社はポリ、グリーンランド、サナック、カントリーガーデンの4社以上あり、上位10社の不動産会社はすべて既存の不動産会社である。土地埋蔵量は約 4,000 万平方メートルであるが、ロングフォー社や他の企業の土地埋蔵量は 3,000 万平方メートルを超える中規模レベルにあり、これらの広大な土地埋蔵量自体がほとんどの不動産会社にとって頭の痛い問題であり、たとえそうであったとしても熟考するだろう。彼らは再び土地を取得したいと考えています。

第二に、需要側の圧力は衰えておらず、売上高は減少し、資本の流れは低迷している。

CRICの調査データによると、今年1月から7月までの不動産上位100社の売上高は21億3093万元で、前年同期比37.5％減（1月から6月は39.5％減）、減少幅は 2 パーセントポイント縮小しましたが、依然として低いです。現在市場で比較的活発な不動産会社のデータから判断すると、今年の不動産会社の売上高は依然として以前ほど良くなく、ほとんどの会社が前年比で30％以上減少している。

さらに、多くの不動産会社は、キャッシュフローを現金化したとしても、特に米国債務が満期を迎える8月頃に返済不能により信用リスクが発生すると、適時に債務を返済しなければなりません。現時点では借金を返済する必要があるが、市場は間違いなくさらに大きな打撃を受けるだろう。

不動産会社の中には、土地を売却して「生き残る」ことを始めているところもある。

最後に、土地供給側も徐々に洗練化に向けて発展しており、良質な土地の入手が困難になってきています。

企業が在庫を消化し、その後の市場での競争圧力を軽減し、需要と供給のバランスを確保するためのより多くの時間を与えるために、政府は土地譲渡の削減にも着手した。

そして、売れ残り率を減らすために、多くの政府は少量だが洗練された供給の原則を堅持すると、良い土地は売れなくなり、地元の競売市場では「僧侶が増えて米が減る」状況が生まれるだろう。不動産投資・建設・運営の統合プラットフォーム、投資収益のタイムリーなフォローアップに役立ちます

2023年の土地供給と比較すると、2024年の一般都市における商業地、住宅地、オフィス地の総供給量は前年比16％減少し、土地供給計画は大幅に縮小されていることが分かる。南京、深セン、蘇州、西安などの代表的な都市は前年比40％以上の下落を経験しており、土地供給計画の縮小が顕著である。

土地の供給は「少ないがより洗練されている」ため、多くの不動産会社は土地の質を考慮するだけでなく、直面する市場機会とリスクも考慮する必要があります。 、たとえ良質な土地であっても、サイクル中は安全ではありません。一度間違った土地を手に入れると、周囲の中古住宅のウェディングドレスになります。

全体として、需要と供給のバランスが取れておらず、市場は底を打って回復しておらず、不動産会社の資本が圧迫され続けているため、不動産会社の投資が鈍化するのは正常です。 ‍‍

現在の市場では多くの不動産会社が土地の取得に消極的であるが、過去 2 か月をみると、不動産会社は質の高い土地区画があるため依然として比較的土地の取得に意欲的であり、一部の土地区画は土地の取得を上回っている。近年のプレミアム天井。

以前の抜本的な戦略と比較すると、大幅な戦略的調整が行われていることがわかります。

1. 用地取得は高品質か費用対効果のどちらかで明確に区別されます

まず、良質な土地への注目が高まっています。

高品質とは、主に中核的な土地面積、希少資源、低い容積率を指します。これらの高品質の土地区画は、現在の市場において高い取引回復力を示し、後続販売リスクが低いため、ほとんどの大手不動産会社から支持されています。

CRICの過去2カ月間の調査と分析によると、ほとんどの都市は最近、信頼性を高めるために高品質のエリアに低密度の土地を立ち上げており、過去2カ月で不動産会社が床面積のある土地の40％以上を占めた。現在の街区市場における競争は非常に熾烈です。

たとえば、今年杭州の鳳寿湖で販売された土地区画は、オークションには計9社の不動産会社が参加し、46回の入札を経て最終入札が行われた。2019年以来最高となる59.2％のプレミアム率でグリーンタウンに買収された。土地面積は約22,600平方メートル、容積率はわずか1.2と不動産会社からも人気の高い立地と地価です。

さらに、グリーンタウンは最近、上海の徐匯や虹口などの中核地域で容積率2～2.5の土地区画をいくつか取得しており、そのうち徐匯区の土地区画のプレミアム率は30％を超えている。 。

