νέα

Πριν από λίγο καιρό, το China Index Institute δημοσίευσε στατιστικά στοιχεία για την απόκτηση γης από εταιρείες ακινήτων κατά τους πρώτους επτά μήνες του τρέχοντος έτους. , και αύξηση 2,2% σε σύγκριση με τη μείωση από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο.

Από πέρυσι, εκτός από μερικές σταθερές εταιρείες ακινήτων, οι περισσότερες ιδιωτικές εταιρείες ουσιαστικά έχουν σταματήσει να αποκτούν γη.Η απόκτηση γης βασίζεται κυρίως σε κεντρικές κρατικές επιχειρήσεις και τοπικές αστικές επενδύσεις.

Ωστόσο, φέτος, η απόκτηση γης από πολλές κρατικές επιχειρήσεις επιβραδύνθηκε επίσης και το ποσοστό του ποσού απόκτησης γης αυξήθηκε.Σημαντική πτώση. Για παράδειγμα, η ποσότητα γης που αποκτήθηκε από κορυφαίες κεντρικές επιχειρήσεις μειώθηκε κατά περισσότερο από 60% σε ετήσια βάση.

Ποιος είναι ο λόγος της κατρακύλας στην απόκτηση γης από τις εταιρείες ακινήτων; Ποια είναι η στρατηγική πίσω από τις εταιρείες ακινήτων που εξακολουθούν να αποκτούν γη;Ας το αναλύσουμε αναλυτικά παρακάτω.

Πρώτα απ 'όλα, οι εταιρείες ακινήτων διαθέτουν μεγάλα υπάρχοντα εδαφικά αποθέματα, τα οποία είναι εταιρικοί στόχοι που πρέπει να αφομοιωθούν βραχυπρόθεσμα.

Σύμφωνα με έρευνες δεδομένων, ο τρέχων συνολικός χρόνος διάθεσης του αποθέματος ακινήτων έχει ξεπεράσει τους 20 μήνες, πράγμα που σημαίνει ότι οι προγραμματιστές ενδέχεται να μην μπορέσουν να ολοκληρώσουν τη διάθεση του αποθέματος τα επόμενα δύο χρόνια.

Επιπλέον, από τα τέλη του περασμένου έτους, υπήρχαν περισσότερες από 4 εταιρείες ακινήτων με αποθέματα γης άνω των 100 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή η Poly, η Greenland, η Sunac και η Country Garden. Οι 10 κορυφαίες εταιρείες ακινήτων Τα αποθέματα γης περίπου 40 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, τα αποθέματα γης της Longfor και άλλων εταιρειών βρίσκονται σε μεσαίο επίπεδο άνω των 30 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων θέλουν να αποκτήσουν ξανά γη.

Δεύτερο,Η πίεση από την πλευρά της ζήτησης δεν έχει μειωθεί, οι εισπράξεις πωλήσεων έχουν συρρικνωθεί και οι ροές κεφαλαίων έχουν μειωθεί.

Από τα ερευνητικά δεδομένα της CRIC, μπορούμε να δούμε ότι από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, οι 100 κορυφαίες εταιρείες ακινήτων πέτυχαν πωλήσεις 2,13093 δισεκατομμυρίων γιουάν, μια ετήσια μείωση 37,5% (από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο -39,5%) και Η πτώση μειώθηκε κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες. Κρίνοντας από τα στοιχεία των εταιρειών ακινήτων που δραστηριοποιούνται επί του παρόντος στην αγορά, οι πωλήσεις των εταιρειών ακινήτων φέτος δεν είναι ακόμα τόσο καλές όσο πριν, με τις περισσότερες από αυτές να μειώνονται περισσότερο από 30% σε ετήσια βάση.

Επιπλέον, για πολλές εταιρείες ακινήτων, ακόμη και αν εξαργυρώσουν ταμειακές ροές, πρέπει να εξοφλήσουν τα χρέη τους εγκαίρως, ειδικά γύρω στον Αύγουστο, όταν το χρέος των ΗΠΑ λήγει και πρέπει να αποπληρωθεί όταν προκύψουν πιστωτικοί κίνδυνοι λόγω αδυναμίας εξοφλήσει τα χρέη, αυτή τη στιγμή Η αγορά αναμφίβολα θα πληγεί περισσότερο.

