uutiset

China Index Institute julkaisi vähän aikaa sitten tilastot kiinteistöyhtiöiden maanhankinnoista tämän vuoden seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana. 100 suurimman yrityksen maanhankinta oli yhteensä 430,7 miljardia juania, mikä on 38,0 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. , ja kasvua 2,2 % verrattuna laskuun tammi-kesäkuussa.

Viime vuodesta muutamaa vakaata kiinteistöyhtiötä lukuun ottamatta useimmat yksityiset yritykset ovat käytännössä lopettaneet maanhankinnan.Maanhankinta perustuu pääosin valtion keskusyhtiöihin ja paikallisiin kaupunkiinvestointiin.

Mutta tänä vuonna myös monien valtionyritysten maanhankinta on hidastunut ja niiden osuus maanhankintamäärästä on kasvanut.Merkittävä lasku. Esimerkiksi johtavien keskusyritysten hankkiman maan määrä väheni yli 60 % vuodentakaisesta.

Mikä on syynä kiinteistöyhtiöiden maanhankinnan romahtamiseen? Millainen strategia on kiinteistöyhtiöiden takana, jotka edelleen hankkivat maata?Analysoidaan sitä yksityiskohtaisesti alla.

Ensinnäkin kiinteistöyrityksillä on olemassa suuret maavarat, jotka ovat yritysten lyhyen aikavälin tavoitteita.

Ainetutkimusten mukaan kiinteistövaraston tämänhetkinen kokonaiskäsittelyaika on ylittänyt 20 kuukautta, mikä tarkoittaa, että rakennuttajat eivät välttämättä pysty saamaan varaston loppusijoitusta päätökseen seuraavan kahden vuoden aikana.

Lisäksi viime vuoden lopussa oli yli 4 kiinteistöyhtiötä, joiden maavarat ovat yli 100 miljoonaa neliömetriä, nimittäin Poly, Grönlanti, Sunac ja Country Garden maavarat noin 40 miljoonaa neliömetriä , Longforin ja muiden yritysten maavarat ovat keskitasolla yli 30 miljoonaa neliömetriä he haluavat hankkia maata uudelleen.

Toiseksi,Kysyntäpuolen paine ei ole vähentynyt, myyntikokoelmat ovat kutistuneet ja pääomavirrat ovat olleet vähäisiä.

CRIC-tutkimustiedoista voidaan nähdä, että tämän vuoden tammi-heinäkuussa sadan suurimman kiinteistöyhtiön liikevaihto oli 2,13093 miljardia yuania, mikä on 37,5 % vähemmän kuin vuotta aiemmin (tammi-kesäkuu -39,5 %). lasku supistui 2 prosenttiyksikköä edelleen alhainen. Tällä hetkellä markkinoilla suhteellisen aktiivisten kiinteistöyhtiöiden tiedoista päätellen kiinteistöyhtiöiden myynnin kehitys ei tänä vuonna ole vielä yhtä hyvä kuin ennen, ja suurin osa heistä laski yli 30 % vuoden takaisesta.

Lisäksi monien kiinteistöyhtiöiden on maksettava velkansa hyvissä ajoin, vaikka ne maksavatkin kassavirtaa, varsinkin elokuussa, kun Yhdysvaltain velka erääntyy ja se on maksettava takaisin, kun luottoriskit syntyvät kyvyttömyyden vuoksi maksaa velkojaan, tällä hetkellä Markkinoihin kohdistuu epäilemättä kovempi isku.

Jotkut kiinteistöyhtiöt ovat jopa alkaneet "selviytyä" myymällä maata. Siksi selviytyminen on tällä hetkellä heidän ensimmäinen valintansa.

Lopuksi myös maan tarjontapuoli kehittyy vähitellen kohti jalostumista, mikä vaikeuttaa laadukkaan maan saamista.

Hallitus on myös alkanut vähentää maansiirtoja, jotta yrityksillä olisi enemmän aikaa sulatella varastoa, vähentää kilpailupaineita markkinoilla ja varmistaa kysynnän ja tarjonnan tasapaino.

