новости

с начала этого года спрос на жилищную ипотеку продолжает оставаться вялым, а коммерческие банки, кредитные посредники и другие финансовые учреждения спровоцировали волну«битва» за ипотечные кредиты.

на рынке«шаровый кредит» с нулевым первоначальным взносом, сначала проценты, потом основная суммапоскольку нетрадиционные кредитные политики появляются одна за другой,скидки по ипотеке, снижение процентных ставок при рефинансированиинезаконные операции возобновились.

судя по этим нетрадиционным методам кредитных операций, будь то нулевой первоначальный взнос или финансовые продукты с процентами сначала, а затем основной суммой, все они имеют одну общую черту:давление, связанное с погашением кредита, откладывается на задний план, что замаскировано повышает коэффициент левериджа., тем самым увеличивая общую стоимость покупки дома и риск дефолта. однако «скидки по ипотеке» и «снижение процентных ставок по ипотеке» — это действия, которые прямо запрещены надзорными органами, а такжескрытые риски。

нулевой первоначальный взнос и другие продукты, позволяющие снизить кредитное плечоустранение недорогих товаров, пользующихся как раз спросом, может иметь определенный стимулирующий эффект., но он практически неэффективен для проектов с высокой совокупной стоимостью, а влияние нетрадиционных кредитных операций на сам рынок недвижимости весьма ограничено.

после «нового курса 517» нижний предел коэффициента первоначального взноса для коммерческих кредитов на покупку жилья в различных местах был в основном скорректирован до 15% для первого дома и 25% для второго дома в большинстве городов по всей стране, за исключением пекина. и шанхай приспособились к национальному нижнему пределу.

несмотря на это, чтобы еще больше привлечь клиентов и снизить порог для покупателей жилья, многие застройщики и посредники запустилибизнес «нулевой первоначальный взнос», коммерческие банки также запустилифинансовые продукты «сначала проценты, потом основная сумма».

как работает «нулевой первоначальный взнос»?

во-первых, поднять цену контракта., то есть застройщик и покупатель дома подписываютконтракт инь и янподать заявку на получение кредита в банке по оценочной цене, превышающей фактическую цену сделки, и использовать полученный дополнительный кредит в качестве первоначального взноса.второй тип заключается в том, что разработчик или посредник первым вкладывает капитал., покупатель дома вернет его в течение оговоренного периода.третий вид – кредит с первоначальным взносом.финансовые учреждения помогают покупателям жилья подать заявку на получение коммерческого кредита на нужды потребления, отделки и т. д. для оплаты первоначального взноса.

так что же такое «сначала проценты, потом капитал»?

проще говоря, покупателю жилья необходимо погасить проценты по кредиту только в течение определенного периода времени и не нужно возвращать основную сумму. после периода погашения процентов он погасит кредит в равных суммах основной суммы и процентов или равных. суммы основной суммы долга. продолжительность периода погашения процентов варьируется в зависимости от продукта. самый длинный - до тридцати лет.

в мае этого года ping an bank запустил«воздушный кредит»это типичный пример «сначала проценты, потом основная сумма». заемщик рассчитывает ежемесячный платеж 240 частями, погашает основную сумму кредита и проценты частями в течение периода кредита, а оставшуюся часть суммы выплачивает единовременно в последнем взносе. .

кроме того, icbc также запустил“расслабляющий отдых”, вам нужно заплатить проценты только до того, как новый дом будет сдан, а затем погасить его в обычном режиме после запуска china construction bank;“легко предоставить”в течение 2 лет вы можете погасить как минимум 1 юань основной суммы кредита и процентов по кредиту, подлежащих уплате за период, а оставшаяся основная сумма и проценты будут амортизироваться ежемесячными платежами после периода погашения процентов.

помимо ориентации на дополнительных пользователей кредитов, многие коммерческие банки также запустиликанал конверсии «сначала проценты, потом основная сумма» для существующих ипотечных кредитовпромышленный банк запустил конверсионный бизнес «выплаты зарплаты». в первые 2-3 года конвертации необходимо погашать только проценты, а по истечении срока они будут конвертированы в предыдущий метод погашения.