Ορισμένες εταιρείες ακινήτων άρχισαν ακόμη και να «επιβιώνουν» πουλώντας γη. Επομένως, η επιβίωση αυτή τη στιγμή είναι η πρώτη τους επιλογή.

Τέλος, η πλευρά της προσφοράς γης εξελίσσεται σταδιακά προς τη βελτίωση, καθιστώντας πιο δύσκολη την απόκτηση γης υψηλής ποιότητας.

Προκειμένου να δοθεί περισσότερος χρόνος στις επιχειρήσεις να αφομοιώσουν τα αποθέματα, να μειώσει την επακόλουθη πίεση ανταγωνισμού στην αγορά και να διασφαλίσει την ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η κυβέρνηση έχει επίσης αρχίσει να μειώνει τις μεταβιβάσεις γης.

Και για να μειώσουν το απούλητο επιτόκιο, πολλές κυβερνήσεις έχουνΤηρώντας την αρχή της μικρής αλλά εκλεπτυσμένης προσφοράς, η καλή γη δεν θα πωλείται και η τοπική αγορά δημοπρασιών θα έχει μια κατάσταση «περισσότερων μοναχών και λιγότερου ρυζιού».Ολοκληρωμένη πλατφόρμα επενδύσεων, κατασκευής και λειτουργίας σε ακίνητα, για να βοηθήσει στην έγκαιρη παρακολούθηση των αποδόσεων των επενδύσεων

Μπορεί να φανεί ότι σε σύγκριση με την προσφορά γης το 2023, η συνολική προσφορά εμπορικής, οικιστικής και γραφειακής γης σε τυπικές πόλεις το 2024 έχει μειωθεί κατά 16% από έτος σε έτος και το σχέδιο προμήθειας γης έχει μειωθεί σημαντικά. Τυπικές πόλεις όπως η Nanjing, η Shenzhen, η Suzhou, η Xi'an και άλλες πόλεις έχουν υποστεί μείωση άνω του 40% από έτος σε έτος και ο βαθμός συρρίκνωσης στα σχέδια παροχής γης είναι πολύ εμφανής.

Η προσφορά γης είναι «μικρή αλλά εκλεπτυσμένη», γεγονός που οδήγησε επίσης στη συντηρητική στάση πολλών εταιρειών ακινήτων , ακόμη και η γη υψηλής ποιότητας είναι σε παρακμή. Δεν είναι ασφαλής κατά τη διάρκεια του κύκλου.

Συνολικά, η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης δεν έχει επιτευχθεί, η αγορά δεν έχει πιάσει πάτο και δεν έχει ανακάμψει, και με το κεφάλαιο των εταιρειών ακινήτων να συνεχίζει να βρίσκεται υπό πίεση, είναι φυσιολογικό να επιβραδύνονται οι επενδύσεις των εταιρειών σε ακίνητα. ‍

Αν και πολλές εταιρείες ακινήτων διστάζουν να αποκτήσουν γη στην τρέχουσα αγορά, κρίνοντας από τους δύο τελευταίους μήνες, οι εταιρείες ακινήτων εξακολουθούν να είναι σχετικά πρόθυμες να αποκτήσουν γη παρά τα αγροτεμάχια υψηλής ποιότητας και ορισμένα αγροτεμάχια έχουν ξεπεράσει τη γη ανώτατο όριο πριμοδότησης τα τελευταία χρόνια.

Σε σύγκριση με τις προηγούμενες ριζοσπαστικές στρατηγικές, μπορούμε να δούμε ότι έχουν κάνει σημαντικές στρατηγικές προσαρμογές:

1. Η απόκτηση γης είναι σαφώς διαφοροποιημένη, είτε υψηλής ποιότητας είτε οικονομικά αποδοτική

Πρώτον, υπάρχει αυξανόμενη προσοχή στη γη υψηλής ποιότητας.