優良な土地が現れれば、大手不動産会社は躊躇なく多額の資金を投じて土地を獲得することがわかります。

次に、総額価格が低く、利益率が高い土地も不動産会社に好まれます。

CRICのデータによると、過去2カ月間に一般企業が販売した土地区画のうち47％は総額10億未満で、総額30億を超えるのはわずか8％だった。

例えば、都市建設グループは今年、北京市昌平区で19億9,000万人民元相当の土地を取得したが、将来計画外住宅の販売目安価格は平方メートル当たり3万9,000元であるのに対し、既存住宅の販売目安価格は4万1,000元である。元/平方メートル全体の土地と家屋の比率は0.4を超えず、利益はかなりのスペースです。もう一つの例は、保利開発が7億元で販売した広州市茘湾区の土地区画で、その最低価格は広州鉄鋼新城で過去5年間で最低となっている。

中核都市では、低価格で土地を取得することで企業の財務的圧迫を軽減できると同時に、その後の販売価格の柔軟性を高め、その後の利益を確保することができます。これは、ほとんどの不動産会社にとっても土地を取得する良い選択です。

2. 長江デルタの影響は明らかであり、大手不動産会社は開発を深化させ始めています。

現在の不動産会社の土地取得レイアウトを見ると、有力な中央国有企業も本来の国家的視点から脱却し始め、土地取得がより重点的になり、地方地理の深耕化が一層進んでいる。そしてもっと明白です。

長江デルタを例に挙げると、チャイナインデックスのデータによると、2024年1月から7月までに長江デルタの上位10社が取得した土地の額は885億2000万元で、常に4大都市集積の中で第1位となっている。国内では長江デルタの都市の中でも、上海や杭州などの寧波や寧波などの一級都市や二級都市が軍事戦略家たちの戦場となっている。

長江デルタのパイは大きいが、土地取得状況の半分は地元大手不動産会社が占めている。

中でもGreentown、Binjiang、Jianfaは好調で、3社の不動産会社の合計土地取得額は長江デルタ全体の約6割を占め、これらの不動産会社の土地取得額は長江デルタ地域にある。企業全体の60％以上を占めています。

長江デルタの質の高い土地資源は、地元の不動産会社を惹きつけて競争させているだけでなく、外部の国有企業も引きつけてパイの分け前を獲得していることは注目に値する。例えば、今年の最初の7か月の長江デルタの土地取得データから判断すると、チャイナ・マーチャンツ、ポリ、インターナショナル・トレードなどの外国企業も中国東部の都市での徹底的な開発を増やし始めています。

データソース：中志データベース

長江デルタは、単一の都市圏と比較して、複数の都市圏が発展しているため、都市の経済レベルと人口収容力の点で国内トップに位置していることを理解するのは難しくありません。大湾区や北京・天津・河北の発展により、当然、良質な土地を取得する機会も増えています。

また、長江デルタ地域では、一級都市、二級都市の良質な土地に加え、三級都市、四級都市にも地元の不動産会社が発展を深められる条件が整っている。

ここでいう第 3 級都市と第 4 級都市とは、都市のエネルギーレベルは低いものの、1 人当たりの GDP と消費レベルは他の第 2 級都市と競合できる都市です。義烏、慈渓、余姚などの国。地元のハイエンドの改良品の大部分を占める顧客ベースです。

したがって、一部の大手不動産会社もこれらの三級都市や四級都市での機会を模索し始めています。例えば、グリーンタウンは長江デルタの大手不動産会社として、今年寧波、余姚、慈渓などの土地を相次いで取得し、昨年は義烏、台州などの土地区画を取得した。高品質で、地元のハイエンド顧客ベースのニーズに十分対応できます。

郡市で土地を取得するという考えに関しては、土地の質の要件に加えて、不動産会社は利益率をより重視することになります。たとえば、一部の不動産会社は郡の利益のレッドラインを10％に設定しています。この基準を下回ると、都市は再び会議に参加し、大統領に決定を下す必要があります。

なぜなら、一次プロジェクトや二次プロジェクトに比べて、三次プロジェクトや四次プロジェクトは、ひとたび間違って取得されると大きなリスクをもたらすため、土地取得の管理は国民と住民に責任を負うことになるからです。プロジェクト。

現在、管内の一級都市、二級都市の土地をめぐる熾烈な競争の中で、不動産会社も開発機会を求めて地元地域に深く進出し始めていることがわかりますが、リスク管理もより厳格になっています。

要約する

不動産投資後半では安定が不動産会社の発展の主要テーマとなっており、不動産会社は土地取得を止めたわけではないが、減速していることがわかる。急進派から保守派まで、市場の自己調整のフィードバックです。

土地は不動産市場発展の基盤ですが、地価の高騰と資金調達コストの上昇により、不動産会社は土地の取得を躊躇しています。ハイレバレッジに依存する過去のモデルはもはや適用できません。企業にとって、市場に対処するための最善の選択は、市場がトレンドに逆らったときに盲目的に底値を買うことではなく、土地の改良とローカライゼーションにおいて適切な仕事をすることです。

また、最初に綿密な用地取得戦略を立てることで、その後の販売市場におけるリスクにも対応できるようになります。