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desde o início deste ano, a procura de hipotecas residenciais continuou lenta e os bancos comerciais, intermediários de empréstimos e outras instituições financeiras desencadearam uma onda dea “batalha” do crédito hipotecário.

no mercado“empréstimo balão” com entrada zero, juros primeiro e principal depoisà medida que políticas de crédito não convencionais surgem uma após a outra,descontos hipotecários, reduções nas taxas de juros para refinanciamentoas operações ilegais reapareceram.

a julgar por esses métodos não convencionais de operação de crédito, sejam eles entrada zero ou produtos financeiros com juros primeiro e principal depois, todos eles têm uma coisa em comum, que é colocar o comprador da casa própriaa pressão do reembolso do empréstimo é colocada em segundo plano, o que aumenta o índice de alavancagem disfarçadamente, aumentando assim o custo total de compra de casa e o risco de inadimplência. no entanto, “descontos hipotecários” e “reduções nas taxas de juros de re-hipoteca” são comportamentos expressamente proibidos pela supervisão, e também sãoriscos ocultos。

entrada zero e outros produtos para redução de alavancagema eliminação de produtos de baixo preço e apenas procurados pode ter um certo efeito impulsionador, mas é quase ineficaz para projetos com preço total elevado, e o impacto das operações de crédito não convencionais no próprio mercado imobiliário é muito limitado.

desde o "517 new deal", o limite inferior do rácio de pagamento inicial para empréstimos comerciais para aquisição de habitação em vários locais foi basicamente ajustado para 15% para a primeira habitação e 25% para a segunda habitação. e xangai ajustaram-se ao limite inferior nacional.

apesar disso, a fim de atrair ainda mais clientes e reduzir o limiar para compradores de casas, muitos promotores e intermediários lançaramnegócio de “pagamento zero”, os bancos comerciais também lançaramprodutos financeiros “juros primeiro, principal depois”.

como funciona o “pagamento inicial zero”?

a primeira é aumentar o preço do contrato, ou seja, o desenvolvedor e o comprador da casa assinamcontrato yin e yang, solicitar um empréstimo do banco a um preço avaliado superior ao preço real da transação e usar o empréstimo adicional obtido como fundo de pagamento.o segundo tipo é que o desenvolvedor ou intermediário adianta o capital primeiro, o comprador da casa própria irá reembolsá-lo dentro do prazo acordado.o terceiro tipo é o empréstimo com entrada, as instituições financeiras auxiliam os compradores de casas a solicitar um empréstimo comercial em nome do consumo, decoração, etc., para pagar o adiantamento.

então, o que é “juros primeiro, capital depois”?

simplificando, o comprador da casa própria só precisa reembolsar os juros do empréstimo dentro de um determinado período de tempo e não precisa devolver o principal. após o período de reembolso dos juros, ele reembolsará o empréstimo em montantes iguais de principal e juros ou iguais. montantes de capital. a duração do período de reembolso dos juros varia consoante o produto. o mais longo pode ir até trinta anos.

em maio deste ano, o ping an bank lançou"empréstimo balão"é um exemplo típico de “juros primeiro, principal depois”. o mutuário calcula o pagamento mensal em 240 parcelas, reembolsa o principal do empréstimo e os juros em parcelas durante o período do empréstimo e reembolsa o restante do principal de uma só vez na última parcela. .

além disso, o icbc também lançou“estadia relaxante”, você só precisa pagar juros antes da entrega da nova casa e reembolsá-los normalmente após o lançamento do china construction bank;“fácil de fornecer”, dentro de 2 anos, você pode reembolsar pelo menos 1 yuan do principal e dos juros do empréstimo a pagar por período, e o principal e os juros restantes serão amortizados em parcelas mensais após o período de reembolso dos juros.

além de visar os utilizadores de empréstimos incrementais, muitos bancos comerciais também lançaramcanal de conversão "juros primeiro, principal depois" para empréstimos hipotecários existentes, o banco industrial lançou o negócio de conversão de "pagamento de salário". nos primeiros 2-3 anos de conversão, apenas os juros precisam ser reembolsados ​​e, após o vencimento, serão convertidos para o método de reembolso anterior.