Η υψηλή ποιότητα αναφέρεται κυρίως σε βασικές εκτάσεις γης, σπάνιους πόρους και χαμηλή αναλογία επιφάνειας δαπέδου. Αυτά τα υψηλής ποιότητας αγροτεμάχια θα γίνουν στη συνέχεια το σημείο αξίας των πωλήσεων των εταιρειών ακινήτων. Εμφανίζουν υψηλή ανθεκτικότητα στις συναλλαγές στην τρέχουσα αγορά και έχουν χαμηλούς κινδύνους πωλήσεων, επομένως ευνοούνται από τις περισσότερες κορυφαίες εταιρείες ακινήτων.

Σύμφωνα με την έρευνα και την ανάλυση της CRIC τους τελευταίους δύο μήνες, οι περισσότερες πόλεις κυκλοφόρησαν πρόσφατα οικόπεδα χαμηλής πυκνότητας σε περιοχές υψηλής ποιότητας για να τονώσουν την εμπιστοσύνη Τους τελευταίους δύο μήνες, οι εταιρείες ακινήτων αντιπροσώπευαν περισσότερο από το 40% των οικοπέδων με επιφάνεια αναλογίες κάτω από 2,2, και αυτά τα οικόπεδα υψηλής ποιότητας Ο ανταγωνισμός στην τρέχουσα αγορά μπλοκ είναι πολύ σκληρός.

Για παράδειγμα, το αγροτεμάχιο που πωλήθηκε στη λίμνη Fengshou στο Hangzhou φέτος,Στη δημοπρασία συμμετείχαν συνολικά 9 εταιρείες ακινήτωνΕξαγοράστηκε από την Greentown με επιτόκιο premium 59,2%, υψηλό ρεκόρ από το 2019. Το οικόπεδο καλύπτει μια έκταση περίπου 22.600 τετραγωνικών μέτρων και έχει λόγο επιφάνειας μόνο 1,2 Η τοποθεσία και η αξία της γης είναι επίσης δημοφιλή μεταξύ των εταιρειών ακινήτων.

Επιπλέον, η Greentown απέκτησε πρόσφατα πολλά αγροτεμάχια σε βασικές περιοχές όπως το Xuhui και το Hongkou στη Σαγκάη, όλα με αναλογίες εμβαδού δαπέδου 2-2,5 Μεταξύ αυτών, το ποσοστό πριμοδότησης γης για αγροτεμάχια στην περιοχή Xuhui έχει φτάσει πάνω από 30%. .

Μπορεί να φανεί ότι αν εμφανιστεί καλή γη, οι κορυφαίες εταιρείες ακινήτων δεν θα διστάσουν να ξοδέψουν πολλά χρήματα για να την αρπάξουν.

Δεύτερον, οικόπεδα με χαμηλή συνολική τιμή και μεγάλα περιθώρια κέρδους ευνοούνται και από κτηματομεσιτικές εταιρείες.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της CRIC, το 47% των αγροτεμαχίων που πωλήθηκαν από τυπικές εταιρείες τους τελευταίους δύο μήνες είχαν συνολική τιμή μικρότερη από 1 δισεκατομμύριο και μόνο το 8% είχε συνολική τιμή άνω των 3 δισεκατομμυρίων.

Για παράδειγμα, φέτος ο όμιλος αστικών κατασκευών απέκτησε ένα οικόπεδο αξίας 1,99 δισεκατομμυρίων RMB στην περιοχή Changping, στο Πεκίνο. Η τιμή-οδηγός πώλησης για μελλοντικές κατοικίες εκτός σχεδίου είναι 39.000 γιουάν/τετρ. γιουάν/τετραγωνικό μέτρο Η συνολική αναλογία γης προς σπίτι δεν υπερβαίνει το 0,4 και το κέρδος Σημαντικός χώρος. Ένα άλλο παράδειγμα είναι το αγροτεμάχιο στην περιοχή Liwan του Guangzhou που πωλήθηκε από την Poly Development για 700 εκατομμύρια γιουάν, η κατώτατη τιμή του είναι η χαμηλότερη στο Guangzhou Iron and Steel New City τα τελευταία πέντε χρόνια.