Ja monet hallitukset ovat tehneet myymättömien korkojen alentamiseksiPienen mutta hienostuneen tarjonnan periaatetta noudattaen hyvää maata ei myydä, ja paikallisilla huutokauppamarkkinoilla on tilanne "enemmän munkkeja ja vähemmän riisiä".Kiinteistösijoittamisen, rakentamisen ja käytön integroitu alusta, joiden avulla voit seurata sijoitusten tuottoa ajoissa

Voidaan nähdä, että vuoden 2023 maatarjontaan verrattuna liike-, asuin- ja toimistomaan kokonaistarjonta tyypillisissä kaupungeissa vuonna 2024 on laskenut 16 % edellisvuodesta ja maahankintasuunnitelmaa on pienennetty merkittävästi. Tyypilliset kaupungit, kuten Nanjing, Shenzhen, Suzhou, Xi'an ja muut kaupungit ovat kokeneet yli 40 prosentin vuosittaisen laskun, ja maa-alueiden tarjontasuunnitelmien kutistuminen on erittäin näkyvää.

Maatarjonta on "pientä mutta hienostunutta", mikä on johtanut myös monien kiinteistöyhtiöiden konservatiiviseen suhtautumiseen maan laadun huomioimisen lisäksi , jopa laadukas maa on taantumassa. Kun saat väärän maan, sinusta tulee hääpuku lähi- ja käytettyihin taloihin.

Kaiken kaikkiaan kysynnän ja tarjonnan tasapainoa ei ole saavutettu, markkinat eivät ole saavuttaneet pohjaa ja elpyneet, ja kiinteistöyhtiöiden pääoman jatkuessa paineen alla on normaalia, että kiinteistöyhtiöiden investoinnit hidastuvat. ‍‍

Vaikka monet kiinteistöyhtiöt epäröivät hankkia maata nykyisillä markkinoilla, kiinteistöyhtiöt ovat viimeisen kahden kuukauden perusteella edelleen suhteellisen halukkaita hankkimaan maata laadukkaiden tonttien edessä, ja osa tonteista on ylittänyt maan. premium-katto viime vuosina.

Aiempiin radikaaleihin strategioihin verrattuna voimme nähdä, että ne ovat tehneet suuria strategisia muutoksia:

1. Maanhankinta on selkeästi eriytetty, joko laadukasta tai kustannustehokasta

Ensinnäkin korkealaatuiseen maahan kiinnitetään yhä enemmän huomiota.

Korkea laatu viittaa pääasiassa ydinalueisiin, niukkoihin resursseihin ja alhaiseen pinta-alaan. Näistä laadukkaista tonteista tulee myöhemmin kiinteistöyhtiöiden myynnin arvopiste. Ne osoittavat suurta kaupantekokykyä nykyisillä markkinoilla ja niillä on alhainen myyntiriski, joten useimmat johtavat kiinteistöyhtiöt suosivat niitä.

CRIC:n kahden viime kuukauden aikana tekemän tutkimuksen ja analyysin mukaan useimmat kaupungit ovat viime aikoina tuoneet markkinoille matala-asuisia tontteja korkealaatuisille alueille lisätäkseen luottamusta suhdeluvut alle 2,2, ja nämä korkealaatuiset tontit Kilpailu nykyisillä korttelimarkkinoilla on erittäin kovaa.

Esimerkiksi Hangzhoun Fengshou-järvellä tänä vuonna myyty tontti,Huutokauppaan osallistui yhteensä 9 kiinteistöyhtiötä 46 tarjouskierroksen jälkeenGreentown osti sen 59,2 %:lla, mikä on ennätyskorko sitten vuoden 2019. Tontin pinta-ala on noin 22 600 neliömetriä ja pinta-ala on vain 1,2. Myös sijainti ja maan arvo ovat suosittuja kiinteistöyhtiöiden keskuudessa.