фактически, общая логика между «нулевым первоначальным взносом» и «сначала проценты, потом основная сумма» такова:остановить давление на погашение кредита покупателями жилья, чтобы адаптироваться к ожиданиям низких доходов, а затем к ожиданиям высоких доходов, но такое поведение с использованием заемных средств может легко спровоцировать долговой кризис домохозяйств.

с точки зрения затрат, «нулевой первоначальный взнос» и «сначала проценты, потом основная сумма» не являются экономически эффективными.по расчетам, тот же кредит составляет 1 миллион юаней, сроком на 20 лет, а способ погашения - «баллонный кредит».почти на 110 000 юаней больше процентов, чем при обычном равном погашении основной суммы и процентов., нулевой авансовый платеж, финансирование первоначального взноса и другие методы могут сопровождаться высокими комиссиями за обработку. если общая цена увеличится, будут взиматься более высокие налоги на сделки с жильем, что увеличит общую стоимость покупки дома.

поскольку спрос на жилищную ипотеку вялый, банки, кредитные посредники и другие финансовые учреждения также продолжаютрулонная продукция, цены на рулоны, даже за счет принятияскидки по ипотеке, снижение процентных ставок при рефинансированиии другие незаконные операции по привлечению клиентов и захвату доли рынка.

во-первых, это скидки по ипотечным кредитам.в прошлом скидки по ипотечным кредитам были частью комиссии, возвращаемой банками посредникам, которые рекомендовали покупателей жилья через различные каналы. теперь, чтобы конкурировать за дополнительных клиентов по кредитам, скидки по ипотечным кредитам постепенно превратились в прямое распределение среди отдельных покупателей жилья.коэффициент скидки составляет около 5‰ от общей суммы кредита., которая в некоторых случаях может достигать более 1%. способ оплаты не ограничивается наличными, но также выдаются золото, торговые карты и другие эквиваленты. согласно публичным сообщениям,некоторые иностранные банки в шанхае могут предоставить кредиты на сумму до 1 миллиона юаней и вернуть 10 000 юаней наличными., дунгуань может вернуть посредническому агентству от 6 ‰ до 8 ‰.

также предусмотрено снижение процентных ставок по рефинансированию.вместе сдействующий ипотечный кредитв соответствии с продолжающимся снижением процентных ставок по дополнительным кредитам, процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, как правило, все еще превышают 4%, в то время как процентные ставки по кредитам на первое жилье в некоторых регионах упали ниже 3%. в то же время, бизнес-кредиты и потребительские кредиты. процентные ставки по продуктам также были задействованы в «префиксе 2».

многие существующие клиенты ипотечных кредитов начинают искать «рефинансирование и снижение процентных ставок»., путем незаконного присвоения кредитных средств с низкой процентной ставкой, таких как бизнес-кредиты и потребительские кредиты, для замены громких жилищных кредитов, чтобы уменьшить процентные расходы по кредитам. обычный рабочий процесс заключается в том, что с помощью промежуточных средств, предоставленных кредитным посредником, покупатель дома погашает существующий жилищный кредит и завершает выдачу ипотечного кредита на дом, а затем закладывает недвижимость в банк на имя индивидуального промышленного предпринимателя. и коммерческое домашнее хозяйство или скрытое предприятие, и подает заявку на получение действующего кредита.

обе вышеуказанные ситуации представляют собой поведение, которое категорически запрещено надзором.. по данным статистики, в первом полугодии текущего года контролирующие органы опубликовали отчеты о незаконном притоке кредитных средств в сферу недвижимости.коммерческим банкам выписано 48 штрафов.в августе отраслевые ассоциации в шанхае, цзянсу, шаньдуне и других местах выпустили экстренные документы, призывающие приостановить выплаты по ипотечным кредитам, и призвали коммерческие банки как можно скорее завершить исправление существующего бизнеса.