Στις κεντρικές πόλεις, η απόκτηση οικοπέδων σε χαμηλές τιμές μπορεί να μειώσει την οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις, επιτρέποντας παράλληλα μεγαλύτερη ευελιξία στις μετέπειτα τιμές πώλησης και διασφάλιση επακόλουθων κερδών. Αυτή είναι επίσης μια καλή επιλογή για τις περισσότερες εταιρείες ακινήτων.

2. Το head effect του Δέλτα του ποταμού Yangtze είναι προφανές και οι κορυφαίες εταιρείες ακινήτων έχουν αρχίσει να εμβαθύνουν την ανάπτυξή τους.

Εξετάζοντας την τρέχουσα διάταξη απόκτησης γης των εταιρειών ακίνητης περιουσίας, οι κορυφαίες κεντρικές κρατικές επιχειρήσεις έχουν επίσης αρχίσει να ξεφεύγουν από την αρχική εθνική προοπτική και οι αποκτήσεις γης τους έχουν γίνει πιο εστιασμένες και η βαθιά καλλιέργεια των τοπικών γεωγραφιών έχει γίνει περισσότερο και πιο προφανές.

Λαμβάνοντας ως παράδειγμα το Δέλτα του ποταμού Yangtze, σύμφωνα με τα δεδομένα του China Index, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2024, το ποσό της γης που απέκτησαν οι 10 κορυφαίες εταιρείες στο Δέλτα του ποταμού Yangtze ήταν 88,52 δισεκατομμύρια γιουάν, καταλαμβάνοντας πάντα την πρώτη θέση μεταξύ των τεσσάρων μεγάλων αστικών οικισμών Μεταξύ των πόλεων στο Δέλτα του ποταμού Yangtze, η Σαγκάη και η Hangzhou πόλεις πρώτης και δεύτερης βαθμίδας, όπως το Ningbo και το Ningbo, έχουν γίνει πεδία μάχης για στρατιωτικούς στρατηγούς.

Αν και η πίτα στο Δέλτα του ποταμού Yangtze είναι τεράστια, οι τοπικές κορυφαίες εταιρείες ακινήτων αντιπροσωπεύουν το ήμισυ της κατάστασης απόκτησης γης.

Μεταξύ αυτών, η Greentown, η Binjiang και η Jianfa είχαν καλές επιδόσεις. αντιπροσώπευε περισσότερο από το 60% του συνόλου της επιχείρησης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι υψηλής ποιότητας πόροι γης στο Δέλτα του ποταμού Yangtze όχι μόνο προσελκύουν τοπικές εταιρείες ακινήτων να ανταγωνιστούν για αυτό, αλλά προσελκύουν και εξωτερικές κρατικές επιχειρήσεις να έρθουν και να πάρουν μερίδιο από την πίτα. Για παράδειγμα, αν κρίνουμε από τα δεδομένα απόκτησης γης στο Δέλτα του ποταμού Yangtze τους πρώτους επτά μήνες του τρέχοντος έτους, ξένες εταιρείες όπως η China Merchants, η Poly και το International Trade έχουν επίσης αρχίσει να αυξάνουν την ανάπτυξή τους σε βάθος σε πόλεις της Ανατολικής Κίνας.

Πηγή δεδομένων: Βάση δεδομένων Zhongzhi

Δεν είναι δύσκολο να καταλάβουμε ότι το Δέλτα του ποταμού Yangtze κατατάσσεται μεταξύ των κορυφαίων στη χώρα όσον αφορά το αστικό οικονομικό επίπεδο και την πληθυσμιακή χωρητικότητα Επιπλέον, λόγω της ανάπτυξης του κύκλου πολλών πόλεων του Δέλτα του ποταμού Yangtze, σε σύγκριση με τον κύκλο της ενιαίας πόλης. ανάπτυξη της περιοχής Greater Bay Area και Beijing-Tianjin-Hebei, Φυσικά, υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες για απόκτηση γης υψηλής ποιότητας.