Lisäksi Greentown on äskettäin ostanut useita tontteja ydinalueilta, kuten Xuhui ja Hongkou Shanghaissa, joiden pinta-alasuhteet ovat 2-2,5. Niiden joukossa maapalstojen palkkioprosentti Xuhuin alueella on noussut yli 30 prosenttiin. .

Voidaan nähdä, että jos hyvää maata ilmaantuu, johtavat kiinteistöyhtiöt eivät epäröi käyttää paljon rahaa sen hankkimiseen.

Toiseksi kiinteistöyhtiöt suosivat myös tontteja, joilla on alhainen kokonaishinta ja suuri voittomarginaali.

CRIC-tietojen mukaan 47 %:lla tyypillisten yritysten viimeisten kahden kuukauden aikana myymistä tonteista kokonaishinta oli alle miljardi euroa ja vain 8 %:lla yli 3 miljardia.

Esimerkiksi tänä vuonna kaupunkirakennuskonserni osti 1,99 miljardin RMB:n arvoisen tontin Changpingin alueelta, Pekingistä. Tulevien suunnitelmattomien talojen ohjehinta on 39 000 yuania/neliömetri, kun taas olemassa olevien talojen ohjehinta on 41 000 euroa. yuania/neliömetri Maa-asunto-suhde ei ylitä 0,4, ja voitto Huomattava tila. Toinen esimerkki on maa-alue Guangzhoun Liwanin alueella, jonka Poly Development myi 700 miljoonalla yuanilla. Sen pohjahinta on Guangzhoun Iron and Steel New Cityn alhaisin viiteen vuoteen.

Ydinkaupungeissa tonttien hankkiminen alhaisilla hinnoilla voi vähentää yrityksille kohdistuvia taloudellisia paineita ja samalla mahdollistaa suuremman joustavuuden myöhemmissä myyntihinnoissa ja varmistaa myöhemmät voitot. Tämä on myös hyvä valinta useimmille kiinteistöyhtiöille.

2. Jangtse-joen suiston päävaikutus on ilmeinen, ja johtavat kiinteistöyhtiöt ovat alkaneet syventää kehitystään.

Nykyistä kiinteistöyhtiöiden maanhankinta-asettelua tarkasteltaessa myös johtavat valtion keskusyritykset ovat alkaneet irtautua alkuperäisestä kansallisesta näkökulmasta ja niiden maanhankinta on fokusoitunut ja paikallisten maantieteellisten alueiden syväviljely on lisääntynyt. ja ilmeisempi.

Esimerkkinä Jangtse-joen suistosta, Kiinan indeksin tietojen mukaan tammikuusta heinäkuuhun 2024 Jangtse-joen suiston kymmenen suurimman yrityksen hankkima maa-alue oli 88,52 miljardia yuania, mikä on aina ensimmäinen neljän suuren taajaman joukossa. maassa Jangtse-joen suistossa sijaitsevista kaupungeista Shanghaista ja Hangzhousta on tullut sotilaallisten strategien taistelukenttiä.

Vaikka piirakka Jangtse-joen suistossa on valtava, paikallisten johtavien kiinteistöyhtiöiden osuus maanhankintatilanteesta on puolet.

Niistä Greentown, Binjiang ja Jianfa menestyivät hyvin. Kolmen kiinteistöyhtiön kokonaismaanhankintamäärä oli noin 60 % koko Jangtse-joen suistosta, ja näiden kiinteistöyhtiöiden maahankintamäärä Jangtse-joen suistossa. osuus oli yli 60 % koko yrityksestä.

On syytä huomata, että Jangtse-joen suiston korkealaatuiset maavarat eivät vain houkuttele paikallisia kiinteistöyhtiöitä kilpailemaan siitä, vaan myös houkuttelevat ulkopuolisia valtion omistamia yrityksiä tulemaan saamaan osuutta piirakasta. Esimerkiksi Jangtse-joen suiston maanhankintatiedoista tämän vuoden seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana päätellen ulkomaiset yritykset, kuten China Merchants, Poly ja International Trade, ovat myös alkaneet lisätä syvällistä kehitystään Itä-Kiinan kaupungeissa.