na verdade, a lógica comum entre “pagamento inicial zero” e “juros primeiro, capital depois” édeixando para trás a pressão de reembolso do empréstimo dos compradores de casas, para se adaptar às expectativas de rendimento baixo e depois às expectativas de rendimento elevado, mas este tipo de comportamento alavancado pode facilmente desencadear uma crise de dívida das famílias.

do ponto de vista dos custos, “pagamento inicial zero” e “juros primeiro, capital depois” não são rentáveis., segundo cálculos, o mesmo empréstimo é de 1 milhão de yuans, com prazo de 20 anos, e a forma de reembolso é "empréstimo balão"quase 110.000 yuans a mais de juros do que o principal igual regular e o reembolso de juros, adiantamentos de entrada zero, financiamento de entrada e outros métodos podem vir com altas taxas de manuseio. se o preço total for aumentado, serão incorridos impostos mais altos sobre transações habitacionais, o que aumentará o custo geral da compra de uma casa.

com a procura lenta de hipotecas residenciais, os bancos, intermediários de empréstimos e outras instituições financeiras também continuam aprodutos em rolo, preços em rolo, mesmo às custas da adoçãodescontos hipotecários, reduções nas taxas de juros para refinanciamentoe outras operações ilegais para ganhar clientes e conquistar quota de mercado.

o primeiro são os descontos de hipotecas.no passado, os descontos hipotecários faziam parte da comissão devolvida pelos bancos aos intermediários que recomendavam compradores de casas através de vários canais. agora, para competir por clientes de empréstimos incrementais, os descontos hipotecários evoluíram gradualmente para serem distribuídos directamente a compradores individuais de casas.a taxa de desconto é de cerca de 5‰ do valor total do empréstimo, que pode chegar a mais de 1% em alguns casos. a forma de pagamento não se limita ao dinheiro, mas também são emitidos ouro, cartões de compras e outros equivalentes. de acordo com relatórios públicos,alguns bancos estrangeiros em xangai podem conceder até 1 milhão de yuans em empréstimos e devolver 10.000 yuans em dinheiro., dongguan pode devolver 6‰ a 8‰ à agência intermediária.

há também cortes nas taxas de juros para refinanciamento.juntamente comempréstimo hipotecário existenteem linha com o declínio contínuo das taxas de juro incrementais dos empréstimos, as taxas de juro das hipotecas existentes ainda estão geralmente acima de 4%, enquanto as taxas de juro dos empréstimos para a primeira habitação em algumas áreas caíram abaixo de 3%. as taxas de juros do produto também estiveram envolvidas no "prefixo 2".

muitos clientes existentes de empréstimos hipotecários estão começando a buscar “refinanciamento e redução das taxas de juros”, apropriando-se indevidamente de fundos de empréstimos a juros baixos, como empréstimos comerciais e empréstimos ao consumidor, para substituir empréstimos habitacionais de alto perfil, a fim de reduzir as despesas com juros de empréstimos. o processo operacional normal é que, com a ajuda de fundos provisórios fornecidos pelo intermediário de empréstimo, o comprador da casa paga o empréstimo habitacional existente e conclui a liberação da hipoteca da casa, depois hipoteca a propriedade ao banco em nome de um industrial individual. e uma residência comercial ou uma empresa backdoor e solicita um empréstimo para status operacional.

ambas as situações acima são comportamentos expressamente proibidos pela fiscalização.. segundo as estatísticas, no primeiro semestre deste ano, as autoridades reguladoras emitiram relatórios sobre a entrada ilegal de fundos de crédito no sector imobiliário.um total de 48 multas foram aplicadas a bancos comerciais, em agosto, associações industriais em xangai, jiangsu, shandong e outros lugares emitiram documentos de emergência pedindo a suspensão dos descontos hipotecários e instaram os bancos comerciais a concluir a retificação dos negócios existentes o mais rápido possível.

para compradores de casas,operações ilegais não são protegidas por lei, "re-hipoteca com redução da taxa de juros" envolve fatores de risco, como altas taxas ocultas e a incapacidade de renovar o contrato de empréstimo. os descontos hipotecários geralmente não são garantidos por um contrato escrito, e é fácil causar disputas posteriormente. não "perder um grande negócio por uma pequena quantia".