для покупателей жилья,незаконные операции не защищены законом«повторная ипотека со снижением процентной ставки» включает в себя такие факторы риска, как высокие скрытые комиссии и невозможность продлить кредитный договор. скидки по ипотеке, как правило, не гарантируются письменным договором, и впоследствии покупателям жилья легко вызвать споры. а не «потерять большую сделку за небольшую сумму».

каковы последствия нетрадиционных кредитных операций?

продукты, снижающие кредитное плечо, такие как нулевой первоначальный взнос, могут иметь определенный стимулирующий эффект на продажу некоторых недорогих продуктов, которые как раз пользуются спросом, но они практически неэффективны для дорогих проектов.

давайте сначала посмотрим на продажу товаров, пользующихся только спросом, таких как наньнин цзяньфа · усян хэюэ с первоначальным взносом в 20 000 юаней, плюс скидки, такие как квазисуществующие дома и дома по специальной цене.в августе дезактивировали 16 объектов.. другой пример — цзиньмаоюэ, китайско-европейский международный город, район чэнъян, циндао, с первоначальным взносом от 5%, плюс 750,89 квадратных метров жилья по одной цене и высокие комиссионные баллы для привлечения трафика.в августе было подписано 38 единиц, тогда как средний объем подписки на один проект в циндао за тот же период составил всего 5 единиц.кроме того, многие проекты недвижимости в дунгуане, фошане и других местах ввели такую ​​политику, как рассрочка первоначального взноса и выкуп недвижимости перед внесением первоначального взноса для привлечения клиентов.

давайте посмотрим на устранение дорогостоящих продуктов. в августе прибрежный город ванфэн ханфу в районе баоань в шэньчжэне запустил беспроцентный кредит с первоначальным взносом до 600 000 юаней в год.однако среднее количество посещений в неделю составило 99, что не увеличилось по сравнению с предыдущим месяцем, а снизилось на 48%., каждую неделю в среднем подписывалось 6 единиц, что на 77% меньше, чем в предыдущем месяце.

влияние бизнеса, такого как скидки по ипотечным кредитам и снижение процентных ставок на рефинансирование, больше отражается на финансовой системе, а не на рынке недвижимости.в настоящее время покупатели жилья не будут покупать дом, потому что они могут получить скидки по ипотеке. в ожидании падения цен на жилье мало кто воспользуется лазейкой в ​​виде замены кредита, чтобы отказаться от своего права на ипотеку и купить другой дом. тип нетрадиционной кредитной операции оказывает большое влияние на рынок недвижимости. влияние само по себе весьма ограничено.

поскольку спрос на кредиты со стороны жителей продолжает оставаться вялым, а снижение обязательных депозитов и процентных ставок еще не реализовано, финансовые учреждения были вынуждены запустить серию новых ипотечных продуктов из-за давления со стороны выдачи кредитов. однако реакция рынка. был относительно посредственным. нулевой первоначальный взнос сочетался с такими маркетинговыми стратегиями, как снижение цен. он эффективен только для некоторых проектов с низкой общей стоимостью и почти неэффективен для проектов с высокой общей стоимостью и большей долей рынка.

кроме того, такие продукты, как «шаровые кредиты», вызвали горячее общественное мнение и были удалены с полок после того, как их предупредили о регуляторных рисках. финансовый рынок.

стоит отметить, что нетрадиционные кредитные операции обычно сопровождаются юридическими рисками. после того, как нарушения будут расследованы и наказаны регулирующими органами, они могут столкнуться с риском отзыва кредитов банками. такие операции, как нулевой первоначальный взнос и рефинансирование также включает в себя авансовые платежи, такие как комиссионные за промежуточный капитал, фактически увеличивают общую стоимость покупки жилья. покупателям жилья легко слепо переоценить свои будущие возможности погашения кредитов.

что касается банков и финансовой системы, многие клиенты, привлеченные посредством незаконных операций, имеют нестабильные доходы или некачественную кредитную историю. риск невозврата кредитов относительно высок, что может привести к дальнейшему увеличению количества необслуживаемых потребительских кредитов и поставить в затруднительное положение банки. вся финансовая система. снижение рисков.