Επιπλέον, στο Δέλτα του ποταμού Yangtze, εκτός από τη γη υψηλής ποιότητας σε πόλεις πρώτης και δεύτερης βαθμίδας, οι πόλεις τρίτης και τέταρτης βαθμίδας έχουν επίσης προϋποθέσεις για τις τοπικές εταιρείες ακινήτων να εμβαθύνουν την ανάπτυξή τους.

Οι πόλεις τρίτης και τέταρτης βαθμίδας αναφέρονται στις πόλεις της κομητείας Τζιανγκσού και Ζετζιάνγκ Αν και το αστικό επίπεδο ενέργειας είναι χαμηλό, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ και το επίπεδο κατανάλωσης μπορούν να ανταγωνιστούν με άλλες πόλεις της δεύτερης βαθμίδας χώρα, όπως οι Yiwu, Cixi, Yuyao κ.λπ. Είναι μια πελατειακή βάση με μεγάλο μέρος τοπικών βελτιώσεων υψηλής ποιότητας.

Ως εκ τούτου, ορισμένες κορυφαίες εταιρείες ακινήτων έχουν αρχίσει επίσης να αναζητούν ευκαιρίες σε αυτές τις πόλεις τρίτης και τέταρτης κατηγορίας. Για παράδειγμα, η Greentown, ως η κορυφαία εταιρεία ακινήτων στο Δέλτα του ποταμού Yangtze, απέκτησε διαδοχικά γη σε Ningbo, Yuyao, Cixi και σε άλλα μέρη φέτος είναι υψηλής ποιότητας και μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες της τοπικής βάσης πελατών υψηλής ποιότητας.

Όσον αφορά την απόκτηση γης στις επαρχιακές πόλεις, εκτός από τις απαιτήσεις για την ποιότητα της γης, οι εταιρείες ακινήτων θα δώσουν μεγαλύτερη προσοχή στα περιθώρια κέρδους πέφτει κάτω από αυτό το πρότυπο, πρέπει να πάνε ξανά στη συνεδρίαση, να δώσουν την απόφαση στον πρόεδρο.

Επειδή σε σύγκριση με έργα πρώτης και δεύτερης βαθμίδας, τα έργα τρίτης και τέταρτης βαθμίδας έχουν λιγότερα περιθώρια λάθους από τη στιγμή που θα αποκτηθούν λανθασμένα, θα φέρουν μεγάλους κινδύνους και ο έλεγχος της απόκτησης γης θα είναι υπεύθυνος για τους ανθρώπους και τους σχέδιο.

Μπορεί να φανεί ότι στον τρέχοντα σκληρό ανταγωνισμό για γη σε πόλεις πρώτης και δεύτερης κατηγορίας στις δικαιοδοσίες τους, οι εταιρείες ακινήτων έχουν αρχίσει επίσης να σκάβουν βαθιά στην τοπική περιοχή για να αναζητήσουν ευκαιρίες ανάπτυξης, αλλά ο έλεγχος κινδύνου είναι επίσης πιο αυστηρός.

Συνοψίζω

Στο δεύτερο μισό των επενδύσεων σε ακίνητα, η σταθερότητα είναι το κύριο θέμα της ανάπτυξης των εταιρειών ακινήτων.Από ριζοσπαστικός σε συντηρητικός, είναι μια ανατροφοδότηση της αυτοπροσαρμογής της αγοράς.

Η γη είναι η βάση για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, αλλά οι υψηλές τιμές γης και το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης έχουν κάνει τις εταιρείες ακινήτων να διστάζουν να αποκτήσουν γη. Το προηγούμενο μοντέλο βασιζόμενης σε υψηλή μόχλευση δεν ισχύει πλέον.Για τις επιχειρήσεις, η καλύτερη επιλογή για να ασχοληθούν με την αγορά δεν είναι να αγοράσουν τυφλά το κάτω μέρος όταν η αγορά είναι αντίθετη με την τάση, αλλά να κάνουν καλή δουλειά στη βελτίωση και τον εντοπισμό της γης.

Και με τη διαμόρφωση μιας αυστηρής στρατηγικής απόκτησης γης στην αρχή, η εταιρεία θα έχει τη δυνατότητα να αντιμετωπίσει τους κινδύνους στη μετέπειτα αγορά πωλήσεων.