quais os efeitos das operações de crédito não convencionais?

produtos redutores de alavancagem, como o pagamento inicial zero, podem ter um certo efeito impulsionador na venda de alguns produtos de baixo preço que apenas têm procura, mas são quase ineficazes para projectos de preços elevados.

vejamos primeiro a venda de produtos que têm apenas procura, como nanning jianfa·wuxiang heyue com um pagamento inicial de 20.000 yuan, além de descontos como casas quase existentes e casas com preços especiais.em agosto, 16 unidades foram descontaminadas. outro exemplo é jinmaoyue, cidade internacional sino-europeia, distrito de chengyang, qingdao, com entrada a partir de 5%, mais 750,89 metros quadrados de habitação de preço único e pontos de alta comissão para atrair tráfego.em agosto, foram assinadas 38 unidades, enquanto o volume médio de assinaturas para um único projeto em qingdao durante o mesmo período foi de apenas 5 unidades.além disso, muitos projetos imobiliários em dongguan, foshan e outros lugares introduziram políticas como parcelamento de entrada e recompra da propriedade antes de efetuar o pagamento para atrair clientes.

vejamos a eliminação de produtos de alto preço em agosto, wanfeng coast city hanfu, no distrito de bao'an, shenzhen, lançou um empréstimo sem juros com um pagamento inicial de até 600.000 yuans em um ano.no entanto, o número médio de visitas por semana foi de 99, o que não aumentou mês a mês, mas caiu 48%., foram subscritas em média 6 unidades por semana, uma diminuição de 77% em relação ao mês anterior.

o impacto de negócios como descontos hipotecários e cortes nas taxas de juro no refinanciamento reflecte-se mais no sistema financeiro do que no mercado imobiliário.actualmente, os compradores de casas não comprarão uma casa porque podem obter descontos nas suas hipotecas. sob a expectativa de queda dos preços das casas, poucas pessoas utilizarão a lacuna da substituição do empréstimo para desocupar as suas qualificações de hipoteca de habitação e comprar outra casa. este tipo de operação de crédito não convencional tem grande impacto no mercado imobiliário. o impacto em si é muito limitado.

com a procura de empréstimos por parte dos residentes a continuar lenta e a redução dos depósitos exigidos e das taxas de juro ainda não implementadas, as instituições financeiras foram forçadas a lançar uma série de novos produtos hipotecários devido à pressão da emissão de empréstimos. tem sido relativamente medíocre. o pagamento inicial zero foi combinado com estratégias de marketing, tais como reduções de preços. só é eficaz para alguns projectos de preço total baixo e é quase ineficaz para projectos de preço total elevado com uma maior quota de mercado.

além disso, produtos como os “empréstimos balão” despertaram a opinião pública acalorada e foram retirados das prateleiras após serem alertados sobre os riscos regulatórios e os cortes nas taxas de juros para refinanciamento não aumentaram a disposição para comprar casas, mas perturbaram a ordem do mercado. mercado financeiro.

vale ressaltar que as operações de crédito não convencionais costumam ser acompanhadas de riscos jurídicos, uma vez que as violações são investigadas e punidas pelas agências reguladoras, elas podem enfrentar o risco de os bancos retirarem os empréstimos e precisarem arcar com as consequências. o refinanciamento também vem com pagamentos antecipados. taxas ocultas, como taxas de ponte de capital, na verdade, aumentam o custo total da compra de uma casa e outros empréstimos colocam a pressão de reembolso em segundo plano, fazendo com que a despesa total com juros aumente, e é. fácil para os compradores de casas superestimarem cegamente sua capacidade de reembolso futuro.

para os bancos e para o sistema financeiro, muitos dos clientes atraídos através de operações ilegais têm rendimentos instáveis ​​ou crédito abaixo do padrão. o risco de incumprimento dos empréstimos é relativamente elevado, o que pode levar a um aumento adicional da taxa de incumprimento dos empréstimos pessoais e embaraçar os cidadãos. todo o sistema financeiro.