Tietolähde: Zhongzhi Database

Ei ole vaikea ymmärtää, että Jangtse-joen suisto sijoittuu maan kärkeen kaupunkitalouden ja väestökapasiteetin perusteella. Lisäksi Jangtse-joen suiston monikaupunkikehityksen vuoksi verrattuna yksittäiseen kaupunkiympyrään Suurlahden alueen ja Peking-Tianjin-Hebein kehittäminen, Luonnollisesti on enemmän mahdollisuuksia hankkia laadukasta maata.

Lisäksi Jangtse-joen suistossa ensimmäisen ja toisen tason kaupunkien korkealaatuisen maan lisäksi kolmannen ja neljännen tason kaupungeissa on myös edellytykset paikallisille kiinteistöyhtiöille syventää kehitystään.

Kolmannen ja neljännen tason kaupungit viittaavat tässä Jiangsun ja Zhejiangin läänin kaupunkeihin. Vaikka kaupunkien energiataso on alhainen, ne ovat 100 parhaan läänin kaupunkien joukossa maa, kuten Yiwu, Cixi, Yuyao jne. Se on asiakaskunta, jolla on suuri osa paikallisia huippuluokan parannuksia.

Siksi jotkut johtavat kiinteistöyhtiöt ovat myös alkaneet etsiä mahdollisuuksia näistä kolmannen ja neljännen tason kaupungeista. Esimerkiksi Greentown, johtava kiinteistöyhtiö Jangtse-joen suistossa, on hankkinut maa-alueita Ningbosta, Yuyaosta ja muista paikoista tänä vuonna ovat korkealaatuisia ja pystyvät hyvin vastaamaan paikallisen korkealaatuisen asiakaskunnan tarpeisiin.

Maakuntakaupungeissa maahankinnoissa kiinteistöyhtiöt kiinnittävät enemmän huomiota myös voittomarginaaliin. Esimerkiksi eräät kiinteistöyhtiöt ovat asettaneet läänin kaupungeille voittomarginaaliksi 10 % se alittaa tämän standardin, heidän täytyy mennä kokoukseen uudelleen, antaa päätös presidentille.

Koska verrattuna ensimmäisen ja toisen tason hankkeisiin, kolmannen ja neljännen tason hankkeissa on vähemmän virhettä Kun ne on hankittu väärin, se tuo mukanaan suuria riskejä, ja maanhankinnan hallinta on vastuussa ihmisistä ja hanke.

Voidaan nähdä, että kiinteistöyhtiöt ovat myös alkaneet kaivautua syvälle lähiseudulle hakemaan kehitysmahdollisuuksia nykyisessä kovassa kilpailussa maa-alueensa ensimmäisen ja toisen tason kaupungeista, mutta myös riskienhallinta on tiukempaa.

Tee yhteenveto

Kiinteistösijoittamisen toisella puoliskolla vakaus on kiinteistöyhtiöiden kehityksen pääteema. On nähtävissä, että kiinteistöyhtiöt eivät ole lopettaneet maahankintaa, vaan hidastuneet.Radikaalista konservatiiviseen, on palaute markkinoiden itsesäätymisestä.

Maa on kiinteistömarkkinoiden kehityksen perusta, mutta korkeat tontin hinnat ja nousevat rahoituskustannukset ovat saaneet kiinteistöyhtiöt epäröimään tontin hankkimista. Aikaisempi malli, jossa luotetaan korkeaan vipuvaikutukseen, ei ole enää käyttökelpoinen.Yrityksille paras vaihtoehto markkinoiden kanssa ei ole ostaa sokeasti pohjaa, kun markkinat menevät trendiä vastaan, vaan tehdä hyvää työtä maan jalostuksessa ja lokalisoinnissa.

Ja laatimalla alussa tiukka maanhankintastrategia, yritys pystyy käsittelemään riskejä myöhemmillä myyntimarkkinoilla.